Trening po pracy

Biura i projekty wielofunkcyjne

Ewa Andrzejewska, Alex Hayes

Biurowce rosną, jak ostatnio trawa za oknem. Rośnie coś jeszcze… Pustostany. Czy warto założyć adidasy i wyścig o najemcę rozpocząć od zaoferowania mu na przykład karnetu na siłownię?

4061 w 2011 roku, 6797 w 2012 i wreszcie 8506 w 2013 – tak w ostatnich latach rosła liczba uczestników, którzy przebiegli i ukończyli PZU Maraton Warszawski organizowany przez Fundację Maraton Warszawski. Jeśli do tego dodamy dane z drugiej edycji Orlen Warsaw Marathon, w której wzięło udział ponad 30 tys. miłośników biegania (choć większość z nich podjęła się wyścigu na 10 km albo marszobiegu), łatwo można wysnuć wniosek, że bieganie jest trendy.

Jeśli nie ceną, to czym?
Dlaczego biegamy? Dla przyjemności, wszak przy wysiłku wydzielają się endorfiny, czyli hormony szczęścia. Trenujemy, by podnosić formę i być lepszym od rywali w wyścigu. A może dlatego, że jest to modne, więc nie wypada nie biegać. Co ma wspólnego sport z rynkiem biurowym? Kwestia hormonów szczęścia raczej niewiele (pomijając szczęście wywołane np. podpisaniem dużej umowy najmu z najemcą z branży sportowej), ale uczestnictwo w wyścigu, rywalizacja, pokonywanie konkurencji – zdecydowanie więcej. Z najnowszego podsumowania pierwszego kwartału JLL na rynku biurowym wynika, że wskaźnik pustostanów w Trójmieście wzrósł do 13,9 proc. z 12,5 proc. odnotowanych w ostatnich miesiącach 2013 roku. Zatem walka o najemców trwa. Argument niższej ceny jest chwytem najprostszym. Warto jednak sięgnąć po broń bardziej zaawansowaną. – W związku z obecną i przyszłą dużą podażą powierzchni biurowej zarówno istniejące, jak i nowo powstające budynki zaciekle konkurują o najemcę i starają się na rozmaite sposoby przyciągnąć poprzez wyróżnienie swojej oferty, a szeroki wachlarz udogodnień może być wyróżnikiem. Taką strategię stosuje np. Torus w projekcie Alchemia. Podobny kierunek obrało też BCB, które dużym najemcom oferuje budowę boisk do koszykówki czy siatkówki w ramach ich parku. Coraz częściej duże międzynarodowe korporacje, przenosząc swoją działalność do Polski, biorą pod uwagę nie tylko koszty związane z najmem, lecz również środowisko pracy, które budynek może zaoferować swoim pracownikom. Jest to istotne zwłaszcza w przypadku budynków zlokalizowanych poza centrum miasta – uważa Karolina Wilczak, starszy negocjator w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Bez półśrodków
– Skąd wziął się pomysł? Z życia. Już kilka lat temu rozważaliśmy budowę dużego centrum rekreacyjnego, gdyż zauważyliśmy, że takich właśnie funkcji najbardziej brakuje w tkance miejskiej. Okazało się, że ta lokalizacja jest idealna. Jednym z pierwszych najemców w Alchemii była właśnie Aquastacja, która współtworzyła z nami kompleks basenowy oraz strefę sali sportowej (2,3 tys. mkw.). Natomiast za zarządzaniem strefą fitness (z siłownią, strefą treningu funkcjonalnego, salą spinning itd.) stoi spółka z naszej grupy kapitałowej – wspomina Sławomir Gajewski, prezes zarządu firmy Torus, dewelopera pierwszego etapu gdańskiego kompleksu Alchemia. Całość strefy uzupełnia kompleks wspinaczkowy Fun Climb, polskiej firmy Top Zone. Całe, ogólnodostępne centrum rekreacyjno-sportowe zajmuje blisko 4,6 tys. mkw. W ramach pierwszego etapu przedsięwzięcia od stycznia tego roku na najemców czeka ośmiokondygnacyjna wieża o nazwie Aurum oraz niższy budynek Platinum (6 kondygnacji), które połączone są czterokondygnacyjną podstawą. Kończąc inwestycję, spółka dostarczyła na trójmiejski rynek biurowy ponad 16,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. – Wprowadzając tego typu rozwiązania, trzeba pamiętać, że nie można stosować półśrodków. Trzeba zbudować wszystko w wysokim standardzie, wybierać nierzadko droższe, ale najbardziej efektywne i oszczędne rozwiązania. To procentuje na etapie eksploatacji obiektu. Budując kilka lat temu hotel Arkon Park oraz kompleks biurowy Arkońska Business Park, stworzyliśmy niewielką część fitnesową oraz dwa korty do squasha. Postawiliśmy wtedy na profesjonalną infrastrukturę sportową (klatki do squasha są klasy mistrzowskiej firmy McWill) i kadrę trenerską. I choć powierzchnia klubu nie jest duża, to obłożenie znaczne – zapewnia Sławomir Gajewski. Jakość kosztuje. Kiedy zatem inwestycja w centrum sportowe w Alchemii zwróci się deweloperowi? Prezes tajemniczo zapewnia, że ze względu na ogromne zainteresowanie klientów, inwestycja w Alchemii ma bardzo rozsądny okres zwrotu, a próg rentowności sprzedaży został osiągnięty już po pierwszym kwartale działalności operacyjnej.

