Dwa razy więcej

Jesteście Państwo właścicielem 1,46 mln mkw. powierzchni magazynowej w różnych częściach Europy, a teraz informujecie o zamiarze podwojenia tej ilości. Ile czasu dajecie sobie na realizację tego celu? Ile to będzie kosztowało i czy łatwo będzie to osiągnąć?
Ian Worboys, dyrektor generalny P3: Gdyby udało nam się podwoić tę ilość w ciągu 3-5 lat, byłbym bardzo zadowolony. Jest to wyzwanie, ponieważ istnieje kilku dużych inwestorów, takich jak Blackstone czy Prologis, którzy próbują zrobić właściwie to samo. To oznacza bezpośrednią konkurencję z funduszami i deweloperami. Jednym z powodów, dla których TPG wierzy, że możemy osiągnąć ten cel, jest to, że stanowimy zespół osób zarządzających, które mają średnio 20 lat doświadczenia w sektorze magazynów. Oznacza to, że mamy kontakty z użytkownikami obiektów i inwestorami, które możemy wykorzystywać. Jeżeli chodzi o koszty inwestycji, to przekroczą one 500 mln euro.

Gdzie będziecie Państwo szukać okazji inwestycyjnych?
Jesteśmy firmą paneuropejską. Mamy zespół w Wielkiej Brytanii, jednak nie posiadamy tam w tej chwili żadnych powierzchni magazynowych, więc będziemy próbowali kupić coś na tamtym rynku. Przyglądamy się wszystkim najważniejszym krajom, takim jak Niemcy, Francja czy Holandia, jak również rynkom bardziej oportunistycznym, takim jak Włochy czy Hiszpania. Pozostają jeszcze takie lokalizacje, jak Polska, Czechy i Słowacja. Jednak ta pierwsza jest ważniejsza niż jej południowi sąsiedzi. Jeszcze bardziej na wschód są rynki naprawdę oportunistyczne, takie jak Bułgaria i Rumunia. Na Ukrainie i w Rosji prawdopodobnie nie będziemy się rozglądać. Obserwowaliśmy doświadczenia Prologis na tamtych rynkach i wiemy, że były one w pewnej mierze negatywne.

Zatem to Polska jest dla Państwa najważniejszym rynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej?
We wszystkich trzech krajach widzimy możliwości ekspansji. Chcemy w ostatecznym rozliczeniu mieć zrównoważony portfel, dlatego bardzo ważne jest dla nas, by firma posiadała więcej powierzchni w Polsce. Możemy zbudować obiekty na dwóch dużych działkach, które mamy w Poznaniu i Mszczonowie, lecz naszym zamiarem jest zakup lub budowa obiektów przy wszystkich głównych trasach logistycznych. Głównymi punktami zainteresowania są okolice Wrocławia, Śląsk oraz Warszawa, co oznacza dla nas więcej niż tylko jedno miasto w regionie, bo posiadamy już park w Mszczonowie, poza granicami stolicy. Zastanawiamy się też nad Łodzią i Strykowem. Pierwsza transakcja może zostać zrealizowana w ciągu sześciu najbliższych miesięcy.

Jakiego rodzaju produktów będą Państwo szukać?
Będziemy kupować zarówno grunty, jak i dochodowe obiekty. Jesteśmy zainteresowani wyłącznie magazynami o powierzchni minimum 10 tys. mkw. – bez górnej granicy wielkości. Możemy kupować parki należące do innych firm lub pojedyncze obiekty. Jednak w każdym przypadku zwrot z inwestycji musi być na dobrym poziomie. Rozważamy wszystkie możliwości pod kątem dostępnych funduszy, ale wszystko, czego się podejmujemy, musi dawać określoną stopę zwrotu. Szczególnie interesuje nas lokalizacja, postanowienia umowy z najemcą, etap realizacji budynku i jego wiek. Gdy już złożymy wszystkie te czynniki, wtedy możemy powiedzieć: „Tak, kupimy obiekt w tym kraju pod koniec miesiąca”.

Jak dużą część działalności firmy będą stanowiły zakupy, a jaką budowa obiektów?
Większość będą stanowiły zakupy gotowych obiektów, ponieważ na większenie skali jest to najszybszy sposób działania firmy. Dzięki zakupowi można wejść w posiadanie gotowej inwestycji w ciągu czterech-sześciu tygodni.

Ile mkw. nowych powierzchni zamierzają Państwo zbudować w ciągu nadchodzących kilku lat? Jak dużą część będą stanowiły powierzchnie spekulacyjne?
Nie realizujemy spekulacyjnie zbyt wiele powierzchni. Z naszego obecnego portfela nieruchomości o wartości 800 mln euro, zaledwie 5 proc. mogą stanowić powierzchnie spekulacyjne. Sądzę, że jesteśmy w stanie osiągnąć wzrost organiczny o kolejne 350 tys. mkw. w ciągu nadchodzących trzech do pięciu lat. Mamy bank gruntów o powierzchni około 500 tys. mkw.

W ubiegłym roku firma planowała debiut na giełdzie papierów wartościowych (IPO), ale wycofała się z tego pomysłu. Czy zamierzają Państwo wrócić do tych planów?
Nie musimy szukać funduszy, szczególnie w ciągu nadchodzących 3-5 lat. W tym czasie TPG podejmie decyzję o sposobie wyjścia. Większość takich firm, jak TPG inwestuje na określony czas. Przyjmują zatem horyzont 3-7 lat, po upływie którego sprzedają wszystko i zwracają całość zysków jednostkom, które w nie zainwestowały. Wtedy rozważamy różne opcje: od IPO, przez sprzedaż, wykup przez kierownictwo, do fuzji. Jest to jednak na tyle odległa przyszłość, że nie ma jeszcze konkretnych planów.

Rozmawiał: Rafał Ostrowski