Apetyt na inwestowanie

Aneta Cichla „Eurobuild CEE”: Firma ECE bierze udział w jednej z największych w tym roku transakcji na rynku handlowym – zakupie katowickiego centrum handlowego Silesia City Center za ponad 400 mln euro. Warto kupować na polskim rynku?
Leszek Sikora, dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement Polska: W Polsce jest czym handlować. W ostatnich latach powstało dość dużo obiektów różnych kategorii. Niektóre zdążyły się już nawet zestarzeć, ale kolejne wciąż są budowane. Jest to żywy rynek, na którym dochodzi do dużych transakcji. Takich, jak chociażby zakup przez konsorcjum, w którym udziałowcem jest rodzina Otto, a liderem – Allianz, centrum handlowego Silesia City Center. Z drugiej strony trudno o obiekt pierwszej kategorii, najlepszy. To z kolei ma odbicie w wysokich cenach, jakie trzeba zapłacić za najlepsze centra. Silesia kosztowała ponad 400 mln euro. To jedna z największych transakcji w tym roku na polskim rynku. Zresztą, w zeszłym roku Manufakturę sprzedano za niewiele mniej (390 mln euro – przyp. red.). Uważam, że rynek inwestycyjny będzie się nadal rozwijał. ECE będzie na nim aktywnym graczem.

Agencja Savills podaje, że centra handlowe w Polsce mogą stanowić nawet 70 proc. całego wolumenu transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w tym roku. Z czego to wynika?
Chodzi o bezpieczeństwo. Jak długo Polska będzie postrzegana jako kraj bezpieczny, gdzie opłaca się kupić nieruchomości komercyjne, tak długo będziemy takie transakcje obserwować. Firma ECE postrzega Polskę jako stabilny rynek. To kraj z dobrymi wskaźnikami ekonomicznymi, z aktywną populacją, która chce pracować i ze stosunkowo młodym społeczeństwem. Porównałbym Polskę do Turcji, która jednak jest poza Unią Europejską, a to dla inwestorów ma często kluczowe znaczenie. W Polsce jest sporo dużych miast, w których kumuluje się siła nabywcza. Nie bez znaczenia jest niski poziom stóp procentowych. Oczywiście zamożność klientów jest na innym poziomie niż na Zachodzie. Dla nas centra handlowe to najlepsza inwestycja i w Polsce skupiamy się tylko na tym obszarze działalności.

To znaczy, że możemy być świadkami kolejnych transakcji z udziałem ECE?
Tak. Przeglądamy rynek uważnie i co miesiąc pojawiają się nowe okazje. Na szczęście, aktualna sytuacja sprawia, że do kupienia są obiekty, które do tej pory nie były przedmiotem handlu i których właściciele nie chcieli się pozbywać.

Którym galeriom przygląda się obecnie ECE?
Nie mogę zdradzić, którymi obiektami się interesujemy. A jeśli dopiero zamierzamy się jakimś zainteresować – to tym bardziej tajemnica.

Skąd weźmiecie Państwo pieniądze na inwestowanie?
Naturalnym partnerem ECE w inwestycjach jest rodzina Otto, właściciel ECE Projektmanagement. Ponadto ECE pracuje od wielu lat dla całego szeregu inwestorów. Na przełomie 2010 i 2011 roku powołano do życia fundusz ECE Prime European Shopping Center Fund. Fundusz odniósł sukces. Zainwestował praktycznie wszystkie zgromadzone środki – 775 mln euro zebranych od inwestorów plus dźwignia finansowa, co dało łącznie blisko 2 mld euro. Przy czym należy odróżnić fundusz ECE od samej firmy ECE. Fundusz poszukuje centrów handlowych, które wykazują potencjał do dalszego wzrostu jego wartości. Udziałowcami funduszu ECE jest kilka podmiotów o znaczeniu globalnym, jak np. fundusz emerytalny dużej korporacji globalnej, czy inne prywatne i publiczne instytucje inwestycyjne. Podmioty, które tworzą ten fundusz pochodzą z całego świata. Natomiast firma ECE Projektmanagement na rynku inwestycyjnym chce być aktywna głównie jako zarządca obiektów dla tego funduszu, ale również dla innych inwestorów. Oferujemy zewnętrznym partnerom usługi wynajmu, rekomercjalizacji, przebudowy i rozbudowy.

Jakie produkty trafiły do portfela funduszu?
Obejmuje on swoim zasięgiem kilka krajów: Danię, Czechy, Włochy, Polskę, Niemcy, Austrię, gdzie posiada łącznie 10 centrów handlowych. Najprawdopodobniej do końca tego roku fundusz zakończy swoje akwizycje. Jego ostatnim zakupem jest centrum handlowe Silesia City Center.

