Wiosenne przebudzenie

Już 2013 rok przyniósł w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pierwsze oznaki powracającej na rynek hotelowy koniunktury. Potencjał tego sektora na nowo dostrzegli inwestorzy, którzy zaczęli więcej kupować i dobierać do swojego portfela projekty hotelowe. To wynik rosnących wskaźników wydajności, co zmniejsza ryzyko ze strony banku i inwestora. Ponadto w regionie nadal będziemy obserwować postępującą profesjonalizację branży – coraz więcej indywidualnych właścicieli przystąpi do rodzin hotelowych. Dobrą perspektywę mają przed sobą również hotele oferujące usługi rekreacyjne i SPA, condohotele oraz obiekty klasy budżetowej przygotowane zgodnie z międzynarodowymi standardami. Problemem jest ciągle uzyskanie finansowania na budowę nowych hoteli. Inwestorzy wolą angażować kapitał w już istniejące budynki. Eksperci podkreślają, że region nadal oferuje nowe możliwości w tym zakresie. Trzeba jednak dobrze przemyśleć lokalizację i charakter planowanego obiektu. Na rozwoju branży zyskają również usługodawcy, na przykład portale rezerwacyjne. Będą one pozyskiwać rynek dzięki napływowi turystów z państw spoza regionu. Sonda przygotowana przez redakcję „Eurobuild CEE” stanowi wstęp i jednocześnie zaproszenie na 6. Konferencję Inwestycji Hotelowych. Wydarzenie odbędzie się 13 maja w hotelu Intercontinental w Warszawie. Podczas spotkania zaproszeni goście nie tylko będą rozmawiać o sytuacji w Europie Środkowo-Wschodniej, ale poruszą również konkretne zagadnienia: czy aquapark to dobry pomysł na przyciągnięcie klientów, jak uzdrowiska mogą wykorzystać swoją szansę na drugą młodość oraz co zrobić, aby zabytkowe pałace przynosiły zyski.

Koncentracja: słowo-klucz
W ciągu trzech lat na pewno rozwiną się trendy, które na polskim rynku hotelowym da się zaobserwować już teraz. Przede wszystkim będzie postępowała profesjonalizacja hoteli indywidualnych. Jednym z kluczowych przejawów tego trendu jest dołączanie takich obiektów do międzynarodowych marek. Coraz większa liczba hotelarzy w Polsce docenia korzyści płynące z przynależności do dużej sieci. Potrafią oni coraz lepiej korzystać z oferowanych przez nie narzędzi, takich jak sprawdzone i zintegrowane systemy rezerwacji, gotowy know-how organizacji obsługi i zarządzania, a także pakiety promocyjne i wsparcie działań marketingowych i sprzedażowych. Trend ten z pewnością będzie przybierać na sile. Kolejną tendencją jest wzrost znaczenia na rynku hoteli apartamentowych oraz typu condo. Ich popularność będzie systematycznie wzrastać zarówno w dużych miastach, będących przede wszystkim celem podróży biznesowych, jak też w lokalizacjach typowo wakacyjnych – w górskich miejscowościach czy nadmorskich kurortach. Przewiduję także wzrost znaczenia programów lojalnościowych oferowanych przez poszczególne sieci. Popularność programu lojalnościowego Best Western Rewards oferowanego naszym klientom i jego wpływ na wzrost liczby rezerwacji pokazuje, jak ważne jest prowadzenie tego typu działań. Klienci lubią być traktowani wyjątkowo, zyskają zatem te sieci, które docenią lojalność swych gości i pozwolą im czerpać z niej realne korzyści.

