Real politik

Przejęcie działalności niemieckiej sieci hipermarketów rozpalało wyobraźnię obserwatorów rynku na długo przed podpisaniem wstępnego porozumienia. Nic dziwnego, w puli było ponad 1 mld euro, a to spora kwota, nawet jak na europejskie warunki. Dopiero w listopadzie 2012 roku, po około pół roku rynkowych plotek i domysłów, francuski potentat zdecydował się na wchłonięcie niemieckiego kolosa na glinianych nogach (na koniec 2013 roku skumulowana strata netto Reala przekroczyła 300 mln euro). Na stół Francuzi położyli 1,1 mld euro. Vianney Mulliez, przewodniczący rady administracyjnej Grupy Auchan, mówił wtedy: wraz z przejęciem 91 sklepów i 13 galerii handlowych wysokiej jakości, Auchan korzystnie wyrównuje wagę swojej obecności w Europie Centralnej i Wschodniej w stosunku do pozostałych priorytetowych stref rozwoju, którymi są Europa Zachodnia oraz Azja.

Czekanie na decyzję urzędów

To stanowiło jednak dopiero początek połykania Reala. Najpilniejszą sprawą było uzyskanie zgody urzędów antymonopolowych na przejęcie 91 hipermarketów w Polsce, Rosji, Rumunii i na Ukrainie, a także 13 galerii handlowych w Rosji i Rumunii. Najszybciej, bo jeszcze w pierwszym kwartale 2013 roku, udała się ta sztuka w Rosji i na Ukrainie. W tym ostatnim kraju sprawa była dość prosta. Niemiecki koncern Metro Group zarządzał na Ukrainie jedynie dwoma hipermarketami: w Kijowie i Odessie – i już 19 kwietnia 2013 roku w Kijowie odbyło się otwarcie pierwszego sklepu ze zmienionym szyldem. W Rosji też obyło się bez większych problemów. Na  16 przejmowanych hipermarketów francuska sieć zobowiązana została sprzedać tylko jeden sklep – w miejscowości Kotelniki, 20 km na południowy wschód od Moskwy.

Polskie drogi

W Polsce i Rumunii urzędy zastanawiały się dłużej. Dopiero 17 listopada 2013 roku w Bukareszcie rozpoczął działalność pierwszy (z dwudziestu) hipermarket Auchan, który dotychczas funkcjonował pod szyldem Real. Polski Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zastanawiał się najdłużej. Decyzję wydał 10 miesięcy po złożeniu wniosku i... była to decyzja warunkowa. Auchan Polska musi wyzbyć się praw do ośmiu hipermarketów Real. Nie może to nastąpić później niż w ciągu 18 miesięcy od sfinalizowania transakcji kupna. Chcąc nie chcąc Auchan przystał na takie warunki i na początku lutego podpisał umowę z Grupą Metro. W sumie Auchan przejął w Polsce 57 hipermarketów (w tym czasie otworzyły się cztery nowe Reale, a jeden został zamknięty).

Auchan zbija ceny... zawodowo?

Wiosną 2014 roku, gdy integracja sklepów w Rosji (16), na Ukrainie (2) i w Rumunii (20) była już kończona, ten sam proces w Polsce dopiero się rozpoczynał. 26 czerwca Auchan zakończył rebranding pierwszego z przejętych sklepów sieci Real w Polsce. Otwarty został hipermarket Auchan Opole, zlokalizowany w Centrum Handlowym Karolinka. Do tej pory udało się Francuzom osiągnąć porozumienie w przypadku dwunastu lokalizacji i trzech właścicieli: BlackRock, Mayland i Apollo-Rida. – Rozmowy z Auchan dotyczące rebrandingu w Rivierze przebiegły sprawnie i bardzo profesjonalnie. Myślę, że na ich tempo decydujący wpływ miało doświadczenie Mayland, z jednej strony jako dewelopera i zarządcy, ale również praktyka w handlu detalicznym, którego korzenie sięgają jeszcze sieci Géant – mówi Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający Mayland Real Estate. – Co do finalnych ustaleń z naszym partnerem, to nie chcę się na ten temat wypowiadać. Rozmowy w sprawie Auchan w Forcie Wola są w toku, co wynika z konieczności uzgodnień co do przyszłego charakteru tego centrum – dodaje Maciej Kiełbicki.
Rozmowy z pozostałymi właścicielami centrów handlowych też nie są jeszcze zakończone. – Renegocjujemy czynsze dla wszystkich integrowanych sklepów, jest to proces rozłożony w czasie – mówi Marek Szeib, prezes Auchan Polska. – Naszym celem jest napisanie wspólnej historii z właścicielami centrów handlowych, która długoterminowo zwiększy liczbę klientów w tych centrach. Proces integracji jest rozłożony na dwa lata. Do końca 2014 planujemy zmianę szyldu na Auchan na dwunastu sklepach Real. W 2015 – na pozostałych – zapowiada prezes Auchan Polska.
Pisanie wspólnej historii może się jednak okazać dość trudne. Sieci Auchan zależy mocno na renegocjowaniu stawek czynszów – a te nie są niskie. Francuzi nie informują, jak wysokie czynsze muszą obecnie płacić. Wiadomo jedynie, że łączne zobowiązania czynszowe związane z przejęciem 57 sklepów Real w Polsce oszacowano na 636 mln euro. Tak przynajmniej informuje grupa w sprawozdaniu półrocznym za pierwszą połowę 2014 roku. Ile płaci w poszczególnych centrach, zdradzić nie chce. Z naszych ustaleń wynika, że stawki są sporo wyższe niż obowiązujące na rynku. Cena za wynajem 1 mkw. hipermarketu miesięcznie w jednym z największych miast w Polsce wynosi średnio około 14 euro (stawka częściowo uzależniona od obrotów). Tymczasem stawki rynkowe wynoszą średnio 6-7 euro za 1 mkw. miesięcznie. Nic dziwnego, że Auchan stawia na renegocjacje, ale jego apetyt na obniżanie cen wydaje się dość duży. – Dostaliśmy propozycję wyjściową na poziomie około 4 euro za 1 mkw. – mówi przedstawiciel jednego z właścicieli centrum handlowego na zachodzie Polski, który chce pozostać anonimowy. – To dla nas stanowczo nie do zaakceptowania – dodaje. Jest dość pewny swego, zwłaszcza, że Real związany jest z jego obiektem wieloletnią umową najmu.

