Wyjść na prostą

Na stronie internetowej DeadMalls.com widnieje lista zamkniętych centrów handlowych w Stanach Zjednoczonych. Można tam również odnaleźć historię tych obiektów: od powstania po upadek. Niektóre zostały zlikwidowane z powodu bankructwa właściciela, inne były po prostu zupełnie nietrafionym pomysłem, a jeszcze inne opuścili kluczowi najemcy. Na bardzo podobne przykłady możemy natrafić, czytając o rumuńskim rynku handlowym. Tylko w pierwszym półroczu 2013 roku swoją niewypłacalność ogłosiły m.in. spółki zależne BelRom (właściciele trzech centrów handlowych w Krajowej, Fokszanach i Bacäu) oraz Omnium Invest, które nie zdążyło dokończyć budowy obiektu handlowego w Fokszanach (Focşani). Parki handlowe należące do BelRom zostały wystawione na sprzedaż. Podobnie jak galeria Armonia w miejscowości Braiła (Brăila). Jej inwestor – RedManagement Capital – zbankrutował, a obiekt czeka na kupca w kolejnej już aukcji. Na razie bez rezultatu.
Zamknięcie handlowego biznesu nie jest więc czymś niespotykanym, ale w Polsce zdarza się rzadko. – Polska gospodarka radzi sobie lepiej niż rumuńska. Rynek handlowy jest również w znacznie lepszej kondycji. Nasz kraj jest większy, siła nabywcza polskich konsumentów – także. Do tej pory nie spotkałem się z przypadkiem zamknięcia centrum handlowego w Polsce, ale to może się zmienić – prognozuje Maciej Wójcikiewicz, starszy dyrektor w dziale wycen CBRE.

Czas próby
Według ekspertów zagrożeniem dla niektórych obiektów handlowych w Polsce może być finalizacja przejęcia sieci hipermarketów Real przez Auchan i nowa strategia spółki dotycząca działalności niektórych hipermarketów Real. – Po oficjalnym domknięciu transakcji firma Auchan może zostać zmuszona do rezygnacji z niektórych lokalizacji. Najbardziej narażone na likwidację będą obiekty pierwszej generacji – wolnostojące, z niewielką powierzchnią handlową przy hipermarkecie, których Real ma sporo – zauważa Maciej Wójcikiewicz. Auchan Polska nie chce jednak zdradzić szczegółów strategii. – Będziemy o tym rozmawiać dopiero po finalizacji transakcji. Na razie nie udzielamy żadnych informacji odnośnie strategii firmy dotyczącej sklepów Real – powiedziała Dorota Patejko, rzecznik prasowy Auchan Polska. Kiedy można się spodziewać zakończenia fuzji? – Wszystko zależy od decyzji Urzędu Konkurencji i Konsumentów, która, jak dotąd, nie została podjęta – ucina Dorota Patejko. Jeżeli Auchan zamknie niektóre hipermarkety w Polsce, dla właścicieli wielu obiektów handlowych będą to złe wieści. – Centrum tego typu nie utrzyma się bez operatora spożywczego, a ogromną powierzchnię po hipermarkecie jest trudno ponownie wynająć. Obecnie na rynku spożywczym rozwijają się głównie sieci dyskontowe i delikatesowe, które nie potrzebują tak dużych powierzchni. Alternatywą może być dyskont plus np. market budowlany lub kino, ale ta opcja może się okazać bardzo kosztowna – wyjaśnia Maciej Wójcikiewicz. Problem z wiodącym najemcą był przyczyną zamknięcia Galerii Suceava w Suczawie (Suceava). Z obiektu wyprowadził się Penny Market. Alain Ickovics, prezes zarządu GTC, mówił wówczas: – Zamknięcie Suceava Mall jest częścią naszej strategii, która zakłada poprawę wyników operacyjnych. W przypadku tego obiektu nie mogliśmy na to liczyć. Suceava Mall nie jest naszym najważniejszym aktywem ze względu na swoją wielkość i brak synergii z innymi obiektami handlowymi w tym regionie. Firma szukała nowego właściciela dla galerii i go znalazła. – Centrum Suceava Mall zostało sprzedane. Nie komentujemy tej transakcji – usłyszeliśmy od przedstawicieli GTC. Nie wiadomo, kiedy zawarto transakcję, ani kto jest nabywcą.
