Powiało optymizmem

Największy skok zaobserwowano w Czechach, gdzie wartość podpisanych umów sięgnęła ponad 1 mld euro i była aż o 68 proc. wyższa niż rok wcześniej. Powoli do gry wracają także Rumunia i Węgry. W tych krajach odnotowano transakcje warte odpowiednio: 229 mln euro i 225 mln euro. Zeszły rok przyniósł także napływ kapitału z rynków azjatyckich i amerykańskich oraz, coraz modniejsze, zakupy portfelowe. Z danych wynika jasno, że aktywność inwestorów wzrasta, poprawiają się nastroje, a w powietrzu czuć ożywienie. Jak twierdzą zapytani przez nas eksperci, te trendy utrzymają się w 2014 roku. Czego jeszcze możemy się spodziewać? Odpowiedź znajduje się w naszej sondzie

Eduard Zehetner
dyrektor generalny, Immofinanz Group

W którym kraju Europy Środkowo-Wschodniej najlepiej inwestować?
To zawsze zależy od tego, co preferują inwestorzy. Ci zajmujący się produktami podstawowymi będą kontynuowali zakupy w Warszawie i Pradze. Ponadto będzie można zaobserwować stosunkowo więcej nabywców oportunistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej. Dobre jest to, że ze względu na nasz duży i zdywersyfikowany portfel, grupa Immofinanz może służyć różnorodnym interesom

Czy Rumunia i Węgry wróciły na inwestycyjną mapę?
Na chwilę obecną raczej nie. Zawierane są pewne okazjonalne transakcje, ale ich wolumen jest daleki od tego, co obserwujemy w Polsce czy Czechach. Te dwa kraje są obecnie jedynymi płynnymi rynkami inwestycyjnymi w Europie Środkowo-Wschodniej. Dlatego też można przewidywać, że duzi międzynarodowi gracze inwestujący w produkty podstawowe będą nadal koncentrowali się na tym regionie.

Jaki udział w zawieranych transakcjach będą miały miasta regionalne w porównaniu ze stolicami?
W 2013 roku w Warszawie zawarto jedynie ok. 40 proc. z całego wolumenu inwestycji, ponieważ wiele transakcji portfelowych i handlowych miało miejsce w miastach regionalnych (również kilka transakcji biurowych). Polska była ponadto jedynym krajem w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie dochodziło do transakcji na rynkach trzeciorzędnych. W 2014 można spodziewać się podobnych wyników. W Czechach inwestorzy są bardziej skupieni na Pradze, zwłaszcza, że w miastach regionalnych brakuje odpowiednich nieruchomości. Jednak widzimy lekkie przesunięcie w kierunku produktów bardziej oportunistycznych (znajdujących się poza Pragą).

Adrian Karczewicz
dyrektor ds. transakcji CEE, Skanska Commercial Development Europe

Polska, Węgry, Rumunia i Czechy – który z krajów przyciąga największe zainteresowanie inwestorów?
Polska jest kluczową w Europie lokalizacją dla inwestycji z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Dlatego Skanska, jako wiodący deweloper projektów skierowanych właśnie pod potrzeby tej branży, jest aktywna w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach czy Łodzi. Polska jest dla nas niezwykle istotnym rynkiem również ze względu duże zainteresowanie inwestorów kupnem gotowych produktów. Dzisiaj np. na liście każdego inwestora niemieckiego jest Kraków i Wrocław. W przypadku Węgier widzimy rosnący popyt na biura, czego dobrym przykładem jest nasza inwestycja Green House, wynajęta w 97 proc. To jednak nie przekłada się na razie na sytuację na rynku inwestycyjnym. Produktów inwestycyjnych na Węgrzech szukają dzisiaj najczęściej fundusze oportunistyczne, które oczekują zwrotu z inwestycji na poziomie 18-19 proc. IRR. Jako deweloper sprzedajemy przede wszystkim pewne przepływy kapitałowe – tzw. cash flow, a tu głównymi nabywcami są np. niemieckie fundusze. Spodziewamy się jednak, że wraz z poprawą sytuacji ekonomicznej, zmieni się również obraz rynku inwestycyjnego na Węgrzech. Podobna sytuacja jak na Węgrzech ma miejsce w stolicy Rumunii – Bukareszcie. W ciągu 3-4 miesięcy prawdopodobnie osiągniemy ponad 90 proc. najmu pierwszej fazy obiektu Green Court, który zostanie oddany do użytku pod koniec roku. W Warszawie stopa kapitalizacji za najlepszy produkt spada nawet poniżej 6 proc., a w stolicy Węgier – około 7,5 proc. Analizując ryzyko, odnoszę wrażenie, że różnica w wysokości około 200 punktów bazowych między Warszawą a Budapesztem nie jest usprawiedliwiona. Obecnie obserwujemy wzrost zainteresowania ze strony funduszy naszym projektem w Budapeszcie. Co ciekawe, kapitał inwestowany w tym kraju pochodzi nie tylko z USA, Wielkiej Brytanii czy Austrii, ale również Grecji. Z kolei w Czechach można zaobserwować bardzo duży popyt ze strony inwestorów lokalnych. Tu notowane są zakupy za kilkanaście czy nawet 20-30 mln euro

