Chcemy więcej

Ewa Andrzejewska, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Ostatnich kilkanaście miesięcy nie było łatwych dla grupy IVG, która znajduje się w stanie upadłości restrukturyzacyjnej. Najbliższe miesiące mają być czasem oczyszczenia i wyprowadzenia grupy na prostą.

Maciej Zajdel, dyrektor zarządzający IVG Poland: Ideą restrukturyzacji jest restrukturyzacja finansowa, część naszego zadłużenia w kwocie 2 mld euro będzie zamieniona dla wierzycieli, którzy staną się udziałowcami. Wszystkie finansowe ustalenia z wierzycielami odbyły się w marcu i od tego czasu podjęto szereg kroków formalnych wyjścia z upadłości restrukturyzacyjnej, w której jesteśmy od sierpnia zeszłego roku jako spółka giełdowa. Ponadto istnieje mnóstwo spółek zależnych, z których żadna nie jest postawiona w stan upadłości. Mają one pozytywny cash flow, dobre wyniki, w tym także nasza polska spółka. Nie jesteśmy przedmiotem upadłości czy zamiany długu.

Kiedy zatem zakończy się proces wychodzenia z upadłości spółki-matki?

Do końca czerwca powinniśmy uzyskać zgodę sądu w Niemczech na układ, który został podpisany w marcu. Przed nami jeszcze szereg formalnych kroków do zrealizowania, ale zamiana długu na akcje powinna odbyć się w sierpniu. Oznacza to, że w tym miesiącu wyjdziemy z procesu ochronnego po upadłości w Niemczech, a po restrukturyzacji struktura grupy ma być bardzo uproszczona. Obecnie jest dość skomplikowana, gdyż mamy ponad 350 spółek zależnych, które świadczą różnego typu usługi i są właścicielami nieruchomości. Zostanie ona sprowadzona do trzech linii biznesowych funkcjonujących niezależnie pod niezależnymi zarządami. Struktura będzie mniej regionalna niż jest teraz, ale za to bardziej funkcjonalna. Trzy linie biznesowe to: linia funduszowa, własnych nieruchomości oraz podziemnych pojemników na złoża ropy i gazu.

A do której linii trafi polski oddział?

Staniemy się częścią linii funduszowej, gdyż około 95 proc. naszych przychodów pochodzi właśnie z zarządzania nieruchomościami należącymi do funduszy. Dziś jesteśmy spółką zależną podlegającą pod spółkę asset management w Niemczech, która będzie najprawdopodobniej w przyszłości rozwiązana, a większość pracowników zostanie zatrudniona zarówno w strukturze funduszowej, jak i w strukturze własnych nieruchomości.

Kiedy będą miały miejsce te zmiany?

Liczę na lipiec tego roku, choć ze względu na formalności podatkowe może się to w Polsce przeciągnąć dwa-trzy miesiące.

Nie czekacie jednak na te wszystkie zmiany bezczynnie. IVG w Polsce dokonał w ostatnich miesiącach zakupu czterech nieruchomości.

Inwestorzy rozumieją, że restrukturyzacja to jedno, a inwestycje w bezpieczne produkty, jakie oferujemy, to inna kwestia. Obecnie dla wciąż aktywnych i współpracujących z nami inwestorów szukamy nieruchomości o wartości nawet powyżej 100 mln euro z długimi umowami najmu. Dla innych szukamy jeszcze większych nieruchomości, w przypadku których transakcje będą miały wartość od 100-400 mln euro (tzw. club deals). Nasi inwestorzy są bardzo zadowoleni z inwestycji w Fundusz Warszawski, który jest skoncentrowany na centrum jednego miasta – Warszawy. To wyjątkowy fundusz, jego aktywność opiera się na ścisłym założeniu inwestowania w nieruchomości o wartości około 30 mln euro. Zabezpieczyliśmy lub kupiliśmy już siedem nieruchomości, więc praktycznie środki z funduszu są już wykorzystane. Ostatnią transakcją zamykającą fundusz jest Chmielna 25 – to pierwsza transakcja w Polsce dotycząca obiektu typu high-street retail z komponentem biurowym. W ramach tego funduszu zaproponowaliśmy koncepcję komercyjnego podziału centrum stolicy na siedem części biznesowych. Strategia opiera się na rozłożeniu i zdywersyfikowaniu ryzyka przez nabycie nieruchomości o zbliżonym wolumenie w każdej z tych siedmiu komercyjnych dzielnic centrum Warszawy. Ryzyko w takim przypadku jest znacznie niższe niż zainwestowanie w jeden, nawet bardzo dobry budynek w centrum miasta o wartości ponad 200 mln euro. Jesteśmy aktywnym inwestorem na rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie, gdzie w ostatnich trzech latach zrealizowaliśmy jedenaście transakcji na ponad 350 mln euro.

