General inwestor

Czołówka deweloperów nieruchomości komercyjnych w Polsce raczej omija generalnych wykonawców i, przejmując ich rolę, sama kontraktuje podwykonawców. System ten zwany jest niekiedy pakietowaniem (od dzielenia dokumentacji przetargowej na pakiety, których realizację zleca się poszczególnym wykonawcom) lub z angielskiego systemem construction management. Tu ujawnia się pierwsza prawda dotycząca projektów deweloperskich: w wielu przypadkach lepiej nie mieć generalnego wykonawcy, niż współpracować z kimś niesprawdzonym, kogo nie obdarza się zaufaniem. I tak na przykład Skanska Property w kwestii generalnego wykonawstwa od lat współpracuje z powiązaną z nią kapitałowo spółką akcyjną Skanska, a Ghelamco realizuje inwestycje własnymi siłami przy pomocy spółki celowej Ghelamco Construction. HB Reavis to z kolei typowy przykład firmy, która stosuje pakietowanie z pomocą wydzielonego w firmie działu odpowiedzialnego za ten proces i konsekwentnie unika pośrednictwa generalnych wykonawców. Ten system przyjmuje także Echo Investment na swoje inwestycje w obszarze powierzchni handlowych i biurowych. Jedynie inwestycje mieszkaniowe realizuje w oparciu o współpracę z generalnymi. Od czego więc zależy wybór?

Z generalnym czy bez

Budować z generalnym czy bez – to decyzja biznesowa. Jej motywy i powiązane z nimi strategie bywają różne. Przykładowo Apsys pakietuje małe przedsięwzięcia do 10 mln zł, czyli rozmaite odnowienia czy przebudowy centrów, gdy jednak chodzi o duże inwestycje, jak choćby Manufaktura w Łodzi czy obecnie realizowane centrum handlowe Posnania (ok. 100 tys. mkw. powierzchni handlowej) w stolicy Wielkopolski, korzysta z usług generalnego. Jako jeden z głównych argumentów za tym modelem są gwarancje na wykonanie, które daje generalny wykonawca. – W przypadku powstania wady lub konieczności wykonania naprawy, inwestor nie zastanawia się, do kogo zwrócić się z roszczeniem, nie musi weryfikować, który z podwykonawców popełnił błąd lub niesolidnie wykonał usługę. Ma to szczególne znaczenie, gdy ujawniona usterka jest na styku kilku specjalności. W systemie generalnego wykonawcy jest tylko jeden podmiot odpowiedzialny za gwarancje i jest nim generalny wykonawca – tłumaczy Piotr Karbowy, dyrektor techniczny firmy Apsys. Oczywiście, możliwość przeniesienia ryzyka jest jednym z głównych argumentów za zaangażowaniem generalnego wykonawcy. – To na nim będzie ciążyć kontraktowa odpowiedzialność za realizację inwestycji w uzgodnionym zakresie, budżecie i terminie. Dlatego przetarg na wykonanie całości prac za ustalone wynagrodzenie jest bardzo powszechną i w pewnym sensie wygodną formą realizacji inwestycji. Inwestor wówczas przygotowuje dokumentację projektową, w toku przetargu wyłania generalnego wykonawcę, któremu „przekazuje inwestycję” i za rok bądź dwa odbiera od niego gotowy obiekt – mówi Artur Dziubak, business development manager w firmie Hill International. Twierdzi jednak, że aby system ten działał, konieczne jest spełnienie kilku warunków. Inwestor powinien przede wszystkim posiadać bardzo dobrą dokumentację projektową, na bazie której generalny wykonawca wyceni swoje usługi i poda termin realizacji. Często generalny wykonawca wycenia wyłącznie to, co znajduje się w dokumentacji. I tak w pewnym uproszczeniu: jeżeli inwestor zapomni o klamkach w drzwiach, generalny wykonawca uświadomi mu konieczność ich zainstalowania dopiero w trakcie budowy – wtedy, gdy pozycja inwestora, jeśli chodzi o negocjację cen, jest już gorsza niż przed przetargiem. Generalny wykonawca ma bowiem możliwość nieobjęcia gwarancją tego, co inwestor będzie próbował zrobić bez jego udziału, więc pośrednictwo generalnego wykonawcy wydaje się niezagrożone. Cofnięcie gwarancji oznaczałoby dla inwestora kłopoty z ubezpieczeniem i problemy przy sprzedaży nieruchomości. – Przy agresywnym ofertowaniu mechanizm polega na „wyłapaniu” przez oferenta tych elementów w dokumentacji, które będą później stanowiły pretekst do podniesienia ceny lub wydłużenia terminu kontraktu. Najniższa cena na początku budowy może okazać się już nie tak atrakcyjna na jej końcu – tłumaczy Artur Dziubak.

