W poszukiwaniu bezpieczeństwa

Goście redakcji „Eurobuild CEE”:

Karol Pilniewicz
Szef na Europę Środkowo-Wschodnią w Valad Europe. Z firmą Valad związany jest od 2012 roku. Odpowiada za środkowoeuropejski fundusz przemysłowy (CEIF) oraz za rozwój działalności firmy Valad w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Robert Dobrzycki
Partner zarządzający Panattoni Europe na Europę Środkowo-Wschodnią. Rozpoczął karierę w firmie Panattoni w lipcu 2005 roku na stanowisku dyrektora zarządzającego na Polskę. Po roku został partnerem grupy na region Europy Środkowej i Wschodniej.

Michał Ptaszyński
Land & development manager w Prologis. Do zespołu Prologis dołączył w 2011 roku. Odpowiada za wyszukiwanie nowych możliwości inwestycyjnych, m.in. poprzez zakup i sprzedaż gruntów lub istniejących projektów firmy, oraz za pozyskiwanie nowych klientów.

Bożena Krawczyk
Dyrektor inwestycyjny na Europę Centralną w Segro. Dołączyła do Segro w 2006 roku. Odpowiada za zarządzanie procesami inwestycyjnymi związanymi z zakupem i sprzedażą obiektów oraz terenów inwestycyjnych w Polsce, Czechach i na Węgrzech.

Tomasz Kasperowicz
Partner i szef działu magazynowego w Colliers International Poland. Od czerwca 2008 zajmuje stanowisko dyrektora działu powierzchni logistycznych i przemysłowych. Posiada 16-letnie doświadczenie zawodowe.

Hubert Michalak
Partner w AIG/Lincoln. Z tą firmą związany jest od ponad dziesięciu lat, czyli od kwietnia 2003 roku. Wcześniej przez prawie cztery lata pracował w spółce Viterra Development Polska.

Radosław Górecki, „Eurobuild CEE”: Gospodarka wciąż znajduje się w stanie uśpienia. Deweloperzy magazynowi nie są skłonni do rozpoczynania projektów spekulacyjnych. Jaka atmosfera panuje w branży magazynowej?
Tomasz Kasperowicz, partner i szef działu magazynowego w Colliers International: Rynek magazynowy znajduje się obecnie w fazie spokojnego, zrównoważonego rozwoju. Oczywiście bolączką jest brak finansowania na budowę obiektów spekulacyjnych. Wciąż mamy spowolnienie gospodarcze, ale – co ciekawe – ono nie wpływa na spadek popytu. Ten jest stabilny, w niektórych sektorach nawet lekko wzrasta. To powoduje, że ubywa pustostanów, a z drugiej strony nie przybywa projektów spekulacyjnych. W związku z tym w niektórych miejscach lekko rosną czynsze.

Deweloperzy zgadzają się z tą opinią?
Bożena Krawczyk, dyrektor inwestycyjny na Europę Centralną w Segro: Tak. Rzeczywiście mamy zrównoważony rozwój i patrzymy w przyszłość z umiarkowanym optymizmem. Deweloperzy nie generują obecnie powierzchni spekulacyjnych (czyli potencjalnych pustostanów), co z punktu widzenia statystyki jest pozytywne. Niepokoić może fakt, że ciężko przewidzieć, jak duży będzie popyt netto – czyli ilu nowych najemców może pojawić się na rynku – bo to jest informacja najbardziej interesująca deweloperów. Wszyscy zastanawiamy się, czy w nadchodzących miesiącach pojawią się nowi najemcy, czy może wszyscy będziemy zabiegać o tych, którzy już są na rynku i którzy zasiedlili już istniejące zasoby 7 mln mkw.

Popyt netto jest pewnie jednym z czynników, na który zwracają uwagę fundusze potencjalnie zainteresowane zakupem hal magazynowych i produkcyjnych…
Karol Pilniewicz, szef na Europę Środkowo-Wschodnią w Valad Europe: Inwestorzy instytucjonalni, którzy zainteresowani są tym rynkiem, patrzą na niego głównie przez pryzmat długości umów najmu. Jeśli przyjmiemy, że dziś umowy w zdecydowanej większości przypadków zawierane są na 3-5 lat, to staje się oczywiste, że potencjalni nabywcy nie wykazują zainteresowania. Dlatego wydaje się, że dziś najbardziej obiecujące z punktu widzenia nabywców są obiekty BTS (build-to-suit). W takim przypadku deweloper ma bowiem zapewnioną umowę najmu jeszcze zanim wybuduje obiekt, bank ma zabezpieczoną możliwość spłaty kredytu – bo jest zabezpieczony przychód. Inwestor instytucjonalny niejako przychylniej patrzy na takie inwestycje.