Transakcje portfelowe – czy są inwestorzy dysponujący odpowiednio dużym kapitałem, by przejmować pakiety?
Inwestorzy szukają dziś produktów o wartości 200-300 mln euro. Fundusze realizujące transakcje portfelowe wychodzą z założenia, że przejmując całe portfolio można uzyskać rabat ze względu na skalę transakcji. Jako Skanska CDE możemy skupić w jednym portfelu inwestycyjnym kilka naszych projektów w Europie Środkowo-Wschodniej. W 2014 planujemy sprzedaż sześciu obiektów i choć jesteśmy raczej nastawieni na zbycie każdego z nich pojedynczo, nie wykluczamy sprzedaży w ramach transakcji portfelowej.

Bożena Krawczyk
dyrektor inwestycyjny Segro na Europę Centralną

Ostatni zakup Segro i PSP Investments (docelowo 742 mln euro na portfel nieruchomości) wpisuje się w trend ożywienia na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym. Czy dużo jest na rynku kapitału, który chcą inwestorzy ulokować właśnie w tym sektorze w Europie Środkowo-Wschodniej?
Transakcje inwestycyjne zawarte w 2013 roku na rynku nieruchomości osiągnęły rekordową wartość w ciągu siedmiu lat. Szczególnie ciekawie prezentował się sektor magazynowy, zdominowany przez transakcje portfelowe. To potwierdza ogromne zainteresowanie inwestorów tym sektorem w wybranych krajach Europy Centralnej. W tym roku spodziewamy się utrzymania pozytywnych tendencji na rynku inwestycyjnym oraz wolumenu transakcji magazynowych na podobnym poziomie.

Jakich stóp kapitalizacji oczekuje inwestor kupujący obiekty magazynowe w Europie Środkowo-Wschodniej?
Obserwujemy stopniową kompresję stóp kapitalizacji, głównie w sektorze magazynowym. Stale rośnie zainteresowanie inwestorów najwyższej jakości powierzchnią magazynową, którą charakteryzuje długoletni najem, pierwszorzędny najemca (tzw. blue chip) oraz dobra lokalizacja. W opinii ekspertów agencji Jones Lang LaSalle najlepsze nieruchomości z długookresowymi umowami najmu mogą osiągnąć poziom niskich siódemek.

Który z krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej jest najbardziej atrakcyjny dla inwestora kupującego projekt magazynowy, a który dla dewelopera?
Polska oraz Czechy są zdecydowanymi liderami w zakresie finansowania oraz działalności inwestycyjnej i aktualnie są dla nas kluczowymi rynkami.

