Budujemy! Chcecie kupować?

Deka Immobilien, pochodząca z Frankfurtu spółka zarządzająca funduszami otwartymi, należąca do Sparkassen-Finanzgruppe, aktywnie działa na rynku nieruchomości, zarówno w stolicach, jak i miastach regionalnych Europy Środkowo-Wschodniej. - Widzimy wiele interesujących, dobrze rozwiniętych i nadal rozwijających się miast regionalnych. Mam tu na myśli głównie miasta znajdujące się w Polsce. Obserwujemy w nich rosnącą podaż dobrej powierzchni biurowej klasy A. Ta podaż jest efektem rosnącego zapotrzebowania ze strony najemców krajowych i międzynarodowych. A to z kolei przyciąga deweloperów poszukujących nowych możliwości - uważa Peter Heckelsmüller, szef działu zakupów i sprzedaży Deka Immobilien na region Europy Środkowo-Wschodniej.

Kuszące, ale...
Zdaniem Petera Heckelsmüllera, do miast regionalnych przyciągają inwestorów zachęcające dane dotyczące wzrostu gospodarczego, dostępność siły roboczej oraz powierzchni biurowych klasy A. - Miasta regionalne są też interesujące z punktu widzenia inwestycji oraz zakupów nieruchomości. Najbardziej widoczne jest to w przypadku inwestycji w obiekty handlowe oraz magazynowe, gdzie większość transakcji zawiera się właśnie poza Warszawą i Pragą - mówi Peter Heckelsmüller. Natomiast jeśli chodzi o rynek biurowy, to rzeczywistość nie jest już tak różowa. - Gdy spojrzymy na transakcje związane z biurami, zawarte w Europie Środkowo-Wschodniej w 2012 roku, to rzeczywiście te przeprowadzone poza stolicami należą do rzadkości. Miasta regionalne są interesujące... ale dla ograniczonej liczby inwestorów. Znalezienie nabywcy na biurowiec w takich miastach wymaga więcej starań i czasu - przyznaje Peter Heckelsmüller.

Teraz Polska
Spójrzmy na Polskę - w ostatnich trzech latach na rynku Trójmiasta, Wrocławia i Krakowa właściciela zmieniło osiem biurowców. Wartość tych transakcji wyniosła łącznie około 120 mln euro. Dużo? Dla porównania - pod koniec 2011 roku warszawski biurowiec Focus Filtrowa został sprzedany przez DEGI na rzecz RREEF Real Estate (spółka zarządzająca funduszami nieruchomości Deutsche Banku) za, bagatela, ponad 117 mln euro. To pokazuje, jaka przepaść dzieli zakupy inwestycyjne na rynkach regionalnych i w dużych miastach. Ale nie oznacza, że projekty w mniejszych miastach wciąż pozostaną na marginesie tego rynku. Wystarczy spojrzeć na ostatnie transakcje. - Obecnie toczy się sprzedaż wrocławskiego projektu firmy Skanska - Green Towers. Planowana jest też sprzedaż biurowca w Poznaniu o powierzchni około 10 tys. mkw., a w maju ma dojść do finalizacji sprzedaży trójmiejskiego budynku o powierzchni 6 tys. mkw. - wylicza Tomasz Puch, dyrektor działu inwestycji biurowych i magazynowych w Jones Lang LaSalle. Już wiadomo, że Green Towers przejdzie w ręce międzynarodowej instytucji za 65 mln euro. Skanska nie zdradza jednak, kto kupił budynek.

Nie ma różnicy?
Pod względem technicznym biurowce powstające w miastach regionalnych nie różnią się od tych budowanych w dużych miastach. Lokalni deweloperzy trzymają bowiem wysoki standard. A to przekłada się na najemców, którymi zazwyczaj są międzynarodowe korporacje. Stawki czynszów? Co ciekawe, też się znacznie nie różnią od tych uzyskiwanych w dużych miastach. Przykład? Wysokość czynszów w Krakowie kształtuje się obecnie na poziomie 12,5 do 14 euro za 1 mkw. Podobne stawki są oferowane na warszawskim Mokotowie, gdzie średnie czynsze wynoszą 14 euro.
Lokalne projekty różnią się za to skalą. Są mniejsze - ich średnia powierzchnia dochodzi do około 15 tys. mkw. Z drugiej strony mają inne atuty - np. podwójne zasilanie, które zwiększa bezpieczeństwo energetyczne. - Dostosowujemy projekty do oczekiwań rynku przy zachowaniu tego samego poziomu rentowności projektu. Co prawda, osiągamy to przy niższych czynszach, dzięki niewygórowanym cenom gruntów w miastach regionalnych - mówi Waldemar Olbryk, prezes firmy Skanska Property Poland. Podkreśla on, że model biznesowy Skanskiej - generalny wykonawca i deweloper w ramach jednej firmy - pozwala dodatkowo czerpać zyski z optymalizacji procesu inwestycyjnego. - Rynki regionalne są wyjątkowo wymagające w zakresie tzw. ?value for money", ale jest tam duży popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe. Nasze budynki dopasowujemy do potrzeb najemców, a przy tym zapewniamy wysoką jakość. Popyt na biurowce wysokiej klasy będzie się utrzymywał w perspektywie najbliższych kilku lat - uważa Waldemar Olbryk.

