Do czterech razy sztuka...?

Trzy miliardy euro wydane na polskie nieruchomości to przyzwoity wynik, choć niektórzy spodziewali się zamknięcia 2014 roku na poziomie o pół miliarda wyższym. Niemniej potwierdza to stabilność polskiego rynku, na którym od trzech lat widać podobną aktywność inwestorów. Pozwala to Polsce brylować w środkowoeuropejskim rankingu. Według danych zebranych przez CBRE, drugie w zestawieniu Czechy odnotowały obroty na poziomie niespełna 2 mld euro. Warto tu jednak dodać, że wobec stagnacji na nadwiślańskim rynku, nad Wełtawą wydano o około 50 proc. więcej niż w 2013 roku. O prawie 70 proc., do 460 mln euro wzrosły też obroty na rynku nieruchomości inwestycyjnych na Węgrzech. Prawdziwym czarnym koniem regionu w 2014 roku była jednak Rumunia, gdzie inwestorzy zakupili nieruchomości za łączną sumę ponad 1,1 mld euro. To aż o ponad 220 proc. więcej niż w 2013 roku. Największy spadek – co chyba nikogo nie dziwi – zanotowano w Rosji. Z sumą obrotów na poziomie 2,2 mld euro Rosja odnotowała spadek o 57 proc.

Handel słabiej, magazyny rekordowo

Stabilizacja poziomu obrotów na polskim rynku nie oznacza, że nic się na nim nie zmienia. Spore przetasowania zaszły w strukturze zakupów inwestorskich. Najchętniej wybierane były biura. Z danych zebranych przez Cushman & Wakefield wynika, że w sektorze biurowym w Polsce sprzedano w 2014 roku nieruchomości za łącznie ponad 1,4 mld euro. Drugie miejsce w zestawieniu to także niespodzianka – magazyny. Obroty w tym segmencie wyniosły rekordowe prawie 700 mln zł. Na trzecim miejscu – po raz pierwszy w historii – uplasowały się obiekty handlowe. Niespełna 0,55 mld euro oznacza spadek o 60 proc. w stosunku do 2013 roku. – Mimo zawarcia kilku znaczących transakcji, w porównaniu z poprzednim rokiem było jednak zdecydowanie mniej transakcji o wartości powyżej 100 mln euro, w związku z czym ogólny wolumen transakcji spadł tak wyraźnie. Podstawową przyczyną spadku aktywności inwestycyjnej była niska podaż atrakcyjnych obiektów w największych miastach, które z reguły osiągają najwyższe ceny tak pod względem wartości nominalnej, jak i stopy kapitalizacji – uważa Łukasz Lorencki, starszy konsultant, grupa rynków kapitałowych, Cushman & Wakefield. – W związku z ograniczoną ofertą w dużych ośrodkach miejskich zainteresowanie inwestorów przenosi się na miasta od 100 do 500 tys. mieszkańców, co obrazuje sprzedaż centrów handlowych w Płocku i Bydgoszczy. Przewidujemy, że w 2015 roku ten trend jeszcze się nasili – zapowiada Łukasz Lorencki. Szansą dla rynku handlowego mają być też ulice handlowe, które mimo dużego potencjału, nie liczą się jeszcze w starciu z centrami handlowymi. – Polski rynek nadal wykazuje niszę inwestycyjną w postaci ulic handlowych. Jest to część rynku zagospodarowana u nas w niewielkim stopniu, a powinna stanowić alternatywę dla oferty centrów handlowych. Tym bardziej, że bardzo wielu zagranicznych inwestorów jest zainteresowanych inwestowaniem w ten format handlowy, także konsumenci wykazują coraz większą chęć spędzania czasu w centrach miast, w tym także robienia tam zakupów. Aby umożliwić dynamiczny rozwój ulic handlowych w Polsce, konieczna jest interwencja ustawodawcy i uchwalenie ustawy reprywatyzacyjnej, która ureguluje kwestie praw własności na rynku nieruchomości – mówi Beata Kokeli, starszy dyrektor w dziale powierzchni handlowych w CBRE. Bez względu na to, czy ulice handlowe w końcu zaczną podbijać polski rynek, silna będzie presja podażowa ze strony centrów. – Jeśli plany deweloperów zostaną zrealizowane, to czeka nas intensywny rok na rynku handlowym w Polsce – zapowiada Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa, JLL. – Ze wstępnych szacunków opartych o plany komunikowane przez firmy deweloperskie wynika, że w 2015 roku na rynek może trafić nawet 500 tys. mkw. nowej podaży w ramach centrów handlowych. Całkowita nowa podaż handlowa uwzględniająca – poza centrami handlowymi – również parki handlowe, centra wyprzedażowe czy wolnostojące obiekty magazynowe może sięgnąć nawet 700 tys. mkw. – dodaje Anna Bartoszewicz-Wnuk.