Agata Jurek-Zbrojska
radca prawny, Hogan Lovells (Warszawa)

Wartość transakcji zamkniętych w Polsce w 2013 roku przekroczyła 3 mld euro. Jak widać, zainteresowanie polskimi produktami jest duże. A gdzie są podejmowane decyzje o zakupach nieruchomości w Polsce i – szerzej patrząc – w Europie Środkowo-Wschodniej?
Konkretne decyzje podejmowane są tam, gdzie znajdują się rzeczywiste ośrodki decyzyjne, czyli tam, skąd płynie realny kapitał. Jeśli pytanie dotyczy konkretnej fizycznej lokalizacji centrów decyzyjnych, to moja odpowiedź brzmi: Londyn. Nie jest to, jak sądzę, dla nikogo zaskoczeniem. W tym mieście znajdują się siedziby funduszy inwestycyjnych z całego świata inwestujące w Europie. Tam podejmuje się decyzje o kierunkach i wolumenie inwestycji, a w dobie post-kryzysowej (nie boję się tego określenia) również co do konkretnych akwizycji. Polska jest w tym zakresie specyficznym rynkiem, gdyż tu, a konkretnie w Warszawie, wiele podmiotów lokuje swoje lokalne centrale odpowiadające za inwestycje na rynku środkowoeuropejskim. Jednak kluczowe decyzje płyną z Wysp. Oczywiście są wyjątki: na przykład fundusze niemieckie, w których decyzje podejmowane są w Niemczech, takich jak Frankfurt.

Na co najczęściej narzekają inwestorzy lokujący środki w naszej części Europy?
W ostatnim czasie słyszy się coraz mniej narzekań, częściej zaobserwować można optymizm i chęć inwestowania na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, a w szczególności w Polsce. Jednak wymieniłabym dwa podstawowe problemy. Pierwszy to brak produktów lub niewiele produktów, które odpowiadają często ściśle sprecyzowanym wymaganiom inwestorów, a co za tym idzie – duża konkurencja o projekty spełniające te wymagania. Drugi to nieprzewidywalność dalszego rozwoju rynku wynajmu, co ściśle związane jest z generalnym rozwojem gospodarczym Polski i tej części Europy. Istotne jest, że jeśli chodzi o Polskę, nie ma obaw typu: niestabilność rynku, niestabilność sytuacji politycznej czy środowiska prawno-podatkowego, co oznacza, że jesteśmy traktowani jako pełnoprawny rynek inwestycyjny i oceniany według tych samych kryteriów co rynki w Niemczech czy Francji.

Martin Sabelko
szef działu odpowiedzialnego za Europę Środkowo-Wschodnią, CBRE Global Investors

Jakiego rodzaju produkty inwestycyjne będą cieszyły się największą popularnością?
Wierzymy, że handel i logistka będą najpopularniejsze wśród różnych inwestorów. W zakresie nieruchomości handlowych inwestorzy będą głównie zainteresowani dominującymi centrami handlowymi w większych miastach, podczas gdy większe parki handlowe będą uważane za inwestycje alternatywne przynoszące większy zysk (występując często w pakietach). Niektórzy inwestorzy będą nadal szukali inwestycji na ulicach handlowych, które są tradycyjnie uważane za bezpieczne (co niekoniecznie oznacza tanie). Niemieccy inwestorzy będą jak zwykle szukali świeżo wybudowanych nieruchomości oraz wynajętych biur. W przypadku inwestycji biurowych widoczna będzie silna korelacja pomiędzy średnimi ważonymi warunkami najmu a ceną. Drugorzędne aktywa lub lokalizacje będą znajdowały się w centrum uwagi wyłącznie inwestorów lokalnych.

