Dobrze już było, czy będzie lepiej?

Pierwsze nowoczesne magazyny zlokalizowane przy ulicy Szyszkowej w Warszawie miały łącznie około 65 tys. mkw. powierzchni. Były to dwa pierwsze projekty tej klasy wybudowane w Polsce, wszystkie inne powierzchnie wykorzystywane pod działalność magazynową mieściły się w postkomunistycznych obiektach klasy B i C. Firmy pracowały wówczas w iście spartańskich warunkach. Nie było ani profesjonalnych deweloperów magazynowych, ani wielkich agencji doradczych. Stawki czynszów sięgały kosmicznego poziomu 12 dolarów za 1 mkw. magazynu i 25 dolarów za 1 mkw. powierzchni biurowej w obiekcie magazynowym. Dla porównania – dziś efektywne stawki wynoszą 2,8 euro za 1 mkw. – To był rynek zupełnie nieznany, bardzo ryzykowny, i nie wiadomo było, w którą stronę będzie ewoluował. Długo jednak nie czekaliśmy na gwałtowny rozwój i pierwszy boom. Już od około roku 2000 od planów udało się przejść do konkretów: rozpoczynano pierwsze budowy centrów logistycznych poza Warszawą. Jedynym miejscem blisko Warszawy, gdzie mogły powstawać magazyny, były okolice Błonia i Sochaczewa. Postawione tam obiekty miały już przyzwoity standard. Dla logistyki, czy dla firm wynajmujących, takich jak np. L’Oréal, który był jednym z pierwszych najemców tych kompleksów, był to niesamowity przeskok jakości, podniesienie komfortu i wydajności pracy – mówi Maciej Madejak, szef działu rozwoju w firmie Goodman, związany z branżą od kilkunastu lat. Był to też początek budowania powierzchni magazynowych poza stolicą – jednak w obrębie aglomeracji. Infrastruktura, jaka wtedy istniała, również ta drogowa, nie pozostawiała wyboru. Gdy ktoś chciał rozkręcić biznes, robił to w Warszawie. Dopiero w 2003 roku pierwsze firmy zaczęły się interesować obiektami poza Warszawą, głównie na Śląsku i w Poznaniu.

Rozwój pod unijnym sztandarem

Kamieniem milowym dla polskiego rynku magazynowego było wejście do Unii Europejskiej 1 maja 2004 roku. – To był okres, na przyjście którego deweloperzy solidnie się przygotowali. Mieli już zabezpieczony bank ziemi pod kolejne inwestycje. Między rokiem 1998 a 2004 do Polski przyjeżdżały rzesze inwestorów, którzy przyglądali się kierunkowi rozwoju rynku nieruchomości magazynowych. Nie każdy wierzył, że możemy sprawnie przeprowadzić procedury administracyjne, a potem w osiem miesięcy zbudować nowy obiekt. Wszyscy wtedy ostrożnie oceniali, na ile realne i bezpieczne są inwestycje w Polsce – wspomina Maciej Madejak. Rok 2004 to pierwszy boom i mocne przyspieszenie tego rynku. Dzięki niemu rozwinęły się takie regiony, jak: Wrocław, Wielkopolska czy Polska centralna. Pojawiła się możliwość przeniesienia do Polski działalności produkcyjnej. Zagraniczni przedsiębiorcy zaczęli widzieć w nas nie tylko tanią siłę roboczą, ale również jakość. Wśród firm, które pojawiły się na naszym rynku, były: FagorMastercook, Braun, Electrolux, Whirpool. Od tego momentu rynek magazynowy już nie zwalniał. Był to czas ciężkiej pracy dla deweloperów, inwestorów i agentów. – W tym okresie musieliśmy zapomnieć o urlopie, bo naprawdę bardzo dużo się działo. Deweloperzy, których nie było jeszcze w Polsce, zaczęli intensywnie obserwować ten rynek, możliwość rozwoju i zarabiania tu pieniędzy – dodaje Maciej Madejak. Wtedy właśnie na rynku pojawiły się takie firmy, jak Panattoni Europe (2005 rok), Parkridge (2004 rok) czy Segro (2006 rok). W tym okresie mogło powstać nawet 4 mln mkw. magazynów. Praktycznie co dwa tygodnie był oddawany do użytku nowy budynek.

