Zielone miasta w powijakach

Zrównoważony rozwój, budownictwo przyjazne środowisku, zielone rozwiązania – to hasła, które na stałe zagościły w strategiach rozwoju deweloperów. Inwestorzy idą z duchem czasu i dostosowują swoje inwestycje do wymagań współczesności i do zielonych strategii wdrażanych w poszczególnych miastach. I tu pojawia się problem. Dotyczy on przede wszystkim Europy Środkowej i Wschodniej, bowiem tam zielona polityka miast jest mało eksponowana. Ale to nie znaczy, że jej nie ma. Jest, ale wiąże się z konkretnymi projektami. Deweloperzy i tak muszą poruszać się w gąszczu przepisów i uregulowań „poukrywanych” w różnych dyrektywach, ustawach, rozporządzeniach czy planach miejscowych.

Gdzie ta zielona polityka?
Które akty prawne mogą wpływać na projekty realizowane przez deweloperów? Zielona polityka miast, chociaż zależna głównie od samorządów, jest określana także na poziomie regulacji unijnych i państwowych. Dokumenty te są często ogólne i dotyczą takich kwestii, jak: polityka energetyczna (zmniejszenie emisji CO2, wykorzystanie źródeł energii odnawialnej, świadectwa energetyczne) czy zagospodarowanie terenów (parametry określające warunki dla nowych budynków, w tym ilość powierzchni biologicznie czynnej). Może się jednak zdarzyć, że rozporządzenie wydane przez państwo zablokuje konkretną inwestycję. Tak stało się w Rumunii – tamtejszy parlament przegłosował w marcu tego roku zapis, który uniemożliwia przekształcenie gruntów zakwalifikowanych jako tereny zielone na inne cele. Straciła na tym m.in. firma Globe Trade Centre – planowała bowiem w Bukareszcie budowę centrum handlowego Galleria Bucharest. Teren, na którym miała powstać inwestycja, miał właśnie status terenu zielonego. Rządowe rozporządzenie spowodowało więc, że deweloper będzie musiał zrezygnować z projektu. Firma podkreślała, że wprowadzenie takiego zapisu nie było możliwe do przewidzenia. Koszt działki, na której miała powstać Galleria Bucharest, to 20,4 mln euro.
Wydaje się jednak, że najważniejszym dokumentem dla deweloperów, dotyczącym kształtowania obszarów miejskich, jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To właśnie tam zawarte są najważniejsze reguły odnoszące się do polityki przestrzennej danego miasta. Mowa tu o czynnikach uwzględniających m.in. przeznaczenie danego terenu, wymogi ochrony środowiska i dziedzictwa kulturowego, a także możliwości kształtowania przestrzeni w oparciu o rozwój infrastruktury i komunikacji, charakter konkretnego obszaru, granice stref ochronnych itd. Studium uwarunkowań obliguje władze miejskie do realizacji wytycznych w nich zawartych przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. A te z kolei już bezpośrednio wpływają na konkretne inwestycje, jasno określając ich parametry. – Przy opracowaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta muszą brać pod uwagę różne potrzeby społeczności lokalnej. Z jednej strony mieszkańcy oczekują inwestycji na terenach dobrze skomunikowanych, z niezbędną infrastrukturą techniczną, czyli w granicach administracyjnych miast. Z drugiej strony trzeba im zapewnić tereny zielone, dostęp do tzw. zieleni urządzonej (parki, ogrody itp.), jak i kontakt z dziką przyrodą, która zwykle zadomawia się na terenach postrzeganych przez miasto jako nieużytki czy obszary nieprzydatne z punktu widzenia rozwoju aglomeracji – zauważa Małgorzata Baran-Barańska, architekt z działu zarządzania projektami w firmie Cushman & Wakefield.