Gdzie będą najlepsze miejsca do inwestowania? Czy Rumunia i Węgry powróciły na inwestycyjną mapę?
W 2014 roku Polska i Czechy ponownie skorzystają najwięcej, jeśli chodzi o przypływ kapitału do tego regionu. Sektor biurowy zostanie zdominowany przez stolice: Warszawę i Pragę. Małe grupy inwestorów będą rozważały inwestycje w nieruchomości biurowe w miastach regionalnych w Polsce takich, jak: Wrocław, Kraków czy Gdańsk. W sektorze handlowym spodziewamy się większej ilości inwestycji w miastach drugo- i trzeciorzędnych. Warunkami będą m.in. silna pozycja tych aktywów na rynku lokalnym oraz brak potencjalnego zagrożenia ze strony konkurencji w danym mieście. Transakcje tego typu są bardziej prawdopodobne w Polsce niż w innych krajach. Nadal spodziewamy się mniejszej ilości transakcji w Rumunii i na Węgrzech, chociaż Węgry stają się coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów oportunistycznych dzięki poprawie sytuacji ekonomicznej i wyższym poziomom zysków niż w Czechach i Polsce. Słowacja jest częścią strefy euro, więc inwestorzy mogą szukać nieruchomości właśnie tam, głównie w sektorze handlowym, gdyż nie istnieje tam ryzyko związane z wahaniami kursów walut.

Stanislav Frnka
prezes zarządu, HB Reavis Poland

Wydaje się, że banki finansujące przedsięwzięcia deweloperskie poluzowały politykę i chętniej pożyczają środki deweloperom…
Po okresie kryzysu, w którym polityka banków była niezwykle ostrożna – a lokalne oddziały instytucji finansowych funkcjonowały pod presją tego, jak oceni ich działania spółka-matka – powoli widać ożywienie. Banki mają zgromadzone środki i chcą udzielać pożyczek, bo przecież na tym polega ich działalność, i na tym zarabiają. Ponadto nauczyły się one oceniać sytuację na rynku nieruchomości. Utrzymano wymagany poziom przednajmu (około 35-40 proc.), a na biurowym rynku w Warszawie jest większa konkurencja niż jeszcze dwa-trzy lata temu; zresztą my sami, czy raczej nasze projekty, jesteśmy też tego powodem. Sytuacja na rynku najmu biur wpływa bezpośrednio na politykę instytucji finansowych. Obserwuję jednak większe zaufanie ze strony banków, co wynika z bliższego poznania naszej firmy na polskim rynku. Udowodniliśmy, że potrafimy dostarczyć na rynek gotowy produkt zgodnie z planem.

Jakich stóp kapitalizacji oczekuje deweloper działający na stołecznym rynku biurowym?
Oczywiście my chcielibyśmy uzyskać jak najniższe, a z kolei inwestor zawsze kupuje przepływy finansowe (tzw. cash flow), które trzeba zapewnić na odpowiednim poziomie. Oceniam, że w centrum Warszawy można uzyskać stopy na poziomie nawet 6,00-6,25. Natomiast na Mokotowie oczekiwałbym optymistycznie wartości około 7,00 proc. Czy się uda, to zweryfikuje rynek. Oprócz zapewnionych przepływów gotówkowych inwestorzy oczekują także określonych gwarancji budowlanych, certyfikatów BREEAM lub LEED, choć nie są to kwestie pierwszorzędne. Nasza firma – tak samo jak większość inwestorów instytucjonalnych – stawia na projekty w Warszawie, która była, jest i będzie centrum biznesowym kraju. W niepewnych czasach obecność na rynkach regionalnych to spore ryzyko, którego my nie chcemy podejmować.

James Chapman
partner, szef działu rynków kapitałowych w Europie Środkowej, Cushman & Wakefield

Którym rynkom regionu inwestorzy z sektora nieruchomości będą przyglądać się w tym roku? Czy nadal będą to głównie Polska i Czechy?
2014 powinien być piątym z rzędu rokiem wzrostu wolumenów inwestycji w Polsce, jednak jej dominacja na rynkach Europy Środkowej maleje. W 2012 roku wolumen inwestycji w Polsce stanowił 80 proc. wolumenu inwestycji w Europie Środkowej, jednak w ubiegłym roku jego udział spadł do 55 proc. W Czechach nastąpiła ogromna poprawa sytuacji – w 2013 roku wolumen inwestycji potroił się. Już w pierwszych tygodniach tego roku inwestorzy wskazywali, że warunki na rynku węgierskim są bardzo atrakcyjne. Oczekujemy, że do trzeciego kwartału powinno zostać na nim zawartych szereg dużych transakcji. W Polsce zainteresowanie rynkiem różnicuje się – dotyczy to pięciu dużych miast regionalnych pod względem biur oraz największych 25 miast pod względem obiektów handlowych.