W nieco innej sytuacji była natomiast firma Mayland Real Estate, która musiała się zmierzyć z utratą najemcy spożywczego, hipermarketu Real, w Centrum Handlowym Jantar w Słupsku. Real wypowiedział umowę najmu i pod koniec 2012 roku opuścił słupską galerię, chociaż sam obiekt radził sobie na rynku dobrze. Właściciel zareagował szybko. Powierzchnię po hipermarkecie podzielono na mniejsze lokale. Na 3 tys. mkw. rozpoczął działalność salon elektroniczny Media Markt, a kolejne 2,5 tys. mkw. zajął inny operator spożywczy – supermarket Intermarché, który otworzył sklep w sierpniu tego roku. Do grona najemców dołączy również sklep sportowy Decathlon (2,5 tys. mkw.). Wydaje się, że Mayland RE będzie musiał ponownie wykorzystać doświadczenie związane z trudną rekomercjalizacją. Deweloper zamierza bowiem rozpocząć prace nad swoim istniejącym projektem Fort Wola w Warszawie. Nowy koncept zakłada wykorzystanie luki rynkowej, jeśli chodzi o ściśle sprofilowane, tematyczne centra handlowe. – Przygotowaliśmy nową koncepcję dla centrum handlowego Fort Wola. W obiekcie dobiegają końca umowy najmu, więc nareszcie możemy rozpocząć jego przebudowę, z nowym programem handlowym i, oczywiście, z nową nazwą. Chcemy całkowicie odciąć się od przeszłości Fortu Wola i rozpocząć nowy rozdział z nowymi najemcami i w zupełnie odmienionym budynku. Obecnie powstające inwestycje mieszkaniowe uatrakcyjniły lokalizację obiektu. Chcemy, aby było to miejsce przyjazne matce i dziecku. Oprócz oferty przeznaczonej dla dzieci, znajdą się tam również plac zabaw oraz strefa restauracyjna ze zdrowym jedzeniem. Na parterze natomiast będzie działać centrum punktów usługowych z takimi lokalami, jak: apteka, pralnia, drogeria, fryzjer, oddział bankowy. Chcemy, aby to miejsce było pod każdym względem przyjazne rodzinom robiącym zakupy. Przebudowa obiektu potrwa następne 2-3 lata, oczywiście tempo będzie zależało od postępu komercjalizacji. Przez najbliższe dwa lata w Forcie Wola będą działać sklepy wyprzedażowe różnych marek – zdradza Grzegorz Latała, dyrektor ds. leasingu, Mayland Real Estate.

Przyczyn jest wiele
Jednak utrata ważnego najemcy nie jest jedynym powodem upadku galerii handlowych. Jest wiele innych przyczyn, które mają wpływ na funkcjonowanie obiektu. Śledząc stronę DeadMalls.com, można zauważyć, że w Stanach Zjednoczonych jest dość dużo obiektów, które zbudowano w złej lokalizacji lub takich, których koncepty nie sprawdziły się w danym miejscu. Tak też można podsumować inwestycje w Rumunii, gdzie często słychać o bankructwach deweloperów komercyjnych (wspomniane już spółki zależne BelRom, Omnium Invest, RedManagement Capital). Zamknięcia uniknęło natomiast centrum Cocor w Bukareszcie. W 2008 roku właściciel obiektu – firma Cocor – pożyczyła 18 mln euro z Banca Comercială Română, aby zapłacić za modernizację i rozbudowę galerii z 6 do 10 tys. mkw. powierzchni. Z zaciągniętego kredytu spółka nie spłaciła 14,9 mln euro. Bank zadecydował więc o sprzedaży obiektu na aukcji, która była zaplanowana na 16 listopada tego roku. Jednak w lipcu obie strony doszły do porozumienia. Spłatę pożyczki rozłożono na okres 24 miesięcy, a odsetki umorzono.
W Polsce nie ma takich przypadków, choć obecnie ważą się losy Gant Development – właściciela centrum handlowego Marino we Wrocławiu, które zostało wystawione na sprzedaż, aby wspomóc finansowo spółkę. Firma złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości układowej. To jednak przykład jeden z nielicznych. Duże centra handlowe w Polsce, choć radzą sobie różnie, nie są zamykane. – Zjawisko zamykania obiektów handlowych dotyczyć może formatów pierwszej generacji bądź małych centrów z lat 90., galerii osiedlowych, które powstały z przekształcenia budynku w galerię handlową. Zwłaszcza w małych miejscowościach, gdzie teraz intensywnie rozwijają się nowsze koncepty. Mimo to nie należy od razu skreślać takich projektów. Wymagają one jednak aktywnego zarządzania – podkreśla Maciej Wójcikiewicz. W Polsce obiekty o znaczącej powierzchni, które funkcjonują źle i nie spełniają oczekiwań inwestorów i najemców, można policzyć na palcach jednej ręki. Czy biznes jest na tyle opłacalny, że wciąż broni się przed zamknięciem? – W takich przypadkach zauważamy dwie strategie. Pierwszą z nich jest bierne wyczekiwanie na to, co przyniesie czas. A drugą – ucieczka do przodu: pozyskiwanie nowych najemców, dokapitalizowanie obiektu, rozbudowa czy przebudowa centrum, tak by stało się ono bardziej atrakcyjne – dodaje Maciej Wójcikiewicz.
