Spokojnie, to tylko pustostany...

Obecnie poziomy pustostanów w stolicach naszego regionu wynoszą przeważnie od 13,4 do 18 proc. Wydawałoby się, że to dużo, zwłaszcza że wszyscy mamy w pamięci poziomy rzędu 3-5 proc. Przesadnej paniki jednak nie widać. – Maksymalny poziom pustostanów, przy którym rynek można nazwać zrównoważonym wynosi około 10 proc., a najlepiej, gdy utrzymuje się on na poziomie 5-7 proc. – uważa Jos Tromp, szef działu badań i doradztwa w CBRE na region Europy Środkowej i Wschodniej.

Warszawskie żurawie szybko nie odlecą

Na największym rynku biurowym naszego regionu – w Warszawie – poziomy te zostały przekroczone już dawno. Analitycy działający w ramach Warsaw Research Forum (WRF) wyliczyli, że na koniec drugiego kwartału poziom pustostanów wyniósł średnio 13,4 proc. To z okładem ponad pół miliona metrów kwadratowych i z grubsza tyle, ile jest obecnie w budowie. Prognozy na najbliższe dwa lata też nie napawają optymizmem. Pustostanów będzie więcej. – Mimo że aktywność najemców na stołecznym rynku jest wysoka, liczba pustostanów wobec tak znacznej realizacji nowych obiektów biurowych, będzie się zwiększać – uważa Konrad Heidinger, starszy konsultant w dziale doradztwa i badań rynku CBRE. Wyliczenia agencji wskazują nawet na poziom 18-20 proc. na koniec 2016 roku. Co do zasady zgadza się z nim Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank. Zwraca ona jednak uwagę na słabnący popyt. – Wskaźniki obrazujące sytuację na warszawskim rynku biurowym po drugim kwartale 2014 roku nie napawają optymizmem. Podaż powierzchni biurowej rośnie w szybkim tempie, ale jednocześnie obserwujemy słabnący popyt, co z kolei skutkuje istotnym wzrostem wskaźnika pustostanów – mówi Elżbieta Czerpak.

Niewiele wskazuje jednak na to, że deweloperzy nagle przestaną budować. – Obecnie powstaje około 579 tys. mkw. biur, a dodatkowe 62 tys. mkw. jest w trakcie renowacji – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa, JLL. – Ogółem w tym roku na warszawski rynek może trafić około 350 tys. mkw. nowych biur, łącznie z obiektami modernizowanymi. Stołeczny rynek utrzyma wysokie tempo rozwoju również w latach 2015 i 2016, kiedy podaż będzie rosła średnio o około 300 tys. mkw. rocznie. Szacujemy, że w 2016 roku całkowita podaż biurowa w Warszawie osiągnie pułap 5 mln mkw. – dodaje Mateusz Polkowski. Poziom podaży nowych biur w Warszawie jest ewenementem na skalę całego regionu. Z danych CBRE wynika, że planowana na 2015 roku podaż w Warszawie (350 tys. mkw.) wyniesie tyle, ile łącznie biur powstać ma w tym samym czasie w Pradze, Budapeszcie, Bukareszcie i Bratysławie. Nawet przy popycie brutto rzędu 600 tys. mkw. to bardzo dużo, zwłaszcza że absorpcja (mówiąca ile nowo powstałych biur zostało wynajęte) utrzymuje się na poziomie około 200 tys. mkw. rocznie. – Polska cierpi obecnie z powodu sukcesu, który odniosła. Wskaźnik pustostanów na pewno wzrośnie, choć może nie osiągnąć aż 20 proc. Rozstrzał stawek czynszu jest ogromny, od dwudziestu kilku euro za 1 mkw. w centrum do poniżej 10 euro za 1 mkw. na Mokotowie. Rynek biurowy stanie się zróżnicowany. Nowe lśniące budynki będą przyciągać najemców, ale to oznacza też wyzwania dla starszych projektów, które muszą postawić na rewitalizację – podsumowuje Jos Tromp z CBRE.