W jakim stopniu niepewność polityczna w krajach takich, jak: Węgry, Czechy i Ukraina będzie zniechęcać inwestorów?
W Czechach niepewność polityczna jest problemem, ale czy decydującym? Nie. Na podstawie ubiegłorocznego potrojenia wolumenu inwestycji, widać że to nie stanowi bariery. Sytuacja na Ukrainie jest dla inwestorów prawdziwym problemem – zostali oni zmuszeni do przyjęcia postawy „poczekamy, zobaczymy” i wstrzymują swoje działania.

Kim będą ci inwestorzy? Czy lokalni inwestorzy odegrają większą rolę?
W Czechach mamy do czynienia z coraz większą ilością lokalnych inwestycji, choć w Polsce tego rodzaju inwestycje nadal są na etapie zarodka. Potencjał inwestycji lokalnych będzie rósł, ale nadal dominuje kapitał międzynarodowy. Zmiana jednak nastąpi – choć będzie powolna. W ubiegłym roku obserwowaliśmy napływ kapitału azjatyckiego do Wielkiej Brytanii, a na ten rok spodziewamy się jego większej aktywności w Europie Kontynentalnej. Zwykle oznacza to Niemcy lub Paryż – jednak Polska też zajmuje istotną pozycję na ekranach radarów takich inwestorów, a ponieważ mamy do czynienia ze strukturalną zmianą przepływów kapitału z Azji, kapitał ten zostanie tutaj i będzie rósł. Najważniejszą tendencją w tym roku będzie wzrost zróżnicowania pod względem rodzajów inwestorów – ich liczby, posiadanych środków oraz rodzajów obiektów, jakimi są zainteresowani. Będziemy mieli do czynienia z transakcjami nowego typu – w miastach drugorzędnej wielkości lub dotyczącymi obiektów o jakości poniżej najwyższej. Nadal będą zawierane transakcje dotyczące najlepszych obiektów biurowych, jednak ogólnie rynek otworzy się bardziej niż w ciągu ostatnich siedmiu lat.

Jolanta Kalecińska
partner, White & Case

Czy inwestorzy oportunistyczni są w stanie znaleźć produkt inwestycyjny w Polsce?
Myślę, że na polskim rynku będzie się pojawiać coraz więcej nieruchomości dla funduszy oportunistycznych. Będą to nie tylko pojedyncze nieruchomości, ale nawet pakiety nieruchomości. O ile sprzedaż ograniczona do kilku, kilkunastu nieruchomości nie jest problemem, to już sprzedaż dużych wartościowych pakietów wymagających zaangażowania dużego kapitału na dłuższy okres czasu jest – póki co – wyzwaniem. Czekamy na duże wyspecjalizowane fundusze zza Oceanu. Pierwsze już się pojawiają, np. Lone Star, zainteresowany, według doniesień prasowych, prywatyzacją PHN. Ewentualny sukces tej transakcji i jej wielkość spowodowałyby wzrost zainteresowania, tak po stronie sprzedających, jak i po stronie kupujących.

Jakich produktów w 2014 roku będą poszukiwać inwestorzy?
W 2014 roku inwestorzy będą poszukiwali dobrze wynajętych, dobrze położonych nieruchomości. Jednak nie tylko tych największych i najlepszych. Inwestorzy zainteresowani są mniejszymi nieruchomościami z ciekawą architekturą, czy nawet historią, wrośniętymi w pejzaż miejski, z nobliwymi, związanymi z budynkiem na długie lata najemcami, takimi są np. kancelarie prawne.

Robert Dobrzycki
partner zarządzający na Europę, Panattoni Europe

Czy w tym roku wzrośnie zainteresowanie aktywami magazynowymi?
To prawda. Zwiększyło się zainteresowanie obiektami z długimi okresami najmu, ale także rozszerzyło się na produkty z krótkoterminowymi umowami. Powodem tego jest generalna poprawa sytuacji ekonomicznej w Europie, a także pozycja faworyta zajmowana przez Polskę w Europie. Powierzchnia przemysłowa stała się pożądaną klasą aktywów z ramienia nieruchomości handlowych ze względu na rozwijający się sektor handlu elektronicznego.

