Wiatr w oczy

W sierpniu 2011 roku węgierski deweloper – TriGranit Development Corporation – otrzymał pozwolenie na budowę Zintegrowanego Centrum Komunikacyjnego Poznań City Center. Inwestycję zrealizowano w formie partnerstwa publiczno-prywatnego. Partnerami dewelopera były Polskie Koleje Państwowe i Europa Capital. Łączy ona galerię handlową z dworcami ­­– autobusowym i kolejowym. W pierwszym etapie powstała hala dworca PKP i PKS, a w drugim – budynek centrum handlowego. Od momentu rozpoczęcia realizacja przebiegała sprawnie i bez opóźnień. Trzypoziomowy obiekt o powierzchni najmu wynoszącej 61 tys. mkw. mieści 230 sklepów. Powstał kosztem 119 mln euro, które zapewniły: Bank Zachodni WBK, Raiffeisen Bank Polska, Nordea Bank Polska, BRE Bank, Hypo Noe. 25 października 2013 roku centrum handlowe debiutuje na mapie Poznania. Uroczysta atmosfera, zgiełk, gwar, przecięcie wstęgi i już można robić zakupy. Dokładnie pół roku później nastroje zgoła odmienne. W nocy z 24 na 25 kwietnia na drugim piętrze galerii Poznań City Center dochodzi do zawalenia się sufitu podwieszanego o powierzchni 300 mkw. Awaria jest na tyle poważna, że wyłącza obiekt z użytkowania na blisko dwa tygodnie (8 maja klienci znów mogli robić zakupy w centrum). Po nagłośnieniu sprawy na dewelopera Poznań City Center posypały się gromy. Rozżaleni byli zwłaszcza klienci, którzy dawali upust swoim emocjom w internecie, na portalach lokalnych i społecznościowych. Zaskoczona była także branża. Półroczny obiekt dwa miesiące przed awarią przeszedł w nowe ręce.

Pod górkę

Poznań City Center już od swoich narodzin nie miał łatwo. Skupiły się na nim pretensje poznaniaków związane z wprowadzonymi na dworcach rozwiązaniami komunikacyjnymi. Punktem krytycznym była wspomniana już awaria. Natychmiast do akcji wkroczył Paweł Łukaszewski, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. – Bezpośrednią przyczyną zawalenia się sufitu w Poznań City Center było przeciążenie konstrukcji podwieszanych sufitów na drugim piętrze obiektu, co nastąpiło w wyniku nadmiernego zawilgocenia i zamoknięcia. To z kolei było spowodowane nieszczelnym dachem oraz przeciekiem instalacji przeciwpożarowej – powiedział Paweł Łukaszewski w programie „Jest taka sprawa” w lokalnym radiu Merkury po oględzinach miejsca awarii. Należy jednak zaznaczyć, że nie ma jeszcze raportu, który ostatecznie potwierdzałby tę wersję. Na jego wyniki trzeba zaczekać. Zarówno deweloper obiektu, jak i jego nowi właściciele postanowili do tego czasu wstrzymać się z komentarzami. – Dochodzenie trwa. Trzeba czekać na jego rezultaty. Na razie nie można kategorycznie stwierdzić, jakie były przyczyny awarii i odnieść się do rezultatów prowadzonej kontroli – zastrzega Tomasz Lisiecki, szef działu rozwoju TriGranit Development. Odrzuca on jednak zarzuty mówiące o pośpiechu przy realizacji inwestycji. – Ponad dwa lata budowy obiektu bez parkingów podziemnych – to nie jest szalone tempo. Harmonogram prac był dokładnie przemyślany, nie musieliśmy się spieszyć, aby zdążyć z ukończeniem galerii – podkreśla Tomasz Lisiecki.

Po naprawie zleconej przez PINB obiekt otwarto ponownie. Część najemców nie mogła jednak pracować, gdyż częściowe naprawy sufitu prowadzono również na pierwszym piętrze i parterze. Z powodu trwających prac opóźniono otwarcie Smyka, Gadżeciaka, Kinderplanety, Automobilklubu, Martes Sport, City Sport, BoboQ i Sports Direct. Do odwołania wyłączono strefę, w której znajdują się sklepy House, Cropp, CCC, Home & You, Reserved (na drugim piętrze), 4F. – Wykonaliśmy wszystkie prace nakazane przez PINB i mogliśmy w większości przywrócić obiekt do działania. Roboty związane z naprawą części, która uległa zawaleniu, trwają. Szacujemy, że potrzeba jeszcze około 1,5 miesiąca do zakończenia wszystkich robót i przywrócenia normalnego działania obiektu – zapewnia Norbert Fijałkowski, dyrektor PCC z ramienia zarządcy i właściciela – ECE Projektmanagement.

