Projekty Myszki Miki

Nawet recesja gospodarcza i niekorzystne warunki pogodowe w ubiegłym roku nie zdołały popsuć biznesu najlepszym europejskim parkom tematycznym. W 2012 roku dwadzieścia najbardziej popularnych parków rozrywki w Europie (z których wszystkie znajdują się poza Europą Środkowo-Wschodnią) zdołało przyciągnąć łącznie 58 mln odwiedzających, kolejny raz odnotowując wzrost. Francja (którą w rankingu dwudziestu największych parków reprezentuje pięć obiektów), Wielka Brytania (trzy), Niemcy (trzy), a także Holandia (dwa), Dania (dwa), Szwecja (dwa), Włochy (dwa) oraz Hiszpania (jeden) potwierdziły swoją dominację na kontynencie. Faktem jest jednak, że wszyscy ci lokalni mocarze to płotki w zestawieniu z największymi graczami tego sektora na świecie. Tylko Disneyland Paris (na piątej pozycji) oraz Walt Disney Studios Park w tym samym mieście są wśród dwudziestu parków osiągających najlepsze wyniki na świecie (przy czym ten drugi zamyka ranking). Wszystkie pozostałe obiekty o największych obrotach znajdują się albo w USA, albo w różnych krajach azjatyckich.

Długa lista rozczarowań
Cały region Europy Środkowo-Wschodniej, liczący kilkanaście państw i ponad 200 mln mieszkańców, nie może pochwalić się ani jednym nowoczesnym kompleksem tego typu. Podejmowano już wiele prób zmiany tej sytuacji. Jedną z pierwszych i najbardziej spektakularnych był pomysł Michaela Jacksona. W 1997 roku ogłosił on zamiar budowy własnego parku rodzinnego w Warszawie. Sześć lat później twórca „Gwiezdnych Wojen”, George Lucas, także poczuł, że moc jest z nim i zastanawiał się nad realizacją trzech dużych kompleksów w Kostrzynie, Modlinie i Wrocławiu. Jednocześnie duńska spółka Tivoli International przygotowywała się do rozpoczęcia prac związanych z parkiem w pobliżu Gdańska. Wycofała się jednak z powodu braku porozumienia z lokalnymi władzami odnośnie terenu, na którym miał powstać projekt. Nie wystarczy palców obu rąk, aby zliczyć wszystkie większe i mniejsze projekty, które zamierzano zrealizować w Polsce, a których plany spełzły na niczym. – Branża w naszym kraju ma co najmniej kilkanaście lat opóźnienia w stosunku do zachodu Europy. Spoglądamy na wzorce z rynków rozwiniętych, ale w krótkiej perspektywie trudno zasypać taką lukę – wyjaśnia Marek Pisarski z firm PAIT (Polish Tourism and Leisure Consulting), która uczestniczyła w opracowaniu szeregu koncepcji projektów rozrywkowych w Polsce. Wśród głównych przyczyn klapy tak wielu obiecujących planów Marek Pisarski wymienia rozgrywki polityczne wpływające na omawianą branżę, niski poziom świadomości społecznej prowadzący do sprzeciwów wobec inwestycji, a przede wszystkim problemy z finansowaniem.
