Miasta dobrej woli

Co do tego, że w pewnych ośrodkach miejskich inwestorom żyje się lepiej, większość uczestników rynku nieruchomości nie ma wątpliwości. Są miejsca, w których decyzje administracyjne wydawane są szybciej, a samorząd nie szczędzi wysiłków i środków, by wychodzić naprzeciw oczekiwaniom przedsiębiorców. Według opublikowanego w zeszłym roku przez Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) rankingu miast, w Bydgoszczy ponad połowę decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę w 2011 roku wydano w czasie krótszym niż dwa miesiące. Zdarzały się jednak miasta, gdzie przez cały rok ani jednej decyzji nie udało się podjąć w tak krótkim czasie, a na około połowę z nich trzeba było czekać ponad rok. Istnienie podobnych różnic w działaniu urzędów potwierdza na podstawie codziennej praktyki Mateusz Juroszek, wiceprezes firmy deweloperskiej Atal, która działa w pięciu dużych miastach w Polsce: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach. – W Warszawie nie ma planów miejscowych, czeka się na przykład po osiem miesięcy na decyzje środowiskową, sześć miesięcy na warunki zabudowy, potem pozwolenie na budowę, i tak naprawdę przy większych inwestycjach po kupnie gruntu przez rok lub dwa można nie ruszyć z budową. Dla kontrastu – we Wrocławiu plany miejscowe obejmują praktycznie całe miasto i nie ma potrzeby starać się o decyzje środowiskowe przy realizacji osiedli mieszkaniowych – mówi Mateusz Juroszek. Te różnice w czasie uzyskiwania decyzji administracyjnych mają bezpośrednie przełożenie na pieniądze. Ciągnące się ślamazarnie inwestycje zwiększają koszty, gdyż pieniądz dłużej pozostaje zamrożony. Inwestor zawsze musi wkalkulować to w budżet. – Wyspecjalizowaliśmy się właśnie w tym, że działamy na kilku rynkach, i jak jest trochę lepiej na jednym, a gorzej na drugim, to bez problemu potrafimy to zrównoważyć. Ale na przykład właśnie przez problemy administracyjne wiele firm nie decyduje się na wejście na rynek krakowski. Z kolei zaś dla wielu dużych warszawskich deweloperów to właśnie Wrocław, ze względu na łatwość prowadzenia inwestycji, jest pierwszym miejscem ekspansji poza stolicę – twierdzi wiceprezes zarządu firmy Atal.

Niektórzy chcą słuchać

Z czego wynikają te złe i dobre opinie? Okazuje się, że wbrew pozorom wcale nie tak bardzo z szybkości decyzji urzędniczych. – W opublikowanym przez nas w zeszłym roku rankingu, Wrocław pod względem długości oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy został sklasyfikowany na końcu, a mimo to według subiektywnej oceny inwestorów z tym miastem współpracowało się dobrze – mówi Konrad Płochocki, dyrektor PZFD. Okazuje się, że na to subiektywne spojrzenie inwestorów wpływ ma przede wszystkim komunikacja. – Miasto utrzymuje dobry bieżący kontakt z inwestorami, rozmawiając o kierunkach, w jakich podąża rynek. Na podstawie takich analiz uchwala plany, wyprzedzając działania deweloperów. W związku z tym spora liczba inwestycji odbywa się już na gotowych planach miejscowych – mówi Konrad Płochocki. Ponadto, jeśli nie da się spełnić jakiegoś życzenia, to miasto tłumaczy, dlaczego dana inwestycja nie jest wskazana w danym regionie. – To jest dobry przykład miasta, które jest bardziej przyjazne inwestorom, dlatego że wsłuchuje się w ich potrzeby i rozmawia z nimi – podsumowuje Konrad Płochocki. Śladami Wrocławia podąża Warszawa. Przed dwoma laty wspólnie z PZFD powołała zespół ds. infrastruktury i planowania przestrzennego. Jako teren szczególnych wyzwań, ze względu na brak infrastruktury i dużą liczbę planowanych projektów, wytypowano pilotażowo Chrzanów na warszawskim Bemowie. Przy jednym stole siedli przedstawiciele miasta, inwestorzy, projektanci i spółki infrastrukturalne, aby jak najlepiej zaplanować zagospodarowanie terenu. To początki, ale w przyszłości program ma objąć inne obszary problematyczne takie, jak Łuk Siekierkowski czy teren Pod Skocznią na Mokotowie.