Inwestorska czkawka

Drugim elementem istotnym dla modelu z generalnym wykonawcą jest czas trwania przetargu, pozwalający oferentom na rzetelną analizę dokumentacji. Im krótszy, tym większe ryzyko popełnienia błędu – niedoszacowanie lub przeszacowanie ceny kontraktowej albo proponowanego terminu realizacji. Obydwa scenariusze są dla inwestora niekorzystne, gdyż generalny wykonawca mający kłopoty, zamiast współpracować, może próbować odrobić straty kosztem projektu i inwestora albo w ogóle zejść z budowy. Trzecim, równie ważnym elementem jest niewprowadzanie przez inwestora zmian do dokumentacji projektowej już po podpisaniu umowy z generalnym wykonawcą. Niestety, te zmiany są często trudne do uniknięcia. Załóżmy, że duży najemca modowy chce wynająć powierzchnię w centrum handlowym, ale pod warunkiem, że będzie miał wewnętrzne schody między kondygnacjami, albo że wprowadzi się pralnia pod warunkiem przeróbek w instalacji elektrycznej. Wtedy konieczne są zmiany projektowe ze wszystkimi konsekwencjami, jakie się z tym wiążą – zwolennicy modelu bez generalnego wykonawcy uważają, że jest to proces dużo prostszy w systemie pakietowania, kiedy zlecenie jest podzielona na małe części. – Powiedziałbym, że ze wszystkich sektorów najmniej podatna na zmiany jest mieszkaniówka. Są to z reguły stosunkowo proste inwestycje – mówi Jerzy Binkiewicz, starszy konsultant w firmie Construction Management Team (CMT). Dlatego właśnie model generalnego wykonawstwa jest tak powszechny w tym sektorze. Znacznie mniej opłacalny według przedstawiciela CMT jest model generalnego wykonawstwa w projektach wielofunkcyjnych. – Oto najprostszy przykład: jeśli zatrudnisz jednego generalnego wykonawcę do części handlowej i infrastruktury drogowej, on i tak będzie musiał zatrudnić drogowców, więc lepiej już skontaktować się z taką firmą bezpośrednio – tłumaczy Jerzy Binkiewicz z firmy CMT. Innym rodzajem projektów, które nie sprzyjają modelowi z generalnym wykonawcą jest renowacja starych budynków. Bowiem często dopiero przebudowa odsłania konieczność wykonania niektórych prac: tu okazuje się, że ściana nie spełnia obecnych wymogów ogniotrwałości, a tam, że trzeba usunąć stare płyty azbestowe. To natychmiast rodzi roszczenia ze strony generalnego wykonawcy co do zwiększenia kwoty kontraktu i przedłużenia czasu budowy, a niekiedy powoduje wstrzymanie prac do czasu uzupełnienia przez inwestora dokumentacji. To modelowy przykład sytuacji, która byłaby prostsza do rozwiązania dla inwestora w modelu z construction managerem zamiast generalnego wykonawcy. – Wnoszenie roszczeń przeciwko mojemu zleceniodawcy nie przynosi mi najmniejszej korzyści. Co najwyżej informuję go, że znaleźliśmy coś, co wymaga naprawy, i w jaki sposób zamierzam to zrobić, ale ryzyko przedłużenia budowy jest o wiele mniejsze – mówi Ferdinand Baggeroer, właściciel spółki CMT oferującej m.in. usługi construction management i project management.

