Grunt to elastyczność

Obrót gruntami inwestycyjnymi nie zamiera. - Informacje o śmierci tego rynku były przedwczesne - twierdzą przedstawiciele rynku nieruchomości. Rok 2012 był całkiem niezły dla tego segmentu. Według szacunków Colliers International wartość transakcji sięgnęła w całym roku około 1,5 mld zł. Pobity został wynik z 2011. Wtedy inwestorzy wydali na zakupy terenów inwestycyjnych około 1,2-1,3 mld zł. Rok 2013 również zapowiada się dobrze. Wiele wskazuje na to, że wartość transakcji może być zbliżona do wyniku osiągniętego w zeszłym roku.

Czas sępów?
Czy rosnąca ogólna wartość transakcji na rynku terenów inwestycyjnych jest zapowiedzią odwilży na rynku nieruchomości? Nie do końca. Inwestorzy i deweloperzy wciąż odczuwają skutki kryzysu - ograniczony dostęp do finansowania inwestycji, niepewna sytuacja na rynku mieszkaniowym, obawy dotyczące przyszłości gospodarki - to wciąż czynniki, które nie pozwalają zbyt optymistycznie patrzeć w przyszłość. Dlatego wielu deweloperów i inwestorów podchodzi do nowych inwestycji wyjątkowo ostrożnie. Z danych Colliers International wynika, że największą popularnością cieszyły się grunty pod inwestycje mieszkaniowe i biurowe - tu zainwestowano blisko 85 proc. z tych 1,5 mld zł, 10 proc. przeznaczono na grunty pod inwestycje handlowe, a tylko 5 proc. pod magazynowe. Specjaliści podkreślają też, że w pewnym sensie rynek obrotu gruntami napędza też coraz gorsza sytuacja niektórych deweloperów (w szczególności mieszkaniowych), którzy coraz częściej są zmuszeni do pozbywania się terenów inwestycyjnych. Czasem robią to z własnej woli, czasem przymuszani są przez banki. Można liczyć, że na rynek powrócą tereny kupowane w czasach boomu w latach 2007-2008. Ostatnio na sprzedaż trafiły warszawskie grunty spółki Wisła. W 2007 roku tereny przy ulicy Hożej i Mokotowskiej zostały sprzedane przez Mardex za 58 mln zł - cena za metr sięgnęła zawrotnej kwoty 31 tys. zł. Obecnie spółka Wisła jest w upadłości likwidacyjnej. Jej syndyk wystawił obciążone wielomilionowymi hipotekami nieruchomości na sprzedaż za 19 mln zł. Takich przypadków będzie więcej. Podczas rozmów z deweloperami mieszkaniowymi padło nawet stwierdzenie, że nastał czas sępów - agresywnych funduszy, które wypatrują osłabionych deweloperów i bez skrupułów negocjują ceny. - Rzeczywiście na rynek trafiają tereny z problemami. Jest sporo ofert działek, których sprzedaż jest wymuszona przez banki. Szacuję, że banki pośrednio lub bezpośrednio mają na sprzedaż działki o wartości około 800 mln zł. Ale nie są to grunty już przejęte przez instytucje finansowe. Sprzedaż takich aktywów odbywa się za porozumieniem stron, często są to bardzo dyskretne działania - zauważa Daniel Puchalski, szef działu gruntów inwestycyjnych w Colliers International.

