Czy leci z nami pilot?

Na pokładzie:

Mariusz Ścisło

architekt, prezes pracowni FS & P Arcus, prezes SARP. Jest absolwentem Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, posiada 35-letnie doświadczenie w projektowaniu i realizacji obiektów.

Krzysztof Domaradzki

architekt i urbanista. Autor zrealizowanych koncepcji przebudowy ulic: Nowy Świat i Krakowskie Przedmieście w Warszawie. Współtwórca wielu planów zagospodarowania przestrzennego w Warszawie i projektów osiedli w miejscowościach podwarszawskich, m.in.: rejonu Trasy Siekierkowskiej, stacji metra Politechnika, Żoliborza Przemysłowego, Centrum Pragi, parku Pod Skocznią, Lotniska Okęcie, Szczęśliwic północnych i in. Współautor prac konkursowych: na ulepszenie struktury urbanistycznej Nowego Belgradu 1986 r. (I nagroda ex aequo), na otoczenie Stadionu Narodowego 2008 r. (I nagroda). Kierownik Pracowni Urbanistyki Stosowanej Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej.

Marek Poddany

wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Od 1994 roku zarządza firmą Sedno, jedną z najdłużej działających w Warszawie firm deweloperskich. Wybudowała ona ponad 100 domów jednorodzinnych i wiele mieszkań w małych budynkach wielorodzinnych. W imieniu PZFD brał udział w tworzeniu nowego projektu ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym oraz w wielu innych inicjatywach związku, w tym w opracowaniu Programu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego w Polsce.

Dariusz Hyc

architekt, członek warszawskiej Komisji Architektoniczno-Urbanistycznej, wiceprezes Oddziału Warszawskiego SARP ds. zewnętrznych.

Tomasz Zemła

ukończył Wydział Architektury na Politechnice Śląskiej w Gliwicach. Z warszawskim samorządem jest związany od 1993 roku. Aktywnie uczestniczył w przygotowaniu wielu konkursów, m.in. na zagospodarowanie terenów Wilanowa Zachodniego, obecnego Miasteczka Wilanów. Pełni funkcję zastępcy dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w m.st. Warszawa.

Bohdan Szułczyński

były zastępca Burmistrza Dzielnicy Bemowo m.st. Warszawy. Nadzorował pracę wydziałów: Administracyjno-Gospodarczego, Architektury i Budownictwa, Gospodarki Nieruchomościami, Inwestycji, Ochrony Środowiska oraz Zamówień Publicznych.

Witold Władysław Sielewicz

od 2007 r. z-ca burmistrza dzielnicy w Urzędzie Dzielnicy Żoliborz m.st. Warszawy. W latach 1998-2003 pełnił obowiązki zastępcy dyrektora zarządu Dzielnicy Ochota Gminy Centrum. W działalności samorządowej zajmował się urbanistyką, architekturą i inwestycjami. Reprezentuje obywatelski komitet wyborczy Projekt Żoliborz.

Stanisław Rewski

architekt, współwłaściciel pracowni Hermanowicz Rewski Architekci.

Maciej Mąka

współwłaściciel pracowni architektonicznej Mąka.Sojka.Architekci. Członek zarządu OW SARP.

Piotr Żabicki

associate architekt w pracowni Kuryłowicz & Associates. Doktorant na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej. Jest laureatem (w zespole autorskim) wielu konkursów: Kampus Ochota Uniwersytetu Warszawskiego (I nagroda), Kampus Uniwersytetu Bydgoskiego (I nagroda), ul. Matejki (I nagroda). Współautor takich projektów, jak: stacja metra A17 Dworzec Gdański, Ratusz Dzielnicy Warszawa-Wilanów oraz budynków biurowych: Wola Center w Warszawie, budynków wysokościowych Silesia Towers w Katowicach, zespołów mieszkaniowych w Warszawie i Łodzi.

Mariusz Ścisło, prezes SARP, architekt: Jaki wskaźnik przestrzeni publicznej powinien być zachowany? Jak go określić? Gdzie jest punkt równowagi między potrzebami inwestora a interesem miasta? Jakie są podstawy do wykreowania takiej przestrzeni w planie miejscowym? Jakie implikacje prawne z tego wynikają? Czy istnieje obowiązek przekazania jej miastu do eksploatacji? Czy może to być prawem, czy obowiązkiem lokalnej społeczności, która żyje w danym rejonie?