Stymulować infrastrukturę

Miastem, które najwięcej w Polsce wydaje na infrastrukturę jest oczywiście Warszawa. Koszt inwestycji samorządowych realizowanych obecnie przy wsparciu z Unii Europejskiej sięga prawie 12 mld zł. Jak wynika z niedawno opublikowanego przez dziennik „Rzeczpospolita” rankingu samorządów, jest to cztery razy więcej niż w Gdańsku, który zajmuje drugie miejsce z 3,1 mld zł inwestycji, i Poznaniu, sklasyfikowanym na trzecim miejscu z 2,9 mld zł. Choć wydaje się to bardzo dużo, to jednak gros z pokaźnej puli stołecznych wydatków pochłaniają ogromne przedsięwzięcia takie, jak budowa metra (6 mld) i kolejny etap budowy Trasy Siekierkowskiej w Warszawie (1,2 mld), a gdy mowa o potrzebach poszczególnych osiedli, to kołdra bywa zbyt krótka. – Są na przykład świetne miejsca na warszawskim Dolnym Mokotowie w rejonie ulicy Bartyckiej, które mogłyby zostać dobrze wykorzystane przez deweloperów, gdyby nie to, że nie ma tam kanalizacji. To kwestia, która ciągnie się od lat. MPWiK nic nie robi w tej sprawie i wszyscy inwestorzy mają z tym problem – mówi Mateusz Juroszek. Dodatkowo dochodzi sprawa pokrycia przez sieć tramwajową i autobusową, nie wspominając już o metrze. W pierwszej czwórce najwięcej inwestujących zaskakiwać może obecność Łodzi, która jeśli chodzi o wielkość inwestycji (2,4 mld zł), wyprzedza większe miasta takie, jak: Kraków, Wrocław czy Katowice. Przy współfinansowaniu z Unii Europejskiej powstać ma tam największy projekt rewitalizacyjny w Europie, czyli Nowe Centrum Łodzi. Chodzi o ponowne zagospodarowanie 100 ha terenu w centrum miasta. – W sercu tego projektu jest dworzec kolejowy, który będzie spełniał funkcję multimodalnego dworca. Po modernizacji tego miejsca pociągi dojadą do Warszawy w 60 minut. Cały oddział 100 ha zostanie podzielony na trzy podstrefy. Jedna z nich będzie pełniła funkcje kulturalne, kolejna jest przeznaczona pod nowoczesne biurowce i nowoczesne budynki biznesowe – mówi Karina Stasiak z łódzkiego Biura Obsługi Inwestora. Projekt obejmuje także inwestycje w odnowienie dróg. Wszystko to sprawia, że tereny wokół należą obecnie do najbardziej atrakcyjnych dla inwestorów i deweloperów Najbardziej oczywistą jednak zachętą dla inwestorów wydają się różnego rodzaju ulgi inwestycyjne stosowane przez samorządy. – To może być zwolnienie z podatku od nieruchomości czy z podatku gruntowego albo współpraca ze strefami ekonomicznymi, tak aby korzystne podatki i opłaty lokalne dodatkowo zachęcały inwestorów. Każda tego rodzaju pomoc jest zauważana i kształtuje pozytywny wizerunek władz – mówi Piotr Bzowski, dyrektor ds. wynajmu i rozwoju w PointPark Properties. Podkreśla on także wagę organizowanych przez samorządy szkoleń, dzięki którym osoby bezrobotne mogą zmienić lub podwyższyć kwalifikacje zawodowe. Dla inwestora cenna jest choćby dokładna informacja na temat dostępu do siły roboczej.

Silny może więcej

Prawda jest taka, że największe miasta, korzystając ze swojej pozycji, nie muszą zabiegać o inwestorów. Rozmiar rynku i duży popyt są wystarczającym magnesem dla biznesu. – Wiemy, że będą problemy administracyjne, wiemy, że jest bałagan, że na każdej działce jest jakaś rura czy inny problem, z którym będziemy musieli sobie radzić, ale wiemy też, że Warszawa to bardzo dobry rynek, na którym mieszkania się bardzo dobrze sprzedają – nie pozostawia złudzeń co do atrakcyjności miasta stołecznego Mateusz Juroszek. Potwierdza to Radosław T. Krochta, dyrektor generalny i wiceprezes zarządu MLP Group: – Przyciągają nas przede wszystkim największe miasta oferujące szeroki dostęp do kadry pracowniczej, a jednocześnie zapewniające duży rynek zbytu – mówi Radosław T. Krochta. Z tych względów za najważniejsze rynki uważa warszawski i śląski. – W Warszawie inwestorzy i tak będą inwestować, ale gdy chodzi o Łódź i Kraków, to tam te zachęty powinny być naprawdę duże. Miasto musi sprawnie zabiegać o inwestorów – podsumowuje Mateusz Juroszek. Jak zatem te mocne i słabe strony miast wycenią jurorzy konkursu Eurobuild Awards? O tym przekonamy się już wkrótce. Choć niektórzy nasi rozmówcy nie chcieli w imieniu swoich firm wypowiadać się na temat miast mniej i bardziej przyjaznych, uważając temat za niewygodny, to podczas anonimowego głosowania każdy będzie mógł wyrazić swój pogląd bez skrępowania. Do „konkursu piękności”, w którym metropolie zaprezentują swoje wdzięki przed uczestnikami rynku i czytelnikami miesięcznika „Eurobuild CEE”, nominowanych będzie dziesięć miast. Wybór zwycięzcy nastąpi na podstawie głosowania, za pośrednictwem portalu internetowego www.eurobuildcee.com i www.eurobuildawards.com. – Zależy nam na uzyskaniu jak najbardziej wiarygodnego wyniku i liczymy, że do głosowania włączy się znaczne grono naszych czytelników i odwiedzających nasze strony. Sprzyjać temu będzie dosyć długi czas na oddanie głosu: miesiące październik i listopad. Udostępnimy również pole umożliwiające zamieszczenie komentarza i zachęcamy wszystkich do wyrażania swoich opinii na temat miast-kandydatów. Bardzo nas interesuje, co głosujący sądzą o miastach i jakie są ich doświadczenia we współpracy z samorządami. Myślę, że przedstawiciele miast również chcą wiedzieć, jak oceniają ich inwestorzy i środowiska związane z rynkiem nieruchomości. Nasza sonda da taką możliwość. Niech wygra najlepszy – podsumowuje Katarzyna Matejuk, dyrektor projektu Eurobuild Awards. ν