Putin a nieruchomości

Zaskakująca skuteczność agresywnej polityki Putina sprawiła, że obserwatorzy sceny politycznej stali się raczej ostrożni w swych przewidywaniach. Wśród zaskoczonych znaleźli się również gracze i analitycy rynku nieruchomości. – Ciężko powiedzieć, jakie są możliwe scenariusze dla rynku nieruchomości na Ukrainie, kiedy cały kraj jest zagrożony konfliktem. Obawiamy się o bezpieczeństwo naszych rodzin oraz o naszą przyszłość. W tych okolicznościach biznes jest naszym najmniejszym zmartwieniem – podsumował sytuację dzień po rosyjskiej aneksji Krymu jeden z przedstawicieli firmy konsultingowej z siedzibą w Kijowie, zajmującej się nieruchomościami. Wypowiedzi w podobnym tonie można było usłyszeć również z ust ekonomistów. – Perspektywa podziału Ukrainy, a taka się coraz poważniej rysuje po aneksji Krymu, pokazuje, że mamy do czynienia nie tylko z rynkiem wysokiego ryzyka, ale niestety z krajem, który może być ogarnięty konfliktem zbrojnym, a tam gdzie jest konflikt zbrojny, trudno już o jakąkolwiek racjonalną kalkulację przedsięwzięć gospodarczych – zauważył Andrzej Sadowski, wiceprezydent Centrum im. Adama Smitha.

Rynek w odwrocie?
Jak zwykle w czasie kryzysu politycznego, pierwsze zareagowały rynki finansowe. Hrywna, której kurs od lat utrzymywano na poziomie zbliżonym do 8:1, ostro poleciała w dół i w połowie stycznia ukraiński rząd musiał zarzucić kosztowne próby jej usztywniania. Obecnie stosunek hrywny do dolara wynosi 10:1, co oczywiście zaalarmowało najemców. Spowodowało to wzrost czynszów o jedną piątą, ponieważ zazwyczaj płaci się je w dolarach (lub euro), podczas gdy najemcy generują dochody w walucie lokalnej. Należy jednak zwrócić uwagę, że dewaluacja hrywny będzie miała większy wpływ na sektor biurowy niż na handlowy, ponieważ wynajem w centrach handlowych często zależy od obrotów, które z kolei uzależnione są od sprzedaży detalicznej. – Wynajem powierzchni handlowych jak dotąd pozostał stosunkowo nienaruszony, jednakże jest ciśnienie na obniżenie czynszów. Niektórzy wynajmujący wprowadzili tymczasowe korekty wysokości czynszów – wyjaśnia Nick Cotton, dyrektor zarządzający DTZ Ukraina. Według ekspertów agencji Colliers, w połowie marca niewielu najemców szukało nowych powierzchni, a 90 proc. negocjacji stanowiły renegocjacje czynszów. Lokalna prasa opisała rynek nieruchomości jako będący w stanie „anabiozy” (w biologii: stan krańcowego obniżenia aktywności życiowej dla przetrwania w trudnych warunkach). Jeden z większych inwestorów Dragon-Ukrainian Properties & Development nawet ogłosił oficjalnie, że już nie planuje inwestować w nowe projekty. Jednak są to głosy odosobnione. Inną politykę obierają zwłaszcza deweloperzy z niezakończonymi projektami. Największe centrum handlowe na Ukrainie – Respublika w Kijowie (300 tys. mkw. powierzchni brutto, 450 sklepów) zostanie otwarte w październiku, a pierwsi najemcy już się wprowadzają. Kolejne centra też szykują się do otwarcia. – Ta sytuacja nie dotknęła nas na wielką skalę. Nasz lwowski projekt położony jest w regionie kraju zjednoczonym w dążeniu do dalszej integracji z Europą. Zatem budowa toczy się dalej w przyzwoitym tempie – twierdzi Gawein Minks, dyrektor zarządzający Multi Development Ukraina, która ma trzy projekty handlowe w kraju. To samo podejście widać w Immochan Ukraina, który w tym roku ma otworzyć centrum handlowe Rose Park w Makiejewce w okręgu donieckim (wschodnia Ukraina, około 100 km od granicy z Rosją) i komercjalizuje kolejne centrum w Odessie, w którym wstępne prace rozpoczęto w styczniu. Arricano, jeden z liderów na ukraińskim rynku handlowym (pięć zakończonych centrów o całkowitej powierzchni 162 tys. mkw. powierzchni najmu brutto), jest kolejnym przykładem, że przetrwały optymistyczne nastroje. – Arricano nie zmieniło strategii z powodu sytuacji w kraju. Za dwa lata planujemy zbudować dwa centra handlowe w Kijowie: Prospect mall oraz kolejne w Łukianowce – powiedzieli nam przedstawiciele tej firmy.
Lista centrów handlowych jest szczególnie długa w Kijowie. JLL donosi, że jeśli wszystkie anonsowane projekty będą zrealizowane zgodnie z planem, zostanie ukończone ponad 400 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi trzy i pół razy więcej niż w zeszłym roku. W samej stolicy Ukrainy znajduje się obecnie około 20 centrów handlowych w realizacji. Oczywiście Kijów ciągle ma bardzo niski poziom nasycenia powierzchnią handlową, (około 250 mkw. na 1 tys. mieszkańców, podczas gdy na przykład Madryt – prawie 800 mkw.), ale ożywienie tych deweloperów być może nie nastąpiło w najlepszym momencie.