Krzysztof Domaradzki, architekt i urbanista: Wydaje się, że podstawową sprawą w kreowaniu przestrzeni publicznej jest znalezienie relacji inwestycji z miastem, bo przestrzeń publiczna to jest konstrukcja miasta, pewien układ zarówno funkcjonalny, jak i przestrzenny, pewne powiązania, które są ważne. Nie powinno się robić tego na wyrywki. Urbanistyka zaczyna być jednak traktowana jako swego rodzaju zestaw wskaźników, na podstawie których architekt może, ale nie musi, zaprojektować coś, co będzie przestrzennie lepsze albo gorsze... Oczywiście, przestrzeń publiczna powinna powstawać dzięki planom miejscowym, bo wtedy ma ona usankcjonowanie prawne, ale w planowaniu niestety nie istnieje. Jest tylko wspomniana w studium, natomiast w planie miejscowym uwzględniona jest przestrzeń przeznaczona pod komunikację. Może być wykupiona przez miasto jako inwestycja celu publicznego. W Polsce plany miejscowe rezygnują z tego, co właściwie jest istotą planowania miejscowego, a mianowicie z kreacji przestrzeni miejskiej. Skupiają się na wskaźnikach, zagadnieniach prawnych związanych z układem własnościowym, uzyskaniem odpowiednich zezwoleń, komunikacją, obsługą parkingową itd. Natomiast pierwiastek przestrzenny w urbanistyce zanika. Krótko mówiąc: zaniknęło projektowanie urbanistyczne – łatwiej jest tego nie robić, a nikt tego nie wymaga. Warto się odwołać do przykładów skandynawskich. Nie wiem, czy to się spodoba polskim architektom – pewnie nie, ale wskażę, że np. przygotowując inwestycję w pracowni w Sztokholmie robi się plan miejscowy, który jest właściwie koncepcją architektoniczną zapisaną jako plan. Następnie, w drodze przetargu, wyłania się zespół architektoniczny, który opracowuje dokumentację do budowy. Oczywiście możliwe są jeszcze negocjacje, ale wszyscy wiedzą, jak nowa inwestycja będzie wyglądać. Robi się makiety o skali 1:500 do skali 1:50 dla projektów urbanistycznych! To powoduje, że budowa miasta staje się rzeczą bardzo przewidywalną. Kolejna ważna rzecz: nie jest kwestią łaskawości inwestora, który raczył odstąpić kawałek terenu na przestrzeń publiczną. Tam takie standardy są wpisane w system, u nas tego bardzo brakuje.

Mariusz Ścisło: Obserwujemy tendencję do opracowywania wytycznych do miejscowych planów, w których ogranicza się ingerencje wewnątrz kwartałów danego obszaru urbanistycznego, a wynika to z koniunkturalizmu władz miejskich, które unikają w ten sposób obowiązku przejmowania i wykupu dróg oraz przestrzeni ogólnoużytecznych, zakładając, że jeśli są wewnątrz danego kwartału, to są drogami i przestrzeniami wewnętrznymi. Jak to oceniać? Czy to jest pozytywne zjawisko, czy raczej ucieczka władz od odpowiedzialności za kreowanie miasta?

