Polowanie na zarządzanie

Knight Frank powiększa portfel zarządzanych nieruchomości we Wrocławiu i tym samym zwiększa ich liczbę do sześciu. Zaufaniem obdarzył agencję wrocławski deweloper – firma Archicom, właściciel West House 1B, który ma 6 tys. mkw. powierzchni – poinformowała firma w połowie września. Dzień wcześniej Colliers International chwali się, że do portfela nieruchomości dołączył kompleks Mokotów Nova o powierzchni 43 698 mkw. Na początku miesiąca natomiast Hines powiadamia, że sam będzie zarządzać łódzkim biurowcem Sterlinga Bussines Center o powierzchni 13,4 tys. mkw., a potem dodaje, że przejmuje kolejne nieruchomości logistyczne wynajmowane przez Raben o łącznej powierzchni 70 tys. mkw. Tym samym zwiększa portfel nieruchomości, którymi zarządza, do 340 tys. mkw. Z kolei Cushman & Wakefield rozpoczyna zarządzanie kompleksem magazynowym North-West Logistic Park w Szczecinie. Jednocześnie do mediów trafia informacja o dołączeniu do Savillsa Michała Muca, który opuścił DTZ, by u nowego pracodawcy wzmocnić dział zarządzania nieruchomościami. Tych kilka wrześniowych komunikatów w pigułce prezentuje trendy na rynku usług zarządzania nieruchomościami.

Zosia Samosia
– To prawda, że ostatnio nasz portfel uległ modyfikacji. Są tego dwa powody: pierwszy jest związany ze sprzedażą nieruchomości. Nowy właściciel często decyduje się na zmianę zarządcy z różnych powodów, np. dołączenia obiektu do portfela nieruchomości zarządzanych przez inną firmę. Druga przyczyna to budowa własnych działów zarządzania przez deweloperów lub właścicieli nieruchomości. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku firmy Hines: budując swoje portfolio, stworzyła ona komórkę do zarządzania, w tym także łódzkim projektem Sterlinga Business Center, którym my opiekowaliśmy się przez trzy lata. Na dyrektora nowego działu firma Hines wybrała byłego pracownika Cushman & Wakefield. Nasz zespół aktywnie doradza klientom. W konsekwencji niektórzy nasi klienci decydują się prowadzić taką działalność na własną rękę. To zmiana na rynku, która być może jest silniej zauważalna w ostatnim czasie, ale wcale nie jest wykluczone, że trend się odwróci – uważa Aneta Rogowicz-Gała, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w Cushman & Wakefield, który obecnie zarządza nieruchomościami o powierzchni 410 tys. mkw. Pod opieką ma przede wszystkim powierzchnie biurowe. W roli zarządcy na polskim rynku debiutuje natomiast Hines, który przejmując kolejne nieruchomości, zdecydował się również na stworzenie specjalnego działu. Właściciel kilku biurowców oraz sporego już portfela magazynów (ponad 280 tys. mkw.) nie jest wyjątkiem. Swoimi magazynami zajmuje się Panattoni Europe, Prologis (ponad 1,9 mln mkw. w Polsce oraz ponad 3,5 mln mkw. łącznie w krajach Europy Środkowo-Wschodniej: Polska, Czechy, Węgry, Słowacja i Rumunia) oraz Segro (niemal 800 tys. mkw.). Skromniejszy portfel nieruchomości magazynowych ma na swoim koncie CA Immo – 250 tys. mkw. w Błoniu i Piotrkowie Trybunalskim, które trafiły do firmy po przejęciu Europolisu w 2011 roku. Działalność magazynowa także pozostała pod zarządem spółki. – Do powierzchni magazynowych mamy dedykowany specjalny zespół menedżerów. Uważam, że samodzielne zarządzanie nieruchomością ma wiele zalet. Trudno wprawdzie wysunąć tezę, że jest to tańsze rozwiązanie niż w przypadku zlecenia usługi na zewnątrz, ale z drugiej strony właściciel nie jest nastawiony na zysk z tej działalności. Ważna jest kontrola nad nieruchomością, a w przypadku zarządzania przez zewnętrzną firmę niektóre informacje mogą być filtrowane lub docierać do właściciela z opóźnieniem – mówi Andrzej Mikołajczyk, dyrektor zarządzający CA Immo Real Estate Management Poland. Pod opieką pracowników firmy pozostaje jeszcze warszawski kompleks biurowy Lipowy Office Park (39,4 tys. mkw.) oraz kameralny biurowiec przy ulicy Wspólnej w Warszawie (7,2 tys. mkw.). Pozostałymi budynkami z polskiego portfela (około 90 tys. mkw.) zajmuje się zespół Cushman & Wakefield.