Wyzwania i problemy
Jednym z najważniejszych zapisów dla budownictwa miejskiego jest wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej. W Polsce, według rozporządzenia ministra infrastruktury, ma on wynosić minimalnie 25 proc. Zdarza się jednak, że w niektórych przypadkach ten próg wynosi 50, a nawet 70 proc. Taka sytuacja miała miejsce np. podczas budowy Apartamentów Mokotów przy ulicy Bernardyńskiej – inwestycji mieszkaniowej firmy Marvipol. – Czynnik powierzchni biologicznie czynnej był dla tego projektu bardzo wysoki. Stąd pomysł stworzenia jeziorka, którego powierzchnia zajmuje ponad 2 tys. mkw. Przewidzieliśmy również spory teren pod rekreację – mówi Jacek Ochmański, dyrektor ds. przygotowania inwestycji w Marvipolu. Zapisy w planach miejscowych pozwalają zatem na zachowanie części terenów zielonych czy przygotowanie miejsc do odpoczynku, co w przypadku osiedli mieszkaniowych ma niebagatelne znaczenie. I choć często sprostanie tym wymogom oznacza dla deweloperów większe koszty inwestycji, to jednak ostatecznie osiedla z dużymi terenami zielonymi wygrywają w starciu o portfele klientów. Takie przykłady znajdą się też na rynku biurowym. W warszawskim Wilanowie można spokojnie spacerować po zielonych alejkach wokół biurowców firmy Polnord, które powstały w ramach kompleksu Wilanów Office Park. Teren ten jest ogólnie dostępny, a okoliczni mieszkańcy korzystają z wolnej przestrzeni. To pozytywne przykłady. Niestety, mnożą się również problemy, które stoją przed deweloperami. Często zdarza się, że przepisy są zbyt ogólne, na zasadzie: „należy korzystać z energii odnawialnej”. Tylko tyle. Nie ma żadnych konkretnych wytycznych, a bywa i tak, że zapisy wzajemnie się wykluczają. Na działce przeznaczonej pod budowę komercyjną nie można postawić paneli fotowoltaicznych, które stanowią alternatywne źródło energii, ponieważ w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zawarto zakaz produkcji, a wytwarzanie energii jest właśnie... produkcją. – Zauważamy, że zielona miejska polityka polega głównie na prowadzeniu doraźnych działań. Brakuje ich koordynacji, spójności z prawem krajowym, które również jest często niejasne. Spotykamy się raczej z dość chaotyczną próbą zapewnienia równowagi, a nie z przemyślaną, dobrze zorganizowaną i świadomą polityką – zauważa Jacek Ochmański. Przedstawiciele władz Warszawy podkreślają jednak, że miasto stara się sprostać oczekiwaniom deweloperów. – Mamy świadomość, że niektóre przepisy, np. w planach miejscowych, ograniczają możliwości zastosowania ekologicznych rozwiązań. Do tego potrzeba jednostkowych korekt w tych dokumentach, a także stworzenia właściwego sposobu interpretacji pewnych nie do końca jednoznacznych zapisów w planach miejscowych. Miejmy na uwadze, że często prace nad tymi dokumentami odbywały się w czasach, kiedy o nowym podejściu do energetyki jeszcze się nie mówiło. To jest również temat do rozmów z deweloperami – mówi Leszek Drogosz, dyrektor Biura Infrastruktury Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy.

Przykłady ze świata...
Czy można jednak wyobrazić sobie spójną politykę miejską dotyczącą zrównoważonego rozwoju? Przykłady płyną zza oceanu. W ostatnim czasie Departament Planowania San Francisco opracował program zgodny z państwowymi wymaganiami związanymi ze zrównoważonym rozwojem. Program ma na celu zmniejszenie zużycia wody i redukcję ilości odpadów. W tym celu powołano program pod nazwą Eco-Dzielnice. Polega on na współpracy właścicieli nieruchomości, przedsiębiorstw i mieszkańców w celu rozwijania i inicjowania projektów zrównoważonego rozwoju. Ważna jest tu koordynacja działań – właściciele poszczególnych nieruchomości oraz wspólnoty mieszkaniowe mają jasno określone wytyczne, w jaki sposób powinni dostosowywać się do wymogów ekologicznego stylu życia. Za tym idą też miejskie inwestycje polegające m.in. na zbieraniu wód deszczowych z ulic, tak żeby po przefiltrowaniu można było wykorzystać je chociażby do nawadniania przydomowych ogródków. Program Eco-Dzielnic został już z powodzeniem wdrożony m.in. w Waszyngtonie, Bostonie czy Seattle. Niestety, tak rozwiniętych, całościowych i odgórnie koordynowanych programów na próżno szukać w Europie Środkowo-Wschodniej. Tymczasem, jak już wspomnieliśmy, na politykę samorządów wpływają także rozporządzenia państwowe, a tych jest jak na lekarstwo. Dla przykładu, prace nad ustawą o odnawialnych źródłach energii nie są kontynuowane, chociaż jej projekt jest już gotowy. Dlatego tak ważne jest, aby działania ustawodawców i samorządowców były spójne. – Zapisy dotyczące tworzenia i utrzymania terenów zielonych powinny się znaleźć w ustawie o gospodarce nieruchomościami. To konieczny krok, żeby zielona polityka miast mogła być prowadzona bez przeszkód. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego czy decyzje o warunkach zabudowy (w przypadku braku planów) nie przesądzają bowiem o własności, poza możliwością wywłaszczenia gruntów na cele publiczne. Stosowne zmiany prawne pozwoliłyby miastom realizować zieloną politykę w sposób planowy i celowy. Zostałyby zachowane lub stworzone obszary cenne przyrodniczo, co podniosłoby wartość niekomercyjną terenów sąsiednich. Nowe zapisy w ustawie to potencjalne źródło narzędzi prawnych w sytuacjach, kiedy działania inwestorów lub właścicieli działek są niepożądane z punktu widzenia dobra mieszkańców. Teraz władze miasta muszą oceniać każdy przypadek indywidualnie – zauważa Małgorzata Baran-Barańska.

