Damy więcej

Beata Latoszek, szef przedstawicielstwa Deutsche Hypotekenbank w Polsce: Dostrzegając pozytywne warunki ekonomiczne w Polsce i jej ogromny potencjał, jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne, podjęliśmy decyzje o wejściu na polski rynek. Jesteśmy zainteresowani finansowaniem i refinansowaniem projektów nieruchomościowych: zarówno biur, centrów handlowych, jak również magazynów i hoteli. Jesteśmy w stanie podjąć się finansowania bardzo dużych projektów w ramach tzw. „underwritings”, czyli finansowania całości projektu, a potem odsprzedania części kredytu innym bankom zagranicznym, które nie mają przedstawicielstwa w Polsce. Korzyścią dla klienta jest to, że ma finansowanie z jednym partnerem – nawet jeśli jest to duży projekt, to nadal rozmawia tylko z nami, a my przeprowadzamy dalej syndykację kredytu (podział kredytu między inne banki).

Czy nie boją się Państwo, że podzielą los banków, które chciały finansować polskie inwestycje, a nie odnalazły się do końca na tym rynku?
Nie, ponieważ uważam, że Polska to duży i dojrzały rynek. Chcemy, żeby to był biznes wyważony, stabilny i nastawiony na długoterminowe relacje. Liczymy również na współpracę z klientami, z którymi już robiliśmy projekty w innych krajach, np. w Niemczech czy Holandii. Bardzo ważne jest zawsze doświadczenie oraz siła finansowa inwestora, zwłaszcza w kontekście kredytów budowlanych. Gdy budżet jest przekroczony, inwestor musi wykazać gotowość do pokrycia dodatkowych kosztów.

Jaki w takim razie musi być poziom komercjalizacji projektu, by Deutsche Hypotekenbank przystąpił do finansowania?
Nie jesteśmy zainteresowani finansowaniem spekulacyjnym. Nasze oczekiwania to poziom około 40 proc. powierzchni zabezpieczonej umowami najmu, a w niektórych przypadkach nawet 50 proc. Zależy, jak się kształtuje wskaźnik pokrycia odsetek lub wskaźnik pokrycia odsetek i długu. Ważne jest też, w jakim regionie powstaje projekt – czy jest to Warszawa, czy inne miasta, takie jak Kraków, Poznań, Gdańsk czy Wrocław, którymi również jesteśmy zainteresowani.

A co z mniejszymi miastami?
Jeśli chodzi o biura, to raczej nie. Za to na tych rynkach powstaje bardzo dużo galerii handlowych. Rozważamy finansowanie inwestycji w miastach regionalnych, ale położonych na ścianie zachodniej kraju. Tego typu decyzje będziemy jednak podejmować sukcesywnie, „projekt za projektem”. Nie mamy sztywnej listy miast, w których chcielibyśmy być aktywni, bo sytuacja zmienia się bardzo dynamicznie. Nie zamierzamy jednak finansować inwestycji w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców, z wyjątkiem transakcji tzw. portfelowych.

Ile Deutsche Hypotekenbank ma zamiar zainwestować na polskim rynku?
Nie ma z góry określonej kwoty. Ponieważ emitujemy listy zastawne, to najważniejszym elementem jest możliwość wpisania kredytu do rejestru zastawów. Dlatego większą uwagę przykładamy do jakości inwestora i projektu, a nie do wolumenu finansowania. Do tej pory sporo projektów już przeanalizowaliśmy, a nad wieloma jeszcze pracujemy. Jesteśmy optymistami i z pewnością w krótkim czasie zamkniemy z sukcesem pierwsze transakcje.

Czy Deutsche Hypotekenbank zamierza udzielać więcej kredytów na refinansowanie niż na budowę nieruchomości?
Zamierzamy równoważyć te działalności. Bank hipoteczny może emitować listy zastawne, kiedy ma obiekt wpisany do rejestru listów zastawnych, a to jest możliwe, kiedy generuje on jakiś przychód.

Czy rozpoczęły się już prace przy jakimś polskim projekcie?
Obecnie zajmujemy się dziesięcioma projektami. Są to inwestycje biurowe w Warszawie oraz na południu Polski. Pracujemy też nad projektem handlowym. Jeśli chodzi o rynek hotelowy, to mamy w tej materii doświadczenie na zachodnich rynkach, jednak w Polsce problemem jest to, że większość obiektów prowadzonych jest na podstawie umów o zarządzanie. Dla banku taka umowa niewiele wnosi jako zabezpieczenie potencjalnej transakcji. Nie ma on stałego czynszu, umowy najmu podpisanej przez sieć, więc w sytuacji kryzysowej nikt nie gwarantuje dochodów. Dlatego w Polsce banki niechętnie podchodzą do tego typu finansowania. Przyglądamy się kilku projektom hotelowym w Polsce, ale tylko tym, których działanie oparte jest na umowach najmu.

Czy możemy liczyć, że sprowadzicie nowych inwestorów do Polski?
Pochodzimy z Niemiec i jest to również sygnał dla naszych klientów, że ich bank otworzył przedstawicielstwo w Polsce. Chcemy ich w ten sposób zachęcić do inwestycji na tym rynku. Deweloperzy, którzy są już na rynku polskim, będą też wchodzić z większą ilością projektów. Szczególnie fundusze niemieckie wciąż szukają kolejnych projektów, w które mogą zainwestować.