Do trzech razy sztuka
To naturalne, że w Warszawie jest znacznie łatwiej uzyskać z projektu wyższą marżę. Jednak duże miasta, a w szczególności stolice, są rynkami trudniejszymi, chociażby ze względu na problemy z zakupem dobrych gruntów w rozsądnej cenie. Z drugiej strony zainteresowanie gotowymi projektami w miastach regionalnych wciąż jest niewielkie. - Nie jest łatwo sprzedać biurowiec poza Warszawą, poza tym nabywców nie przybywa. Przykładowo, z jedenastu niemieckich funduszy, które potencjalnie mogły zainwestować w polskie biurowce, zostały raptem trzy, cztery - zauważa Tomasz Puch z JLL. Wśród nich są Deka Immobilien, Union Investment oraz REEFF. - Polskie miasta regionalne nie są traktowane przez fundusze priorytetowo. Konkurują z nimi stolice państw z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Inwestorzy wolą kupić budynek w Pradze lub Budapeszcie niż np. w Łodzi. Żeby obiekt był atrakcyjny dla funduszu, musi mieć jakiś haczyk, np. bardzo dobrą lokalizację lub długoterminowego najemcę. W Łodzi czy Katowicach wciąż występuje problem płynności rynku. Kupując tam projekt o powierzchni 15 tys. mkw., nabywa się właściwie spory udział w tamtejszym rynku. Trzeba wziąć również pod uwagę to, że na rynkach lokalnych występują zupełnie inne stopy kapitalizacji. Dziś w Warszawie dla najlepszych projektów jest to około 6,25 proc., a w regionie 7,5 proc. - dodaje Tomasz Puch.
Jednak niektóre podmioty są zainteresowane lokalnymi rynkami. - Polska oferuje bardzo atrakcyjne warunki dywersyfikacji portfela nieruchomości, obejmującego działki, miasta i rodzaje własności. Poza Warszawą, od przełomu 2008 i 2009 roku, jesteśmy aktywni w Katowicach i Krakowie. W zeszłym roku dokonaliśmy pierwszej inwestycji w Łodzi. Następnym krokiem będą zakupy w sektorze logistyki i farm wiatrowych, które wejdą do portfela naszego nowego funduszu infrastrukturalnego - mówi Fabian Hellbush z Union Investment.

BPO dźwignią regionu
Dobra umowa najmu? To bardzo często ta zawarta z firmami z sektora BPO, które wynajmują dużo powierzchni na długi czas. Do miast regionalnych przyciągają te firmy niższe czynsze. Według Colliers International, w 2013 roku miasta z największym potencjałem dla branży BPO to: Białystok (czynsze 7-10 euro), Gliwice (8,5-11 euro), Kielce (9-11,5 euro), Lublin (10-12 euro), Olsztyn (9-12 euro), Opole (8-9,5 euro), Radom (9-11 euro), Rzeszów (8,5-11 euro), Toruń (9,5-11 euro) oraz Zielona Góra (8,5-10 euro). - Nasze projekty nie są olbrzymie - zwykle mieszczą się w przedziale 15 do 25 tys. mkw. To między innymi sprawia, że są atrakcyjne dla funduszy i pozwalają im na dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Z tego, co zaobserwowaliśmy podczas procesu sprzedaży naszych inwestycji na przestrzeni ostatnich kilku lat, produkt wysokiej jakości w dobrej lokalizacji zawsze się obroni i będą na niego chętni - mówi Waldemar Olbryk. Jednak za każdym razem, mówiąc o BPO, wszyscy zastanawiają się jak długo potrwa jeszcze moda na lokowanie takich usług na polskim rynku. Czy nie będzie tak, że w miastach regionalnych zaczną straszyć pustostany - biura opuszczone przez ten sektor na rzecz tańszej siły roboczej w innych częściach świata. - Uważamy, że Polska przez następne kilka do kilkunastu lat będzie liderem w regionie - liczą się nasze silne fundamenty makroekonomiczne, stabilność gospodarki i dotychczasowe wyniki pokazujące dynamikę wzrostu. Ponadto mamy atut w postaci lokalizacji w tej samej strefie czasowej co większość Europy oraz dostępności wykształconej kadry pracowniczej. Te czynniki nie zmienią się, dlatego Polska nadal będzie pożądanym rynkiem dla sektora BPO/SSC - mówi Waldemar Olbryk.