Tę drugą drogę wybrała firma GTC w przypadku centrów w Buzau i Pietra Neamt, z którymi miała kłopoty. Postanowiła się nie poddawać i przeprowadziła zmiany w obu obiektach. – Do zmiany sytuacji w centrum handlowym Pietra Neamt znacząco przyczynił się supermarket Penny Market, który uatrakcyjnił i unowocześnił swój sklep. Poza tym we wrześniu sklep otworzyła znana marka odzieżowa C&A, a w okresie letnich wakacji prowadziliśmy w Pietra Neamt szkołę dla dzieci, co pozytywnie wpłynęło na frekwencję klientów w centrum. Jeśli chodzi o centrum handlowe Buzau, powiększana jest obecnie powierzchnia popularnego klubu fitness, planowane jest także otwarcie nowego dużego sklepu spożywczego. Ponadto rozważamy kilka rewolucyjnych zmian, ale w tej fazie planowania nie chcemy jeszcze ujawniać naszych planów – powiedział Mariusz Kozłowski, dyrektor ds. zagranicznych centrów handlowych, GTC.
W Polsce rzadko spotyka się również licytacje obiektów przez banki. Ostatnio na liście nieruchomości przygotowywanych do licytacji przez Bank Zachodni WBK znalazł się obiekt handlowy Stary Areszt w Piotrkowie Trybunalskim. Centrum o powierzchni 3 tys. mkw. rozpoczęło działalność w 2011 roku. W 2010 inwestor zaciągnął kredyt na budowę w BRE Banku Hipotecznym (9,2 mln zł). Rok później kredyt został zrefinansowany przez BZ WBK (11 mln zł). – Problemy pojawiły się, kiedy dwóch znaczących najemców zbankrutowało. Nie mieliśmy możliwości zwindykowania ich. Byli to najemcy lokalni, którzy łącznie zajmowali 900 mkw. powierzchni. To spowodowało problemy z płynnością. Bank BZ WBK zażądał dodatkowego wkładu własnego, ale większościowy akcjonariusz zablokował możliwość dokapitalizowania inwestycji. Poziom raty kredytów pokrywał 60 proc. docelowych przychodów i był równy przychodom uzyskiwanym wówczas z najmu. Rozpoczął się proces zaproponowany przez spółkę, a zaakceptowany przez bank – sprzedaż lokali. Pieniądze uzyskane w ten sposób miały pójść na pokrycie zobowiązań wobec banku. Wiem, że negocjacje z bankiem nadal trwają. Mam nadzieję, że projekt uda się odzyskać, bo wierzę w jego powodzenie – komentuje Michał Obarzanowski ze spółki G2o, która ma 30-proc. udział w inwestycji (pozostałe 60 proc. należy do rodziny Kinkel, a 10 proc. do osoby prywatnej powiązanej z G2o). Bank BZ WBK – który poprosiliśmy o wypowiedź dotyczącą zaistniałej sytuacji oraz ogólnej kondycji polskich inwestorów z perspektywy doświadczonej instytucji finansującej – odmówił komentarza.