Nadzieja na lepszą przyszłość
Póki co jednak nastroje wygenerowane przez rewolucję na Majdanie jeszcze nie osłabły i to może korzystnie wpływać na inwestycje. – Zaufanie na Ukrainie tak naprawdę wzrosło, a wielu inwestorów spodziewa się ograniczenia biurokracji i korupcji, a także dalszej integracji z Europą. To stworzy możliwości inwestycyjne do połowy lub końca przyszłego roku – przewiduje Nick Cotton z DTZ.
Według Jaremy Kowaliwa, prezesa Arricano Real Estate, Ukraińcy spodziewają się, że sytuacja w kraju będzie stabilna, a za dwa lub trzy miesiące Ukraina uzyska finansowanie zewnętrzne, które pozytywnie wpłynęłoby na działalność pożyczkową banków w kraju. – To z kolei pomoże Arricano zapewnić sobie nowe finansowanie projektów firmy w bardziej skuteczny sposób i na bardziej korzystnych warunkach – dodaje Jarema Kowaliw. Rzeczywiście słaba gospodarka ukraińska musi liczyć teraz na pomoc zagraniczną. Bez zastrzyku gotówki ukraiński sektor finansowy będzie musiał zakręcić kurek kredytowy, co spowoduje anulowanie nowych projektów. Sytuacja ekonomiczna Ukrainy jest daleka od ideału, a w budżecie państwa widnieje ogromna dziura. Ukraińska gospodarka jest niezwykle energochłonna, a przez to kosztowna, a szara strefa sięga aż 50 proc. produktu krajowego brutto. Według nowego premiera Arsenija Jaceniuka, w trakcie rządów reżimu Janukowycza wyparowało z państwowej kasy 37 mld dolarów amerykańskich, co dodatkowo utrudnia sytuację.

Bardzo potrzebne reformy
Nie chodzi tylko o to, że pojawiła się wyjątkowa okazja do przeprowadzenia reform, z której grzechem byłoby nie skorzystać. To dla Ukrainy może być po prostu kwestia być albo nie być. – W obecnej sytuacji geopolitycznej i po tych wszystkich wydarzeniach, które obserwowaliśmy, przemiany demokratyczne i reformy ekonomiczne oraz dalsza integracja ze strukturami europejskimi są warunkiem stworzenia środowiska przyjaznego dla przedsiębiorców na Ukrainie. Jeśli to nie nastąpi, wymiana gospodarcza zostanie spowolniona do tempa bliskiego zeru – ostrzega Katarzyna Vannucci, architekt i wspólnik w firmie Arch-Group z siedzibą we Wrocławiu, która zamknęła swoje biuro w Kijowie w 2010 roku, po trzech latach działalności. Głównym powodem wycofania się z Ukrainy był przedłużający się kryzys finansowy, wiele niezapłaconych kontraktów i ogólny brak bezpieczeństwa finansowego dla robienia interesów w tym kraju. Ten sam pogląd wyraża inna polska firma, Unibep, która również zrezygnowała z planów ekspansji na Ukrainie. – Dotychczas nie znaleźliśmy sposobu prowadzenia w bezpieczny finansowo sposób inwestycji w tym kraju – przyznaje Jan Mikołuszko, prezes zarządu Unibepu. Ale jednocześnie dodaje: – Jeżeli nowe władze Ukrainy poradzą sobie z wszechobecną korupcją, co deklarują, to wtedy być może wrócimy na ten rynek.
Jednak niezbędne reformy ekonomiczne poddadzą dalszej próbie cierpliwość społeczeństwa ukraińskiego rozczarowanego już raz zaprzepaszczeniem szansy danej krajowi przez pomarańczową rewolucję w 2004 roku. – Nastąpią lata poważnych trudności ekonomicznych i głębokich reform, zanim kraj będzie mógł naprawdę zacząć się cieszyć – przewiduje Gawein Minks, dyrektor zarządzający Multi Development Ukraina. Konieczność wprowadzenia ostrych reform gospodarczych przy istniejących problemach makroekonomicznych prawdopodobnie spowoduje spowolnienie na ukraińskim rynku nieruchomości komercyjnych, niezależnie od tego, w jakim kierunku pójdzie kryzys polityczny.

