POLSKA Ostatnie wydarzenia za naszą wschodnią granicą oznaczają, że czynniki polityczne znów budują niestabilny klimat w naszym regionie, a to wpływa też na rynek nieruchomości. Tym razem jednak Polska postrzegana jest jako kraj znajdujący się w gronie rynków o stabilnej sytuacji. Sygnałów o odpływie kapitału nie widać, a budowany przez ostatnie dekady rynek dojrzał i uważany jest za bezpieczny, i wciąż oferujący wyższe zwroty niż zachodnie gospodarki.
Dobre perspektywy
– Na rozwój rynku nieruchomości należy patrzeć pozytywnie, zwłaszcza w Polsce i Czechach. Fundusze inwestujące w nieruchomości w naszym regionie zaczęły postrzegać polski rynek jako atrakcyjny z dwóch powodów: jest traktowany jako stabilny, dojrzały i przewidywalny, ze stosunkowo dużą płynnością, a jednocześnie gwarantujący zwroty z inwestycji na nieco wyższym poziomie niż np. w Niemczech – uważa Ireneusz Stolarski, radca prawny z kancelarii Baker & McKenzie, Krzyżanowski i Wspólnicy. – To bardzo ciekawy moment – dodaje.
Do tej pory inwestorzy preferowali duże aglomeracje z Warszawą na czele. Obecnie kapitał z większym zainteresowaniem przygląda się mniejszym miastom. Dzięki zwiększającej się zamożności społeczeństwa, zyskują lokalizacje pomijane dotychczas przez duże instytucje liczące na stabilny i racjonalny zwrot przy dużym bezpieczeństwie inwestycji, jaką dają nieruchomości.
Konserwatywny kapitał lubi bezpieczeństwo
Oprócz agresywnych inwestycyjnie instytucji oportunistycznych polskim rynkiem zainteresowali się bardziej zachowawczy inwestorzy – z Bliskiego i Dalekiego Wschodu czy zachodnie fundusze emerytalne – zwracający uwagę tylko na aktywa najwyższej klasy. – Na naszym rynku pojawili się wąsko wyspecjalizowani inwestorzy, o których nie można powiedzieć ogólnie, że interesują się nieruchomościami komercyjnymi czy nawet handlowymi lub biurowymi. Interesują ich tylko najlepsze powierzchnie biurowe i handlowe – mówi Ireneusz Stolarski. – Na tle regionu Polska i Czechy są postrzegane bardzo pozytywnie. Niektóre firmy decydują się nawet na zwiększenie inwestycji w Polsce kosztem projektów z Węgier czy Rumunii – przekonuje. Poziom bezpieczeństwa polskiego rynku nie jest wynikiem przypadku. To kwestia dojrzewania i profesjonalizacji rynku. Polski rynek nieruchomości przed dekadą i obecnie to dwa różne światy. Wypracowywane przez lata standardy teraz procentują. Ogromną rolę odgrywa też stabilność gospodarcza i prawna, która zachęca inwestorów do angażowania się w naszym kraju.
Finansowy powrót
Po latach gorszego nastawienia banków do nieruchomości, zauważalny jest ich powrót do tego sektora gospodarki. Banki z coraz większym zainteresowaniem przyglądają się poszczególnym projektom. Symptomatycznym momentem było udzielenie w 2013 roku ponad 900-milionowego kredytu przez konsorcjum kilku banków na budowę Warsaw Spire. Nie oznacza to wcale, że banki skierowały niekontrolowany strumień gotówki na rynek, ale dużo chętniej angażują się w finansowanie inwestycji. Doświadczone wydarzeniami ostatnich lat, wymagają jednak mocnych zabezpieczeń, elastycznego instrumentarium prawnego, solidnej dyscypliny budżetowej oraz oczywiście odpowiednich poziomów wynajmu i zaangażowania kapitałowego dewelopera. Sporą popularnością cieszą się też alternatywne sposoby zdobywania finansowania na inwestycje. Bardzo popularnym rozwiązaniem są obligacje, które w mniejszym stopniu niż kredyt uzależniają dewelopera od podmiotu finansującego. Stanowią one poza tym dość szybki sposób pozyskiwania funduszy. Warunek jest jeden – trzeba znaleźć chętnych na papiery dłużne. Z tym bywa różnie, ale przeprowadzone ostatnio emisje wskazują, że inwestorzy nie stronią od rynku deweloperskiego. Inwestujących w nieruchomości nie odstrasza również dość wysoka podaż. – Nie spodziewałbym się przegrzania rynku nadmierną podażą. Kilka, kilkanaście procent powierzchni niewynajętej nie jest zagrożeniem ani dla danego rynku, ani dla poszczególnych projektów. Biznesplany są tak układane, by projekty nie traciły płynności, gdy nie są w pełni wynajęte. O zagrożeniu możemy mówić w przypadku właścicieli nieco mniej atrakcyjnych powierzchni, starszych obiektów. Na konkurencyjnym rynku mogą mieć oni problem z najmem takiej powierzchni – dodaje Ireneusz Stolarski.