Tymczasem w Czechach
Jak na tle Polski wypadają miasta regionalne w innych państwach Europy Środkowo-Wschodniej? Alexander Rafajlovič, wspólnik w grupie rynków kapitałowych w praskim biurze Cushman & Wakefield, mówi wprost: - Czeski rynek inwestycji w obiekty biurowe poza granicami Pragi jest w zasadzie w stadium embrionalnym. W Brnie zawarto kilka transakcji. Istotny jest tu lokalny kapitał - firmy, które chcą zakładać lokalne centrale z możliwością wynajęcia pozostałej powierzchni w budynku. Jest to trudne, jeżeli budynek nie jest obiektem klasy AAA. Z drugiej strony takie obiekty dają możliwość uaktywnienia lokalnych pieniędzy. Myślę, że pewnego dnia miasta regionalne staną się atrakcyjnymi rynkami dla międzynarodowych firm. Dziś najbliższe temu jest Brno - uważa Alexander Rafajlovič.
I rzeczywiście - Brno i Ostrawa to obecnie dwie główne lokalizacje inwestycji biurowych poza Pragą. Zapewniają powierzchnie głównie dla firm IT, sektora outsourcingu procesów biznesowych (BPO), usług call centre, a także centrów badawczych powiązanych z lokalnymi uniwersytetami. Deweloperów przyciąga potencjał tych miast. Wśród obiektów, które tam powstały, można wymienić: Spielberk Office Centre firmy CTP (90 tys. mkw.) w Brnie, Nová Karolina Park w Ostrawie, należący do Passerinvest Group (liczący 25 tys. mkw. powierzchni biurowej i 4 tys. mkw. powierzchni usługowej) oraz budynek Nordica Ostrava firmy Skanska (powierzchnia najmu 12 tys. mkw.). Jednak wciąż ponad 97 proc. powierzchni biurowej klasy A znajduje się w stolicy.

Ciężkie życie poza stolicą
W Słowacji sytuacja jest jeszcze bardziej wyrazista. - W Koszycach działają tylko CTR i HB Reavis - zauważa Alexander Rafajlovič. - To miasto przypomina Ostrawę ze szczyptą Brna - popyt pochodzi głównie ze strony sektora IT powiązanego z lokalnym uniwersytetem. Z drugiej strony pojawiły się informacje, że spółka VaV Invest, która zrealizowała centrum handlowe Europa w miejscowości Banská Bystrica, zdołała sprzedać biurowiec Europa Business Centrum w Brnie ze stopą kapitalizacji 8,6 proc. - opowiada Alexander Rafajlovič.
Czy takich stóp kapitalizacji można oczekiwać w przypadku transakcji zawieranych w innych miastach regionalnych? - Brakuje miarodajnych danych z transakcji i przez to ciężko jest oszacować wysokość stóp kapitalizacji. Zakładamy, że publikowane stopy kapitalizacji są o około 100 punktów bazowych wyższe niż w Warszawie - mówi Peter Heckelsmüller. Którym miastom przygląda się sama Deka Immobilien? - W przypadku inwestycji w sektorze biurowym, interesujące byłyby największe pięć miast poza stolicą. W Polsce są to: Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto oraz Łódź. W Czechach koncentrowalibyśmy się tylko na Pradze. Jednak w przypadku centrów handlowych ważniejsze jest, by znaleźć inwestycje w lokalizacjach charakteryzujących się dużym zasięgiem oraz dominującą pozycją. Dlatego tu bralibyśmy pod uwagę także mniejsze miasta - deklaruje Peter Heckelsmüller. Alexander Rafajlovič z Cushman & Wakefield podsumowuje: - W miastach regionalnych drzemie potencjał. Są jednak bardzo specyficzne - rynki te nie są płynne, a inwestowanie tam wymaga bardzo dobrej znajomości lokalnych warunków. To dlatego inwestorów instytucjonalnych z sektora biur nie da się przekonać do wyjścia z Bratysławy, a tym bardziej z Pragi. Nawet jeśli w przyszłości będą wchodzić na rynki miast regionalnych, najpierw muszą zacząć działać w stolicy.