A czego unikają? Co znajduje się na drugim biegunie?
Karol Pilniewicz: Oczywiście projekty spekulacyjne. Myślę, że dziś nie znajdziemy inwestora, który jest w stanie kupić taki projekt i liczyć na to, że za dwa, trzy lata znajdzie się jakiś najemca. Z drugiej strony widzimy, że zainteresowanie rynkiem logistycznym jest dość duże. Rozwijająca się infrastruktura powoduje, że deweloperzy i inwestorzy zwracają uwagę na projekty logistyczne położone na południu Polski. Połączenia drogowe, które już powstały, gwarantują szybkie dostarczenie towarów z tego regionu do całej Europy Środkowo-Wschodniej. Ponadto czynsze w Polsce w porównaniu z innymi krajami regionu Europy Środkowo-Wschodniej są stosunkowo niskie. W takim przypadku inwestor może zainteresować się projektem nawet z krótką umową najmu. Ale stopa zwrotu musi być wysoka, co automatycznie oznacza atrakcyjną cenę.

Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe na Europę Środkowo-Wschodnią: Ja uważam, że dla inwestorów popyt netto jest istotną sprawą. Tu trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, skąd on pochodzi. Czy jest generowany przez najemców krajowych, czy przez zagranicznych? Lokalizacje na północy i w centralnej Polsce radzą sobie dziś znacznie słabiej, bo popyt jest tam generowany głównie przez polskie firmy. A niestety wzrost handlu w Polsce jest niewystarczający. Z kolei projekty na zachodzie Polski i południowym zachodzie radzą sobie znacznie lepiej, bo tam mamy popyt zewnętrzny – z Holandii, Niemiec, Francji. Te wszystkie transakcje związane są z firmami produkcyjno-logistycznymi, które napływają z Zachodu. Osobiście chciałbym, żeby popyt wewnętrzny zyskiwał na znaczeniu.

Michał Ptaszyński, land & development manager w Prologis: Prologis patrzy na Polskę przez pryzmat pięciu głównych rynków, to jest: Warszawa, Polska Centralna, Górny i Dolny Śląsk oraz Poznań. Rozpatrując sytuację w Polsce, w pełni zgadzam się z Tomaszem, że ten zrównoważony wzrost jest widoczny. Natomiast jest oczywiste – co zauważył Robert – że tzw. ściana zachodnia Polski jest perełką tego rynku. Przy czym rzeczywiście, część z tych lokalizacji pracuje na rzecz rynku zachodniego. Tu mamy przykład Szczecina, który jeszcze niedawno straszył pustostanami, a dziś jest w 100 procentach wynajęty. Stało się tak, ponieważ pojawili się tam najemcy, którzy działają np. na rynku niemieckim. Pojawili się w Szczecinie ze względu na korzystniejsze płace. Wrocław to z kolei lokalizacja rozwijająca się dzięki klientom, których możemy zaliczyć do wspomnianego popytu wewnętrznego. Są to firmy głównie z branż e-commerce i FMCG.

Ale nie tylko popyt netto interesuje deweloperów, toczy się między nimi zacięta walka o najemców już obecnych na rynku…
Robert Dobrzycki: To prawda. Ale to, że najemcy przechodzą z magazynu do magazynu, wpływa tylko na stawki czynszów i tym samym na sytuację deweloperów. Natomiast nie tworzy nowych powierzchni. Oczywiście wpływa też na przychody brokerów…

Tomasz Kasperowicz: Czuję się wywołany do tablicy. Oczywiście, że najemcy przechodzący z projektu do projektu nie tworzą popytu netto. Ale już ci, którzy przechodzą od operatora logistycznego do dewelopera? Operatorzy logistyczni mają swoje własne nieruchomości – jeśli w pewnym momencie tracą klienta, to pustostany, które u nich powstają, nie są ujmowane w statystykach. Jak patrzeć na coś takiego?

Robert Dobrzycki: Jeżeli ktoś opuszcza logistyka, to statystyki tymczasowo zasygnalizują, że jest więcej popytu netto – którego tak naprawdę nie ma.