Rywalizacja w lidze agencji
Ostatnie miesiące upłynęły pod znakiem przetasowań kadrowych. Szerokim echem w branży odbiło się przejście kluczowych pracowników DTZ (w tym dyrektora strategicznego) do BNP Paribas Real Estate. Z kolei dyrektor zarządzający działu property management w DTZ zdecydował się dołączyć do agencji Savills. – To przede wszystkim kultura organizacyjna i proaktywne podejście do rozwoju biznesu w Savills wpłynęły na mój wybór – mówi o zmianie pracy Michał Muc, dyrektor działu zarządzania, który dołączył do agencji na początku września. – Podjąłem się zadania rozwoju działu property i asset management oraz zwiększenia ich udziału w rynku. Stawiamy sobie wysokie wymagania. Nasz 20-osobowy zespół świetnych, znanych na rynku specjalistów wykorzystuje nowoczesne systemy i platformy do zarządzania nieruchomościami. Chcemy dołączyć w ciągu najbliższych kilku lat do pierwszej trójki największych zarządców spośród niezależnych podmiotów. Duży nacisk stawiamy na rozwój na rynku centrów handlowych, ale rynek budynków biurowych ciągle pozostaje dla nas ogromnie ważny – zapowiada Michał Muc. Obecnie jego zespół zarządza kilkoma warszawskimi biurowcami, m.in. Tulipan House, Harmony Office Center oraz Irisem. Dział zarządzania nieruchomościami firmy Savills ma oferować wysoką jakość i indywidualne, partnerskie podejście do klienta. Wydaje się, że nowy szef postawił poprzeczkę wysoko. Dziś w pierwszej trójce agencji są: na trzecim miejscu Colliers International (ponad 810 tys. mkw.), na drugim DTZ, którego portfel przekracza 1 mln mkw. Najwyższe podium zajmuje Knight Frank z portfelem 1,2 mln mkw. Dział property management utworzył w 1996 roku, a dziś liczy on 55 pracowników, których zadaniami kieruje Bartłomiej Łepkowski. – Nasze cele na najbliższe miesiące, lata? Są oczywiste – utrzymać obecnych klientów i pozyskać nowych. Specjalizujemy się w zarządzaniu na zlecenie funduszy, a nie deweloperów, którzy po ukończeniu projektu starają się jak najszybciej sprzedać nieruchomość, a wtedy z kolei nowy właściciel często zmienia zarządcę. Moim zdaniem, kontrakt na zarządzanie powinien być zawierany na minimum dwa, trzy lata, gdyż taki okres pozwala na wypracowanie, a następnie wdrożenie, wraz z właścicielem, kompleksowych rozwiązań pozwalających na zwiększenie wartości – uważa szef działu zarządzania w agencji Knight Frank, który specjalizuje się w obiektach biurowych – ma pod kontrolą blisko 900 tys. mkw. takiej powierzchni. W zbudowaniu silnej pozycji w Polsce – wyjaśnia Bartłomiej Łepkowski – pomogła nam dobra znajomość rynku nieruchomości komercyjnych i obecność w kluczowych miastach regionalnych oraz synergia płynąca ze współpracy działów property i asset management, za który odpowiada Monika A. Dębska-Pastakia, prezes zarządu Knight Frank. Jaki sektor szef zarządców uważa za perspektywiczny? – Myślę, że w sektorze biurowym wciąż mamy szansę umacniać się i rosnąć razem z rynkiem. Ciekawym sektorem są też centra handlowe – uważa Bartłomiej Łepkowski, podobnie jak Michał Muc. Wtóruje im Aneta Rogowicz-Gała, która stawia na dywersyfikację regionalną i sektorową. – Oznacza to, że staramy się pozyskać nowe zlecenia w miastach poza Warszawą. Konsekwentnie umacniamy także naszą pozycję w sektorze powierzchni handlowych. Planujemy również dalszy rozwój usług dla nieruchomości magazynowo-logistycznych. Kolejny element strategii rozwoju to poszerzenie zakresu usług o pełną obsługę księgową, zwiększanie świadomości ekologicznej najemców poprzez akcje edukacyjne oraz doradztwo przy certyfikacji budynków – mówi szef działu zarządzania agencji Cushman & Wakefield.