Krzysztof Domaradzki: Wydaje się, że na miasta są nałożone zbyt duże obowiązki i zobowiązania finansowe. Zgodnie z naszym prawem, miasto jest zobowiązane wykupić całą infrastrukturę publiczną, w ulice wprowadzić uzbrojenie lub tak je przygotować, by ci, którzy budują na działkach, mogli to robić. Powstają więc sytuacje paradoksalne, o których potem czytamy w prasie np. w Miasteczku Wilanów w Warszawie: SGGW dostało teren rolny po to, by prowadzić tam gospodarkę rolną. Okazało się jednak, że nie jest to tej instytucji potrzebne, teren można więc odsprzedać deweloperowi. Na podstawie planu teren z rolnego stał się budowlany. W planie wytyczono ulice, a deweloper zwrócił się do miasta z wielomilionowymi roszczeniami wykupu tych ulic. Taka sytuacja stawia miasto w schizofrenicznym położeniu. Marzeniem każdego prezydenta miasta, burmistrza czy wójta jest coś, co można nazwać planem bez dróg – narysować brązową plamę, a resztę: drogi, dojazdy, przestrzenie wspólne – pozostawić inwestorowi. Żeby opanować sytuację, trzeba byłoby zmienić prawo i wprowadzić zapis, że na nowo urbanizowanych terenach właściciel jest zobowiązany przekazać pewien procent gruntów – mówi się o około 20-30 proc. – na cele publiczne: komunikację, zieleń, być może szkołę czy przedszkole. Obciążanie kosztami miasta powoduje, że ono się przed tym broni. Obecnie tak zwana „przestrzeń publiczna” jest właściwie tylko udostępniana publicznie, pozostając terenem dewelopera lub wspólnoty, od których dobrej woli zależy, czy jej nie zamknie.

Mariusz Ścisło: A jakie jest zdanie deweloperów?

Marek Poddany, członek zarządu PZFD: Cieszę się, że powiedziano tutaj, iż jeśli nie pogodzimy interesów wszystkich stron, będziemy przeciągali linę i zawsze wygra ten, który w danym momencie jest silniejszy. To jest droga donikąd. Istotę problemu pokazuje dopiero podniesienie aspektów finansowych. Siłą miastu nic się nie wyrwie – nie tędy droga. Słyszę, że miasto nie chce wypełniać swoich obowiązków. Usprawiedliwiane jest to brakiem środków – i tę argumentację podzielam. Nie twierdzę jednak, że obowiązki miasta należałoby zmniejszyć. Chodzi raczej o to, żeby miało ono środki na realizacje zobowiązań w większym zakresie niż w chwili obecnej. Deweloper z chęcią udostępniłby swoje tereny. Niezrozumiały jest w takich przypadkach opór miasta, które się broni, bo nie chce ponosić nie tylko kosztów wykupu, ale nawet tych niewielkich związanych z utrzymaniem już urządzonych terenów publicznych.

Mariusz Ścisło: Myślę, że jest tu pewien aspekt prawny związany z przekazaniem miastu terenu, który trafi w perspektywie w gestię wspólnot, a te podejmują nieprzewidywalne decyzje. Niewykluczone, że pewnego dnia zobaczymy płot na środku ulicy.

Witold Sielewicz, wiceburmistrz dzielnicy Żoliborz: To nie musi tak wyglądać. Do stworzenia ciekawej przestrzeni potrzebne jest zebranie osób reprezentujących każdą z grup: inwestorów, architektów i władz miejskich. Udało nam się doprowadzić do tego, czego nie było chyba wcześniej w Warszawie, czyli do spotkań wszystkich deweloperów inwestujących na Żoliborzu Południowym, gestorów mediów, architektów i władz miejskich. Spotykaliśmy się i zastanawialiśmy, co konkretnie zrobić, która instytucja, w jakiej kolejności będzie teren uzbrajać. Nalegaliśmy też, by wszystkie partery przeznaczyć pod usługi, ale nie tylko handel, również przedszkola. Efekty widać już w pierwszych zrealizowanych tam osiedlach. Mam nadzieję, że za kilka lat, gdy przekopywanie instalacji przy Rydygiera już się zakończy, wykończymy tę ulicę ostatecznie wraz z przebiciem do Powązkowskiej. Myślę, że w przyszłości ludzie będą przyjeżdżać na Żoliborz, by podziwiać dwa osiedla – historycznie pierwszy Żoliborz Oficerski i położony na przeciwległym końcu – Żoliborz Artystyczny, który dopiero powstaje. Deweloper zrobił nawet większy plac niż wynikało z zapisu planu. Nie mamy nic przeciwko temu, żeby utworzona tam przestrzeń publiczna stała się własnością miasta i była udostępniona jego mieszkańcom. Deweloper zaproponował, by miasto przejęło również poszerzoną część placu. Naradzamy się teraz w dzielnicy, jak zrobić, by ta poszerzona część nie trafiła finalnie do wspólnoty – choć może na pierwszy rzut oka tak byłoby dla miasta wygodniej. I tu dotykamy dużego problemu. Z punktu widzenia miasta wygodniej jest, by pozostało to własnością prywatną z dwóch powodów: wspólnota płaciłaby podatki za nieruchomość i utrzymywała ten teren. Kłopot z głowy... Tak jest nie tylko w Warszawie, ale w większości podstołecznych miejscowości. Jeśli jednak mówimy o tym, że miasto powinno mieć zarówno elementy – prywatne, jak i wspólne – a te wspólne w postaci ulic, parków w zasadzie powinny zajmować około 30 proc. powierzchni inwestycji, to należałoby to wszystko przejąć. Problem w tym, że nawet jeśli będzie pełna akceptacja władz dzielnicy, to dopiero początek biurokratycznej drogi przez mękę: wniosek trafia do biura nieruchomości czy innych instytucji [na poziomie miasta – przyp. red.] i na odpowiedź można czekać nawet dwa lata. A deweloper w tym czasie odda teren wspólnocie. Po co nam ta zgoda, jeśli działka będzie już sprzedana? Takie procedury powinny być załatwiane w ciągu dwóch, maksimum sześciu miesięcy. Nie może być tak, że cały czas na coś narzekamy, a gdy jest szansa, by to poprawić, miasto blokuje inicjatywę, a jednocześnie ma pretensje do deweloperów, że nie powstają przestrzenie publiczne.