Szukając rozwiązania
Niektóre centra handlowe przeszły dość długą drogę, aby w wyniku różnych problemów zmienić swoją funkcję. Ciekawym przykładem jest rumuńska galeria City Mall Sofia, której nie udało się przywrócić funkcji handlowej. Oryginalna konstrukcja tego obiektu powstała przed upadkiem komunistycznego rządu Nicolae Ceauşescu. Powstał on jako jeden z rządowych kompleksów żywnościowych, znanych pod nazwą ‘Circ al foamei’ czyli cyrk głodu. Były to jednakowe budowle, w których funkcjonowały targi żywności i publiczne stołówki. Po upadku rządów generała Ceauşescu takie miejsca przekształcano głównie w centra handlowe. Tak stało się m.in. w przypadku Plaza Romania i Bucureşti Mall (oba znajdują się w Bukareszcie). W 2005 roku przebudową City Mall zajęła się firma Jaguar Development. Po zakończeniu inwestycji obiekt oferował 19 tys. mkw. powierzchni handlowej i posiadał 120 sklepów na czterech piętrach. W 2006 roku City Mall został sprzedany greckiemu inwestorowi Ioannisowi Papalekasowi za 46 mln euro. On jednak nie cieszył się długo tą nieruchomością. Rok później sprzedał centrum funduszowi APN za sumę ponad dwukrotnie większą (103 mln euro). Spółka zależna funduszu – Victoria Holding – aby sfinalizować transakcję wzięła potężny kredyt bankowy, którego nie zdołała spłacić. To miało ostatecznie doprowadzić do upadłości firmy w 2010 roku z długami rzędu 75 mln euro. Głównymi wierzycielami były banki UniCredit (37 mln euro) i Bancpost (5 mln euro). Na administratora odpowiedzialnego za sprzedaż centrum wyznaczono firmę Casa De Insolvenţă Transilvania. 31 marca 2011, podczas pierwszej licytacji, cena wywoławcza galerii wyniosła 33 mln euro. W końcu czerwca tego roku odbyła się piąta aukcja, na której cena wywoławcza spadła do 21 mln euro. Jednak żadna oferta nie wpłynęła. W związku z tym Casa De Insolvenţă Transilvania zdecydowała się sprzedać City Mall Sofia w ofercie bezpośredniej. Wówczas zgłosiło się sześciu zainteresowanych inwestorów. Ostatecznie centrum trafiło, poprzez firmę Star Imob Construct, ponownie w ręce Ioannisa Papalekasa za cenę 17,3 mln euro, czyli znacznie mniej niż ta, którą dostał za nie kilka lat wcześniej. Przez długi czas Ioannis Papalekas nie ujawniał swoich zamiarów względem tego obiektu. Pojawiły się nawet plotki na rynku, że stanie się on placówką medyczną. Jednak w marcu 2013 roku okazało się, że obiekt będzie pełnił rolę biurowca i zaoferuje 20 tys. mkw. powierzchni. Centrum zostało włączone do portfela spółki Globalworth Real Estate, która powstała, aby pozyskać fundusze z rynku AIM na londyńskiej giełdzie papierów wartościowych. Pierwsza oferta publiczna akcji odbyła się w lipcu tego roku i wyniosła 53,6 mln euro. Prace związane z przekształceniem galerii na biurowiec powinny zakończyć się jeszcze w tym roku. Inwestor zauważył, że obiekt nie może dalej pełnić roli centrum handlowego i wyczuł okazję do zrobienia biznesu biurowego. Do podobnego wniosku doszła firma szczecińska Ariadne, właściciel Galerii Górskiej w Jeleniej Górze. Budynek jest gotowy, ale najemcy handlowi się do niego nie przeprowadzą. Niedługo może on jednak zacząć przyjmować gości. Są bowiem plany przekształcenia go w hotel. Rozmowy z sieciami hotelowymi już trwają.



Rynek weryfikuje projekty
Były i są galerie, w których można doskonale funkcjonować. Są profesjonalne firmy fachowo zarządzające centrami, znające swoich klientów i kontrolujące koszty centrum. Coraz więcej czasu zajmuje natomiast nowym obiektom handlowym osiągnięcie akceptacji klientów, wyrażające się w obrotach najemców. Łatwo też tę akceptację stracić. Starsze obiekty, których właściciele nie doceniają dynamiki przekształceń rynku, będą musiały całkowicie zmienić charakter – poprzez stopniowe wychodzenie z nich najemców sieciowych z bardziej selektywną ofertą, a wchodzenie tańszych, coraz częściej lokalnych, ze wszystkimi tego konsekwencjami. Zakupy, które nie mają charakteru podstawowego, coraz częściej będą dokonywane z mniejszą częstotliwością w tych dużych miejskich centrach handlowych, których oferta w największym stopniu odpowiada potrzebom klientów. Identyfikacja tych potrzeb będzie kluczowa dla sukcesu lub porażki centrum. Niektóre zaś centra, także (zbyt) duże galerie miejskie, borykają się z niekompletną i chaotyczną komercjalizacją, nawet kilka lat po otwarciu. Ta sytuacja jest wynikiem przeszacowania siły nabywczej klientów w naszym kraju, skutkującego budową nowych obiektów tam, gdzie nie są one potrzebne na tym etapie rozwoju rynku. Najemcy już obecni na polskim rynku nie są bowiem w stanie akceptować wysokich kosztów funkcjonowania w kolejnych obiektach, skoro ich obroty nie rosną, a koszty prowadzenia sklepów ulegają zwielokrotnieniu. Często problemem jest też dostępność powierzchni o rozmiarach odpowiadających ich oczekiwaniom. Nowych zaś najemców, którzy mogliby urozmaicić ofertę istniejących centrów, nie przybywa.
Zofia Nachiło-Morbiato
dyrektor ds. rozwoju marki Venezia