Wielkie nadzieje, jeszcze większa konkurencja
Chrapkę na nieruchomości handlowe mają nie tylko agencje. Do gry dołączają inni, np. MM Consulting, niewielka firma pośrednicząca w komercjalizacji mniejszych centrów handlowych poinformowała w połowie września – jakżeby inaczej – o nowym pracowniku – Marcinie Raczyńskim, który zajmie się rozwijaniem działalności zarządczej. Natomiast w marcu została utworzona spółka Caelum Real Estate Management (CREAM) na bazie zespołu zarządczego Caelum. Obecnie obsługuje portfolio ponad 170 tys. mkw. dwóch klientów (czyli już dziś nie tylko Caelum). – Mamy duży kapitał ludzki: ponad 70 osób, którzy pracują razem prawie od początku, czyli 7-8 lat. Członkowie zespołu rozrzuceni są po całej Polsce, co daje nam elastyczność i gwarantuje szybkość reakcji. Zainwestowaliśmy także w system informatyczny dający duże możliwości szybkiego raportowania. Naszym flagowym produktem jest szeroko pojęty asset management, ale ze względu na to, że prawie wszystko robimy wewnętrznie (tzw. in-house), co nas odróżnia od większości podobnych firm – jesteśmy elastyczni i możemy obsługiwać projekty w węższych zakresach, takich jak leasing, zarządzanie, marketing, obsługa księgowa, finansowa oraz prawna. Sporo zapytań dotyczy również doradztwa strategicznego. A dlaczego nam się uda? Ponieważ mamy właścicielskie spojrzenie na wartość nieruchomości. Druga ścieżka rozwoju CREAM, nad którą pracujemy, to platforma inwestycyjna umożliwiająca inwestowanie na polskim rynku zagranicznym funduszom inwestycyjnym – wyjaśnia Grzegorz Mroczek, wiceprezes zarządu Caelum Real Estate Management. Swoją pozycję umacnia także deweloper o niemieckich korzeniach – firma ECE Projektmanagement, który we wrześniu ustanowił swoje rządy w katowickim gigancie – Silesii City Center (około 85 tys. mkw. powierzchni najmu). Leszek Sikora, członek zarządu ECE Projektmanagement, podkreśla na naszych łamach, że jego firma chce być aktywna na rynku inwestycyjnym głównie jako zarządca obiektów dla funduszu ECE Prime European Shopping Center Fund, ale również dla innych inwestorów. Oferuje zewnętrznym partnerom usługi wynajmu, rekomercjalizacji, przebudowy i rozbudowy. A jest o co walczyć? Polska Rada Centrów Handlowych obliczyła, że pod koniec czerwca 2013 roku w Polsce funkcjonowało ponad 400 centrów handlowych o powierzchni ok. 9,42 mln mkw. powierzchni najmu brutto. 57,8 proc. badanej powierzchni handlowej znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach (5 444 000 mkw. GLA). Ponadto z analiz ekspertów wynika, że w budowie pozostaje nadal blisko 900 tys. mkw. powierzchni handlowych. Zarządzanie pewną częścią tej powierzchni (15,5 tys. mkw.) przypadnie spółce WeCare, która zajmie się warszawskim kompleksem Plac Unii realizowanym przez Liebrecht & Wood oraz BBI Development NFI. Spółka zależna od Liebrecht & Wood poinformowała, że zajmie się zarządzaniem całą nieruchomością, która ma łącznie z biurami 56,8 tys. mkw. powierzchni. – Z zasady nie oddajemy zarządzania budynkami w cudze ręce, bo jesteśmy przekonani, że sami najlepiej zajmiemy się swoimi nieruchomościami. Jedna osoba opiekuje się jedną, najwyżej dwiema nieruchomościami. Chodzi o to, by zajęcie się zgłoszonym problemem trwało najwyżej kilka godzin lub dni, a nie tygodni – wyjaśnia Kamila Zębik, dyrektor zarządzająca spółki WeCare.