Dotowanie najemcy
Zdaniem specjalistów powierzchnie sportowo-rekreacyjne w obiektach komercyjnych mogą funkcjonować w ramach dwóch modeli. Wynajmujące je firmy mogą być traktowane jako „normalni” najemcy płacący rynkowy czynsz lub jako dostawcy wartości dodanej, zwiększającej atrakcyjność budynku, co przekłada się na preferencyjne warunki komercyjne. – Niestety często kluby fitness w biurowcach nie są w stanie udźwignąć obciążeń na poziomie standardowego czynszu. Tym bardziej, że coraz częściej muszą konkurować z podmiotami, które są traktowane preferencyjnie w innych lokalizacjach – wyjaśnia Karolina Wilczak z Knight Frank. Jej zdaniem pewnego rodzaju „dotowanie” pożądanego najemcy ma rację bytu tylko w ramach wielkopowierzchniowych obiektów i przy założeniu, że powierzchnia przeznaczona pod usługi dla najemców stanowi stosunkowo niewielki procent całości powierzchni w budynku. Co na to deweloper? – Projektując inwestycję biurową, zwłaszcza o większej skali czy kilkuetapową, zawsze planujemy możliwość wykorzystania powierzchni pod różnego typu funkcje, nie tylko czysto biurowe, chętnie sportowe. Budynek nie powinien być monokulturą tylko do pracy – mówi Igor Grabiwoda, dyrektor zespołu architektów działu biur i hoteli w Echo Investment. Dobre chęci to jedno, a realia biznesowe to zupełnie inna kwestia. Jaka jest przyczyna małej popularności tego typu powierzchni w biurowcach? – Moim zdaniem jedną z nich może być fakt, że łatwiej i taniej jest najemcy wykupić karnet w specjalistycznych sieciach klubów fitness niż inwestować własne środki, a fitness (nawet w budynku biurowym) to przedsięwzięcie inne niż działalność biurowa – trzeba je fachowo poprowadzić – dodaje Igor Grabiwoda. Co jeszcze może zniechęcać do realizacji tego typu przedsięwzięć? – Wymagają one wyższego standardu instalacji ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji, a operatorzy mogą sobie pozwolić tylko na niskie stawki czynszu – wyjaśnia Petra Holy, associate director w Colliers International Hungary. Szef firmy Torus dodaje, że w przypadku ostatniej inwestycji stawka czynszowa jest tak skalkulowana, żeby najemca się obronił, a wynajmujący był usatysfakcjonowany. – Czynsz jest rozwiązaniem często stosowanym w obiektach tego typu – stanowi połączenie czynszu minimalnego i czynszu od obrotu. Jest to zatem wspólne wyzwanie i wspólna odpowiedzialność – deklaruje Sławomir Gajewski.

Sposób życia, sposób bycia
Co do drugiego wątku cech wspólnych dla sportu i projektów biurowych, czyli mody na bycie aktywnym. Niezależnie od tego, czy jesteś prezesem, czy asystentką wypada uprawiać jakiś sport. – Dziś rowery to nie tylko sport, ale i sposób bycia – jeżeli urządzamy dla nich infrastrukturę, to później system działa. Fitness powiązany z parkiem biznesowym także nie jest zbyt wymagający – jednak działalność w budynku zawsze wymaga dużo większego wysiłku organizacyjnego i nie zawsze projekt umożliwiający takie funkcje zadziała od razu – podkreśla przedstawiciel Echo Investment, którego projekty biurowe standardowo wyposażane są w podstawowe udogodnienia dla osób uprawiających sport, a szczególnie rowerzystów – parkingi dla rowerów, szatnie i prysznice. – W warszawskim projekcie Park Rozwoju poprowadziliśmy projekt tak, że urządzamy zewnętrzną strefę fitness zlokalizowaną w parku przylegającym do biurowca, realizowanym razem z nim. Zdarza się również, że najemcy wprowadzają dodatkowe ułatwienia dla swoich pracowników. Tak było m.in. w przypadku ostatnio podpisanej umowy z firmą Schneider, również w Parku Rozwoju, która zaplanowała dodatkowy strzeżony parking z punktem serwisowym dla 70 rowerów – wyjaśnia Igor Grabiwoda.