Wolność bez generalnego

Model generalnego wykonawstwa przyszedł do Europy ze Stanów Zjednoczonych w latach 70. i 80. dwudziestego wieku. Był odpowiedzią na potrzebę inwestorów, którzy chcieli sprzedać ryzyko inwestycji komuś, kto dysponował wiedzą ekspercką. – Jest to uczciwy model. Firma z doświadczeniem i wiedzą ekspercką przejmuje od inwestora ryzyko inwestycji w zamian za wynagrodzenie. W razie jej pomyłki inwestor otrzyma też odszkodowanie z jej ubezpieczenia. Ale niegdyś generalni wykonawcy musieli też utrzymywać swój dział techniczny, który gwarantował biegłość ekspercką. To bardzo się zmieniło w ciągu lat. Dla inwestora oznacza to, że dziś wraz z usługami generalnego wykonawcy nie nabywa on wiedzy eksperckiej, gdyż tej w dużej mierze już nie ma – wielu generalnych zajmuje się tylko zarządzaniem kontraktami i zleca podwykonawstwo całości zadań – twierdzi Ferdinand Baggeroer. Uważa on, że know-how leży dziś po stronie podwykonawców, a nie generalnego. – Niegdyś spółki budowlane były nastawione na konkretne typy budów, na przykład mosty albo hale przemysłowe, albo osiedla mieszkaniowe. Obecnie wszystkie duże firmy oferują każdy rodzaj usług budowlanych. Nie ma jednak możliwości, żeby każda firma posiadała know-how w każdym zakresie. Dlatego ludzie odczytują to jako zmniejszenie wartości inżynierskiej w firmie – twierdzi Filip Cewiński, rzecznik prasowy Mostostalu Warszawa. Uważa on jednak, że wprawdzie wiedza generalnych wykonawców jest inna niż podwykonawców, ale trudno mówić, że jest mniejsza. – Jeśli chodzi o wiedzę na temat tego, jakim spawem połączyć dwa elementy stalowe, to większy know-how ma pewnie podwykonawca, ale gdy chodzi o prowadzenie procesu inwestycyjnego, to niewątpliwie większym ekspertem jest generalny wykonawca – wyjaśnia Filip Cewiński. Pojawia się tu jednak kwestia komunikacji między podwykonawcami a inwestorem. Jak tłumaczy Artur Dziubak z Hill International, w przypadku generalnego wykonawstwa jest ona bardzo ograniczona i powoduje, że wiedza na temat lepszych rozwiązań technicznych czy technologicznych często pozostaje poza zasięgiem inwestora. Przeciwnie jest w przypadku pakietowania. – Po drugie wszelkie oszczędności proponowane przez podwykonawców pozostają w wyłącznej gestii generalnego wykonawcy. I do niego należy decyzja, w jakim stopniu podzieli się nimi z inwestorem – mówi Artur Dziubak. Na finanse mają też wpływ kwestie związane z wyceną ryzyka. – Każda budowa posiada pewną rezerwę na nieprzewidziane zdarzenia, które mogą zwiększyć koszt budowy bądź wydłużyć czas jej trwania. W przypadku generalnego wykonawcy ta rezerwa jest już wkalkulowana w jego wynagrodzenie. Inwestor płaci niezależnie od tego, czy dane ryzyko wystąpi czy nie. W systemie construction management to inwestor dysponuje rezerwą na nieprzewidziane zdarzenia, i jeśli te zdarzenia nie wystąpią, pieniądze pozostają w jego portfelu – twierdzi Artur Dziubak.