Potencjał do wzrostu

Czy gracze rynkowi nie dostrzegają tego rozziewu? Chyba nie w tym problem. Dostrzegają, ale mają nadzieję, że to nie ich projekty będą borykać się z problemami. – Warszawa wciąż generuje duży popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe i przyciąga deweloperów – mówi Tomasz Lewandowski, dyrektor zarządzający aktywów nieruchomościowych w MS Towarzystwie Funduszy Inwestycyjnych. – Wystarczy wspomnieć, że w Warszawie powstaje obecnie połowa wszystkich inwestycji biurowych realizowanych w Polsce. Z drugiej strony, ta duża i rosnąca wciąż podaż nowych powierzchni wpływa na wzrost liczby pustostanów, która znacząco zwiększyła się w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Jest to dowodem na to, że rynek staje się coraz trudniejszy, a walka o najemcę zaostrza się. Efektem jest oczywiście spadek stawek najmu i niższy poziom marż deweloperów. Oczywiście bierzemy pod uwagę te dane, planując nasze działania – dodaje Tomasz Lewandowski. W ciągu ostatnich lat zmieniła się też rola Warszawy w regionie. Po Budapeszcie w latach 80., Pradze w 90., przyszła pora na Warszawę jako główne miasto dla zakładania działalności w regionie. – Warszawa w ostatnich latach wyrosła na hub biurowy Europy Środkowej i Wschodniej. Bardzo pomógł dynamiczny rozwój polskiej gospodarki i rozmiar naszego rynku. Warszawa jest bardzo stabilnym rynkiem i w ciągu najbliższych kilkunastu lat nie powinno się wydarzyć nic, co zachwiałoby jej pozycją w regionie – uważa Arkadiusz Rudzki, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków w Skanska Property Poland. – Jeśli bierzemy pod uwagę duży poziom pustostanów, musimy zdać sobie sprawę, że spowodowane jest to bardzo dużą podażą skumulowaną w kilku projektach. Naturalne jest też, że duże inwestycje komercjalizują się długo. Najemcy też mają swoje wymagania, dotyczące choćby wyłączności w danym budynku. Nowym doświadczeniem dla stołecznego rynku są bardzo duże projekty rzędu 80-100 tys. mkw. Takich inwestycji nie komercjalizuje się w dwa lata, ale w cztery, pięć – dodaje. Przyszła podaż w Warszawie będzie uzależniona od dostępności finansowania bankowego. Jego brak w latach kryzysowych doprowadził do zastoju w budowaniu biurowców, budowali tylko ci, którzy mogli sobie na to pozwolić. – W ostatnim czasie zmieniała się polityka banków, są dużo bardziej elastyczne w finansowaniu nieruchomości. Stąd wynika też tak wysoka podaż. Sprzyja temu również duża aktywność na rynku najmu, która powinna się utrzymać w najbliższym czasie. Zwłaszcza że Warszawa odgrywa rolę centrum biurowego na region. Naturalne więc, że przychodzą nowe firmy, a istniejące powiększają się, dochodzi też do fuzji i przejęć. To wszystko generuje nowy popyt. Najemcy są jednak coraz bardziej selektywni przy wyborze biura – zauważa dyrektor ze Skanska Property Poland.

Praskie klimaty

Nieco spokojniejsze nastroje panują na rynku praskim. Mimo że całkowitą wielkością wyprzedza go Budapeszt (3,2 mln mkw.), to jednak w stolicy Czech buduje się obecnie więcej. – W budowie jest tam teraz 280 tys. mkw., z których większość ma zostać oddana do użytku w drugiej połowie 2014 roku i w roku 2015. Jakkolwiek niektóre projekty celują z ukończeniem w 2016 rok – mówi Kevin Turpin, dyrektor działu badań i doradztwa w JLL na region Europy Środkowej i Wschodniej. – Ze względu na dużą liczbę inwestycji spekulacyjnych, wskaźnik pustostanów (obecnie na poziomie 14,6 proc.) wzrośnie znacząco w drugiej połowie tego roku i ten trend będzie kontynuowany w pierwszej połowie roku 2015. Dopiero od drugiej połowy 2015 roku możliwe jest jego odwrócenie – dodaje Kevin Turpin. Szacuje się, że w przyszłym roku w Pradze przybędzie kolejne ponad 200 tys. mkw. biur., a to wszystko w warunkach słabnącego popytu. Z wyliczeń Prague Research Forum za drugi kwartał 2014 roku wynika, że popyt brutto (wliczając renegocjacje) w Pradze wyniósł 61,1 tys. mkw. To o 9 proc. mniej niż w pierwszym kwartale i o 16 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku 2013. – W Pradze sytuacja po stronie popytowej nie jest zbyt zdrowa. Popyt jest, ale w przeważającej większości generują go firmy, które tylko zmieniają budynki na inne. Sytuacja ta trwa już od dłuższego czasu, a takie transakcje nie mają większego wpływu na poziom pustostanów na rynku. Czynsze utrzymują się w centrum na poziomie 19-20 euro za 1 mkw. miesięcznie – twierdzi Jos Tromp z CBRE. Deweloperzy nie tracą jednak rezonu i szykują się w stolicy Czech do kolejnych projektów. – Praga to bardzo dojrzały rynek z dużym udziałem międzynarodowych najemców i dobrze postrzegany przez inwestorów. Czynsze i poziom pustostanów są stabilne, a najemcy zadowoleni z wysokiej jakości powierzchni biurowej. Dużym sukcesem był dla nas projekt City Green Court, wynajęty w większości PwC. Także następne projekty, butikowy River View jest już prawie wynajęty, również Corso Court jest w 60 proc. objęty umowami najmu. To skłania nas do zakupów kolejnych gruntów, mimo że mamy już zabezpieczony bank gruntów na część projektów. W przyszłym roku planujemy uruchomić kolejne dwie inwestycje biurowe w Pradze o powierzchni około 15-20 tys. mkw. każda – zapowiada Arkadiusz Rudzki ze Skanska.