Beatrice Bouchet
prezes zarządu B&B Hotels Polska

Hotele ekonomiczne zdobędą rynek
Z naszych obserwacji polskiego rynku wynika, że w najbliższych latach dynamiczny rozwój czeka przede wszystkim oferta hoteli jedno-, dwu- i trzygwiazdkowych, czyli tzw. hoteli ekonomicznych. Polska nie jest tutaj wyjątkiem. W całej Europie widać wzrost zainteresowania gości hotelowych takimi obiektami, które za rozsądną cenę oferują pokoje o coraz wyższym standardzie. Najlepiej tego typu usługi sprzedają międzynarodowe sieci, które potrafią doskonale zarządzać kosztami obiektów. Przewiduję, że zaczną one wzmacniać swoją obecność w naszym kraju. Spodziewam się, że z jednej strony marki już obecne w Polsce będą rozbudowywać swoje portfolio, takie plany ma właśnie B&B Hotels, z drugiej strony – mogą pojawić się zupełnie nowi gracze, dostrzegający duży potencjał rynku. Konsekwencją tego trendu będzie przystępowanie małych, niezależnych obiektów do międzynarodowych marek. Choć niewątpliwie sieci będą chciały również same rozszerzać swoją ofertę, budując obiekty od razu przystosowane do ich międzynarodowych standardów.

Šarka Chapman
konsultant ds. rynku hotelowego w dziale wyceny i doradztwa warszawskiego biura agencji Cushman & Wakefield

Przybędzie inwestorów
W 2013 roku zauważyliśmy zwiększoną aktywność inwestycyjną w porównaniu z rokiem poprzednim – liczba transakcji była ponad dwukrotnie wyższa, a liczba pokoi hotelowych objętych nimi zwiększyła się o ponad 290 proc. Wraz ze zmniejszeniem możliwości zakupów obiektów w najważniejszych miastach Europy Zachodniej, powraca zainteresowanie inwestorów kluczowymi miastami w regionie Europy Środkowej. Tendencje, jakie prognozujemy na 2014 rok, to ciągłe zainteresowanie hotelami ekskluzywnymi, jednak również wzrost zainteresowania hotelami typu SPA i oferującymi usługi rekreacyjne, korzystającymi z istotnego wzrostu turystyki międzynarodowej. Spodziewamy się wzrostu zainteresowania inwestycjami hotelowymi w przyszłości. Poprawie uległy warunki uzyskiwania kredytów w Europie, nastąpiło także zwiększenie koncentracji kapitału prywatnego i instytucjonalnego w tym sektorze. Widząc poprawę kluczowych wskaźników wydajności (KPI), banki chętniej udzielają kredytów sektorowi hotelowemu w omawianym regionie. Największe zainteresowanie finansowaniem hoteli nadal widać ze strony lokalnych pożyczkodawców, mających dobrą pozycję na swoich rynkach. W miastach będących bramą do krajów z regionu oraz w znanych miejscowościach turystycznych dostępne jest finansowanie, choć nadal głównie dla transakcji związanych z hotelami (o współczynniku zadłużenia do wartości LTV na poziomie od 40 do 70 proc.), i/lub refinansowanie istniejących, dobrze prosperujących hoteli. Nadal trudniej je uzyskać na budowę hoteli, ponieważ wzrost gospodarczy regionu jest niewystarczający. Zależnie od lokalizacji i rodzaju produktu, głównymi graczami wkraczającymi na rynek Europy Środkowo-Wschodniej w tym roku będą m.in.: inwestorzy wnoszący kapitał prywatny oraz skoncentrowani na budowaniu wartości obiektów; bardzo zamożne osoby poszukujące konkretnych obiektów do swoich portfeli (zwykle zatrzymujące je na długi czas); właściciele-operatorzy zainteresowani ekspansją w nowych lokalizacjach (aby rozwijać się w najlepszych lokalizacjach poprzez wysokiej jakości produkty, często kupują lub muszą sami budować obiekty); fundusze nieruchomości, zarówno lokalne, jak i międzynarodowe (zwykle poszukujące wysokiej jakości obiektów o dobrych wskaźnikach, jednak charakteryzujących się potencjałem wzrostu); inwestorzy instytucjonalni, kierujący się wysokimi wymaganiami, niechętnie nastawieni do ryzyka, zwykle preferujący pewnego rodzaju stały dochód (transakcje sprzedaży i wynajmu zwrotnego – sale & leaseback); nowy kapitał (fundusze państwowe zainteresowane wyższym wolumenem, często wyszukanymi obiektami). W ciągu ostatnich pięciu lat podaż była dość ograniczona, co umożliwiło zwiększenie ADR (przeciętnej stawki dobowej). Najbardziej aktywnymi rynkami inwestycyjnymi w regionie pod względem hoteli były zdecydowanie Czechy i Polska, gdzie w ubiegłym roku zawarto odpowiednio siedem i sześć dużych transakcji związanych z hotelami. Na kolejnych miejscach znalazły się Bułgaria i Rumunia, po dwie transakcje w każdym z tych państw. Widać było, że wzrost inwestycji przenosi się z Rosji i Ukrainy na region Europy Środkowo-Wschodniej.