Kwestia zaufania

Awaria, która miała miejsce w poznańskim obiekcie, nadszarpnęła wizerunek węgierskiego dewelopera. To na nim, jako zarządzającym budową i zatrudniającym podwykonawców, spoczywa odpowiedzialność za nadzór nad prowadzonymi robotami. Poważna usterka techniczna w tak młodym centrum prowadzi do pytań o jakość wykonanych prac przy budowie. – Sytuacja jest trudna dla wszystkich podmiotów, których dotyczy. Jako deweloper pierwszy raz mamy do czynienia z tego typu awarią w naszym obiekcie. Przed otwarciem budynek przechodził wnikliwe badania jakości jego wykonania. To był proces, który trwał kilka tygodni i był monitorowany przez różne służby takie, jak: Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Państwowa Straż Pożarna, Sanepid. Obiekt był sprawny, działały wszystkie systemy zarówno przed uruchomieniem centrum, jak również w trakcie naszego półrocznego zarządzania obiektem. Poznań City Center to była dla nas bardzo ważna inwestycja. Mieliśmy tam więcej służb nadzorczych niż na innych budowach. Ponadto projekt na bieżąco sprawdzał także inspektor bankowy, który nie stwierdził żadnych usterek – tłumaczy Tomasz Lisiecki. Przedstawiciel firmy podkreśla, że firma nie unika odpowiedzialności. – Gdyby się okazało, że z naszej winy zawiódł jakiś element – będziemy wyciągać odpowiednie konsekwencje. Podkreślam jednak, że nigdy nam się nie przytrafił podobny przypadek. Sytuacja zaistniała w Poznań City Center jest pierwszą, która zdarzyła się w obiekcie budowanym przez naszą firmę, a wybudowaliśmy w Polsce ponad 1,5 mln mkw. Nasze procedury są sprawdzone, zatrudniani ludzie i firmy do tej pory nas nie zawiedli. Robimy wszystko, aby dojść do sedna sprawy i wyjaśnić przyczyny tego zdarzenia. W tym celu ściśle współpracujemy też z obecnym właścicielem obiektu – zapewnia Tomasz Lisiecki. Sytuacja jest o tyle niezręczna, że dwa miesiące przed awarią centrum przeszło w nowe ręce. Inwestycję kupiły od TriGranitu fundusze należące do Resolution Property (Resolution Real Estate Fund IV) i ECE Projektmanagement (Prime European Shopping Centre Fund). – Poznań City Center jest projektem wyjątkowym. Nie mamy żadnych powodów, żeby wstydzić się tej inwestycji. Gdyby to nie była dobra inwestycja, to dwa fundusze, w tym jedna z największych firm zarządczych w Europie, nie kupiłyby tego obiektu. Zresztą nowi właściciele dokonali wnikliwego procesu technicznego due diligence. Poznań City Center wpisał się w handlową mapę miasta, przynosi dobre wyniki odwiedzalności (w miesiąc od otwarcia odwiedziło go ponad milion osób) i ustabilizuje się on szybciej niż inne projekty tego typu – podkreśla Tomasz Lisiecki. I dodaje: – Dobrze wykonana budowa to był i jest dla nas priorytet, zwłaszcza że obecność w Poznaniu traktujemy długofalowo. Przymierzamy się do realizacji kompleksu wielofunkcyjnego na terenie starego dworca kolejowego. Powstanie tam dwu-, trzygwiazdkowy hotel i dwa budynki biurowe. Obecnie trwają prace projektowe dotyczące tej inwestycji. Rozmawiamy też z trzema operatorami hotelowymi. Budowę chcielibyśmy rozpocząć pod koniec 2015 roku. To dalszy etap, ponieważ poznański dworzec nie jest w tej chwili gotowy w całości – pozostaje połączenie kładką peronów 4, 5 i 6.