Krzysztof Domaradzki: Mam wrażenie, że za chwilę dokonamy epokowego odkrycia – że powinno się budować według planów. Wydaje mi się, że lepszym rozwiązaniem jest przygotowanie planów i na tym etapie powinny się odbywać rozmowy czy konsultacje z deweloperami czy dostawcami mediów. Wtedy trzeba przyjmować pewne ustalenia i zapisywać je w formie prawnej. Zamiast tego wymyślamy jakieś rozwiązania poboczne. Nie stosujemy do planowania narzędzia, które jest do tego powołane.

Witold Sielewicz: Bo to się nie opłaca. Gdy nie ma planu, przychodzi inwestor, stara się o warunki zabudowy i wiadomo, musi drogi wytyczyć, zapewnić dojazd i zrobić to na własny koszt. Wtedy do akcji wkracza gmina, która łaskawie może te drogi za darmo czy symboliczną złotówkę przejąć albo nie. Jeśli tego nie zrobi, to droga pozostanie prywatna i wspólnota będzie musiała ją utrzymywać, sprzątać itd. Natomiast gdy jest uchwalony plan miejscowy, który wskazuje, że to jest droga publiczna, to w momencie wydzielenia tej drogi przez inwestora, automatycznie staje się ona własnością miasta czy gminy, a one muszą za nią zapłacić. Inwestor może zrezygnować, ale wcale nie musi. Miasto z reguły płaci za 1 mkw. takiego gruntu około 400-600 zł. Nie dziwię się inwestorom, że nie chcą oddawać za darmo. Moim zdaniem, nie potrafimy jeszcze myśleć na 20 lat do przodu. Myśli się najwyżej w perspektywie kadencji i najbliższych wyborów. I tu widzę problem, ale coraz więcej jest osób, które zaczynają patrzeć na urbanistykę inaczej. O tym świadczy również rosnące zaangażowanie mieszkańców.

Krzysztof Domaradzki: Bardzo wąsko pojmujemy tę – jak to mówią Jugosłowianie – „urboekonomię”. Dla nas „opłaca się” znaczy: „kupię”, „sprzedam”, „zarobię”, „tyle z metra”... Są jednak inne wartości, które należałoby uwzględniać – budujemy w końcu świat, w którym mamy żyć. Nie możemy problemu sprowadzać tylko do tego, że jak odetniemy kawałek gruntu, to się nie opłaca, że opłaca się tylko sprzedaż i zwielokrotnienie zysku. Nie na wszystkim w mieście musimy zarabiać. Trzeba oczywiście myśleć, gdzie należy zarabiać, ale są i takie miejsca, do których trzeba dołożyć. Prawdopodobnie lepsze osiedle z lepszą przestrzenią będzie się lepiej sprzedawać. Może należy liczyć na to, że zwykła ekonomia wymusi wyższą kulturę budowania?