Kierunek – regiony

Rynek handlowy nie będzie jedynym, na którym rosnąć ma rola miast regionalnych. Zdaniem Łukasza Lorenckiego w 2015 roku popyt na atrakcyjne nieruchomości biurowe powinien jeszcze się zwiększyć, natomiast powtórzenie wyniku z 2014 roku będzie uzależnione od dostatecznej podaży spełniających te kryteria nieruchomości, co zwłaszcza w Warszawie, gdzie stopa pustostanów rośnie, może być trudne do spełnienia. Wobec rosnącego poziomu pustostanów w Warszawie oraz ekspansji najemców sektora BPO poszukujących dużych powierzchni w miastach regionalnych, ilość transakcji biurowych poza stolicą rośnie. Obok Warszawy największą popularnością cieszą się: Kraków (pięć transakcji w 2014 roku) oraz Wrocław (trzy transakcje). Zainteresowanie inwestorów regionami może być tym większe, im więcej biur oddadzą deweloperzy. A plany na ten rok mają tak ambitne, że poza stolicą powstać może około 60 proc. nowych biur planowanych do oddania na 2015 rok. – Według wstępnych szacunków JLL opartych na informacjach od deweloperów, w 2015 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce mogą zwiększyć się o około 730 tys. mkw. – szacuje Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa, JLL. – Najbardziej aktywnym rynkiem pozostanie Warszawa, która może wzbogacić się nawet o 320 tys. mkw. nowych biur. 2015 rok będzie aktywny również dla Krakowa, gdzie deweloperzy planują oddać do użytku aż 114 tys. mkw. Wrocław i Trójmiasto czeka również intensywny rok – z planowaną nową podażą na poziomie odpowiednio 91 tys. mkw. i 87 tys. mkw. Jeśli zapowiadane inwestycje zostaną oddane do użytku zgodnie z planem, łączne zasoby biurowe Polski mogą urosnąć nawet do 8 mln mkw. – zapowiada Mateusz Polkowski.

Magazynowy fenomen

Na polskim rynku inwestycyjnym najwięcej namieszał jednak sektor magazynowo-logistyczny. Osiągając w 2014 poziom 683 mln euro, pobił historyczny rekord, przewyższając najlepszy dotąd 2012 rok o prawie połowę. Po raz pierwszy w historii magazyny prześcignęły obiekty handlowe, stając się drugim pod względem wielkości sektorem rynku inwestycyjnego. Wiele wskazuje na to, że i ten rok będzie dla nich udany. – 2014 to rok poważnych zmian właścicielskich na polskim rynku magazynowym. W ich efekcie najwięcej przemysłowych metrów kwadratowych na polskim rynku posiadają dziś Prologis, Segro i Logicor. Inwestorzy nadal wykazują duże zainteresowanie magazynowym segmentem rynku, poszukują nowych produktów, planują kolejne zakupy. W 2015 roku możemy spodziewać się kontynuacji tego trendu – przekonuje Joanna Sinkiewicz, starszy negocjator, dział powierzchni przemysłowych i magazynowych, Cushman & Wakefield. Inwestorom nie powinno też brakować nowych obiektów godnych uwagi, także w nowych lokalizacjach, dotychczas niekojarzonych z tym segmentem. – Duże inwestycje związane będą zapewne z umowami typu build-to-suit. Z kolei liczba projektów spekulacyjnych będzie ograniczona, bo deweloperzy wciąż ostrożnie podchodzą do takich inwestycji. Mimo to w regionach o małej liczbie pustostanów mogą powstać tego typu obiekty – liczące do 20 tys. mkw. Nowych inwestycji spodziewać się można w mniejszych miastach – nowe obiekty powstaną w Rzeszowie, Lublinie oraz w mniejszych miejscowościach w zachodniej Polsce – prognozuje Łukasz Grupa, starszy specjalista w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International.

Kapitał z całego Świata

Atrakcyjność polskiego rynku inwestycji w nieruchomości potwierdza zaangażowanie na nim kapitału z całego świata. Według podsumowania Cushman & Wakefield, o ile w poprzednich latach największą grupą inwestorów były fundusze niemieckie, o tyle w 2014 roku po raz pierwszy od trzech lat na czoło wysunęły się podmioty z kapitałem amerykańskim, osiągając prawie 40-proc. udział w rynku. Za zmianę układu sił w dużej mierze odpowiedzialny jest nowy gracz na naszym rynku – Starwood oraz dwa inne amerykańskie fundusze: Blackstone oraz Prologis. Swoje miejsce zaczyna zaznaczać również kapitał polski. Pod koniec 2014 roku PZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości 2 zakupił portfel magazynowy Panattoni za 140 mln euro. Coraz większe znaczenie odgrywa też kapitał ze wschodniej części globu, który w tym roku może być bardzo aktywny. – Jest bardzo prawdopodobne, że inwestorzy z Azji i Bliskiego Wschodu zwiększą swoje zainteresowanie Europą Centralną, zaczynając od Warszawy czy Pragi – prognozuje Soren Rodian Olsen, kierownik ds. inwestycji w nieruchomości biurowe i przemysłowo-magazynowe w grupie rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield w Polsce. Wobec stosunkowo ograniczonej podaży obiektów typu prime spodziewać się też można utrzymania silnego zainteresowania inwestorów oportunistycznych, którzy są gotowi podejmować większe ryzyko i chętniej schodzą z utartych szlaków inwestycyjnych. ν

Mark Twomey, partner zarządzający, Tara HRC

Inwestorzy stawiają na miasta regionalne

W drugiej połowie 2014 roku odnotowaliśmy zapotrzebowanie na specjalistów ds. realizacji projektów deweloperskich i wynajmu w miastach regionalnych i spodziewamy się, że trend ten umocni się w 2015 roku. Zarządzanie aktywami wydaje się być solą w oku każdego funduszu. W 2014 pracowaliśmy z czterema z największych funduszy niemieckich, które są obecne na polskim rynku od dziesięciu lat lub dłużej jednak nigdy wcześniej nie zatrudniały personelu lokalnie. Teraz otwierają swoje przedstawicielstwa i zaczynają zatrudniać polskich pracowników. Powód tego jest prosty – na rynku panuje ogromna konkurencja, więc jeśli nie posiada się lokalnego zarządcy dbającego o potrzeby najemców, to istnieje duże ryzyko, że przeniosą się oni do innego budynku. Z tego, co nam wiadomo – cztery, może pięć międzynarodowych funduszy planuje lokalnie zatrudnić zarządzających aktywami w 2015 roku.