Ramię w ramię

Prowadzić biznes na rynku nieruchomości, przygotowywać inwestycje i budować to znaczy współpracować z władzami samorządowymi. Nie ma innej możliwości. Od tego wszystko się zaczyna i od tego zależy nie tylko przyszły kształt konkretnej inwestycji, ale także wpływ, jaki będzie mieć na otocznie. Przyjrzeliśmy się zatem najbardziej palącym kwestiom we współpracy władze miejskie – inwestorzy.

Spójna strategia, żelazna konsekwencja

Współpraca deweloperów z samorządami w zakresie lokowania nowych inwestycji, choć niełatwa, ma jeden i ten sam cel – zrobić dobry biznes. Nie musi na tym tracić żadna ze stron, a obie mogą zyskać. Takie myślenie przynosi już pierwsze owoce. – W ostatnich latach zwiększyła się świadomość władz lokalnych co do potrzeb inwestorów. Jednak nadal deweloperzy mają spore oczekiwania wobec samorządów głównie pod kątem długoletniego rozwoju największych miast – mówi Rafał Mazurczak, dyrektor działu projektów biurowych i hotelowych w Echo Investment. – Punktem wyjścia jest zrozumienie, że nam, deweloperom, nie chodzi o tymczasowe rozwiązania, a o długofalowy rozwój polskich miast – dodaje Rafał Mazurczak. Zmianę podejścia w samorządach wobec inwestorów nieruchomościowych potwierdza także dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement Polska. – Stosunek władz miejskich do nowych inwestycji handlowych w miastach uległ zmianie. Jeszcze kilka lat temu to inwestor mozolnie promował inicjatywę np. budowy galerii w danym mieście. Teraz to samorządy zabiegają o inwestorów, co widać m.in. po zaangażowaniu władz lokalnych w targi inwestycyjne i deweloperskie w Polsce i za granicą – mówi Leszek Sikora, szef ECE Projektmanagement w Polsce. Według niego interesy władz miejskich i deweloperów są zbieżne. – Wymaga to jednak całościowego, spójnego i długofalowego myślenia o mieście w szerokim kontekście przestrzenno-funkcjonalnym – podkreśla Leszek Sikora. O długofalowym działaniu mówi także przedstawiciel Echo. – Potrzeba tworzenia strategii, których realizacja powinna zostać rozpisana na lata – mówi Rafał Mazurczak. I nie jest odosobniony w tym przekonaniu. W podobnym tonie wypowiadają się także przedstawiciele władz miejskich. Michał Olszewski, zastępca prezydent m.st. Warszawy odpowiedzialny m.in. za plany i strategię rozwoju miasta, infrastrukturę i projekty PPP, mówi: – Miasta buduje się przez dziesiątki lat. To proces w dużej mierze przewidywalny i zdecydowanie da się go zaplanować – dopowiada. Ale to, że coś da się zrobić nie oznacza, że zostaje zrobione. Natomiast brak długofalowej strategii miejskiej pociąga za sobą ogromne konsekwencje dla firm deweloperskich, łącznie ze znacznym zwiększeniem ryzyka niepowodzenia danej inwestycji. – Niekonsekwencja, brak spójnej strategii w zakresie planowania przestrzeni publicznej oraz różne interpretacje przez urzędników tych samych przepisów powodują, że inwestor nie może być do końca pewien, czy za jakiś czas obok jego projektu nie powstanie inny, nieprzewidywany wcześniej, konkurencyjny obiekt. Ponieważ lokujemy nasze obiekty w centrach miast, i stanowią one integralną część publicznej przestrzeni miejskiej zarówno pod względem funkcjonalnym, jak i architektonicznym, tym bardziej zależy nam na partnerskiej i przewidywalnej współpracy z miejskimi władzami w tym zakresie – komentuje Leszek Sikora, dyrektor zarządzający, ECE Projektmanagement Polska. Jak widać, wola współpracy jest. Teraz tylko trzeba zadbać, aby te głosy zostały usłyszane przez obie strony. – Rolą odpowiedzialnego inwestora jest doprowadzenie do dialogu między stronami, zaproponowanie nowych, korzystnych rozwiązań dla miasta. Jednocześnie oczekujemy elastycznego podejścia, szybszego podejmowania decyzji, ale przede wszystkim opracowania długofalowych planów, które zapewnią rozwój infrastruktury miejskiej. Takie działania będą znakomitym uzupełnieniem inwestycji realizowanych przez deweloperów i sprawią, że zysk z naszej działalności dla miasta będzie realizowany na wielu poziomach – podsumowuje Rafał Mazurczak.