Impuls w kosztach i cenie
Niektórych właścicieli gruntów w centrum Warszawy i innych dużych miast do rozważenia szybszej sprzedaży skłaniają również ostatnie zmiany wysokości rocznych opłat za użytkowanie wieczyste. - Choć stawka procentowa opłaty pozostaje bez zmian, to w ciągu ostatnich 7-8 lat znacząco wzrosła wartość gruntów inwestycyjnych, stanowiąca podstawę ustalenia opłaty. Opłaty za użytkowanie wieczyste często pozostawały bez zmian przez wiele lat, ale teraz gminy, które coraz aktywniej szukają źródeł finansowania z podatków i opłat lokalnych, wykorzystują wzrost wartości udokumentowany transakcjami i na nowo szacują wartości działek na podstawie bieżących transakcji. Znam warszawskie przykłady, gdzie nowa roczna opłata jest prawie dziesięciokrotnie wyższa od stawki wypowiedzianej. Taka zmiana kosztów utrzymania nieruchomości często przyspiesza decyzje o sprzedaży. Dotyczy to zarówno osób prywatnych, jak i firm dysponujących gruntami, które dotychczas nie były optymalnie wykorzystywane. Podwyżki opłat stymulują więc rynek transakcyjny - zauważa Karina Kreja, dyrektor w dziale doradztwa deweloperskiego w CBRE. - Użytkowanie wieczyste to problem zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Inwestorzy wolą pełne prawo własności. Przekształcenie użytkowania w pełną własność wiąże się bowiem z kosztami - nawet do 30 proc. wartości gruntu, a zdarza się i więcej. Takie tereny najgorzej sprzedają się w przypadku inwestycji handlowych i mieszkaniowych. Jeśli chodzi o logistykę, użytkowanie wieczyste w ogóle nie wchodzi w grę - dodaje Daniel Puchalski. Największym jednak impulsem do rozruszania rynku terenów inwestycyjnych jest spadek ich cen. Z danych Colliers International wynika, że w 2012 roku grunty pod budownictwo mieszkaniowe potaniały na przykład w Katowicach o 7 proc., a poza centrum Warszawy - o 8 proc. W przypadku transakcji dotyczących zakupu ziemi pod inwestycje biurowe największe spadki odnotowano w Katowicach (o 12 proc.), Trójmieście (10 proc.) i we Wrocławiu (11 proc.). - Ceny gruntów są pod presją, bo spadają ceny mieszkań, a i perspektywa wzrostu czynszów za wynajem biur i handlu wielkopowierzchniowego też nie jest korzystna - komentuje Daniel Puchalski.

Sprzedający i kupujący
Czego szukają inwestorzy? - Największym wzięciem cieszą się grunty o jasnej sytuacji planistycznej: pokryte miejscowymi planami zagospodarowania lub z uchwalonymi warunkami zabudowy. Długo nabywców szukają duże działki, które wymagają wieloetapowego podejścia, bo skończyły się czasy "banków ziemi", a deweloperzy nie są dziś chętni do budowy dużych portfeli nieruchomości. Zakup gruntu zazwyczaj wiąże się z możliwością szybkiego rozpoczęcia inwestycji. Obecnie inwestorzy chcą wyjść z inwestycji, lub dysponować gotowym, generującym dochód produktem, już po 3-5 latach - zauważa Karina Kreja. Ostatnie transakcje na rynku zdają się potwierdzać jej obserwacje. Irlandzka Grupa Deweloperska sprzedała działkę przy ulicy Grzybowskiej 78 w Warszawie. Grunt trafił - poprzez spółkę celową - do funduszu Golub GetHouse Property Fund FIZ. Nowy właściciel zamierza od razu wykorzystać niezagospodarowany od wielu lat teren - zapowiedział, że jeszcze w tym roku wybuduje tam biurową wieżę. Sytuacja na rynku gruntów sprzyja też firmom, które chcą umocnić swoją pozycję. Tak jest np. w przypadku polskiego oddziału Batipont Immobilier. - Szukamy działek pod projekty handlowe, biurowe, hotelowe i mieszkaniowe. Jesteśmy jednak ostrożni w wyborze lokalizacji. Dziś liczy się bowiem ostrożne inwestowanie. Jeśli chodzi o centra handlowe - poszukujemy terenów pod inwestycje typu convenience. Planowane obiekty biurowe to projekty rzędu 15-20 tys. mkw. w głównych miastach w Polsce. Jesteśmy zainteresowani Warszawą i Trójmiastem. Na tych rynkach prowadzimy już inwestycje mieszkaniowe. Nie wykluczamy jednak zakupów działek w Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie - deklaruje Andrzej Wójcik, dyrektor generalny polskiego oddziału Batipont Immobilier. Jak ocenia sytuację na rynku gruntów? Czy rzeczywiście podziela zdanie, że dziś deweloperowi jest o wiele łatwiej negocjować? - Rzeczywiście, dziś jest dobry czas na zakup gruntów. Tu jednak nie chodzi o "wykańczanie" właścicieli terenów. Myślę, że nastał po prostu czas zrównoważonych negocjacji. Obie strony transakcji muszą być zadowolone. Dobrze, że właściciele nieruchomości są otwarci na merytoryczne dyskusje - mówi Andrzej Wójcik i dodaje, że kupowanie gruntów tylko po to, by czekać na lepsze czasy wydaje się dziś ryzykowne. - Dla deweloperów nastał czas rozsądnego planowania. Najlepszą strategią wydaje się zakup gruntu i jak najszybsze rozpoczęcie inwestycji - zauważa Andrzej Wójcik.