Fundusz nie powie nie
– Na etapie projektowania otrzymaliśmy od doradców i agentów jasny komunikat, że łączenie funkcji rekreacyjno-sportowej z biurami jest ryzykowne. Decydując się na ten projekt, zakładaliśmy więc, że pozostanie on w naszym portfelu. Okazało się jednak, że budynkom biurowym potrzeba dzisiaj czegoś więcej niż tylko powierzchni biurowej i w tej chwili to właśnie my jesteśmy pokazywani na rynku jako przykład, jako swego rodzaju awangarda – w pozytywnym tego słowa znaczeniu. Fundusze inwestycyjne bacznie przyglądają się rynkom regionalnym, w tym oczywiście rynkowi trójmiejskiemu. Gościliśmy już przedstawicieli kilku z nich – podkreśla szef Torusa. Z podobnego założenia wyszedł szef grupy Adgar. – Sport to moja pasja. W czasie jazdy na rowerze któregoś zimnego, deszczowego dnia, zastanawiałem się, jak będę mógł tu jeździć w okresie zimowym. Pomyślałem wtedy o stworzeniu strefy sportowej, jakiej nie ma jeszcze w Polsce, a znana jest już w Izraelu, Kanadzie czy Stanach Zjednoczonych. Postanowiłem wymyślić własną koncepcję, która sprawiłaby, że kompleks biurowy będzie aktywnie funkcjonował również po godzinach pracy – wspomina Eyal Litwin, prezes zarządu Adgar w Polsce. Deweloper w 2013 roku przejął kompleks Ochota Office Park. Kilka miesięcy później ogłosił plany przekształcenia go w Adgar Park West, w którym znajdzie się unikalna strefa sportu, rekreacji i zakupów dla fanów aktywnego stylu życia. Jednym z elementów, na jakie postawił nowy właściciel, jest całoroczna ścieżka do biegania z nawierzchnią poliuretanową o długości 900 m. Już teraz wiadomo, że w biurowcu pojawi się m.in. Gravitan Health and Sport Clubs o powierzchni prawie 1,8 tys. mkw. Jednak takie podejście pozostaje marginesem w skali Europy Środkowo-Wschodniej. Petra Holy jest sceptycznie nastawiona do pomysłu realizacji takich obiektów. – Nie przewidujemy, by deweloperzy zaczęli koncentrować się na umieszczaniu obiektów fitness lub sportowych, sądzimy raczej, że będą to elementy usługowe, takie jak myjnia samochodowa, stojaki do przypinania rowerów oraz prysznice, stołówki i bary, usługi pocztowe, pralnia itp. Za priorytet uznają też realizację ekologicznego budynku z certyfikacją ekologiczną – wyjaśnia. A czy to oznacza, że najemcom nie potrzeba takich udogodnień? A może idąc za modą na urządzanie biur przyjaznych pracownikom i zaspokajanie potrzeb najmłodszego pokolenia, warto zainwestować w takie funkcje? – W niektórych przypadkach jest to kwestia demograficzna. Pokolenie Y jako pokolenie ludzi młodych uprawia sport. Istotna jest także kultura danej firmy, jej marki oraz kierownictwa HR firmy, które chce utrzymać obecnych pracowników i pozyskać nowy, utalentowany personel – wyjaśnia Petra Holy. Budapeszteńskie budynki oferujące sportowe udogodnienia to m.in. Center Point, Madarász Office Park oraz Óbuda Gate.

Potrzeba nowych doświadczeń
W zespole biurowym Astra Park w Kielcach, który zajmowany jest przez spółki powiązane z głównym udziałowcem Echo Investment, czyli Michałem Sołowowem, znajduje się część z klubem fitness, sauną, kriokomorą, fizykoterapią, można również korzystać z pomieszczenia ze stołami do tenisa, a także z szatni. – To jednak sytuacja wyjątkowa, gdyż jest to nasza własna siedziba, dla nas i przez nas budowana, a także przez nas zarządzana – właściciel poświęcił niemało zaangażowania w organizację tej działalności – niezależnie od poniesionych kosztów pomieszczeń i urządzeń – wyjaśnia Igor Grabiwoda. Wygodnie, to pewne. Też bym chciała w kawiarni na parterze biurowca zjeść śniadanie, oddać dziecko do przedszkola drzwi obok, a po południu wstać od biurka i udać się na trening piętro niżej. Ale co zrobić z tęsknotą za wyrwaniem się z zaklętego kręgu tego samego miejsca, tych samych ludzi…?

Postawili na sport