Rosja też zapłaci swoją cenę
Spowolnienia spodziewamy się również w Rosji, gdzie problemy ekonomiczne widoczne są od samego początku kryzysu ukraińskiego. – Jasne jest, że wydarzenia na Ukrainie stworzą przeszkody dla rynku inwestycyjnego w Rosji w roku 2014 – wyjaśnia Tom Mundy, szef badań JLL w Rosji i WNP. Odporność rynku rosyjskiego nie została poddana takiej próbie od czasu upadku Lehman Brothers w 2008 roku, ale dzisiaj rubel osiągnął najniższe notowania w stosunku do dolara w ciągu ostatnich pięciu lat. – Jeśli chodzi konkretnie o rynek nieruchomości, główne punkty zapalne to: rubel, który będzie wywierał nacisk na koszty importu i wpłynie na marże detaliczne; inflacja, która zmniejszy siłę nabywczą rosyjskiego konsumenta i obniży sprzedaż detaliczną, oraz spowolnienie PKB, które zaszkodzi inwestycjom rosyjskim w porównaniu z innymi rynkami wschodzącymi – stwierdza Tom Mundy z JLL w Rosji i WNP.
Najemcy i inwestorzy już teraz wykazują większe wahanie w podejmowaniu decyzji, czekając na to, że przyszłe ekonomiczne trendy będą bardziej pewne; wynajmujący są bardziej elastyczni, inwestorzy z kolei stają się coraz bardziej konserwatywni i żądają wyższego oprocentowania, a także niższych cen aktywów. – Skutkiem tego przynajmniej w pierwszej połowie 2014 spodziewamy się niższej niż przewidywana aktywności w zakresie wynajmu i inwestycji. Możliwe jest, że nastąpi spadek popytu w granicach 10 proc. w porównaniu z pierwszą połową 2012 roku. Przez pewien czas niesprzyjająca sytuacja może obniżyć aktywność ekonomiczną i prowadzić do zaburzenia równowagi między podażą i popytem. Skutkiem tego na początku przyszłego roku możemy doświadczyć wzrostu liczby niewynajętych powierzchni oraz silniejszego nacisku na obniżenie czynszów, po którym nastąpi zmniejszenie liczby ogłaszanych nowych projektów. W najgorszym razie działalność transakcyjna może skurczyć się o 15-20 proc. – sugeruje Walentin Gawriłow, dyrektor badań CBRE w Rosji.

Wiele możliwych scenariuszy dla Europy Środkowej i Wschodniej
Chociaż oddźwięk kryzysu na Ukrainie będzie odczuwalny poza Ukrainą i Rosją, nie zanotowano jeszcze wyraźnych zmian w innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej. Jeśli jednak problemy się nasilą, osłabienie eksportu może znacząco wpłynąć na całą gospodarkę, a wtenczas pośrednio także na nieruchomości. Według analityków PKO BP, recesja na Ukrainie, skutkująca spadkiem obrotów handlowych o 40-50 proc., może obniżyć tempo wzrostu PKB w Polsce nawet o 0,5 punktu procentowego.
Polska jest postrzegana jako stabilny rynek, który z sukcesem dokonał swojej ekonomicznej i politycznej transformacji. W świetle ostatnich wydarzeń na Ukrainie i w Afryce Północnej, jej pozycja może się jeszcze umocnić w oczach inwestorów rozczarowanych krajami o niższych kosztach robocizny, lecz mniej stabilnych politycznie i ekonomicznie. Z drugiej strony, pogłębianie się politycznego kryzysu na Ukrainie może jeszcze w negatywny sposób wpłynąć na postrzeganie całego regionu, zniechęcając firmy do inwestowania w sąsiednich krajach i ujemnie wpływając na waluty danych krajów. – Niestabilność ekonomiczna jest zazwyczaj zachętą dla firm, które chcą nabywać nieruchomości po cenach niższych od rynkowych (ang. bottom fishers). Ukraiński kryzys nie dał im jednak jasnych możliwości – mówi Stanisław Bibik, dyrektor wykonawczy oraz szef działu rynków kapitałowych w Colliers International Rosja.
Dla inwestorów głównym problemem pozostaje samo szerokie spektrum możliwości, które teraz muszą wkalkulować w swoje działania. Możliwości te z jednej strony obejmują integrację Ukrainy ze strukturami europejskimi i wejście kraju na drogę ku dobrobytowi, a z drugiej strony – imperialistyczną rekonkwistę Putina, obejmującą nie tylko terytorium Ukrainy, ale też innych krajów w regionie. Nie można też całkowicie wykluczyć, że otworzą się nowe możliwości dla inwestorów, którzy „kupują, gdy jest krew na ulicach” i widzą w konflikcie zbrojnym szansę na zrobienie interesu. Trudno jest przede wszystkim ocenić, jak bardzo rosyjski lider jest w stanie destabilizować sytuację na Ukrainie nawet bez użycia siły wojskowej i wymuszać na niej zboczenie z drogi ku ekonomicznym reformom. Jeśli chodzi o nieruchomości, zasadniczo im bardziej intensywny konflikt, tym bardziej prawdopodobne, że nastąpi konsolidacja, ponieważ silniejsi deweloperzy, którzy mogą podjąć większe ryzyko, wykorzystają oferty o obniżonej cenie. Prawdopodobieństwo, że taka sytuacja zaistnieje na Ukrainie jest większe niż gdzie indziej, ale przyszłość pozostaje równie nieprzewidywalna jak sam Putin.