Mediator z żyłką do oszczędzania
Najważniejszą cechą zarządcy jest elastyczność i umiejętności interpersonalne, gdyż jest on pomostem między najemcą a właścicielem, których pragnienia bywają ulokowane na przeciwnych biegunach. Tak jest od lat. A co zmienia się ostatnio na rynku? Po pierwsze widoczna jest presja na obniżkę cen. Często także trzeba zaoferować w ramach kontraktu większy zakres usług, obejmujący np. project management. – Coraz częściej pomagamy klientom przy certyfikacji istniejących budynków, co jest niezwykle rozwijające. Asesor BREEAM lub LEED doradza, ale to zarządca wdraża różnego typu rozwiązania niezbędne, by zdobyć certyfikat. A przecież nie chodzi tu tylko o wymianę żarówek, ale o głębszą analizę budynku. Staramy się uświadamiać właścicielom, że budynki starsze też powinny funkcjonować zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Ciekawostką są także nowe możliwości generowania oszczędności, np. dzięki organizacji przetargów na energię elektryczną. Nam udało się w tym roku wynegocjować dla całego portfela stawki niższe o 30 proc. od stawek taryfowych – podkreśla przedstawiciel firmy Knight Frank. Kamila Zębik z WeCare zauważa zwiększenie się administracyjno-formalnej części działalności zarządczej, co jest związane z procedurami funduszy inwestujących w nieruchomości, których obecność na polskim rynku z roku na rok rośnie. – Obserwuję też zmianę w podejściu do optymalizacji w projekcie budynku. Dyskutujemy z architektami o każdym metrze, którego użytkowanie generuje koszty, a który nie będzie znajdował się na powierzchni faktycznie zajmowanej przez najemców – podkreśla szefowa spółki WeCare. Natomiast przedstawicielka Cushman & Wakefield przypomina o zniesieniu od nowego roku obowiązku posiadania licencji dla zarządców.

Kto łyknął kawałek powiększonego tortu?
W Polsce mamy – zdaniem agencji Colliers International – 7,55 mln mkw. powierzchni magazynowych, a deweloperzy pracują nad realizacją kolejnych hal o powierzchni 283 tys. mkw. Tu jednak pole do popisu zarządców jest niewielkie, gdyż największe tuzy same zakasały rękawy i zarządzają. Pozostały mniejsze projekty oraz nieruchomości, które przeszły w ręce funduszy nieposiadających zaplecza kadrowego na naszym rynku. Natomiast w połowie roku powierzchnia biurowa w samej Warszawie przekroczyła 4 mln mkw. Tu, jak się wydaje, jest większe pole do popisu. Ile z tego rynku zagarną działy zarządzania agencji? Działalność property management wielkich zysków nie przynosi, ale stabilizuje działalność bieżącą firmy, co agencje doceniły po wydarzeniach z jesieni 2008 roku, kiedy to nastały długie miesiące posuchy m.in. na rynku inwestycyjnym. Porównując dane, które agencje przekazały nam pod koniec 2010 roku z obecnymi, można zauważyć, że większości mkw. pod zarządem przybyło, ale spektakularnych wzrostów trudno się doszukać. A przecież mury pną się do góry.