Andreas Karsten
prezes zarządu, Vienna International Hotelmanagement

Kto pierwszy…
Po kryzysie gospodarczym ostatnich lat sytuacja w sektorze hotelowym poprawia się – szczególnie w Polsce, Rosji oraz Czechach. Najważniejszym trendem są inwestycje, zwłaszcza we wschodniej części Europy. Potencjał dla nowych hoteli nadal jest widoczny w Polsce i Rumunii. Zauważalną tendencją – pod tym względem jesteśmy w czołówce – jest koncentracja na inwestowaniu w istniejące obiekty zamiast realizacji nowych. Jest to związane z trudnościami w uzyskaniu finansowania bankowego, niższymi kosztami i niższym ryzykiem. W przypadku Polski widać ogromny potencjał poza Warszawą. Przewiduję dalszy wzrost tego sektora w segmencie MICE i konferencyjnym, szczególnie w drugorzędnych miastach regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Jestem również przekonany, że hotele klasy budżetowej spełniające pewne wymagania pod względem designu także zyskują na popularności – choć nadal liczy się poziom obsługi. Większość rynków Europy Środkowo-Wschodniej nie jest jeszcze nasycona obiektami marek międzynarodowych. Wracając do kwestii inwestycji – coraz więcej inwestorów rosyjskich i arabskich ufa środkowoeuropejskim firmom z sektora zarządzania hotelami. Dzięki know-how z zakresu zarządzania oraz dobrej znajomości rynku graczami prowadzącymi hotele w tej części Europy prawdopodobnie będą doświadczone europejskie firmy z segmentu zarządzania hotelami. Wielu inwestorów przekonało się, że sektor hotelowy to wiarygodna inwestycja o niskim ryzyku oraz z interesującą stopą zwrotu. Zainteresowanie rośnie z powodu lepszych zwrotów w środowisku o niższym oprocentowaniu. Obserwujemy, że firmy z sektora nieruchomości dobierają do swoich projektów hotele. Obecnie największe inwestycje realizowane są na rynku rosyjskim. Z kolei kryzys na Ukrainie odgrywa pewną rolę z powodu kursów wymiany oraz ograniczeń związanych z podróżowaniem, jednak w dłuższej perspektywie polegamy na zaufanych partnerach i jesteśmy zainteresowani nowymi projektami w tym regionie. Z powodu ogromnej płynności nie widzę ograniczeń, jeżeli chodzi o dostępne finansowanie. Czynnikiem ograniczającym jest kapitał własny inwestowany pod warunkiem możliwości osiągnięcia atrakcyjnej stopy zwrotu z inwestycji. Nowe projekty są stosunkowo drogie, a stopa zwrotu z nich wynosi około 6-7 proc.