(Nie)ład przestrzenny

Pierwszą i najważniejszą kwestią, która dotyczy współpracy władz miejskich z deweloperami jest prawo miejscowe ustanowione dla konkretnego obszaru i regulujące możliwości jego zabudowy. Nic więc dziwnego, że wokół kwestii planowania przestrzennego, ustanawiania ładu i zagospodarowania miejskiego narosło wiele wątpliwości. Inwestorzy wskazują, że właśnie plany miejscowe (lub ich brak) są powodem wielu trudności ze sprawnym przeprowadzeniem inwestycji. Jeśli dodamy do tego obowiązki wynikające m.in. z zapisów prawa budowlanego, to otrzymamy przepis na inwestycje przewlekające się w nieskończoność. – Kreowanie nowych projektów deweloperskich oparte jest na planach szczegółowych, więc podejmując się jakiegoś przedsięwzięcia, trzeba mieć na uwadze nie tylko detale w nich zawarte, ale również poszczególne przepisy z innych ustaw, nierzadko będące ze sobą w sprzeczności – tak Konstanty Strus, właściciel Przedsiębiorstwa Budowlanego Konstanty Strus charakteryzuje obecną sytuację związaną z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Nie widzi on nic złego we współpracy władze miejskie – deweloper przy projektowaniu planów miejscowych. – My tworzymy miasto i zwykle doskonale wiemy, jak można wykorzystać potencjał konkretnej lokalizacji. Natomiast autorzy studiów zagospodarowania oraz planów często zbyt mocno ingerują w ustanawiane przez siebie zapisy. Staje się to widoczne zwłaszcza w małych miastach. Na tym obszarze plany miejscowe to pobożne życzenie, gdyż w perspektywie kolejnych lat nie ma szans na realizację przedsięwzięcia zgodnie z tymi założeniami. Z jednej strony władze samorządowe chcą panować nad ładem przestrzennym, a z drugiej eliminują możliwości elastycznego wykorzystania danej przestrzeni, odrzucając poprawki, o które wnioskują deweloperzy – komentuje Konstanty Strus. Proponuje również, aby zastanowić się nad powrotem do tzw. planów ogólnych, które funkcjonowały w Polsce kilkanaście lat temu. – Obejmowały one całą powierzchnię danego miasta i określały funkcje dla konkretnych obszarów. Były to zamierzenia prorozwojowe uwzględniające najważniejsze kwestie dotyczące przyszłej inwestycji – podkreśla deweloper. Jednak, jak uważa wiceprezydent miasta st. Warszawy, nie ma takiej sytuacji, w której miasto potrzebowałoby planów dla 100 proc. swojej powierzchni. – Samo przygotowywanie planów na siłę oznacza pewne konsekwencje. Istnieje wówczas obowiązek przejmowania terenów na majątek miasta, które potrzebne są pod infrastrukturę publiczną, co w wielu przypadkach nie jest konieczne. Dla nas priorytetem są plany miejscowe dotyczące zabudowy, która już dzisiaj jest ukształtowana. Obecnie MPZP pokrywają ponad 34-35 proc. powierzchni stolicy. Dla kolejnych 30 proc. terenów miasta zostały już wszczęte procedury planistyczne. Moglibyśmy uchwalić plany dla całego obszaru miasta, ale na to trzeba wyłożyć 17-18 mld zł z budżetu miasta na pokrycie kosztów wykupu terenów pod wszystkie plany, łącznie z drogami. A przypomnę, że 17 mld zł to półtoraroczny budżet Warszawy – zaznacza wiceprezydent Michał Olszewski. Dodaje również, że czasami deweloperzy radzą sobie lepiej na terenach bez ustanowionych planów. Praktyka rzeczywiście potwierdza takie działania, ale są dwie strony medalu. – Inwestycję na obszarze, na którym plan nie obowiązuje, realizuje się dłużej niż typowy proces inwestycyjny trwający około 2-3 lata. Na uzyskanie warunków zabudowy oraz zgody środowiskowej trzeba dodatkowo poświęcić łącznie około półtora roku. Jednak takie rozwiązanie ma pewne zalety. Pozwala na uczestnictwo dewelopera w postępowaniu przygotowawczym. Jest on wówczas w stanie zanalizować dokładnie dany teren i jego otoczenie, co pomaga określić możliwości inwestycyjne, wykonać biznesplan i wykorzystać przestrzeń efektywniej niż w przypadku wymogów planu – odpowiada Konstanty Strus.