Hubert Michalak, partner w AIG/Lincoln: Zwolnione powierzchnie w magazynach własnych logistyków prędzej czy później zostaną zaoferowane na rynku. W konsekwencji któryś z deweloperów może stracić najemcę, bo operator logistyczny będzie dążyć do zapełnia swojego magazynu.

Tomasz Kasperowicz: Czyli najpierw traci logistyk, bo jego klient przechodzi do dewelopera. W krótkim czasie rynek wzrośnie. Ale operator logistyczny posiadający pustostan może zejść z ceną i w ten sposób zachęci najemcę, który korzysta z magazynu w budynku z lat 60. W ten sposób rynek może się powiększać o nowych użytkowników.

Robert Dobrzycki: Może się tak zdarzyć. Ale to nie jest sytuacja, którą zainteresuje się inwestor. Inwestor chce mieć jasną sytuację – chce być pewien, że rynek będzie pęczniał i że będzie to miało przełożenie na czynsze. Sytuacja, w której logistycy będą oddawali powierzchnię po niskich cenach, doprowadzi do walki cenowej między deweloperami, a także między inwestorami. To nie rozwija rynku w dłuższym okresie.

Czyli inwestorzy boją się agresywnej walki między deweloperami?
Robert Dobrzycki: Tak, dlatego zgadzam się z Karolem, że dla inwestorów duże znaczenie ma długość umowy najmu. Inwestorzy boją się pustostanów, agresywnej walki między deweloperami i podaży ziemi, a jednocześnie są słabszymi operatorami. Gdyby w tym ostatnim przypadku byli silni, posiadali duże platformy operacyjne – to wtedy nawet te dwu-, czy pięcioletnie najmy nie byłyby problemem.

Michał Ptaszyński: Z perspektywy funduszy wygląda to tak, że one w swoich portfelach mają duży wolumen biurowców i nieruchomości handlowych. Jeśli zaś chodzi o nieruchomości magazynowe, to wciąż jest tu duże pole do popisu. A przy uwzględnieniu dzisiejszych rynkowych stóp zwrotu, które są szacowane na poziomie nieco poniżej 8 proc., przy finansowaniu w euro na poziomie 4 proc., to daje – w porównaniu z biurami – lepsze perspektywy dochodów. Jednakże dużym problemem jest tu niewielka liczba dobrych produktów dostępnych dla funduszy. Natomiast to się zmienia…

Ale zaraz. To kto wybudował te wszystkie złe projekty? To przecież Państwa robota.
Bożena Krawczyk: Nie, nie. To nadinterpretacja.

Michał Ptaszyński: Tu nie chodzi o to, że wybudowane obiekty są słabymi produktami inwestycyjnymi. Chodzi o to czy my, deweloperzy, chcemy je sprzedawać. W przypadku Prologis jesteśmy nie tylko deweloperem, ale także właścicielem i operatorem. Posiadając w portfelu przynoszące zyski nieruchomości, nie jesteśmy zainteresowani, żeby za wszelką cenę się ich pozbyć.

Hubert Michalak: W tym momencie dochodzimy do tego, czym w przypadku magazynów jest dobry produkt inwestycyjny. Padło stwierdzenie, że fundusze są zainteresowane długoterminowymi umowami najmu, najlepiej co najmniej 8-letnimi. W zasadzie szukają produktów bezobsługowych, generujących bezpieczne przepływy finansowe (cash flow). Takich produktów jest jednak bardzo mało. Wydaje mi się, że inwestycyjnie znacznie bardziej bezpieczne są zdywersyfikowane nieruchomości przemysłowe, tj. takie, w których przychód z wynajmu generowany jest z wielu umów najmu o różnym horyzoncie czasowym wygasania. Taki produkt gwarantuje inwestorowi długoterminową stabilność za cenę większego nakładu pracy inwestora. Kluczowe staje się także profesjonalne zarządzanie nieruchomością. Trudno jest skutecznie zarządzać z centrali oddalonej o kilka, a nawet kilkanaście tysięcy kilometrów. Nawet najlepszy property manager nie zastąpi skutecznie właściciela.