Inwestorzy i najemcy

Po awarii można, a raczej trzeba, zadać pytanie o jakość zawieranych umów i mechanizmów zabezpieczających ewentualne ryzyko wad technicznych. Tutaj kluczowe będą rozstrzygnięcia zawarte w raporcie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Na tym etapie nie ma bowiem jednoznacznej informacji, czy usterka powstała na etapie budowy, czy pojawiła się w trakcie użytkowania. Można się jednak pokusić o szersze potraktowanie tematu. W teorii zabezpieczeniem przed kupnem budynku z ukrytą wadą powinno być techniczne badanie due diligence, ale czy ono się sprawdza? – Niezwykle trudno jednoznacznie odpowiedzieć na tak postawione pytanie. Oczywiście, po to przeprowadza się badanie techniczne due diligence, aby wykryć wady i usterki techniczne. Jednakże to, czy usterkę da się wykryć przy wykonywaniu standardowego badania technicznego due diligence, to jest kwestią do oceny przez eksperta technicznego. Z pewnością nie wszystkie wady techniczne można wykryć przy standardowym technicznym badaniu due diligence, jakie przeprowadza się przed nabyciem nieruchomości – komentuje Agata Jurek-Zbrojska, senior associate Hogan Lovells. W przypadku umów kupna-sprzedaży zupełnie inaczej określany jest również zakres odpowiedzialności sprzedającego. W obecnie sporządzanych umowach kupna obiektów, kwestia odpowiedzialności za nienależyte wykonanie rządzi się swoimi prawami. – To, jakie ewentualnie roszczenia ma kupujący do sprzedającego, reguluje na ogół umowa sprzedaży zawarta między stronami. W tego typu transakcjach najczęściej strony wyłączają całkowicie odpowiedzialność za wady budynku, opartą na zasadach określonych w Kodeksie Cywilnym i regulują tę kwestię poprzez odpowiedzialność sprzedającego, opartą na zasadzie ryzyka za niezgodne z prawdą, nierzetelne lub nieprawdziwe oświadczenia lub przewidują szczególne zasady gwarancji dla poszczególnych zdarzeń. Coraz częściej w umowach sprzedaży zawieranych na rynku nieruchomości odpowiedzialność sprzedającego za wszelkie wady budynków jest w pełni wyłączona. W takiej sytuacji kupującemu pozostają roszczenia do wykonawcy prac na podstawie gwarancji i rękojmi w zakresie określonym umową o roboty budowlane, oczywiście gwarancje te są w zakresie określonym umową sprzedaży przeniesione na kupującego. Z kolei standardowo w umowach o roboty budowlane również modyfikuje się kodeksowy zakres odpowiedzialności wykonawcy, regulując tę kwestię w umowie, tj. określając za co, na jakich zasadach i w jakiej wysokości wykonawca ponosi odpowiedzialność. W nowo wybudowanych budynkach sytuacja może być o tyle korzystniejsza, że najczęściej okres gwarancji wykonawcy jeszcze nie upłynął; oraz, że najczęściej na zabezpieczenie roszczeń gwarancyjnych pod umową o roboty budowlane wykonawca jest zobowiązany ustanowić zabezpieczenie w postaci gwarancji jakości lub kwoty zatrzymania, które to zabezpieczenie jest przenoszone na kupującego, co znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń – tłumaczy Agata Jurek-Zbrojska. Centrum handlowe działa na zasadzie współpracy między wynajmującym a najemcami. – Umowa najmu reguluje takie sytuacje. Postępujemy zgodnie z zapisami umowy. Dodatkowo rozmawiamy z każdym właścicielem sklepu, aby ustalić rozwiązanie tej sytuacji. Żaden najemca nie pozostał bez informacji. Cały czas jesteśmy z nimi w kontakcie i staramy się znaleźć wspólne rozwiązanie. Nie znamy jeszcze wszystkich kosztów dotyczących tego zdarzenia – twierdzi Norbert Fijałkowski.

Michał Sternicki - dyrektor generalny, Aareal Bank oddział w Polsce

Współpraca z pewnym partnerem

Aareal Bank jest, wraz z Pbb Deutsche Pfandbriefbank, jednym z dwóch kredytodawców, którzy zapewnili finansowanie umożliwiające zakup Poznań City Center. Po awarii, która miała miejsce w obiekcie, kredytodawcy oraz właściciele projektu – ECE European Prime Shopping Center Fund i Resolution Property – wspólnie omówili konsekwencje i wpływ tego wydarzenia na działalność centrum oraz możliwości złagodzenia jego skutków w odniesieniu do najemców, niedogodności dla kupujących oraz podróżnych. Strategia polegająca na reakcji na wszystkie problemy znalazła poparcie pożyczkodawców i okazała się słuszna. Centrum otwarto możliwie jak najszybciej. Nie trzeba dodawać, że nowoczesne centra handlowe to skomplikowane struktury i istnieje wiele elementów tej układanki, które mogą nie działać tak, jak powinny. Zarówno inwestorzy, jak i banki zawsze domagają się przeprowadzenia procedury due diligence przed zamknięciem transakcji. Procedura ta zmniejsza ryzyko w zakresie ukrytych błędów technicznych, ale nie daje stuprocentowej gwarancji ani nie wyłącza wszystkich typów ryzyka. W przypadku złożonych projektów banki wolą współpracować z doświadczonymi i profesjonalnymi klientami, którzy wiedzą, jak radzić sobie w przypadku wystąpienia problemów. To jest najlepszy sposób na ochronę swojego zaangażowania kredytowego przez kredytodawcę.