25 milionów metrów na liczniku

Gdybyśmy mieli porównać polski rynek nieruchomości do samochodu (niestety nie możemy do polskiego), to najprawdopodobniej byłby to model np. którejś z koreańskich firm. Tak jak azjatyccy producenci zaczęli konkurować jakością i wyposażeniem aut, tak polski rynek nieruchomości przekonywał do siebie zrównoważonym rozwojem i jakością oferowanych produktów. Może jeszcze zbyt wcześnie, aby mówić, że jesteśmy w gronie najlepszych marek, ale w segmencie za „rozsądną cenę” wyrobiliśmy sobie już niezłą opinię.

Od Jarmarku Europa do szklanych wież

Pod względem wielkości dominuje w naszym kraju rynek nowoczesnych powierzchni handlowych – w tym roku przekroczył 10 mln mkw. To głównie zasługa ostatnich kilkunastu lat, w XXI wiek segment ten wchodził z zaledwie 1 mln mkw. pod handel. Dynamiczny rozwój tego segmentu potwierdza pozycję Polski jako rynku z jedną z największych powierzchni handlowych w Europie – największym rynkiem na kontynencie jest Francja z około 17,5 mln mkw. pod nowoczesny handel. Wielkie przyspieszenie w tym samym czasie odnotował segment magazynowy, który oferuje obecnie około 8 mln mkw. powierzchni. To całkiem niezły wynik, zwłaszcza jeśli zważymy, że pierwszy w Polsce nowoczesny magazyn – Warsaw Industrial Center (Distribution Park Okęcie) powstał dopiero w 1995 roku. W mniej więcej tym samym okresie zaczął się rozwijać sektor biurowy, który oferuje obecnie 8 mln mkw. powierzchni.

– Rynek nieruchomości w rozumieniu komercyjnym pod koniec lat 80. XX w. w Polsce właściwie nie istniał. Zaczął się on tworzyć na początku lat 90., po zmianach systemowych – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych i dyrektor zarządzający JLL w Polsce. – Wydarzeniem o kluczowym znaczeniu, nie tylko dla rynku nieruchomości, ale dla całej gospodarki, było otwarcie się na kapitał zagraniczny. Spowodowało to napływ funduszy, ale nie tylko. Do Polski popłynęła wiedza, jak radzić sobie skutecznie w nowych warunkach rynkowych, ale przede wszystkim wiedza technologiczna i strategiczna, szczególnie łatwo widoczna w sektorze nieruchomości. Napływ takiego know-how pozwolił na dynamiczny rozwój rynku nieruchomości i szybkie wykształcenie rodzimych kadr w sektorze – dodaje Tomasz Trzósło. Przez ostatnie 25 lat nadrobiliśmy spory dystans.

Oczywiście, w gospodarce jest jeszcze dużo do zrobienia, czego dowodzi choćby poziom PKB. – W wielu aspektach branży nieruchomości udało się jednak wyprzedzić ogólny wzrost gospodarczy i jakością stosowanych w niej rozwiązań (budowlanych, technicznych, prawnych) dorównać gospodarkom zachodnim. Widać to szczególnie dobrze w sektorze handlowym – zaczynaliśmy od targowisk i Jarmarku Europa, a obecnie jesteśmy w europejskiej czołówce, zarówno pod względem jakości, jak i wielkości rynku centrów handlowych. Warto też podkreślić bardzo dużą poprawę w infrastrukturze publicznej, i to nie tylko dróg i autostrad, ale też estetyki powierzchni miejskich – dodaje ekspert JLL.

Unijny przełom

Przyrost nowej powierzchni nie odbywał się oczywiście liniowo. Były okresy, w których rynek rósł jak na drożdżach, ale zdarzały się i takie, kiedy zwalniał. Na przykład w latach poprzedzających akcesję do UE – w zasadzie wszystkie sektory nieruchomości zanotowały wtedy spowolnienie. – Kamieniem milowym dla polskiego rynku nieruchomości było wejście do Unii Europejskiej, a także wyraźny wzrost optymizmu na rynkach globalnych – twierdzi Richard Aboo, partner oraz dyrektor działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. – Po 2004 roku ruszył też rynek inwestycyjny. W Polsce pojawili się zarówno inwestorzy poszukujący bezpiecznych aktywów z Niemiec, jak i bardziej agresywni gracze oportunistyczni z Wielkiej Brytanii, USA czy Kanady. Do tej pory nie został pobity rekord inwestycyjny ustanowiony w 2006 roku, kiedy to na polskie nieruchomości komercyjne wydano ponad 5 mld euro – dodaje ekspert Cushman & Wakefield. Lata 2005-2008 to okres bardzo dynamicznego rozwoju polskiego sektora nieruchomości. Rosło zapotrzebowanie na nowe obiekty – we wszystkich segmentach, rosły ceny – osiągając niekiedy absurdalnie wysokie poziomy, i rosło zainteresowanie inwestorów Polską. Nieruchomościowe eldorado zakończyło się w 2008 roku.