Bezpośredni płatnik

System bez generalnego pozwala też korzystać z większej przychylności podwykonawców. Podwykonawcy mają bezpośrednie umowy z inwestorem, czyli z płatnikiem. Odpada więc zazwyczaj wkalkulowane w wysokość kontraktu ryzyko, że generalny wykonawca nie będzie płacił w terminie. – Wykonawca preferuje podpisanie umowy bezpośrednio z inwestorem, co daje mu większą pewność, że otrzyma swoje wynagrodzenie na czas. W przypadku, gdy pieniądze przechodzą przez generalnego wykonawcę, to on decyduje, komu i kiedy płaci. Zdarza się, że generalni wykonawcy mają zaległości z poprzednich kontraktów i, korzystając ze środków inwestora, regulują poprzednie zobowiązania – mówi Piotr Karbowy, dyrektor techniczny w firmie Apsys. Sprawa bezpośredniego kontaktu z podwykonawcami daje inwestorowi szereg korzyści nie tylko finansowych, ale i związanych z jakością. To w głównej mierze od wyboru podwykonawców zależy jakość wykonania projektu. Gdy wybór zależy od inwestora, może on dopilnować, by oferta trafiła do firm, które mają odpowiednie zasoby i doświadczenie. Gdy decyduje o tym generalny wykonawca, często cena bywa głównym kryterium. Ponadto w modelu bez generalnego inwestor może w każdej chwili rozstać się z firmą, która nie spełnia jego oczekiwań – Gdy któraś z firm się opóźnia, wymieniamy jedno słabe ogniwo, pozostałe pracują – mówi Piotr Karbowy. W modelu z generalnym wykonawcą, te kwestie są poza zasięgiem inwestora. Elastyczność, jaką daje pakietowanie, ma też wpływ na termin rozpoczęcia, a co za tym idzie zakończenia budowy. Inwestor nie musi czekać do momentu, aż dokumentacja projektowa zostanie opracowana w najdrobniejszym szczególe. – Construction management umożliwia równoległe prowadzenie robót ziemnych i konstrukcyjnych oraz prac projektowych, z uwzględnieniem aktualnych potrzeb inwestora i jego najemców. W momencie, kiedy dzielimy inwestycje na pakiety (zakresy prac), brak decyzji co do szczegółowych rozwiązań instalacyjnych czy wykończeniowych nie blokuje startu inwestycji – tłumaczy Artur Dziubak. W rezultacie, jak twierdzi przedstawiciel Hill International, system ten pozwala inwestorowi lepiej kontrolować jakość swojego przedsięwzięcia za mniejsze pieniądze oraz elastyczniej reagować na wszelkie zmiany – nawet po rozpoczęciu budowy. Może umożliwić także wyprzedzenie konkurencji poprzez skrócenie procesu budowlanego. Czy to opinia powszechna wśród deweloperów? Nie. Zachwytu nad modelem bez generalnego wykonawcy nie podziela na przykład Rafał Elżanowski, dyrektor ds. inwestycji firmy Neinver w Polsce, Niemczech i Holandii. – Od lat budujemy wspólnie z project managerem i generalnym wykonawcą, bo to model sprawniej działający, mający z góry zdefiniowany budżet – mówi Rafał Elżanowski. Hiszpański deweloper swoje pierwsze projekty w Polsce (Factory Warszawa Ursus i Factory Wrocław) realizował jeszcze w systemie pakietowania. Uważał wówczas, że brakuje odpowiednio doświadczonych i wiarygodnych generalnych wykonawców, ale obecnie jest innego zdania. – Firmy zdobyły doświadczenie nie tylko w tym, jak budować, ale i jak zarządzać całym procesem inwestycyjnym – uważa Rafał Elżanowski. Wielu deweloperów sądzi także, że ryzyko związane z generalnym wykonawstwem można łagodzić, współpracując z zaufanymi firmami, które nie będą narażać się na utratę opinii i przyszłych ewentualnych kontraktów. Wówczas dzięki wieloletniej współpracy inwestor wie, czego spodziewać się po danym wykonawcy. – W przypadku wyboru generalnego wykonawcy do dużych projektów stawiamy na firmy doświadczone w prowadzeniu tego rodzaju inwestycji, najczęściej z pierwszej piątki. W mniejszych przedsięwzięciach wybieramy firmy o mniejszej skali działania, ale doświadczone i z bardzo dobrymi opiniami na rynku – podsumowuje dyrektor ds. inwestycji firmy Neinver. ν