Kim są inwestorzy poszukujący transakcji na rynkach magazynowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej?
Są to głównie kluczowi inwestorzy, którzy coraz częściej szukają partnerów specjalizujących się w zarządzaniu aktywami, ale widzimy też więcej inwestorów zainteresowanych podnoszeniem wartości.

Czy w tym roku zaobserwujemy jakieś duże transakcje na rynku nieruchomości magazynowych? Czy będzie w nich uczestniczyła firma Panattoni?
Panattoni Europe może być zaangażowana w transakcje sprzedaży lub/i kupna w 2014 roku – to część naszej strategii. Transakcje sprzedaży portfela tworzą korzystne sytuacje, pozwalając deweloperowi rozszerzyć działalność. Mimo że klimat wokół inwestycji nie odzyskał swojej formy sprzed kryzysu, jest teraz więcej możliwości dla takich transakcji.

Walter Hampel
szef działu nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, Pbb Deutsche Pfandbriefbank

Czy stabilizacja wreszcie powróciła na rynki finansowe? Czy może nadal istnieją zagrożenia, które mogą ograniczać dostępność finansów?
Klimat dla finansowania nieruchomości w 2013 roku był zdecydowanie bardziej przyjazny inwestorom niż w poprzednich latach. Nie spodziewamy się zmiany tego podejścia w 2014 roku, ale będzie to uzależnione od wydarzeń makroekonomicznych i politycznych w Europie i na świecie.

Jakie czynniki napędzają obecnie inwestycje w Europie Środkowo-Wschodniej?
Europa Środkowo-Wschodnia, a szczególnie Polska i Czechy, wykazały się odpornością na kryzys. Ceny nieruchomości komercyjnych zaczęły powracać do poziomów sprzed kryzysu. Jednak nadal stanowią one dywersyfikację w stosunku do aktywów w najbardziej popularnych lokalizacjach europejskich, dlatego też są atrakcyjne dla inwestorów szukających dobrego profilu w zakresie stosunku stopnia ryzyka do zwrotu z inwestycji. Pbb Deutsche Pfandbriefbank ma długoletnie doświadczenie na tym rynku i chcielibyśmy przynajmniej utrzymać ten sam poziom naszej działalności.

Jakiego rodzaju potencjalne transakcje inwestycyjne będą przez Państwa faworyzowane w tym roku?
Spodziewamy się, że inwestorzy pozostaną mocno zainteresowani budynkami biurowymi typu premium w Warszawie i Pradze. Spodziewamy się też silnej aktywności inwestorów w regionalnych centrach handlowych w Polsce i Czechach. Ponadto nadal będą przyglądali się portfelom logistycznym.

Mike Atwell
starszy dyrektor działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w CBRE

Jakie klasy aktywów będą najbardziej poszukiwane w tym roku?
Jeśli chodzi o Polskę – oceniam, że handel będzie dominującym graczem na rynku w 2014 roku, jednak każdy rok jest zdominowany przez transakcje dotyczące dużych wolumenów. W pierwszym kwartale spodziewane jest zamknięcie kilku dużych transakcji w sektorze biurowym, co może na początku wygenerować silną aktywność w sektorze biur, ale przewiduję, że będzie również miało miejsce kilka dużych transakcji na rynku handlowym, co może wyprowadzić sektor handlowy na prowadzenie pod koniec 2014 roku.