Alex Kloszewski
partner zarządzający Hotel Professionals

Czekając na nowe marki
Według mojej oceny w ciągu najbliższych lat będziemy świadkami wzrostu liczby prywatnych, niesieciowych hoteli wystawionych na sprzedaż, jak również zakończenia działalności przez niektóre hotele w złych lokalizacjach. Z drugiej strony spodziewamy się dalszej ekspansji uznanych globalnych i polskich marek w segmencie economy i midscale, tj. Hampton by Hilton, Puro, Best Western, Ibis Styles, a także ekspansji nowych globalnych marek, np. Moxy. Prawdopodobnie do Polski zawitają nieobecne dotąd sieci, w tym Steigenberger, Choice Hotels z marką Clarion, Comfort. Inwestycje hotelowe powstaną przy nowych centrach kongresowych, konferencyjnych i wystawienniczych, np. przy Stadionie Narodowym w Warszawie, ale również w Gdańsku, Wrocławiu, Kielcach, Krakowie, Szczecinie. Systemy rezerwacyjne OTA, w tym Google Hotel Finder, Booking.com, HRS, Expedia, powiększać będą swój udział w rynku. W ciągu kilku następnych lat nastąpi także zmiana właścicieli hoteli pięcio- i czterogwiazdkowych w dużych miastach Polski, tak jak miało to miejsce w przypadku Sheratona w Krakowie i LeMeridian Bristol w Warszawie w 2013.

Janusz Mitulski
partner, Horwath HTL Poland

Nowoczesność wkracza do branży hotelowej
W ciągu kilku najbliższych lat w polskim hotelarstwie wzrośnie znaczenie technologii i urządzeń mobilnych. Jest to związane z umacniającą się pozycją portali rezerwacyjnych. Ponadto będziemy obserwować rosnącą konkurencję dla hoteli ze strony aparthoteli i innych typów obiektów noclegowych. Hotelarzom pomoże natomiast rosnąca liczba turystów zagranicznych odwiedzających Polskę i nocujących w hotelach. Będą również wzrastać wymagania ze strony Polaków dotyczące jakości i różnorodności oferty w Polsce.

Dorota Malinowska
partner, Pro Value

Ekologia puka do drzwi hoteli
W najbliższych latach na polskim rynku hotelowym obserwować będziemy wzrost udziału markowych obiektów w ogólnej podaży hoteli, co przełoży się na dalszą poprawę jakości polskiej bazy hotelowej. Duże grupy hotelowe nie podpiszą bowiem umowy o zarządzanie czy franczyzy bez szczegółowej analizy projektu. Dodatkowo świadczą one usługi doradcze już na etapie realizacji projektu, co pozwala na optymalizację wielkości i funkcjonalności obiektu. Również nowo powstałe hotele zarządzane samodzielnie będą znacznie lepiej dopasowane do potrzeb rynku niż te budowane 20 czy 40 lat temu, z których wiele realizowano bez uprzednio przeprowadzonej analizy rynku i konkurencji, a raczej z myślą o realizacji własnych aspiracji. Uważam, że będzie rosła także liczba hoteli zaliczanych do kategorii upper budget, które na polskim rynku reprezentowane są przez takie marki, jak Hampton by Hilton, Campanile czy Holiday Inn Express. Te obiekty oferują bardzo dobrą relację oferowanej ceny do jakości i zapewniają relatywnie szybki zwrot z inwestycji. Ponadto zwiększać się będzie udział hoteli stosujących rozwiązania proekologiczne, a także obiektów starających się o uzyskanie certyfikatu ekologicznego. Zielone certyfikaty LEED czy BREEAM stają się standardem przy realizacji inwestycji biurowych, gdyż dla wielu najemców certyfikacja budynku biurowego jest czynnikiem decydującym o wyborze danej nieruchomości. Niskie koszty zużycia energii czy wody przekładają się bowiem bezpośrednio na koszty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę, w tym przypadku decyduje zatem rachunek ekonomiczny. W hotelach nie ma tak bezpośredniego przełożenia, jednak coraz więcej gości docenia proekologiczne rozwiązania, i z pewnością zielone obiekty certyfikowane będą zyskiwały przewagę konkurencyjną.