Po niedawnej upadłości spółki Adventure World Warsaw – deweloper złożył wniosek o ogłoszenie upadłości w październiku, ponieważ nie udało mu się zdobyć pożyczki bankowej ani pozyskać partnera strategicznego – polskie nadzieje na megapark podtrzymuje ostatni projekt, który się ostał. Spółka Global Parks Poland, kontrolowana przez rodzinę Greidinger (będącą właścicielem większościowym Cinema City International), poinformowała w 2010 roku o planach realizacji centrum rozrywki Park of Poland. Planowany kompleks, obejmujący hotele i centrum konferencyjne, miałby być jednym z pięciu największych europejskich parków rozrywki, odwiedzanym co roku przez 4 mln osób, a inwestycja w samą pierwszą fazę obiektu miałaby wynieść 600 mln euro. – Firma obecnie omawia i analizuje różne scenariusze z potencjalnymi, strategicznymi partnerami dotyczące następnych etapów rozwoju parku. Jako największy operator kinowy w Polsce i jeden z największych operatorów w Europie wierzymy, że Polska jest doskonałym miejscem do zbudowania takiego parku, ponieważ w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej brakuje tego typu miejsca rozrywki – mówi Nisan Cohen, dyrektor finansowy spółki Cinema City International. Jednak realizacja pierwszego etapu projektu już ma opóźnienie. Rozpoczęcia wciąż nie widać, mimo że zapowiadano je niegdyś na pierwszy kwartał 2013 roku (a zakończenie na 2015). Inwestor szuka partnera.

Związać koniec z końcem
Ukraińcy – którzy przez wiele lat czekali na możliwość przejażdżki nowoczesnym roller-coasterem (pierwszy powstał w zeszłym roku w parku Gorkiego w Charkowie, a kolejny ma zostać zbudowany w centrum handlowym Respublika w Kijowie) – również mają nadzieję, że pewnego dnia słońce zaświeci jaśniej nad ich sektorem parków rozrywki. Jednak analiza opublikowana w 2011 roku w lokalnej prasie wskazuje, że Ukrainie trudno będzie utrzymać park światowej klasy. Ceny biletów muszą być wystarczająco wysokie, by pokrywały koszty inwestycji – a te są duże na całym świecie. Wynoszą od 50 do 80 dolarów za bilet dla osoby dorosłej oraz około 5-10 dolarów mniej za bilet dziecięcy, co oznacza wydatek rzędu 180-230 dolarów za wizytę całej rodziny składającej się z dwóch osób dorosłych i dwojga dzieci. Pojawia się pytanie, kto na Ukrainie zdecyduje się wydać ponad połowę pensji brutto (średnie wynagrodzenie w tym kraju wynosi ok. 400 dolarów miesięcznie) za jednodniowe wyjście do parku rozrywki? Wciąż słabe zarobki to w mniejszym lub większym stopniu problem wszystkich krajów byłego bloku komunistycznego. – W Polsce dochody gospodarstw domowych stanowią około jednej trzeciej dochodów osiąganych w Niemczech. Aby park na takim rynku przyciągał klientów, stawki trzeba dostosować do lokalnych realiów. Oznacza to, że cena wynosiłaby około 20 euro, podczas gdy w Niemczech jest to 30-40 euro – tłumaczy Natalia Bakhlina, associate director londyńskiego biura spółki Aecom, specjalizująca się w doradztwie w sektorze parków rozrywki. Obniżenie cen oznacza istotną korektę przychodów, a koszty inwestycji pozostają wysokie. – Są one raczej porównywalne z międzynarodowymi, ponieważ trzeba zapłacić za know-how, czyli zaangażowanie konsultantów i projektantów z rynków zachodnich. Można prawdopodobnie zaoszczędzić na kosztach budowy, ale nie będzie to duża oszczędność – wyjaśnia Natalia Bakhlina. Niższe przychody sprawiają także, że dłużej trzeba czekać na zwrot kosztów inwestycji, a ten w przypadku parków rozrywki i tak wymaga długiego czasu nawet w bogatych krajach. – To dlatego wielu inwestorów nie widzi dużych możliwości w tym segmencie. Parki rozrywki zasadniczo wymagają wysokich nakładów, których odzyskanie trwa stosunkowo długo. To dlatego o wiele trudniej jest pozyskać finansowanie. W zestawieniu z inwestycjami w nieruchomości komercyjne lub w parki rozrywki zlokalizowane w innych regionach – ewentualne projekty realizowane w Europie Centralnej i Wschodniej nie prezentują się tak atrakcyjnie – twierdzi przedstawicielka firmy Aecom. Jest jeszcze jeden oczywisty problem: trudno jest wykazać, że park rozrywki będzie dochodowy z powodu niemożliwych do przewidzenia czynników takich, jak pogoda czy sezonowość. Ponadto w Europie Środkowo-Wschodniej nie ma jeszcze nowoczesnych parków, które mogłyby dostarczyć danych potrzebnych do analiz finansowych.