Mariusz Ścisło: Nasze środowisko urbanistyczne stworzyło plany miejscowe, które zabezpieczyły rozwój miast przy hipotetycznym wzroście ludności Polski do 80 mln. To wygenerowało zobowiązania samorządów szacowane na 90-120 mld zł na wykup dróg i terenów publicznych zapisanych w tych planach, które w najbliższych dziesięcioleciach być może nawet nie zostaną zagospodarowane. Jest to swego rodzaju bańka spekulacyjna, która wymaga, żebyśmy jeszcze raz przyjrzeli się systemowi prawnemu – sposobowi podejścia do planowania i kwestiom odpowiedzialności decydentów. Ma to uwzględniać nowy kodeks budowlany, w którym decyzja o objęciu danego terenu planem będzie powiązana z przedstawieniem skutków ekonomicznych jego uchwalenia, ponieważ zobowiązania z niego wynikające uderzają bezpośrednio w samorząd.

Tomasz Zemła, zastępca dyrektora ds. architektury w m.st. Warszawa: Wszyscy się zgadzamy, że dobrze by było, żeby te przestrzenie pozostały otwarte, ale jak to zrobić – tego jeszcze nie wymyśliliśmy. Uszczęśliwienie miasta jakimś fragmentem, który prowadzi donikąd i nie łączy interesujących miejsc, tylko otwiera przestrzeń między budynkami, nie jest najlepszym rozwiązaniem z punktu widzenia zarządzania miastem. Równie dobrze można postulować, by wspólnota zarządzała i nie grodziła – licząc na jej wysoką samoświadomość. To zjawisko nie dotyczy wyłącznie obiektów nowo wybudowanych – obserwujemy przecież, że osiedla, które od dawna były otwarte, zaczęły się grodzić. Czy ich mieszkańcy mają na siłę wydzielić działki i przekazać te fragmenty, które nie są im potrzebne? Chyba nie ma jednego, uniwersalnego rozwiązania. Jest dużo pozytywnych przykładów – choćby wspomniany biurowiec na Woli, który ma otwarte przestrzenie. Ale jak inaczej ma wyglądać biurowiec, do którego przychodzi dużo ludzi, i który pełni funkcje reprezentacyjne...? Nie wydaje mi się, aby mogło to być wyjątkowym kluczem do sukcesu. Doszliśmy do tego, że rozwiązania poprawne podajemy jako odkrywcze, a normalność zaczęła uchodzić za coś nadzwyczajnego.

Bohdan Szułczyński, były zastępca burmistrza dzielnicy Bemowo (głos otwarty w dyskusji): Kluczem do sukcesu jest jednak tworzenie planów i na tej podstawie budowanie miasta. Warszawa podpisała z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich porozumienie, na podstawie którego przy okrągłym stole siedzą osoby reprezentujące właścicieli gruntów, inwestorzy, deweloperzy, gestorzy mediów, osoby odpowiedzialne za uchwalanie planów i urzędnicy. Rozmawiają o tym, jakie rozwiązania należy podjąć, aby dany fragment miasta był zagospodarowany w sposób rozsądny, bez zaburzania jego podstawowych funkcji. Miasta są jednak obciążone miliardowymi roszczeniami z tytułu zapisów w planach. Jest więc praktyka, by na podstawie art. 16 ust. o drogach publicznych przerzucać na inwestora obowiązek budowy drogi. I nie mówię o tym, że burmistrz ma wybór – burmistrz musi to robić. Rozwiązaniem tego problemu mogłaby być zmiana zapisów o rencie planistycznej, która należy się gminie, jeśli w ciągu pięciu lat od uchwalenia planu właściciel, którego działka zyskała dzięki temu na wartości, sprzeda ją. Gdybyśmy wprowadzili zapis, że renta po prostu samorządowi się należy, wtedy skierowalibyśmy pieniądze do samorządu, który dzięki nim mógłby wykreować przestrzeń publiczną.

Marek Poddany: Sytuacja, w której w oparciu o warunki zabudowy kreuje się nowe byty, powoduje, że wszyscy płacimy. Płacą też klienci dewelopera w cenie mieszkania za urządzenie drogi, co tak naprawdę jest obowiązkiem miasta. Chyba nie powinno być tak, że wąska grupa finansuje to, co należy do obowiązków miasta?