Skąd bierze się to zainteresowanie poszczególnych typów inwestorów?
Szukamy nowego ujścia dla kapitału w regionie i dotyczy to zarówno poziomu aktywów, włącznie z transakcjami nieruchomościowymi, jak i poziomu korporacyjnego z transakcjami typu przejęcie udziałów, np. przejęcie P3 przez TPG i Ivanhoe Cambridge. Menedżerowie inwestycyjni i grupy kapitałowe o ugruntowanej pozycji są obecne w Polsce: Blackstone, Starwood, Tristan Capital Partners, Resolution, Meyer Bergman, Peakside, Heitman, Morgan Stanley, JP Morgan. Niemieckie fundusze również kontynuują swoją działalność na rynku, są to m.in.: Union, Deka, GLL, Invesco, Deutsche Asset Wealth Management, Hannover Leasing, a do tego dochodzą gracze austriaccy, np. CA Immo i Immofinanz. Obecnie pracujemy nad pokaźnym wolumenem transakcji, więc mam pewność co do dużego wolumenu inwestycyjnego w 2014 roku.

Czy inwestycje w tym regionie będą nadal koncentrowały się na stolicach, czy przesuną się na miasta regionalne?
Przez ostatnie kilka lat Warszawa była miastem dominującym na rynku nieruchomości biurowych i przewiduję, że to się nie zmieni, ale widzimy wzrost zainteresowania inwestorów miastami regionalnymi (Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) w odniesieniu do produktów biurowych premium. Jeżeli chodzi o handel, to widzimy transakcje w całym kraju, ale jest też trochę inwestorów zainteresowanych podnoszeniem wartości, którzy zajmują się projektami wcześniejszych generacji.

W którą stronę zmierzają w tym roku stopy kapitalizacji z różnych klas aktywów?
Zyski z produktów premium pozostały stabilne w biurach i nieruchomościach handlowych, jednak przez ostatnie 12 miesięcy można było zaobserwować spadek rentowności w sektorze logistycznym. Wciąż jednak istnieje przestrzeń między stopami kapitalizacji z nieruchomości premium i drugorzędnymi i jest ona obecnie dużo większa niż w poprzednich latach. W handlu jest to około 200-250 punktów bazowych między transakcjami na nieruchomościach typu premium takimi, jak Galeria Dominikańska i Silesia City Center z ok. 6 proc., a drugorzędnymi transakcjami takimi, jak Charter Hall z ponad 8 proc. Podobna różnica istnieje w sektorze biurowym między transakcjami typu Atrium 1 w Centralnej Dzielnicy Biznesowej oraz New City czy Mokotów Nova.

Martin Erbe
szef działu finansowania nieruchomości międzynarodowych, Europa kontynentalna, Helaba Landesbank Hessen-Thüringen

Jakiego rzędu finansowanie bankowe będzie dostępne dla transakcji nieruchomościowych w Europie Środkowo-Wschodniej w tym roku?
Helaba działa aktywnie jedynie w Polsce, Czechach i na Słowacji. Finansowanie bankowe w tych krajach jest dostępne dla aktywów wszystkich klas, w stolicach oraz w regionach. Preferowane będą podstawowe produkty (tzw. core assets), ale produkty z segmentu „core plus” oraz aktywa oferujące możliwość podniesienia wartości będą coraz częściej znajdowały pożyczkodawców. Strategia banku Helaba zakłada, że pozytywny trend utrzyma się.

Jakie czynniki napędzają obecnie inwestycje w Europie Środkowo-Wschodniej?
Niskie oprocentowanie zmusza inwestorów do szukania inwestycji przynoszących wyższe zwroty, a jednocześnie bezpiecznych, stąd też nieruchomości stały się interesującą i ważną klasą aktywów. Wielu inwestorów instytucjonalnych planuje zwiększyć swoje zaangażowanie w nieruchomości. Poza tym Polska ugruntowała swoją pozycję jako rynek instytucjonalny, natomiast Czechy i Słowacja są postrzegane jako dobra alternatywa dla Polski

Jakiego rodzaju potencjalne transakcje inwestycyjne będą przez Państwa faworyzowane w tym roku?
W Helaba jesteśmy otwarci na transakcje biurowe, handlowe i logistyczne pod warunkiem, że spełniają one nasze kryteria. Biura w Warszawie staną się prawdopodobnie mniej popularne, ale nie do końca wykluczone, podczas gdy handel i logistyka będą preferowane.