Wielka ofensywa rosyjska
Być może to Rosjanie jako pierwsi dostarczą tych danych, bowiem deweloperzy prześcigają się tam w ogłaszaniu przeogromnych projektów. W 2012 roku Moschanko Investment Group 2000 i Gary Goddard Entertainment ogłosiły plany budowy Magic World Russia (projektu o wartości 2,5 mld dolarów). Inwestycja, która ma powstać pod Moskwą, ma przyciągać rocznie 12 mln odwiedzających – jeszcze więcej niż Disneyland Paris. Projekt przewiduje budowę w jednym miejscu trzech mniejszych parków z hotelami tematycznymi, częścią handlową oraz cateringową, przy czym większość atrakcji znajdowałaby się pod dachem, aby chronić odwiedzających przed kapryśną rosyjską pogodą. Obecnie trwają prace nad przygotowaniem głównego planu inwestycji. W ubiegłym roku poinformowano także o planach realizacji Galactica Park, kolejnego ogromnego projektu (2,8 mld dolarów), który ma zostać wybudowany przez ZAO Rusinkom (należącą do grupy B&N) oraz Universal Parks & Resorts. Jeżeli plany wypalą, zadaszony kompleks o powierzchni 150 tys. mkw. będzie pierwszym parkiem rozrywki Universal Studios w Europie. Na miejscu planuje się m.in. dwa duże hotele, jak również centrum konferencyjne oraz halę sportową dla 20 tys. osób. Wśród innych okazałych projektów jest także Park Russia, który ma stanąć na ogromnym terenie 1 tys. ha w pobliżu moskiewskiego portu lotniczego Domodiedowo (projekt ma obejmować park safari i dwa inne parki, hotele, restauracje, kompleks muzealny oraz centrum wystawiennicze); Sochi Adventure Park (54 ha), w którym także ma znaleźć się część handlowa oraz kompleks hotelowy z 350 pokojami oraz Anapa Theme Park (10 ha) na wybrzeżu Morza Czarnego.
Najnowszym graczem w tej jakże dynamicznie rozwijającej się branży parków tematycznych Rosji jest Regions Group of Companies, która poinformowała o planach realizacji w tym kraju trzech „największych w Europie zadaszonych parków rozrywki”. Pierwszy z nich ma powstać w Petersburgu już w 2015 roku, kolejny w Ekaterynburgu (2016), natomiast trzeci ma zostać otwarty w 2018 roku w Moskwie. Firma podpisała umowę z amerykańską wytwórnią filmową DreamWorks i będzie mogła wykorzystywać postacie i tematy z takich filmów, jak „Shrek”, „Madagaskar”, „Kung Fu Panda” czy „Jak Wytresować Smoka”. Koszty inwestycji we wszystkie trzy projekty, z których każdy ma obejmować park o powierzchni ok. 70 tys. mkw. plus duże centrum handlowe, szacowane są na 3 mld dolarów. – Na początku września Sberbank of Russia udzielił naszej spółce pożyczki w wysokości 500 mln dolarów na okres dziesięciu lat. Część z tych środków zostanie spożytkowana m.in. na realizację projektów parków tematycznych DreamWorks – mówi Amiran Mutsoev, członek zarządu Regions Group of Companies. Według wstępnych szacunków cena biletu wyniesie nie więcej niż 35 dolarów. Deweloper liczy, że w ciągu 15 lat odzyska zainwestowane środki, a liczbę osób odwiedzających wszystkie trzy parki szacuje na 11 mln rocznie. Dzięki temu każdy z nich pod względem liczby odwiedzających znalazłby się w czołowej europejskiej dziesiątce – gdzieś pomiędzy kopenhaskim Tivoli (na piątej pozycji) odwiedzanym przez prawie 4 mln osób rocznie a Legoland Windsor (na dziesiątym miejscu) z 1,9 mln amatorów rozrywki.