...i z Polski
Jednak programów, zachęt czy chociażby ułatwień dla tych deweloperów, którzy przygotowują zielone inwestycje na terenach miejskich, jest jak na lekarstwo. Na mapie Polski wyróżniają się pod tym względem niektóre miasta. Przykładem może być Szczecin. Według założeń miasto przejdzie zmiany urbanistyczne polegające na przeniesieniu centrum nad wodę, do dzielnicy Śródodrze. Naturalną przestrzenią życia dla mieszkańców mają stać się wyspy tonące w zieleni. Stąd nazwa programu – Floating Garden. W Wieloletniej Strategii Rozwoju Miasta Szczecina 2025 ujęto zapisy dotyczące ochrony walorów przyrodniczych przy jednoczesnym ich wykorzystaniu, rewitalizację obszarów miejskich (zgodną z inicjatywami ekologów, urbanistów i architektów dotyczącymi rozwoju miasta do wewnątrz). – W podejmowanych działaniach kładziemy nacisk na przywrócenie aktywności społecznej i gospodarczej na terenach zdegradowanych: poprzemysłowych i powojskowych, a także na terenach wyludniającego się Śródmieścia. Wymaga to poniesienia kosztów odnowy infrastruktury technicznej i społecznej, ale w dłuższej perspektywie spowoduje odwrócenie tendencji migracyjnych mieszkańców – zauważa Tomasz Klek ze szczecińskiego ratusza. Dodatkowo miasto prowadzi program „Zielone Podwórka Szczecina”. Jego celem jest poprawa warunków życia mieszkańców i estetyki otoczenia budynków – plany uwzględniają szczególnie tworzenie terenów zielonych wraz z towarzyszącą infrastrukturą i miejscami wypoczynku oraz placów zabaw dla dzieci. Miasto dofinansowuje wspólnoty mieszkaniowe, które występują z inicjatywą udziału w kosztach zaprojektowanego przedsięwzięcia. Podobną politykę prowadzi również Unia Europejska, z którą w tej dziedzinie współpracuje Ministerstwo Rozwoju Regionalnego. W nowej perspektywie finansowej na lata 2014-2020 z unijnego budżetu będzie można uzyskać finansowanie na rozwój miast według takich wytycznych, jak m.in.: ograniczenie „rozlewania się miast” na obrzeża i rewitalizacja starych części miast. To mogłoby mieć znaczenie dla niektórych projektów miejskich, np. w Warszawie, gdzie ma powstać nowa dzielnica na granicy Bemowa – Chrzanów. Oczywiście, gdyby inwestycja starała się o dofinansowanie z unijnej kasy. Choć to dopiero początki, także władze Warszawy stawiają na zielone rozwiązania. – W 2011 roku Rada Miasta przyjęła plan działań na rzecz zrównoważonego zużycia energii. To nasza „konstytucja” dotycząca zielonej polityki pod kątem inwestycji. Zawiera ona takie aspekty, jak: wsparcie polityki unijnej w zakresie obniżenia emisji dwutlenku węgla. Do 2020 roku w Warszawie chcielibyśmy ograniczyć tę emisję o 20 proc. Na to z kolei mają wpływ budynki m.in. niskoemisyjne. Staramy się zatem zachęcać właścicieli i zarządców do modernizacji starych budynków, a inwestorów do realizacji nowych według podwyższonych standardów energetyczności. Uważamy, że poziom, do którego powinniśmy dążyć, to zużycie 50 kWh na mkw. Dziś te normy wynoszą powyżej 100 kWh na mkw. Chcemy upowszechnić myślenie o ekologiczności budynków, bo po 2020 będą mogły powstawać jedynie obiekty niskoemisyjne. Zauważamy jednak, że projektanci nadal nie są przygotowani na takie rozwiązania, dlatego proponują deweloperom wersje prostsze, tańsze i mniej ekologiczne zarazem. Cieszy nas więc, że coraz częściej sami najemcy biurowców wymagają od dewelopera ekologicznych certyfikatów – mówi Leszek Drogosz. A to nie koniec pomysłów stolicy w zakresie zielonej polityki. – Dążymy do urzeczywistnienia planów budowy niskoemisyjnego osiedla mieszkaniowego. Mogłoby ono powstać na przykład na terenie Targówka Fabrycznego, ze względu na bliskość transportu kolejowego (w budowie jest przystanek między Ząbkami a dworcem Warszawa Wileńska) i zakładu unieszkodliwiania stałych odpadów komunalnych, który byłby źródłem energii elektrycznej i cieplnej dla tego osiedla. Próbujemy zachęcić deweloperów do takiej właśnie inwestycji. Jako miasto nie posiadamy tak dużego obszaru, który w całości należałby do nas, i na którym moglibyśmy sprzedawać działki na podstawie dwóch kryteriów: ceny i wymogów ekologicznych dla przedsięwzięcia. Musimy zatem działać, propagując podobne inicjatywy. Podpisaliśmy m.in. porozumienie z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, które obejmuje także kwestie budownictwa niskoemisyjnego, w tym także budowy zielonych dachów na budynkach mieszkaniowych czy retencji wód opadowych – podkreśla Leszek Drogosz. Drugim pomysłem warszawskiego magistratu jest modernizacja zajezdni tramwajowej przy ulicy Siedmiogrodzkiej na Woli. – Projekt jest w fazie koncepcyjnej. To typowa architektura przemysłowa. Po kompleksowej modernizacji ten blisko 4-ha teren miałby stać się siedzibą spółki Tramwaje Warszawskie, ale także miejscem dla miejskiego archiwum. Wszystko to byłoby pokryte zielonym dachem i stanowiło ogólnodostępny park. Założenie jest takie, że cały ten obiekt ma zużywać minimalne ilości energii, poprzez m.in. uzyskiwanie jej z odnawialnych źródeł (kolektory słoneczne, panele fotowoltaiczne). Miasto postara się zilustrować ten projekt kosztorysem, tak aby przygotować wystąpienie do Unii Europejskiej o jego dofinansowanie – uściśla szef Biura Infrastruktury. Warszawa zamierza także wprowadzić możliwość korzystania z tzw. mapy słonecznej w ramach programu Cities on Power. Dzięki niej mieszkańcy miasta będą mogli znaleźć informacje, na ile efektywny będzie montaż paneli słonecznych na dachach ich budynków. System ma bowiem określać m.in. nasłonecznienie na konkretnych obiektach. Oczkiem w głowie urzędników jest również zintegrowany system zarządzania energią. Miałby on zostać zamontowany w budynkach użyteczności publicznej. – Obecnie testujemy to rozwiązanie w 80 szkołach na terenie Warszawy oraz w budynkach komunalnych – dodaje Leszek Drogosz. O zieloną politykę warto dbać i warto upowszechniać nowoczesną ekologię, bo to po prostu się opłaca. – Od 2010 roku miasta europejskie najskuteczniej wdrażające zieloną politykę otrzymują tytuł Zielonej Stolicy Europy. Jednym z 12 kryteriów branych pod uwagę przez niezależnych ekspertów są zielone obszary miejskie i zrównoważone wykorzystanie terenów oraz natura i bioróżnorodność. Niedługo miasta otrzymają dodatkowe, często tańsze i bardziej trwałe instrumenty w rozwijaniu zielonej polityki. Komisja Europejska zaczęła wprowadzać strategię dotyczącą uwzględniania naturalnych procesów przyrodniczych w planowaniu przestrzennym, tzw. zieloną infrastrukturę – zauważa Małgorzata Baran-Barańska. Do tej pory wspomniany tytuł przypadł: Sztokholmowi (2010), Hamburgowi (2011), Vitorii (2012), Nantes (2013), Kopenhadze (2014). Może wkrótce i polskie miasto będzie mogło pochwalić się mianem Zielonej Stolicy Europy? Bowiem o ten szczytny tytuł w 2015 roku ubiega się Bydgoszcz.