Czyli hala z jednym dużym najemcą, nawet jeśli podpisał on długoletnią umowę najmu, może okazać się ryzykownym produktem.
Hubert Michalak: Oczywiście. Teoretycznie taki najemca gwarantuje stabilny, długoterminowy przychód, ale co się stanie, jeśli ogłosi upadłość? Pojawi się problem z ponownym skomercjalizowaniem takiego obiektu. A im większy obiekt, tym dłużej ten proces będzie trwał i będzie się wiązał z wysokimi kosztami dostosowania go do potrzeb nowych użytkowników. Poza tym bardzo często obiekty typu BTS są realizowane w drugorzędnych lokalizacjach…
(śmiech)
Przyszłość rynku inwestycyjnego powierzchni magazynowych należy do tych funduszy, które stworzą odpowiednio duże zespoły lokalne, by skutecznie konkurować z deweloperami mającymi już ugruntowaną pozycję (lub połączą siły z jednym z nich).

Karol Pilniewicz: Zgadzam się co do zasady. Ale dziś jest niewielu inwestorów instytucjonalnych, którzy zainwestowaliby w wiele małych projektów, z wieloma umowami najmu. Bo zarządzanie takim portfolio to ciężka praca. Dlatego fundusze wolą wchodzić w projekty gwarantujące długoterminowe przepływy gotówkowe. Ale zgadzam się, że to się będzie zmieniać. W najbliższych dwóch, trzech latach może się okazać, że inwestycje typu BTS nie będą już takie wiodące, obserwujemy coraz więcej nowych projektów typu „small business units”. Przemawia za tym sytuacja na rynku handlowym. W Polsce rośnie e-commerce (obecnie sprzedaż internetowa generuje już 3,1 proc. obrotów w branży handlowej), więc może się okazać, że firmy handlowe nie będą chciały wynajmować dużych powierzchni w drugorzędnych lokalizacjach handlowych i wybiorą obiekty typu „small business units”. Problem polega na tym, że trzeba znaleźć odpowiednie lokalizacje i przekonać do ich wynajmu agentów – bo wiadomo, że za umową 400 mkw. nie biega się tak jak za umową na 5 tys. mkw.

Hubert Michalak: Ja bym się nie martwił. Jestem przekonany, że jest wielu świetnych agentów, którzy już specjalizują się w takich transakcjach.

Piotr Kuczyński, główny analityk firmy doradczej Xelion, w jednym z wywiadów powiedział, że Polska musi przestać być montażownią dla Europy Zachodniej. Zwraca uwagę, że taką działalność można szybko zlikwidować, że łatwo ją będzie przenieść do Azji lub Afryki, czyli tam gdzie są niższe płace i podatki. Czy to nie jest przypadkiem sedno słabości polskiego rynku magazynowego?
Hubert Michalak: W zeszłym roku Komisja Europejska opublikowała komunikat wzywający rządy do tego, by wspierały wzrost udziału przemysłu w PKB w Europie. Stany Zjednoczone już próbują ściągać produkcję z powrotem do siebie. 25 lat temu co piąty Amerykanin pracował w przemyśle, dziś zaledwie co jedenasty, podczas gdy przeciętne wynagrodzenia w handlu detalicznym stanowią zaledwie 50 procent pensji w fabryce. Moim zdaniem Azja już wypaliła się – po pierwsze z uwagi na rosnące tam koszty produkcji, relatywnie niską jakość produktu oraz przez rosnącą w Stanach i Europie świadomość znaczenia przemysłu – dającego solidne zatrudnienie i napędzającego popyt w rozbudowanym już sektorze usług. Życzę nam, żeby ten plan zakończył się powodzeniem, w szczególności w Polsce.
Robert Dobrzycki: Nie da się zbudować od podstaw silnej gospodarki w oparciu o płace, które są na Zachodzie. Trzeba wykonać ten pierwszy krok – ściągnąć prostą produkcję i pieniądze, tak żeby budować w Polsce siłę nabywczą. Trzeba gdzieś zacząć. Te wszystkie hale produkcyjne, które u nas powstały, są dla naszej gospodarki dużo korzystniejsze od hipermarketów.

Michał Ptaszyński: Uważam, że Polska fantastycznie wykorzystuje obecną sytuację. Wystarczy spojrzeć na outsourcing biurowy. Na samym początku do Polski przeniesiono wyłącznie najprostsze usługi fakturowania. Tymczasem dziś duże światowe firmy mają już w naszym kraju działy rozwoju i badań. Myślę, że podobnie będzie i z produkcją. Nie obawiałbym się, że ją stracimy.

