Chcielibyśmy rozruszać rynek

Radosław Świątkowski, wspólnik i prezes REINO Partners: Jesteśmy przede wszystkim spółką zarządzającą. Od początku naszą ambicją było stworzenie polskim inwestorom możliwości zarabiania na polskich nieruchomościach. Problemem na pewno nie jest brak zainteresowania lub kapitału. Inwestorzy muszą po prostu dostać dobre produkty, a dystrybutorzy uwzględnić je w swojej ofercie. Niezwykle sprzyjająca jest obecna kumulacja okoliczności: historycznie najniższe stopy procentowe, wiele nadal świeżych negatywnych doświadczeń z obligacjami korporacyjnymi oraz niepewność na rynku akcji. Nominał depozytów wskazuje na olbrzymi potencjał, a naiwnością byłoby założenie, że większość tej gotówki odpłynie do funduszy akcji i obligacji. REINO Partners zamierza zatem powoływać kolejne fundusze dla polskich inwestorów i to niezwłocznie. Zatem kolejna emisja certyfikatów zaplanowana jest na pierwszy kwartał 2015 roku.

Czy REINO interesuje się również zakupem nieruchomości handlowych?

Obok biurowców nieruchomości handlowe są naturalnym celem dla funduszy dywidendowych. Jest zatem prawdopodobne, że jeden z naszych najbliższych projektów będzie związany właśnie z tym typem nieruchomości.

W jakiej wartości projekty celuje REINO?

Fundusze zagraniczne stanowią nie tylko konkurencję, są także najbardziej prawdopodobnymi nabywcami aktywów naszych funduszy. A wyjście z inwestycji jest przynajmniej równie ważne, jak nabycie określonej nieruchomości. W przypadku nieruchomości biurowych wartość przekraczająca 25 mln euro jest istotnym kryterium zainteresowania wielu zagranicznych funduszy. Musimy brać to pod uwagę.

Jakich stóp zwrotu chcą inwestorzy?

W funduszach dywidendowych oferujemy nie mniej niż 5 proc. rocznie. Uważamy, że szczególnie dla funduszu denominowanego w euro niezwykle trudno jest znaleźć lepszą propozycję. Oczywiście mówimy tutaj o stopie dywidendy. Jeśli w kalkulacjach uwzględnimy potencjalną premię wynikającą z wyższej ceny sprzedaży, to średnioroczny zysk może zbliżyć się do poziomu 10 proc., co jest wynikiem nierzadko lepszym od funduszy akcji, których ryzyko jest nieporównywalnie wyższe. Oczekiwania polskich inwestorów bywają wyższe, co jednak jest zrozumiałe. Dla zdecydowanej większości doświadczenia tak niskich stóp procentowych są relatywnie nowe.

W jakiej części REINO posiłkuje się kredytem bankowym?

Zakup wynajętego biurowca kredytowany jest obecnie na poziomie 60-65 proc. i transakcja nabycia budynku Kapelanka przez REINO Dywidenda FIZ, finansowana przez Nordea Bank Polska (obecnie PKO BP), nie była pod tym względem wyjątkiem.

Gdzie łowicie inwestorów?

Adresatem naszych rozwiązań jest w szczególności zamożny inwestor indywidualny, klient bankowości prywatnej. Pojedynczy inwestorzy trafiają do nas bezpośrednio, ale produkt o skali naszego funduszu wymaga profesjonalnej dystrybucji poprzez instytucje private banking & wealth management. Rozmawiamy o rynku dużych transakcji, niedostępnym dla większości inwestorów indywidualnych. Realizacja projektów takich, jak REINO Dywidenda FIZ wynika z potrzeby i była kwestią czasu. Ich powodzenie zależy jednak od jakości.

A ta jakość opiera się na...

Szczególnie istotnych jest pięć wyróżników. Po pierwsze: fundusz inwestujący w nieruchomości przynoszące stały dochód powinien regularnie dzielić się tymi dochodami z inwestorami. Po drugie, emisje powinny być z założenia celowe. Inwestorzy niechętnie inwestują w ciemno. Po trzecie, system wynagradzania zarządzającego powinien być korzystny dla inwestorów. Wynagrodzenie stałe powinno zależeć od powierzonego kapitału, a premia za sukces musi wynikać rzeczywiście z sukcesu. Po czwarte, zarządzający powinien elastycznie decydować o wyjściu z nieruchomości, wybierając najlepszy moment. I wreszcie po piąte, zarządzaniem powinny zajmować się niezależne, specjalistyczne i doświadczone firmy, a nie zespoły zebrane na potrzeby danego funduszu.

Jakiej wartości aktywami chciałby zarządzać REINO?

Fundusz taki mógłby w ciągu 2-3 lat z powodzeniem zrealizować kilka podobnych transakcji i zarządzać aktywami netto na poziomie około 100 mln euro. W tym samym okresie można efektywnie i bez konfliktu interesów zarządzać przynajmniej trzema tego typu wehikułami, dla różnych klas aktywów i z różnymi strategiami. Zarówno potencjał rynku, jak i REINO wykraczają poza pierwszy fundusz dla polskich inwestorów. A nie zamierzamy przecież rezygnować z naszych zagranicznych partnerów. Ciekawym wyzwaniem jest także łączenie kapitału polskiego z zagranicznym w tym samym wehikule. Wiemy dokładnie, co chcemy robić w ciągu najbliższych trzech lat. Sami jesteśmy ciekawi, na jaką wartość zarządzanych aktywów przełożą się nasze działania.