Co dalej? Czy powstanie nowy fundusz?
Po udanych doświadczeniach pierwszego trudno nie snuć planów ekspansji w tym kierunku. Zależy to oczywiście od ostatecznego zaangażowania udziałowców takiego funduszu, ale obserwujemy poważne zainteresowanie kontynuacją takiej działalności ze strony poważnych partnerów.

Silesia City Center – czy to wzór centrów, których poszukujecie?
Interesują nas obiekty dominujące w mieście i w regionie. Nie muszą to być centra jak spod igły, dopiero co oddane, tzw. perfect assets. Szukamy przede wszystkim obiektów z potencjałem rozbudowy i przebudowy oraz optymalizacji przez zarządzanie i rekomercjalizację. Chodzi o, by po kilku latach wartość takiej nieruchomości znacznie wzrosła, a inwestorzy byli zadowoleni ze zwrotów. Mamy doświadczenia w tym zakresie. W portfelu centrów przejętych przez nas w zarządzanie sporo jest takich, które dzięki naszym działaniom znacznie poprawiły swoje wyniki. Dla przykładu, po przejęciu na przełomie 2009 i 2010 roku centrum handlowego Elbe-Einkaufszentrum w Hamburgu jego powierzchnia handlowa wzrosła o 10 tys. mkw. (z 33 do 43 tys. mkw.). Pojawiło się 60 nowych sklepów, a pozostała część obiektu została zmodernizowana. Przychód z czynszów wzrósł o 70 proc., a obroty trwale powiększyły się w znacznym stopniu.

Szukacie więc Państwo okazji na rynku?
Każdy inwestor stara się kupić taniej a sprzedać drożej. Chcemy zapłacić jak najmniej za centrum z jak największym potencjałem. W tym sensie możemy mówić o kupowaniu oportunistycznym. Jednak nie zainteresujemy się pierwszym lepszym obiektem. Dokładnie sprawdzamy nie tylko przepływy pieniężne, jakość najemców, konkurencję, ale także kondycję techniczną budynku. Nie boimy się trudnych projektów, ale muszą one spełniać kilka istotnych parametrów: mieć dobrą lokalizację i przede wszystkim potencjał wykreowania dobrego obiektu. Na przykład w Danii fundusz ECE nabył centrum, które ma 100 tys. mkw. najmu, a istnieje już 30 lat i nigdy nie było remontowane. Ta okazja polega na tym, że można obiekt tak dalece zmodernizować i przekształcić, by stał się centrum w pełni nowoczesnym, a początkowe wpływy z czynszów były zaledwie cząstką tego, co można uzyskać po wprowadzeniu naszej strategii w życie.

Tak będzie również z Silesią?
Silesia jest obiektem dojrzałym, ale nadal nowoczesnym i nie wymaga takich zabiegów. Ma ustaloną na rynku renomę, a jej potencjał tkwi w ulepszaniu zarządzania i budowie wartości przez doskonalenie oferty dla klientów, których siła nabywcza będzie niewątpliwie rosnąć. W konsorcjum jesteśmy mniejszościowym udziałowcem, a zadanie ECE polegać będzie na zapewnieniu centrum profesjonalnego zarządzania i komercjalizacji.

Uczestniczyliście Państwo w sprzedaży Galerii Dominikańskiej firmie Atrium European Real Estate. Dlaczego obiekt został sprzedany?
Galeria Dominikańska należała do joint venture rodziny Otto i Deutsche EuroShop A.G. ECE była i nadal pozostanie zarządcą obiektu. Centrum przeszło w zeszłym roku modernizację, jest całkowicie wynajęte i stabilne. Zdaniem właścicieli nadszedł optymalny moment, aby je sprzedać.

Spodziewa się Pan jakichś dużych transakcji na polskim rynku handlowym w najbliższym czasie?
Sądzę, że w perspektywie najbliższych miesięcy zobaczymy przynajmniej jedną dużą transakcję dotyczącą centrum handlowego. Nie spodziewam się umów tak dużych, jak w przypadku Silesii i Manufaktury, ale nawet połowa tej sumy to znacząca transakcja. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest wyceniany na 3 mld euro obrotu rocznie, więc nawet 10 proc. tej sumy, jedna pokaźna transakcja, to istotna składowa tego potencjału.

Jakie grupy inwestorów są aktywne na polskim rynku centrów handlowych?
Wymieniłbym tu przede wszystkim fundusze niemieckie i austriackie, np. Allianz Real
Estate, Deutsche EuroShop AG. To dla nich naturalna droga ekspansji. Niemcy widzą siłę gospodarczą Polski i nie boją się inwestować w naszym kraju. Bardzo aktywni są również inwestorzy anglosascy. Nie zauważam natomiast szerszej, bezpośredniej obecności inwestorów bliskowschodnich, którzy koncentrują się tradycyjnie na znanych sobie od lat rynkach europejskich takich, jak np. Wielka Brytania, czy Francja.

Nie widać także polskiego kapitału...
Nie ma tak silnego polskiego kapitału. Ciężko zgromadzić polski kapitał w takiej ilości, a poza tym podmioty, które mogłyby nim dysponować działają w pewnym gorsecie ograniczeń, jak np. otwarte fundusze emerytalne. Jak dotąd, nie mogą one inwestować w nieruchomości komercyjne. To się jednak zmienia. Ostatnie propozycje modyfikacji przepisów idą w kierunku rozluźnienia tych ograniczeń. Pozwoliłoby to zbudować podstawy polskiego kapitału, który mógłby wtedy skutecznie konkurować z graczami zagranicznymi.

Obserwując rynek handlowy, można dojść do wniosku, że deweloperzy stają się bardziej inwestorami. Inter IKEA Centre Group Poland kupiła Wolę Park, Atrium buduje, ale też kupuje. Echo, według zapowiedzi Michała Sołowowa, także będzie upodabniało się do funduszu nieruchomościowego. Czy skończył się czas budowania?
Deweloperka, tak jak my to rozumiemy, nigdy się nie skończy. Przebudowa czy rozbudowa to także projekt deweloperski. Jednak miasta wysycają się coraz bardziej i coraz trudniej o białą plamę na mapie rynku handlowego, którą można by, z sukcesem dewelopera i najemcy, zapełnić dużym, ciekawym obiektem. ECE od kilku lat buduje doświadczenie na rynku inwestycji w istniejące obiekty i okazuje się ona słuszna na tym etapie rozwoju segmentu centrów handlowych. Jeżeli chodzi o budowę nowych obiektów, to będziemy podchodzić bardzo ostrożnie i selektywnie do każdej nowej lokalizacji. Takie szanse daje Warszawa, ale przecież do każdego projektu należy podchodzić indywidualnie.


Niedługo stuknie 200
Firma ECE zarządza 185 galeriami handlowymi (z tego 38 przez Mec Metro-ECE Centermanagement) w 16 krajach. Około 17,5 tys. sklepów mieszczących się w centrach handlowych spółki na powierzchni 6 mln mkw. osiąga obroty na poziomie 19 mld euro rocznie. Obecnie w fazie projektowania i budowy na terenie Europy znajduje się kolejne 15 galerii handlowych, w tym nowe centrum handlowe w Bydgoszczy, Skyline Plaza we Frankfurcie nad Menem, Milaneo w Stuttgarcie. W ramach swoich działów office traffic i industries firma ECE realizuje także obiekty o innym przeznaczeniu, jak choćby niemiecką centralę firmy Philips w Hamburgu, siedzibę firmy ThyssenKrupp w Essen czy hotel Steigenberger na nowym stołecznym lotnisku w Berlinie. W Polsce spółka zarządza takimi obiektami, jak: Galeria Bałtycka (Gdańsk), Alfa Centrum (Gdańsk), Galeria Krakowska, Galeria Kaskada (Szczecin), Silesia City Center (Katowice), Galeria Łódzka (Łódź), Galeria Dominikańska (Wrocław).
Firma obecnie jest na etapie projektowania rozbudowy Galerii Łódzkiej, do której chce wprowadzić więcej najemców modowych. Nowa powierzchnia ma wynieść blisko 11 tys. mkw. Jednak bliższe terminy dotyczące tej inwestycji nie są na razie znane. ECE Projekmanagement złożyło także pozwolenie na budowę centrum handlowego w Bydgoszczy przy alei Wojska Polskiego. Powierzchnia handlowa, na której znajdzie się 180 lokali, wyniesie około 48 tys. mkw. Niedawno spółka podpisała umowę z grupą Inditex i wynajęła 5,1 tys. mkw. pod sklepy sześciu marek modowego giganta.

Od dewelopera do dyrektora
Leszek Sikora jest związany z rynkiem inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce i w Europie od ukończenia studiów na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, czyli od 1997 roku. Pracę w ECE Projektmanagement Polska rozpoczął w 2005 roku. Początkowo zajmował stanowisko dewelopera, a od 2011 roku pracował jako dyrektor działu rozwoju. Niedawno został mianowany dyrektorem zarządzającym spółki ECE Projektmanagement Polska. Leszek Sikora jest również członkiem zarządu polskiego oddziału firmy ECE.
Odpowiada za całokształt biznesu ECE w Polsce, w tym w szczególności za przejęcia istniejących centrów, nowe projekty, rozbudowy oraz sprzedaż kompleksowych usług ECE. Leszek Sikora jest miłośnikiem narciarstwa i sportów wodnych.