Dać dobry przykład

Rafał Ostrowski, „Eurobuild CEE”: Celem funduszu jest stymulowanie rynku mieszkaniowego. Natychmiast pojawiły się głosy, że to przykład mieszania się państwa w wolny rynek i niemal powrót do mechanizmów gospodarki centralnie sterowanej. Jaka jest Pana odpowiedź?

Piotr Kuszewski, dyrektor Departamentu Inwestycji Kapitałowych w Banku Gospodarstwa Krajowego:
Nie ma tu mowy o zaburzaniu rynku. Tworzymy zwykły fundusz inwestycyjny zamknięty, który będzie działał jak wiele innych na rynku. Podobne fundusze obracają nieruchomościami w sektorze biurowym, handlowym czy magazynowym. Działają także na rynku mieszkaniowym, ale zazwyczaj ich działalność polega na kupowaniu nieruchomości od deweloperów, którzy znaleźli się w kłopotach i odsprzedawaniu ich, gdy sytuacja na rynku się poprawia. Jeśli chodzi o nasz fundusz, novum polega na tym, że będzie kupował budynki i części budynków mieszkalnych, a następnie je wynajmował. Każdą jednak decyzję będziemy podejmować w sposób rynkowy, czyli w oparciu o przesłanki ekonomiczne.

Wątpliwość budzi jednak odgórne ustalenie wysokości czynszów. Założyli państwo, że punktem odniesienia będzie roczny czynsz zbliżony do poziomu 4 proc. wartości nieruchomości. Ma to dać ceny niższe od rynkowych. To się nie podoba przeciwnikom mieszania się państwa w wolne mechanizmy rynkowe.
Oczekiwanie 4-proc. stopy zwrotu z kapitału jest jak najbardziej rynkowe. Takie same stopy, ok. 4-5 proc., osiągają inwestorzy w Europie. Zresztą każda nieruchomość będzie wymagała zbudowania modelu ekonomicznego uwzględniającego technologię budynku, jakość mieszkań i okolicę oraz odpowiedzi, kiedy inwestycja będzie mogła się zwrócić. W zasadzie każde mieszkanie i każdy budynek będą miały inny czynsz. Nie jestem w stanie powiedzieć, o ile nasza oferta będzie tańsza od rynkowej. Będziemy mogli zaoferować niższe czynsze jako pierwszy w Polsce, w tym sektorze, inwestor instytucjonalny, który zdobędzie oczywistą przewagę nad inwestorami indywidualnymi, dominującymi dotąd na tym rynku w Polsce.

Dlaczego w takim razie nie założyć 5-, 6- czy 7- proc. stopy zwrotu?
Rynek bardzo skutecznie ogranicza takie zapędy. Przy 5- czy 6-procentowej może okazać się, że rata kredytu na mieszkanie jest niższa niż czynsz najmu i każdy będzie wolał wziąć kredyt i kupić mieszkanie, zamiast je wynajmować. Założenie jakiejkolwiek innej stawki niż 4 proc. byłoby bez sensu. Bo niższa znaczyłaby, że będziemy to przedsięwzięcie dotować, a przy wyższej ludzie nie chcieliby naszych mieszkań. Pamiętajmy, że z czynszu trzeba nieruchomość utrzymać i po odliczeniu tych kosztów ma pozostać 4 proc. stopy zwrotu. My będziemy mogli zaoferować niższe czynsze przede wszystkim dlatego, że nasz koszt pieniądza będzie niski. Dysponując pieniędzmi funduszu, nie musimy brać żadnego kredytu i nie musimy płacić żadnych marży bankom. Ponadto kupując cały budynek, mamy dużo większą siłę przetargową niż nabywcy pojedynczych mieszkań. Będziemy mieli też dużo większe niż oni możliwości weryfikacji jakości budynku, oceny technologii, badań rynku, czy wreszcie będziemy mogli zamawiać całe budynki dla siebie, które będą spełniały określone przez nas wymagania.

Jakie wymagania?
Budowanie pod najem różni się od budowania na sprzedaż. Jest wiele rzeczy, które trzeba wziąć pod uwagę. Te mieszkania powinny wynajmować się wiele razy i po latach być nadal atrakcyjne. Nie ma mowy o zaniżaniu standardu, czyli na przykład o nabywaniu budynków, które nie mają wystarczającej liczby miejsc parkingowych czy placów zabaw dla dzieci. Taka przestrzeń szybko ulega degradacji i nie ma potencjału na długoterminowy najem. Inaczej też myśli się o przestrzeniach wspólnych czy takich ułatwieniach, jak na przykład pralnie. Amerykanie dziwią się czasem, że w Polsce każdy ma pralkę w domu. To z ich punktu widzenia spora rozrzutność. W USA wiele budynków ma na dole pralnie z pralkami na monety. Myślimy też o takich rozwiązaniach. Poza tym mieszkania na wynajem powinny być ustawne i mieć podstawowe wyposażenie takie, jak kuchenka czy lodówka. Te standardy jeszcze opracowujemy.