Wielkość ma znaczenie
Skala tych projektów jest imponująca. Jeśli dojdą do skutku, mogą wywołać podobną lawinę inwestycji jak przed ponad pół wiekiem Disney World na Florydzie. – Biznes przyciąga biznes. To oczywisty przykład sytuacji, gdy ceny ziemi idą w górę – zauważa Marek Pisarski. Walt Disney wybudował pierwszy park w 1955 roku w kalifornijskim Anaheim. Spowodowało to ogromny wzrost inwestycji w okolicy parku i było jednym z powodów, dla których Disney rozpoczął poszukiwanie kolejnej lokalizacji pod budowę większego kompleksu. Przeniósł się na Florydę z nadzieją, że będzie tam jedynym graczem. Ziemię kupował, działając za pośrednictwem szeregu podstawionych spółek, aby uniknąć rozgłosu i nagłego wzrostu cen gruntów. W ten sposób zgromadził w banku ziemi ponad 11 tys. ha. Dopiero wówczas przecieki trafiły do prasy. Wkrótce w ślad za Disneyem do stanu znanego z pięknych plaż, Miami i bagien Everglades podążyli inni giganci z sektora parków rozrywki, tacy jak Universal Studios czy Busch Gardens. Ceny gruntów (w większości bagnistych i niezamieszkanych) poszybowały w górę, a mimo to w ciągu nieco ponad dekady powstało tam największe centrum rozrywki na świecie. Podobnie było w Chinach, gdy rząd zatwierdził propozycję realizacji parku Disneyland w Szanghaju (3,66 mld dolarów). W ciągu zaledwie półtorej godziny po podaniu tej informacji działka o powierzchni 56,5 tys. mkw. w sąsiedztwie planowanego obiektu została sprzedana za 264 proc. ceny wcześniej żądanej (czyli za 1,19 mld yuanów). – Parki, które przyciągają turystów, nie tylko tworzą dodatkowe możliwości inwestycji w sektorze hotelowym, handlowym czy rozrywkowym – korzyść odnoszą także firmy usługowe obsługujące park. To powoduje wzrost wartości ziemi, a w przypadku największych parków stwarza nawet możliwość realizacji obiektów biurowych i mieszkaniowych – zauważa Natalia Bakhlina. Najlepszym przykładem jest miasteczko Celebration (ponad 7 tys. mieszkańców) wybudowane przez koncern Disneya w połowie lat 90. w sąsiedztwie Disney World na Florydzie. W projekty mieszkaniowe, handlowe, biurowe i infrastrukturalne zlokalizowane na terenie 20 km kw. zainwestowano 2,5 mld dolarów.