W pół drogi

Obie strony zdają sobie jednak sprawę, że trwanie sztywno przy swoim może przynieść więcej szkody niż pożytku. – W negocjacjach stawiamy na długofalową współpracę z właścicielami galerii, pracujemy nad umowami, które dla obu stron będą korzystne. Hipermarket Auchan w centrum handlowym to przede wszystkim wzrost liczby klientów. Jeśli ten wzrost następuje w hipermarkecie, to jest również widoczny w galerii. A to z kolei przekłada się na wygraną dla obu stron – przekonuje Marek Szeib. Zapowiada również, że nie zakłada możliwości braku porozumienia z którymkolwiek z właścicieli.
Podobnie myślą analitycy rynkowi. – Hipermarket czy supermarket jest zawsze wiodącym najemcą, który zapewnia codzienną odwiedzalność. Nie jest tak, że to cała galeria generuje ruch, a hipermarket tylko z tego korzysta. Jest on wiodącym najemcą w większości przypadków, ale współgra z galerią – uważa Marek Noetzel, partner, dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield Polska. – To na pewno nie są proste rozmowy. Byliśmy zaangażowani w zamknięcie sklepów sieci Marrionaud w Polsce, gdzie negocjowaliśmy rozwiązanie umów za porozumieniem stron przed ich wygaśnięciem, przy czym mówimy o mniejszych powierzchniach. Te negocjacje nie były proste. Domyślam się, że skala problemu rośnie wraz z wielkością lokalu, bo im lokale większe, tym rynek jest mniej płynny – dodaje ekspert C&W.

Ogon do obcięcia

Przed Auchan stoi też jeszcze jedno wyzwanie. Musi pozbyć się ośmiu hipermarketów, które z chęcią by zatrzymał, ale UOKiK uznał, że zagrażałoby to konkurencji na lokalnych rynkach. Znalezienie chętnego może nie być proste, ponieważ urząd postawił dodatkowe warunki. Sprzedaż musi nastąpić na rzecz inwestora, który nie należy do grupy kapitałowej Auchan oraz nie jest współkontrolowany przez żaden podmiot z tej grupy. Na tym nie koniec obostrzeń. Nowy inwestor musi dawać rękojmię i gwarancję prowadzenia działalności handlowej zgodnej z dotychczasową, tj. sprzedaży detalicznej artykułów konsumpcyjnych codziennego użytku w hipermarketach na takiej samej powierzchni. Inwestor ten musi być zaakceptowany przez UOKiK. W sprawie sprzedaży Auchan nie chce się wypowiadać. Rynek jednak spekuluje, że hipermarkety może przejąć jeden z obecnych już w Polsce konkurentów. – Oczywiście nie można wykluczyć możliwości, że obiekty te zechce przejąć ktoś nowy, ale mi osobiście trudno sobie taki scenariusz wyobrazić. Rynek jest nazbyt konkurencyjny. Obiekty, które Auchan musi sprzedać, są obecne od lat na swoich rynkach i można zweryfikować przychody, jakie przynoszą. Myślę, że znajdzie się ktoś, kto będzie chciał je kupić, ale raczej będzie to podmiot, który już działa na polskim rynku – uważa Marek Noetzel. ν