Złe wieści zza oceanu

Rynek pędził, aż w końcu musiał zahamować w 2008 roku. Ale czy z piskiem opon? – Nastroje w USA czy na zachodzie Europy były tragiczne. Nikt nie brał pod uwagę, że ta sytuacja może być szansą dla Polski, bo skoro Anglicy mówili, że u nich jest źle, to wszędzie na świecie powinno być tak samo źle. Nasze wszystkie wskaźniki spadały na łeb, na szyję. Był to jednak jedynie efekt tego, że spadały one na zachodzie. Jeśli chodzi o zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w Polsce, już kilkanaście miesięcy po wrześniu 2008 przeżywaliśmy kolejny boom. Firmy z Anglii czy Francji szukały rozwiązań, jak zmniejszyć koszty swojej działalności i zaczęły wchodzić na polski rynek. Około 10 czy 20 wielkich firm przeprowadziło do Polski swoją działalność. Cała Skandynawia również patrzyła w naszym kierunku, ale ze względu na problemy ze związkami zawodowymi zrezygnowała. Do końca 2009 roku rynek cały czas rósł. Jednak mimo całego rozpędu gospodarki, chmura kryzysu zbliżała się do nas, wiedzieliśmy, że i nas kiedyś dopadnie. I tak się stało, ale tylko pod tym względem, że decyzje firm o rozwoju czy przeprowadzkach zostały wstrzymane – mówi Maciej Madejak. Firmy nie chciały się już rozwijać, jedynie utrzymać np. produkcję czy działalność logistyczną, co już było dla nich sukcesem. Każdy, łącznie z deweloperami, myślał jedynie o utrzymaniu się na rynku. Od połowy 2010 roku wszystko zaczęło się jednak odbudowywać. Gracze rynkowi odebrali naukę i wiedzieli już, jak uniknąć błędów, szczególnie tych finansowych. Przestały powstawać olbrzymie powierzchnie budowane spekulacyjnie. Jednak rynek powoli wraca do starych nawyków. – Zaczynamy budować obiekty spekulacyjne. Są to jednak znacznie mniejsze budynki niż kiedyś. Nie stawiamy ich we wszystkich dostępnych lokalizacjach, tylko w dwóch czy trzech. Każdy z nich ma do 15 tys. mkw. Na pewno rynek ten nie powróci do takiego poziomu jak wcześniej. I bardzo dobrze. Z drugiej strony klienci też są bardziej doświadczeni i wiedzą, czego chcą. Wcześniej każdy brał to, co było, dziś są bardziej świadomi swoich potrzeb. Dlatego też wygodniej i taniej jest budować obiekt pod konkretnego najemcę, bo wiadomo, jakie parametry musimy spełnić. Procedura budowlana jest przewidywalna i możemy opierać się na pewnych terminach, które są w 99 proc. gwarantowane. Mamy bardzo dobre prawo budowlane, przejrzyste w porównaniu z innymi krajami. Od 2004 roku zmieniła się również na wielki plus praca urzędów. Dziś możemy traktować urzędników jako swoich partnerów do inwestycji i współpracy, a nie jak stronę, z którą musimy walczyć – mówi Maciej Madejak.

Kierunek wschód. Tam musi być jakaś cywilizacja?

Na polskiej mapie istnieje już wyraźnie zarysowana siatka powierzchni magazynowych i produkcyjnych, jednak urywa się ona gwałtownie – po prawej stronie jest pusto. Ściana wschodnia na rynku magazynowym właściwie nie istnieje. Wynika to głównie ze słabej infrastruktury. – Uważam, że za kilka lat infrastruktura, która będzie już funkcjonowała, pomoże temu regionowi w rozwoju. Poza tym dziś na ścianie zachodniej bezrobocie jest tak niskie, że już niedługo zainteresowanie klientów tym regionem zmniejszy się. Inwestorzy będą mieli problem ze znalezieniem pracowników. Gdy firmy produkcyjne chcą wejść do nowego kraju, to właśnie siła robocza jest jednym z kluczowych wymagań. Naturalne więc będzie szukanie regionów, gdzie możliwe jest pozyskanie kadry. Na ścianie wschodniej mamy nadal obszary, w których bezrobocie jest bardzo duże. Nie jest to jednak wskaźnik, który w 100 proc. odwzorowuje zainteresowanie inwestorów, ponieważ bardzo często jest tak, że pomimo dużego bezrobocia w ośrodkach tych brakuje rąk do pracy. Wynika to po części z braku wykształcenia lub np. zjawiska pracy na czarno. Na razie jest tam inna kultura pracy. Natomiast jest sporo osób, które pochodzą z tych regionów, a pracują i uczą się w innych miejscach. W pewnym momencie wrócą one do siebie, i to na nich i ich doświadczeniu będzie można oprzeć nowe inwestycje w regionie – mówi Maciej Madejak. Miasta, którymi interesują się deweloperzy i inwestorzy, to Białystok, Lublin i Rzeszów. Jest to idealny obszar do umieszczenia produkcji lub magazynów ją wspierających. Sama logistyka na pewno nie ma szansy tam zaistnieć ze względu na położenie geograficzne.