Na ile lat utworzono fundusz?

Nie ma ustalonej sztywnej daty wyjścia z funduszu. Strategia inwestycyjna jest tworzona na 5-7 lat z możliwością przedłużenia do kilkunastu. Nasi inwestorzy podchodzą dość elastycznie do działalności tego mechanizmu inwestycyjnego. Jeśli będą chcieli go rozszerzyć, tak zrobimy, jeśli trzeba będzie sprzedać jedną nieruchomość albo cały portfel – też jesteśmy gotowi na taki scenariusz.

A czy są inwestorzy, którzy nie byli jeszcze nad Wisłą i dopiero teraz chcieliby nawiązać współpracę?

Jako IVG kontrolujemy 30 proc. niemieckiego rynku inwestorów instytucjonalnych, co oznacza, że w ciągu ostatnich pięciu lat ze 100 proc. kapitału niemieckich funduszy emerytalnych, firm ubezpieczeniowych, instytucji rządowych przez nasze ręce przeszło około 30 proc. tego kapitału inwestującego na rynku nieruchomości komercyjnych. Z drugiej strony mamy grupę około 140 inwestorów instytucjonalnych, z którymi współpracujemy, i z których w danych momencie część jest aktywnych, a część nie. Ci inwestorzy stworzyli z nami około 40 różnego typu funduszy, np. wspomniany Warszawski Fundusz, który był utworzony dla trzech inwestorów: dwóch niemieckich i jednego austriackiego. Są to: fundusz emerytalny, firma ubezpieczeniowa i instytucja rządowa. W ciągu ostatnich trzech lat zaprosiliśmy do Warszawy ponad 30 nowych inwestorów, z których większa część była pierwszy raz w Warszawie. Nie jest łatwo przekonać przedstawicieli branżowego funduszu emerytalnego czy ubezpieczyciela, by wybrali się nad Wisłę. Preferują oni własny, dobrze im znany rynek, jak również te powszechnie znane, jak Londyn czy Paryż. Dla wielu z nich Polska wciąż pozostaje dość egzotyczna. Zrobiliśmy jednak dobre wrażenie, a duża ich część wyraziła zainteresowanie naszym rynkiem. Wielu z naszych inwestorów obecnych i potencjalnych już dziś traktuje rynek nieruchomości w Polsce i w Warszawie jako rynek typu „core” – czyli płynny, ustabilizowany, transparentny i bezpieczny. Na przełomie tego i przyszłego roku, gdy sytuacja w Niemczech ustabilizuje się, będziemy tworzyć kolejne fundusze. Jeden z nich dotyczy Warszawy i budynków core’owych (czyli tych z najwyższej półki). Myślimy także o największych miastach regionalnych w Polsce, ale także o Pradze i Wiedniu.

Czy polski oddział będzie realizował inwestycje w Pradze albo w Wiedniu?

Jesteśmy odpowiedzialni za rynek polski, jednak Praga i Wiedeń są rynkami zlokalizowanymi w Europie Centralnej, więc nie wykluczam możliwości inwestowania także w tych miastach. Kształt struktury IVG nie jest do końca ustalony, dlatego trudno coś precyzyjnie powiedzieć. Pewne produkty planujemy na przyszłość, ale cały czas szukamy propozycji dla inwestorów podejmujących decyzje ad hoc.

Kilka lat temu planowaliście inwestycję deweloperską, czyli biurowiec Vector na Woli? Czy będzie ona realizowana?

Działka jest przeznaczona na sprzedaż. Nie mamy zgody na wykonywanie projektu deweloperskiego.

Czy to oznacza, że IVG nie będzie już nigdy realizowało przedsięwzięć deweloperskich?