Zielone regulacje (wybrane dokumenty dotyczące aspektów ekologicznych)

Regulacje unijne:
Dyrektywa 2009/28/WE w sprawie promowania stosowania energii ze źródeł odnawialnych

Dokumenty polskie
Polityka energetyczna Polski do 2030 roku, uchwalona przez Radę Ministrów w dniu 10 listopada 2009 roku
Ustawa prawo energetyczne
Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 18 października 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu obowiązków uzyskania i przedstawienia do umorzenia świadectw pochodzenia, uiszczenia opłaty zastępczej, zakupu energii elektrycznej i ciepła wytworzonych w odnawialnych źródłach energii oraz obowiązku potwierdzania danych dotyczących ilości energii elektrycznej wytworzonej w odnawialnym źródle energii
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
Ustawa z dnia 15 kwietnia 2011 r. o efektywności energetycznej
Obwieszczenie Ministra Gospodarki z dnia 21 grudnia 2012 r. w sprawie szczegółowego wykazu przedsięwzięć służących poprawie efektywności energetycznej
Ustawa z dnia 14 września 2012 r. o obowiązkach w zakresie informowania o zużyciu energii przez produkty wykorzystujące energię
Ustawa z dnia 25 sierpnia 2006 r. o biokomponentach i biopaliwach ciekłych
Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2004 r. w sprawie zakresu projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (nowelizacja 12 kwietnia 2013 r.)
Ustawa o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r.