Pierwszy milion

Polska na tle Europy pod względem poziomu zamożności ciągle wygląda blado. – Poziom zamożności Polaków znacznie odbiega od poziomu zamożności mieszkańców Europy Zachodniej czy krajów skandynawskich. W 2014 roku średnia wartość majątku na osobę (per capita) w Polsce wynosiła 22,2 tys. dolarów, podczas gdy w Norwegii było to aż 268 tys. dolarów, we Francji 241 tys. dolarów, a 174 tys. dolarów w Niemczech. W Polsce znacznie niższa jest także liczba osób najbogatszych zwanych HNWI (ang. high net worth individuals), czyli posiadających aktywa płynne w wysokości minimum 1 mln dolarów. Nie jest więc zaskoczeniem, że średnie wydatki na dobra luksusowe na mieszkańca krajów zachodnioeuropejskich wielokrotnie przewyższają wydatki Polaków. Dla porównania – przeciętny dorosły Francuz wydaje rocznie 12 razy więcej na luksusową odzież, 18 razy więcej na luksusową biżuterię, czy 15 razy więcej na luksusowe zegarki niż przeciętny Polak – zauważa Andrzej Marczak, partner w KPMG w Polsce, jeden z autorów raportu Rynek dóbr luksusowych w Polsce – Edycja 2014. Jednak Polacy ciągle powiększają majątki, a liczba zamożnych obywateli (takich, których dochód miesięczny brutto przekracza 7,1 tys. zł) ma w 2016 roku przekroczyć milion. W 2017 roku ich łączne dochody powinny przekroczyć 200 mld zł. Ciekawą grupę stanowią także HNWI. Oni bowiem są potencjalnymi inwestorami i nabywcami dóbr luksusowych. Według wspomnianego już raportu, w ubiegłym roku mieszkało ich w Polsce 47 tys. – W ostatnich latach (2008-2014) tempo wzrostu majątku przeciętnego Polaka wynosiło 4,6 proc., podczas gdy w większości krajów zachodnich majątki rosły wolniej (np. 3 proc. w Niemczech; 2,8 proc. we Francji; 1,3 proc. we Włoszech). Ten wzrost zamożności Polaków będzie przekładał się na wzrost ich wydatków na dobra luksusowe. Przewidujemy, że rynek dóbr luksusowych w Polsce będzie rósł w zdecydowanie wyższym tempie niż jego odpowiedniki w Europie Zachodniej – podkreśla Tomasz Wiśniewski, partner w KPMG w Polsce. W 2014 roku wartość rynku dóbr luksusowych wzrosła do 12,6 mld zł (o 15 proc. więcej niż przed rokiem). Prognozy KPMG w Polsce i Euromonitor International pokazują, że do 2017 roku jego wartość może osiągnąć poziom 14 mld zł, czyli o 11 proc. więcej w porównaniu z rokiem 2014. Eksperci przewidują, że część tych pieniędzy zagospodaruje rynek nieruchomości. Chodzi głównie o ekskluzywne lokalizacje mieszkaniowe, ale ma również przybywać gości w luksusowych hotelach. Powiększa się także grono prywatnych inwestorów, którzy wykładają własne pieniądze na zakup biurowca.

Bogaci lubią mieszkania

Trend polegający na stałym wzroście liczby zamożnych klientów w Polsce analitycy rynku mieszkaniowego zauważają już od jakiegoś czasu. Stąd debiut w Polsce marki Sotheby’s International Realty, która weszła we współpracę z Noble Bank, tworząc Poland Sotheby’s International Realty. Jej dyrektorzy zarządzający – Arkadiusz Wojciechowski i Piotr Śliwka – nie ukrywają, że liczą na szybką ekspansję w Polsce. – Warunki są idealne. Rośnie liczba bogatych osób oczekujących jak najwyższych standardów obsługi i oferty jak najlepszych nieruchomości mieszkaniowych. My to mamy – twierdzi Arkadiusz Wojciechowski. Dane przytoczone w opracowaniu KPMG zdają się to potwierdzać: w 2014 roku wartość rynku luksusowych nieruchomości zwiększyła się o 200 mln zł w stosunku do 2013 i obecnie wynosi 1,1 mld zł. Bogaci (zarabiający powyżej 20 tys. zł miesięcznie) kupują nieruchomość raz na 4-10 lat. A kto i po co kupuje? – Nasi klienci inwestują zwykle na dwa sposoby. Część z nich przeznacza nadwyżki gotówki na zakup nieruchomości mieszkaniowych jako inwestycji. Inni to typ kolekcjonera, który zbiera tzw. „perły do naszyjnika” – przekonuje Piotr Śliwka. Obaj są zgodni: rynek dóbr luksusowych będzie rósł, a liczba bogatych nie przestanie się powiększać. Firma ma na tym skorzystać, bo oferuje najbardziej luksusowe lokalizacje w Polsce i poza nią. Najdroższa oferta Poland Sotheby’s International Realty to 700-metrowy apartament w inwestycji Angel Wawel w Krakowie za 25 mln zł. Za mkw. trzeba zapłacić ponad 35,7 tys. zł. