Wyścig wygrają...najemcy

Zapowiedziano wtedy cały szereg nowych inwestycji. Wśród nich wiele wieżowców. Deweloperzy zachęceni nieograniczonym wręcz dostępem do finansowania zapowiadali coraz śmielsze projekty. Niektóre z planowanych wież miały liczyć po 200 metrów – m.in. tej wysokości kolosy planowano na terenach Robotniczego Klubu Sportowego Skra, a obok istniejącej wieży Warta Tower miał stanąć drapacz sięgający nawet 250 metrów. Wzdłuż ulicy Towarowej także planowano podobne projekty. Co zrealizowano? – W zasadzie od tego czasu nie powstały nowe inwestycje w ścisłym centrum Warszawy. Projekt wieżowca to generalnie przedsięwzięcie trudne. Z drugiej strony, wieżowce w centralnej lokalizacji, dobrze zaprojektowane i sprawnie zarządzane, przez lata mogą pozostawać najlepszymi obiektami w mieście, tak jak Warszawskie Centrum Finansowe czy Rondo 1 – zauważa Daniel Bienias, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE.

Nie tylko zapowiedzi
Budowę wieżowców wstrzymał kryzys, który dotknął światową gospodarkę. Deweloperzy do dziś odczuwają skutki kredytowego krachu. Jednak Warszawa na tle innych miast regionu całkiem nieźle poradziła sobie ze spowolnieniem. Wieżowce co prawda nie powstały, ale liczba powierzchni biurowych systematycznie rosła. Pod koniec trzeciego kwartału tego roku w stolicy Polski było już ponad 4 mln mkw. biur. Szacuje się, że w tym roku do użytku zostanie oddanych ponad 600 tys. mkw., czyli tyle ile w 2012 roku (ponad 246 tys. mkw. już zostało przekazanych do użytkowania). Ale to nie koniec. Najbardziej spektakularne projekty dopiero przed nami. Dwa potężne projekty wieżowców w centrum miasta są już na etapie budowy. Położony na Woli w kwartale ulic Towarowa, Łucka, Wronia, Grzybowska kompleks trzech budynków, w tym wieży, Warsaw Spire (deweloperem jest Ghelamco) dostarczy na rynek około 100 tys. mkw. biur. Z tego wynajęte jest na razie około 15 tys. mkw. Projekt jest już w trakcie budowy i – co istotne – ma zapewnione finansowanie. Na gigantyczną pożyczkę w wysokości 904 mln zł zrzuciły się cztery banki: Pekao, Bank Zachodni WBK, PKO Bank Polski oraz BRE Bank. Z kolei w samym centrum miasta (u zbiegu Grzybowskiej i Jana Pawła II) rozkręca się budowa wieżowca Q22, flagowego projektu Echo Investment. Te dwa projekty powstaną na pewno. Co z resztą? Polski Holding Nieruchomości powołał z Hochtiefem spółkę, która ma zbudować wieżowiec przy Świętokrzyskiej 36. Partnerzy mają co prawda warunki zabudowy, ale nie wykluczają że będą się ubiegać o ich zmianę. Ten projekt to kwestia najbliższych 4 do nawet 5 lat. Podobnie jest z projektem firmy UBS – planuje ona dostarczyć na rynek około 60 tys. mkw. w nowej wieży, która ma stanąć w miejscu istniejącego budynku Ilmet przy Rondzie ONZ. Kilkaset metrów dalej, przy ulicy Chmielnej, wieżowce chce stawiać HB Reavis. Projekt składający się z kilku budynków (najwyższy sięgnie około 140 metrów) ma dostarczyć na rynek blisko 95 tys. mkw. biur. W grze na wieże jest też Skanska, która kończy właśnie budowę Atrium 1, ale już planuje wieżę przy Rondzie ONZ (w tym celu musi kupić od miasta grunt z kamienicą, a to pewnie potrwa) oraz przymierza się do budowy dużego kompleksu biurowego na terenach należących niegdyś do Ruchu i IPN – projekt powstanie tuż obok budowanego Warsaw Spire. Ponadto poza samymi wieżami, na rynku pojawić się mają inne duże projekty. Szykowana podaż jest tak duża, że najemcy już mogą zacierać ręce.

Czas najemców
– Obecny czas jest bardzo korzystny dla najemców. W zasadzie takiej sytuacji dawno już nie mieliśmy. Jeśli najemca nie ma sprecyzowanej lokalizacji, w konkretnym miejscu Warszawy, a poszukuje biura o powierzchni około 10 tys. mkw., to może obecnie wybierać spośród kilkudziesięciu różnych opcji – zaznacza Daniel Bienias. Szacuje się, że w Warszawie do końca 2015 roku do użytkowania zostanie oddane kolejne pół miliona mkw. powierzchni biurowej. Poziom pustostanów zacznie rosnąć i może on sięgnąć na początku przyszłego roku do 12 proc., ale już pod jego koniec deweloperzy zmierzą się z pustostanami na poziomie 14 do nawet 16 proc. – Kolejny rok, czyli 2015, stoi pod znakiem zapytania. Jeżeli pustostany nie będą się zapełniać, to presja na czynsze będzie coraz większa, a to spowoduje, że spadnie aktywność deweloperów – przewiduje Daniel Bienias. Kto więc w takiej sytuacji wystartuje z realizacją kolejnej wieży po Placu Unii, Atrium 1, Warsaw Spire i Q22? – Aby rozpocząć realizację dużej wieży biurowej trzeba mieć najlepszą lokalizację, z bezpośrednim dostępem do komunikacji, najlepiej do stacji metra (np. w okolicach Ronda ONZ). W budowaniu i marketingu wież sprawdzają się tylko doświadczeni deweloperzy. Popyt na powierzchnię w takich projektach jest ograniczony głównie do światowych korporacji z sektora finansowego, bankowego czy konsultingu, którzy są w stanie zapłacić za prestiżową lokalizację i wyższe piętra. Uważam, że na kolejny drapacz chmur jeszcze poczekamy, chociaż niebawem możemy zostać zaskoczeni przez niektórych graczy – uważa Daniel Bienias.