3 x B

Mimo że, na pierwszy rzut oka, wskaźniki rynkowe tego nie pokazują, sporej poprawy eksperci spodziewają się na rynkach biurowych Budapesztu (17,56 proc. pustostanów) i Bukaresztu (14,68 proc. pustostanów). Budapeszt, który jest drugim – po Warszawie – największym rynkiem w regionie z zasobami biurowymi na poziomie 3,2 mln mkw., po latach ograniczonego zainteresowania węgierskim rynkiem, wrzuca wyższy bieg. Według wyliczeń Budapest Research Forum, w pierwszej połowie 2014 roku nad Dunajem wynajęto łącznie prawie 250 tys. mkw. (21 proc. to nowe umowy). To o 71 proc. więcej niż w tym samym okresie roku 2013. Nic dziwnego, że pustostany spadły o prawie 1 proc. – W Budapeszcie buduje się około 110 tys. mkw. nowych biur. Odnotowaliśmy też obiecujący poziom najmu. Uważam, że do 2016 roku ten trend powinien być kontynuowany, pod warunkiem jednak, że udział nowych umów najmu wzrośnie – zakłada Kevin Turpin z JLL. Zgadza się z nim przedstawiciel Skanska Property Poland, uważając, że Budapeszt jest na fali wznoszącej. – Wynajęliśmy i sprzedaliśmy nasz budynek Green House, to była pierwsza transakcja inwestycyjna na tym rynku biurowym od wielu lat. Obecnie pracujemy nad kolejnym projektem, Nordic Light, który będzie budowany spekulacyjnie. Mamy też zabezpieczony bank ziemi i wciąż rozglądamy się za nowymi lokalizacjami. Szukamy działek w miejscach, gdzie wskaźnik pustostanów jest na umiarkowanym poziomie – podkreśla Arkadiusz Rudzki.

Podobna sytuacja panuje w Bukareszcie, który notuje dynamiczny rozwój wraz ze wzrostem gospodarczym w Rumunii. – W stolicy Rumunii powstaje obecnie ponad 100 tys. mkw. biur, które mają zasilić tamtejszy rynek w ciągu 18-24 miesięcy. Oczekujemy też, że poziom pustostanów spadnie z obecnych 14,7 proc. do 13 proc. jeszcze przed 2016 rokiem. A to dzięki stabilnemu popytowi i wzrastającej pewności na rumuńskim rynku – prognozuje Kevin Turpin z JLL. Takie założenia nie zdziwią, gdy napiszemy, że w pierwszej połowie tego roku w Bukareszcie wynajęto 132 tys. mkw. biur, czyli o 27 proc. więcej niż przed rokiem. – Inwestując własne pieniądze, dużo uważniej przyglądamy się lokalizacji. Sporo czasu minęło, zanim zdecydowaliśmy się zainwestować w Rumunii, ale jesteśmy z tego zadowoleni. Pierwszy budynek kompleksu Green Court Bucharest w Bukareszcie jeszcze przed oddaniem do użytkowania jest prawie w całości wynajęty. Uruchomiliśmy też budowę drugiej fazy inwestycji, która cieszy się dużym zainteresowaniem. Już na tym wczesnym etapie podpisujemy umowy najmu i listy intencyjne. Do wybudowania jest też trzeci etap tego projektu. Aktywnie szukamy także nowych działek pod kolejne inwestycje w stolicy Rumunii – mówi dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków w Skanska Property Poland. Największe wzrosty odnotowano jednak na jednym z najmniejszych rynków biurowych regionu – Bratysławie. Dane zebrane przez Bratislava Research Forum nie pozostawiają wątpliwości, wzrosty na tamtejszym rynku są wręcz kosmiczne. W drugim kwartale 2014 roku wynajęto w stolicy Słowacji 75 tys. mkw. powierzchni biurowej. To o 270 proc.! więcej niż kwartał wcześniej i aż 290 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2013 roku. Co więcej, 93 proc. tych umów to nowe kontrakty i przednajmy (20 tys. mkw. – bank ČSOB, 19,4 tys. mkw. – Johnson Controls i 17 tys. mkw. – IBM). W związku z dużym zapotrzebowaniem na powierzchnie biurowe, pustostany w Bratysławie spadły o 1 proc. – z 14,55 proc. do 13,55 proc.