Krzysztof Domaradzki: Dotykamy tutaj zagadnień konstytucyjnych. Problem polega na tym – mówiąc w dużym uproszczeniu, że w krajach tzw. starej Europy prawo własności jest oczywiście święte, natomiast zrobić ze swoją własnością można tylko to, na co pozwoli dany samorząd. Na ogół poprzez plan miejscowy. W Polsce przyjęta jest odwrotna wykładnia. W zasadzie właściciel terenu ma prawo zabudowy, chyba że są przepisy, które mu tego zabraniają.

Marek Poddany: Tylko planowanie, które uwzględni interesy wszystkich zainteresowanych ma sens. Jeśli deweloper planuje budowę, musi zebrać pieniądze. Miasto natomiast nie buduje, nie ma pieniędzy, ale planuje. Szczegółowe planowanie, z którym deweloperzy nagminnie się spotykają, kończy się często tym, że takie plany trzeba podważać, bo urbanista, który rysował plan, miał tylko wizję. Ta wizja nie wytrzymuje konfrontacji z zamierzeniami tego, który chce budować – bo ma z kolei pieniądze. Nie mówię, że pieniądze mają decydować o wszystkim, ale dobre efekty dają spotkania deweloperów z miejskimi decydentami, podczas których uzgodniono, co można budować. Nie da się bez udziału zainteresowanych stron narysować dobrego miasta. Urzędnicy boją się spotkań z deweloperami, bo ryzykują pomówienie o zmowę.

Krzysztof Domaradzki: Mam wrażenie, że 70, 80 lat temu potrafiliśmy wybudować Żoliborz, Saską Kępę, a w tej chwili nie bylibyśmy w stanie tego zrobić. To jest bardzo niepokojący objaw braku świadomości, że – aby plan mógł być realizowany – potrzebna jest ciężka praca urbanistyczna. Problemem jest też własność gruntów, zwłaszcza w Warszawie, która boryka się z roszczeniami. Trzeba także rozumieć, że plany nie są rysowane raz na zawsze. Miasto się zmienia, czasy się zmieniają, plany też powinny się zmieniać. Ale muszą być.

Dariusz Hyc, Warszawska Komisja Architektoniczno-Urbanistyczna: Nie padło tu jeszcze słowo polityka. Wizje tego, co może być to jest przecież polityka. Dopóki władze miasta nie dostrzegą potrzeby wizji rozwoju przestrzeni publicznej Warszawy, nic się nie zmieni. Obecna ekipa świetnie radzi sobie z infrastrukturą. Warszawa nie ma jednak władzy z wizją przestrzeni publicznej. Jeden z polityków wytłumaczył to w ten sposób: „architektura nie jest sexy, przestrzeń publiczna nie jest sexy pod względem politycznym”. Trzeba uświadomić politykom, że na kwestiach związanych z przestrzenią publiczną można zbudować swoją karierę polityczną. Warszawa jest trudnym miastem – gdybyśmy rozmawiali o jakimkolwiek innym, dyskusja wyglądałaby inaczej. To miasto potrzebuje wykreowania przestrzeni publicznej, powiązań między jej elementami. Tymczasem plany mają charakter inwentaryzacyjny. Na ich podstawie nie zbuduje się miejskiej wspólnoty.

Mariusz Ścisło: Z dyskusji wyłania się jeden wniosek. Otóż, szansą na kształtowanie wartościowej i dobrej przestrzeni publicznej jest konsensus, wypracowanie wspólnych wartości przez podmioty uczestniczące w kreowaniu inwestycji – inwestorów, władze miasta, środowiska urbanistów i architektów.

* W ramach Tygodnia z Architekturą Oddział Warszawski Stowarzyszenia Architektów Polskich, Magazyn Miasta, Fundacja Bęc Zmiana, Centrum Architektury, Powojenny Modernizm i Polski Związek Firm Deweloperskich zorganizowali debatę „Przestrzeń publiczna w osiedlach mieszkaniowych”. Na podstawie nagrania z debaty opracował Tomasz Szpyt.