Szansa w kryzysie

Nastało spowolnienie, choć szok nie trwał długo. To, co dla firm z zachodu Europy znaczyło w zasadzie jedno – oszczędności, w Polsce przyjęło postać nowych inwestycji, zwłaszcza na rynku magazynowym i biurowym. Zachodnie firmy szukały sposobów na zmniejszenie kosztów swojej działalności i zaczęły wchodzić na polski rynek. Na rynku biurowym natomiast wzrosło zainteresowanie centrami usług wspólnych. Dzięki temu na szersze wody wypłynęły miasta regionalne takie, jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań czy Łódź. Rynek handlowy z kolei odcinał kupony od dużego popytu wewnętrznego. Nie obyło się oczywiście bez problemów, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym (na którym popyt się załamał) i inwestycyjnym – w 2009 roku zawarto transakcje o wartości zaledwie około 800 mln euro.

Powrót do formy

Rynek nieruchomości komercyjnych zaczął powracać do dobrej formy w 2011 roku, a od 2012 możemy mówić o nowym przyspieszeniu. Obecnie wydawać by się mogło, że sytuacja przypomina tę sprzed ośmiu lat. Są jednak poważne różnice. Zdaniem Tomasza Trzósło, w porównaniu z rokiem 2006 podaż nowych produktów inwestycyjnych jest niższa (co wynika z mniejszej aktywności deweloperskiej), a inwestorzy są bardziej ostrożni przy analizowaniu potencjalnych projektów do zakupu. Banki z kolei nie są aż tak chętne do finansowania. Ponadto liczba funduszy poszukujących możliwości na polskim rynku inwestycyjnym nie jest tak duża jak osiem lat temu. – W konsekwencji, na rynku inwestycyjnym nie spodziewam się wystąpienia w najbliższej przyszłości zjawiska tzw. bańki, czy gwałtownego wzrostu cen. Inwestorzy pozostają ostrożni, dlatego można prognozować kilka lat względnej stabilności na tym rynku, a nie wzrostów – prognozuje ekspert JLL.

Stabilizacji i zrównoważonego wzrostu spodziewa się również Hadley Dean, partner zarządzający na Europę Wschodnią w Colliers International. Jego zdaniem polski rynek nieruchomości będzie podążał dotychczasową ścieżką rozwoju, wykazując większe zainteresowanie regionami. Bardzo dobre perspektywy stoją przed rynkiem logistycznym, który umacnia się dzięki rozwojowi e-handlu. Ten sektor rynku nieruchomości powinien zwrócić się w kierunku mniejszych centrów dystrybucyjnych zlokalizowanych w miastach, w których istnieje zapotrzebowanie na obsługę e-handlu. Sektor handlowy również czekają pewne zmiany, które należy postrzegać bardziej jako wyzwania niż krok wstecz. Na tym rynku również widać wpływ zakupów online. W najbliższych latach bardziej niż budową nowych obiektów inwestorzy będą zainteresowani przeformatowaniem istniejących już budynków, aby dostosować je do panujących obecnie zwyczajów zakupowych. Dotyczy to zwłaszcza centrów handlowych pierwszej generacji, które przejdą taką zmianę raczej szybciej niż później – uważa ekspert Colliers International.

Rynek handlowy może być też tym, na którym zaobserwujemy bardzo wysokie wyceny nieruchomości. Inwestorzy przygotowujący się do zakupów prowadzą w tym przypadku bardzo selektywną politykę. – Bardzo wysokie wyceny mogą osiągać flagowe centra handlowe, które raczej nie muszą obawiać się konkurencji ze strony zwiększającej się obecności handlu w sieci, choć ten z pewnością wpłynie na przyszłość polskiego rynku handlowego. Duże, popularne centra powinny utrzymać swoje znaczenie, ale obiekty o słabszej pozycji na rynku czeka szereg nowych wyzwań, typu rekonfiguracja, zmiana profilu, czy repozycjonowanie na rynku – uważa Tomasz Trzósło. Dzięki ponad dwóm dekadom w miarę zrównoważonego rozwoju, polski rynek nieruchomości jest liderem w swoim regionie i konkurencją dla zachodnich rynków. – Bardzo duża zmiana nastąpiła w postrzeganiu Polski na rynku inwestycyjnym, gdzie zaczyna być odbierana jako gospodarka zachodnioeuropejska, a nie część Europy Środkowo-Wschodniej. Jednocześnie stopy zwrotu są na poziomie charakterystycznym właśnie dla tego regionu. To wyjaśnia, dlaczego Polska pozostanie atrakcyjna dla inwestorów. Mogę sobie wyobrazić, że w ciągu – powiedzmy – pięciu lat, poziom stóp zwrotu w Warszawie będzie podobny do tych w stolicach Europy Zachodniej – prognozuje Hadley Dean. Wygląda więc na to, że nadszedł czas, aby zamiast o zwykłym sedanie, pomyśleć o klasie premium.