Bożena Krawczyk: Uproszczenie, że jedynym walorem rynku magazynowego w Polsce jest niska stawka godzinowa, to nadużycie. Myślę, że znacznie więcej czynników wpływa na fakt, że rynek magazynowy i produkcyjny będzie się u nas rozwijał. Przecież w Polsce już jest ponad 7 mln mkw. magazynów i ta liczba dalej rośnie. Za ten rozwój nie odpowiadają tylko niskie koszty zatrudnienia…

Michał Ptaszyński: Rzeczywiście. Wystarczy spojrzeć na Rumunię. Tam jest znacznie taniej, a rynek rumuński wcale się tak nie rozwija.

Z tego, co Państwo mówią, wynika, że powierzchnie magazynowo-przemysłowe są świetnym produktem inwestycyjnym. Jaka jest więc Państwa strategia? Będziecie je trzymać? Sprzedawać? A może kupować?
Bożena Krawczyk: Kontynuujemy działalność deweloperską na głównych rynkach. Natomiast równolegle z organicznym wzrostem od dwóch lat patrzymy na gotowe produkty i rozwijamy nasz portfel nieruchomości również poprzez zakupy.

Robert Dobrzycki: Naszym głównym celem jest rozwój działalności deweloperskiej. Jeśli wartość obiektów będzie rosła, to postaramy się zatrzymać je w naszym portfelu. Jednak w odpowiednim momencie sprzedamy. Jeśli zaś rynek nie doceni magazynów, to możemy też stać się kupującym. Wszystko zależy od ceny.

Karol Pilniewicz: Naszym zadaniem jest wykorzystywanie nadarzających się okazji. Nie mamy jednej, odgórnej strategii. Obecnie zbliża się okres likwidacji jednego z naszych funduszy (są w nim nieruchomości w Polsce, Czechach, Rumunii i na Węgrzech), więc będziemy sprzedawać. Ale jednocześnie przyglądamy się portfoliom logistycznym, w które możemy zainwestować pieniądze naszych inwestorów. To są portfele o wartości od 50 mln euro w górę. Pracujemy też dla inwestorów prywatnych, którzy są w stanie podejmować szybkie decyzje – jeżeli pojawią się ciekawe pojedyncze nieruchomości, z potencjałem wzrostu, to będziemy kupować.

Michał Ptaszyński: Stawiamy na organiczny wzrost. Jesteśmy dużą, międzynarodową platformą. Nasze działania to wynik globalnej strategii, która zakłada dalszy rozwój firmy na najsilniejszych rynkach. Dlatego będziemy umacniać naszą pozycję na pięciu głównych rynkach w Polsce, wykorzystując przede wszystkim posiadany bank gruntów.

Hubert Michalak: Jesteśmy firmą, która w tym gronie posiada najbardziej rozległe doświadczenie w realizacji projektów deweloperskich oraz w zarządzaniu nimi – od projektów mieszkaniowych, przez biurowce, centra handlowe aż do magazynów i obiektów przemysłowych. Na pewno będziemy realizować projekty przynoszące zysk. Co ważne, nie jesteśmy zobligowani do sprzedaży posiadanych aktywów. Jednak jeśli pojawi się atrakcyjna oferta kupna, to z pewnością ją rozważymy.

I jeszcze na sam koniec. Wyobraźmy sobie, że jest druga połowa 2014 roku. Mamy transakcje inwestycyjne na rynku magazynowym. Produkt to magazyn na głównym rynku z umową najmu na 3-5 lat z kilkoma najemcami, z niezawyżonym czynszem. Jaka będzie stopa zwrotu?
Bożena Krawczyk: Może agent się wypowie, bo to oni „czarują” rynek.
(śmiech)
Tomasz Kasperowicz: Rok na tym rynku to nie jest długo. Fundamentalnie żadnych większych zmian nie będzie.…
Robert Dobrzycki: No, podaj tę cyfrę.
Tomasz Kasperowicz: Ziemia nie drożeje, czynsze są stabilne…
Robert Dobrzycki: Cyfra! Cyfra!
Tomasz Kasperowicz: No… między 7 a 8 proc. Niech będzie, że 7,75.

To teraz deweloperzy.
Hubert Michalak: 7,75
Michał Ptaszyński: 7,75.
Karol Pilniewicz: Ja bardziej sceptycznie, czyli ok. 8 proc., no może lekko poniżej 8.
Robert Dobrzycki: Ja uważam, że w 2014 roku będzie to 7 proc.

Kto da niżej?
Bożena Krawczyk: Nie przebiję Roberta. Wydaje mi się, że 7,75 to bezpieczna prognoza. Myślę, że jak będzie troszkę lepiej, to wszyscy powinniśmy się cieszyć.