Choć zjawisko przyciągania biznesu przez biznes łatwo zaobserwować w przypadku dużych i udanych inwestycji, takich jak Disneyland na Florydzie, mniejsze projekty wcale nie muszą mieć takiego oddziaływania. – Małe parki, które przyciągają klientów na krócej niż jeden dzień, stwarzają okolicznemu biznesowi mniejsze pole do popisu. Przy tym parki nie są przyjemnym sąsiadem z powodu hałasu i ruchu pojazdów, szczególnie w weekendy. Stanowią jednak doskonałe źródło miejsc pracy dla sąsiednich wsi i miasteczek, które nierzadko zmagają się z problemami związanymi z bezrobociem, a ludzie zatrudnieni w parkach swoje dochody wydają z powrotem w lokalnej gospodarce. Są zatem korzyści, ale są też straty – wylicza Natalia Bakhlina. Dobrym przykładem sukcesu na mniejszą skalę jest miasteczko Zator (4 tys. mieszkańców) w południowej części Polski, gdzie kilka lat temu na terenie o powierzchni 10 ha zrealizowano park dinozaurów. Ponieważ projekt odniósł sukces, w tej samej okolicy budowany jest już droższy obiekt – park rozrywki Energylandia za 72 mln zł (17 mln euro). Połowa kosztów budowy zostanie pokryta z funduszy unijnych. W parku znajdą się trzy kolejki górskie oraz szereg innych atrakcji dla całych rodzin. To przykład dosyć bezpiecznej inwestycji: buduj obiekt dostosowany do skali rynku, a potem patrz, dokąd cię to zaprowadzi. – Nie ma sensu budować parku od razu z założeniem 4 mln odwiedzających rocznie w miejscu, gdzie spodziewać się można ledwie 1 mln odwiedzin. Z tego, co widzę, wiele projektów zapowiadanych dla tej części świata było właśnie zbyt ambitnych. Największym błędem, jaki można w tym biznesie popełnić, to wybudować zbyt duży obiekt – ostrzega Natalia Bakhlina z Aecom. Nawet jeżeli wielkie parki nie zdołają pozyskać funduszy, spodziewać się możemy coraz większej liczby lokalnych graczy, jak choćby wspomniany już park w Zatorze. Być może to one stopniowo będą zaspokajać rosnący apetyt mieszkańców naszej części Europy na rozrywkę z dużą dawką adrenaliny.



Polska wkracza w epokę jurajską
Niskie koszty inwestycji i stosunkowo prosta budowa to główny powód oszałamiającego boomu na parki dinozaurów w Polsce. Początkiem było otwarcie dinoparku w Bałtowie w dolinie rzeki Kamiennej w 2004 roku. Obecnie w Polsce działa ok. dwudziestu dinoparków. – Typowy park dinozaurów obejmuje ścieżkę edukacyjną, przy której znajduje się przynajmniej 35-40 modeli dinozaurów. Taka inwestycja zajmuje teren mniej więcej 3-4 ha. Mniejszy wyglądałby dziś raczej mizernie na tle konkurencji. Przedsięwzięcie obejmuje budowę ścieżki, ogrodzenie terenu, postawienie budynku wejściowego z kasami, toaletami, restauracją, placami zabaw dla dzieci oraz wystawą paleontologiczną – wyjaśnia Krzysztof Kuchnio, właściciel zrealizowanego za 4 mln zł (ok. 1 mln euro) Parku Dinozaurów w Nowinach Wielkich. Prowadzi on także firmę specjalizującą się w budowie modeli dinozaurów, świadczącą usługi większości parków w Polsce. – Najdroższe dinoparki znajdują się w Bałtowie, Solcu Kujawskim, Krasiejowie, Rogowie oraz Łebie. Koszty inwestycji w takie obiekty wynoszą zazwyczaj od 10 do 20 mln zł (2,5-5 mln euro). Niektóre parki u szczytu popularności dinoparków w Polsce (w latach 2007-2010) mogły pochwalić się frekwencją nawet 300 tys. odwiedzających rocznie. Dziś te liczby są nieco mniejsze – ocenia Krzysztof Kuchnio. Według analityków rynek zbliża się obecnie do stanu nasycenia, jednak nadal są regiony, w których mogą jeszcze powstać nowe obiekty. – Wszyscy nagle zaczęli kopiować ten sam model biznesowy, dlatego w Polsce zrobiło się gęsto od parków dinozaurów. Na dłuższą metę jest to sytuacja nie do utrzymania i już dochodzi do sprzedaży niektórych parków. Takie projekty muszą być bardziej zróżnicowane, aby mogły odnieść sukces – komentuje Marek Pisarski. Opłaty za wejście wynoszą zwykle od 15 do 35 zł (4-8 euro).