Wszystkie drogi prowadzą do miasta

Nikt dzisiaj nie zaprzeczy, że poziom komfortu mieszkańców miasta ma istotne znaczenie dla jego rozwoju, przyciągania nowych inwestycji i ich opłacalności. Przykładem jest chociażby ekspansja firm z sektora BPO, które niezwykle wysoko cenią warunki życia oferowane przez miasta. Utrzymanie jakości życia na odpowiednim pułapie staje się kluczowe dla miejskich włodarzy. Michał Olszewski uważa, że również dla inwestorów sprawa poprawy warunków życia mieszkańców ma niebagatelne znaczenie. – Kwestia komfortu mieszkańców staje się coraz istotniejsza z punktu widzenia inwestorów. Im wyższy poziom życia, tym wyższe zarobki; im wyższe zarobki, tym wyższy zwrot z inwestycji, i tym lepiej zaadresowana oferta – tłumaczy wiceprezydent Warszawy. Jedną ze składowych jest w tym przypadku infrastruktura miejska i transport. Z tym, wbrew pozorom, wcale nie jest najgorzej. – Zauważamy duży postęp, jeśli chodzi o ulepszenie infrastruktury miejskiej. Miasta zainwestowały w rozwój dróg, zwłaszcza lokalnych. Co nas bardzo cieszy, ponieważ nasze obiekty znajdują się w centrach miast i poprawa dostępności galerii ma ogromne znaczenie – chwali działania samorządowców Leszek Sikora. Miejscy urzędnicy świadomi wagi dobrej infrastruktury miejskiej nie spoczywają na laurach, ale kontynuują rozwój lokalnej sieci połączeń. – Bardzo ważnym zadaniem jest integracja inwestycji miejskich z planowanymi inwestycjami ogólnopolskimi i koordynacja tych działań w celu możliwie najlepszego wykorzystania ich efektów. Tak dzieje się chociażby przy planowaniu inwestycji drogowych w mieście w kontekście budowy drogi ekspresowej S5 łączącej autostrady A1 i A2 – twierdzi Edyta Wiwatowska, prezes zarządu Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego. Warszawa najtrudniejszy etap tworzenia połączeń drogowych zdaje się mieć za sobą. – Dzisiaj widać, że procent nakładów przeznaczonych w budżecie Warszawy na budowę dróg i infrastruktury ciężkiej przesuwa się w stronę projektów małej architektury, coraz więcej uwagi poświęca się zagospodarowaniu ogrodów, parków, tworzeniu nowych terenów rekreacyjnych, budowaniu coraz szerszej oferty dla mieszkańców – zauważa Michał Olszewski. Zwraca jednak uwagę, jak ważna dla inwestorów jest druga linia warszawskiego metra. – W naszym przypadku szczególnie istotna jest rola drugiej linii metra. „Uwalnia” ona nie tylko tereny inwestycyjne na jej skrajnych końcach, ale przede wszystkim te w centrum. Bywa i tak, że bardzo dynamiczny rozwój obszarów funkcjonalnych, jak chociażby zabudowa biznesowego Służewca, wyprzedza możliwości dopasowania istniejącego układu komunikacyjnego i infrastruktury do planowanych potrzeb. Z Wolą czy Pragą sytuacja jest zupełnie inna – tam projekty deweloperskie idą w parze z budową infrastruktury, a druga linia metra będzie dawała duży impuls do rozwoju całego obszaru wschodniej części Woli – zauważa Michał Olszewski.