Jakie będą kryteria wyboru dewelopera, u którego zamówicie określony budynek?
Decydować ma rachunek ekonomiczny. Organizować będziemy przetargi na analizy rynkowe. Będziemy badać, na co jest odpowiedni popyt i sprawdzać, czy dany projekt jest atrakcyjny dla najemców, ma odpowiednie koszty eksploatacji, czy deweloper jest wiarygodny, ma odpowiednie technologie i tak dalej. Tak jak banki dorabiają się własnych modeli oceny inwestycji, tak też my będziemy pracowali nad takim modelem.

Kiedy fundusz rozpocznie działalność?
W czwartym kwartale ma zostać powołany przez zarząd BGK podmiot zarządzający funduszem. Został nazwany roboczo BGK Nieruchomości. Musi on mieć czas w pierwszym kwartale przyszłego roku, żeby przygotować się do roli, którą będzie pełnił. Wierzymy, że uda nam się wszelkie elementy tej układanki poskładać do końca pierwszego kwartału 2014 roku.

Kiedy kupicie pierwsze mieszkania?
To będzie zależało od rynku. Jeśli uda nam się znaleźć gotowy budynek, który będzie spełniał nasze wyśrubowane wymagania, to takiej inwestycji będziemy mogli dokonać bardzo szybko. Jeśli się okaże, że takich budynków nie ma lub nie spełniają one standardów, to będziemy musieli poczekać, aż ktoś taki budynek nam wybuduje. Konkretne decyzje będzie podejmował podmiot zarządzający funduszem.

Gdzie będziecie nabywać nieruchomości?
Zaczniemy od inwestycji tam, gdzie jest największe zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. Uważamy, że będą to największe aglomeracje: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Wrocław, Katowice, Łódź.

Ten fundusz ma działać według zasady evergreen, czyli bez wskazanej daty zakończenia działalności. Co więcej, raz zasilony, zysk czerpać będzie z własnych inwestycji. Po jakim czasie będziecie sprzedawać zakupione nieruchomości i kupować następne?
Tego jeszcze nie wiemy. Budynek mieszkalny, który jest dobrze zbudowany pod najem, stoi 100, 120 lat. Jeśli stopa zwrotu wynosi 4 proc., oznacza to, że po około 25 latach on się zwróci, a przez resztę czasu zarabia.

Na jakich modelach wzoruje się ten fundusz?
Są na świecie różne modele wspierania rynku najmu, poczynając od ulg dla deweloperów, a kończąc na rządowej agendzie, która sama buduje i wynajmuje mieszkania, jak to na przykład jest w Hongkongu. My jesteśmy gdzieś pomiędzy tymi rozwiązaniami. Wierzymy, że pojawienie się dużego inwestora instytucjonalnego zachęci innych do wejścia na ten rynek. Według naszych analiz jest to rynek odpowiedni dla tego typu inwestorów instytucjonalnych. Wielu z nich zastanawia się nad tym, jednak na razie żaden się nie zdecydował. Trzeba więc pokazać innym drogę.

Deweloperzy nie chcą angażować się w wynajmowanie mieszkań z wielu powodów: między innymi dlatego, że przepisy chronią najemców – nawet tych, którzy nie płacą czynszu. Inwestorzy chyba słusznie nie chcą ściągać sobie na głowę ryzyka.
Właśnie dlatego w ustawie wprowadzającej program Mieszkanie dla Młodych, która wejdzie w życie 1 stycznia 2014, pojawił się najem okazjonalny nie tylko dla osób fizycznych. Umowa najmu okazjonalnego wymaga wskazania przez najemcę lokalu, do którego będzie mógł zostać eksmitowany w przypadku niepłacenia czynszu, a także zgody właściciela tego lokalu. Z tych przepisów będziemy korzystać.

Skąd suma 5 mld zł na działalność funduszu? Czy BGK ma na to wystarczające środki?
Kwota 5 mld złotych wynika z naszych ustaleń z Ministerstwem Finansów na etapie przygotowania koncepcji. Fundusz będzie zasilany środkami zgodnie z jego potrzebami inwestycyjnymi. W stosownym czasie BGK zostanie dokapitalizowany.

Człowiek od inwestycji i zarządzania ryzykiem

Piotr Kuszewski jest dyrektorem Departamentu Inwestycji Kapitałowych BGK oraz adiunktem w Instytucie Bankowości i Ubezpieczeń Gospodarczych w Kolegium Zarządzania i Finansów SGH. W przeszłości był dyrektorem zarządzającym nadzorującym Pion Inwestycji Infrastrukturalnych BGK. Jako pracownik banku był zaangażowany w przygotowanie programu Inwestycje Polskie oraz utworzenie Polskiego Funduszu Funduszy Wzrostu z Europejskim Funduszem Inwestycyjnym. W latach 2007-2010 był wiceprezesem i dyrektorem finansowym PZU Życie. Odpowiadał za obszar finansów, zarządzanie ryzykiem finansowym i ubezpieczeniowym. Z ramienia PZU Życie był przewodniczącym rady nadzorczej KFA Armatura. Jest doktorem nauk ekonomicznych, absolwentem Northwestern University i Szkoły Głównej Handlowej.