Sofia i Kijów w dół

Z marazmu nie może się natomiast otrząsnąć stolica Bułgarii. – Sofia to całkowicie inna historia. Rynek załamał się kompletnie po kryzysie finansowym, ale obecnie się odbudowuje – przekonuje Jos Tromp. Z najnowszych wyliczeń JLL wynika, że mimo nieznacznych spadków, wskaźnik pustostanów wynosi 25 proc. Dotyczy to jednak słabszych lokalizacji. W najlepszych wskaźnik ten utrzymuje się poniżej 10 proc. Bolączką sofijskiego rynku jest też poziom zadłużenia tamtejszych inwestycji i rozziew pomiędzy oczekiwaniami sprzedających oraz kupujących, co zabójczo wpływa na tamtejszy rynek inwestycyjny. Napięta sytuacja na Ukrainie nie sprzyja też tamtejszemu rynkowi biurowemu. Z wyliczeń DTZ wynika, że poziom pustostanów w Kijowie wzrósł skokowo do 23,6 proc. Wpływ na to miało odczuwalne zmniejszenie dynamiki działalności biznesowej w połączeniu ze znaczną ilością nowo oddanych biur – około 107 tys. mkw. w pierwszej połowie 2014 roku. Jednocześnie ilość powierzchni wynajętych w tym okresie wyniosła zaledwie 28,8 tys. mkw.

Inwestorzy i tak kupią?

Pomimo zróżnicowanej sytuacji na poszczególnych rynkach, znamienne jest zwiększające się zainteresowanie inwestorów nieruchomościami w naszym regionie. Według najnowszych danych Cushman & Wakefield, w drugim kwartale 2014 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach Europy Środkowej (tj. w Polsce, Czechach, Rumunii oraz na Słowacji i Węgrzech) wyniosła 754 mln euro, czyli o 14 proc. więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Od początku roku zainwestowano w tym regionie już około 2 mld euro, co stanowi wzrost o 12 proc. w porównaniu z pierwszą połową 2013 roku. Największym zainteresowaniem nadal cieszy się sektor nieruchomości biurowych, na który przypadło 42 proc. łącznej wartości transakcji inwestycyjnych zawartych w drugim kwartale. – Zważywszy na znaczną liczbę transakcji w przygotowaniu, wolumen inwestycji w bieżącym roku może przekroczyć ubiegłoroczny – prognozują eksperci C&W. I nie są w tym zdaniu odosobnieni. – Na rynku inwestycyjnym z kolei mamy bardzo dużo equity, do tego banki są coraz bardziej skłonne pożyczać na nieruchomości. W związku z tym myślę, że zainteresowanie inwestorów nieruchomościami pozostanie wysokie. Trochę z braku alternatyw, nieruchomości pozostają jedną z najlepszych inwestycji, zwłaszcza gdy rozziew między zwrotem z obligacji a z nieruchomości, pozostaje wysoki. Pieniądze muszą znaleźć gdzieś ujście, a dla nieruchomości nie ma zbyt wielu alternatyw – uważa Jos Tromp. Z nadzieją w przyszłość patrzą też deweloperzy. – Przy założeniu utrzymania się pozytywnej koniunktury ekonomicznej i stabilnej sytuacji politycznej w szeroko pojętym regionie, w najbliższych latach nie grozi nam zastój budowlany – uważa Stanislav Frnka, dyrektor zarządzający HB Reavis. – Na rynku utrzymają się jednak ci deweloperzy, którzy wystarczająco dobrze będą analizować rynek i będą na tyle elastyczni, by dostosować ofertę do coraz bardziej złożonych wymagań najemców – dodaje Stanislav Frnka. ν