By żyło się lepiej

Edyta Wiwatowska podkreśla, że najlepsze efekty, wpływające na podniesienie atrakcyjności inwestycyjnej danego obszaru, daje przemyślana i dobrze wykonana infrastruktura połączona z ofertą kulturalną i społeczną. To wpływa na wzrost zadowolenia z życia w danym mieście. Deweloperzy popierają inicjatywy podnoszące jakość życia i przynoszące konkretne korzyści w wymiarze gospodarczym: spadek bezrobocia przez tworzenie warunków do powstawania nowych miejsc pracy, profilowane kształcenie dostarczające na rynek wykwalifikowaną kadrę, tworzenie własnej oferty kulturalnej i rozrywkowej oraz miejsc przyjaznych mieszkańcom. – Kluczowa jest edukacja i infrastruktura. Długofalowe planowanie powinno opierać się na wizji miasta stanowiącego „przestrzeń kreatywną”, czyli miejsce, w którym mieszkańcy mogą i chcą realizować się zawodowo i mają ku temu odpowiednie warunki – co oznacza, że w tej przestrzeni znajdują się firmy, które chcą ich zatrudnić, zapewnić im komfort pracy, a otoczenie miejskie gwarantuje im swobodę i najwyższą jakość codziennego życia. Deweloperzy poprzez swoje inwestycje komercyjne bardzo mocno wpływają na otoczenie, na rozwój sąsiedztwa danego projektu – zauważa Rafał Mazurczak. Na zbieżność interesów w tym zakresie zwraca również uwagę szef polskiego oddziału ECE Projektmanagement: – Liczą się inicjatywy ułatwiające start zawodowy absolwentom lokalnych uczelni, wspierające rozwój lokalnych biznesów, tworzące bazę konsumentów, do których nasze obiekty i nasi najemcy kierują swoją ofertę. To dla nas istotne, aby lokalna administracja dbała o stworzenie, zwłaszcza w miastach regionalnych, środowiska atrakcyjnego pod względem możliwości rozwoju zawodowego, zwłaszcza dla młodych mieszkańców – przekonuje Leszek Sikora. Przedstawiciele władz miejskich są tego świadomi, dlatego podejmują wiele działań w tym zakresie. – Istotna jest także poprawa warunków życia określonych grup społecznych, które mogą być ważne z punktu widzenia miasta. Zaczynamy projekt budownictwa społecznego, który jest dedykowany do osób bez szans na kredyt, ale powyżej kryteriów przyznawania mieszkań komunalnych. Miasto zmienia swoje strategie, bo zmieniają się potrzeby. Za 10 lat będziemy mieli domknięty cały układ komunikacyjny i już teraz trzeba myśleć o projektach, które poprawią sposób funkcjonowania miasta w wymiarze społecznym – zaznacza wiceprezydent Warszawy.

Kto dla kogo?

Większość miast przygotowała dla inwestorów specjalne programy zachęt, niektóre, tak jak Bydgoszcz, założyły specjalną spółkę wydzieloną z urzędu miasta. – W Bydgoszczy funkcjonuje dedykowana jednostka do obsługi inwestora oferująca wsparcie w realizacji projektu inwestycyjnego na wszystkich jego etapach – deklaruje Edyta Wiwatowska. Dodatkowo miasto oferuje szereg zachęt inwestycyjnych takich, jak: ulgi podatkowe dostępne na terenie podstrefy specjalnej strefy ekonomicznej, czy zwolnienie z podatku od nieruchomości dla inwestorów tworzących nowe miejsca pracy. – Bydgoszcz dzięki inwestycjom zmienia swój wizerunek z miasta przemysłowego na miasto nowoczesnych technologii i usług. Do długofalowej strategii pozyskiwania nowych inwestycji należy np. utworzenie na terenie ok. 280 ha Bydgoskiego Parku Przemysłowo-Technologicznego, który stwarza atrakcyjne możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, przyciągając inwestorów z branży metalowej, przetwórstwa tworzyw sztucznych, produkcji opakowań czy logistycznej – zachwala Edyta Wiwatowska. W Warszawie sytuacja jest odwrotna – to deweloperzy starają się czymś przekonać urząd do swojego projektu. – Dojrzałość deweloperów jest na tyle duża, iż rzadko się zdarza, że duży inwestor chce stawiać tylko i wyłącznie budynki. Najczęściej deweloperzy szukają jakiś plusów dla swoich projektów, oferują rozwiązania, które mają na celu ułatwić obsługę danego obiektu albo poprawiają estetykę samego otoczenia – wymienia Michał Olszewski. Jako przykład podaje dewelopera, który chciał odnowić sąsiadujące budynki tylko po to, by zwiększyć estetykę swojego projektu. – W takich działaniach widzę dojrzałość deweloperów. Zaczęli oni dostrzegać, że bez funkcji publicznych obiekt niekoniecznie wzbudzi zainteresowanie, na jakie liczyli. A co za tym idzie nie wygeneruje takiej stopy zwrotu, jaką by chcieli. Stąd wielu z nich przychodzi z projektem oferującym funkcje społeczne: np. Centrum Praskie Koneser zaproponowało Muzeum Wódki, Soho ma teatr, a Norblin biobazar – zauważa wiceprezydent Warszawy. ν