W perspektywie krótko- i średnioterminowej – nie. Na co dzień zajmujemy się podwyższaniem wartości istniejących budynków w naszym portfelu, których mamy już 17 (usługi asset management). Ponadto odwiedzamy rynki regionalne – od Łodzi, przez Gdańsk, Katowice, Kraków, Wrocław i Poznań – monitorując zarówno rynek biurowy, jak i handlowy. Obserwujemy, że pewni inwestorzy chcieliby znacznie więcej zainwestować w sektor handlowy, który obecnie stanowi około 5-7 proc. naszego portfela. Kolejnych kilka procent należy do logistyki i hoteli, jednak większość – 85 proc. – przypada na biura. Zatem aktywnie szukamy, głównie w Europie Zachodniej, ale nie tylko, obiektów handlowych typu high street lub centrów handlowych – ostatnio byliśmy blisko zakupu takiego obiektu w Monachium za około 400 mln euro, ale ostatecznie kupił go ktoś inny. Braliśmy także pod uwagę – myśląc o grupie bardziej oportunistycznych inwestorów – parki handlowe czy mniejsze centra handlowe. Jednakże gros naszych inwestorów to instytucje szukające bezpiecznych produktów.

Czy czeka Was zamknięcie jakiejś transakcji w najbliższym czasie?

Finalizujemy właśnie umowę ostateczną nabycia Chmielnej 25. Będzie to transakcja dopełniająca Fundusz Warszawski. Prowadzimy sprzedaż kilku starszych budynków z naszego portfela. Na ten i przyszły rok mamy zaplanowane kilka transakcji zbycia obiektów biurowych i handlowych. Koncentrujemy się także na najmie. Nasze portfolio jest wynajęte w 95 proc.

Które budynki są wystawione na sprzedaż?

Cztery budynki biurowe zlokalizowane przy Alejach Jerozolimskich (Jerozolimskie Business Park). Część z nich jest sprzedawana w ramach europejskiego portfolio i mam nadzieję, że te transakcje zamkną się do końca roku. Inne produkty też są przygotowywane do sprzedaży. Nie ma jednak na razie decyzji o wyjściu z nimi na rynek, liczę, że zapadnie ona wkrótce i zaprezentujemy je do końca roku. Obecnie intensywnie pracujemy nad rekomercjalizacją budynku klasy A – Nowej Victorii, biurowca na Woli przy ul. Giełdowej. Z budynku zajmowanego przez jednego najemcę (12,5 tys. mkw.) przekształcamy obiekt w biurowiec dla wielu użytkowników. Chcemy, by nowi najemcy wprowadzili się na przełomie 2014 i 2015 roku. Budynek zaprojektowany przez pracownię JEMS Architekci z najlepszych materiałów, wtedy wykonany w klasie A+, starzeje się naprawdę rewelacyjnie. Otrzymaliśmy ostatnio certyfikat LEED Gold dla istniejącego budynku – jest to drugi tego typu certyfikat, po Rondzie 1 w Warszawie. Niedawno otrzymaliśmy także BREEAM Gold dla biurowca Feniks, gdzie głównym najemcą jest BOŚ Bank. Jesteśmy także blisko zdobycia zielonego certyfikatu dla budynku, w którym mieści się nasza siedziba, czyli Le Palais przy ulicy Próżnej, co nie jest łatwe dla historycznej kamienicy ze względu na wymogi konserwatora zabytków. Przeprowadziliśmy także modernizację budynku Metron (dawne BTC Office Center) oraz holu biurowca R34, a w tym roku czekają nas jeszcze prace przy fasadzie i wejściu. Będziemy także odświeżać fasadę zabytkowego budynku Royal Trakt Offices. Chcemy rozbudować o 10 tys. mkw. centrum handlowe w Zabrzu. Jesteśmy na etapie przygotowywania koncepcji. Rozmawiamy z miastem o kształcie i możliwości rozbudowy oraz z Auchan o możliwości przedłużenia umowy przejętej po Realu.

Wracając do wątku trendów na warszawskim rynku biurowym, zapytam: jak długo jeszcze będzie to rynek najemcy?

To prawda: mamy rynek najemcy i myślę, że w tym i w przyszłym roku będzie podobnie. Pod koniec 2015 zacznie się to zmieniać. Obserwujemy dużą rywalizację o najemcę zarówno wśród deweloperów nowych obiektów, jak i tych istniejących. My stawiamy na kameralne budynki, które długoterminowo będą utrzymywały stabilne stawki, a ich wartość w czasie powinna rosnąć. ν

Człowiek z funduszami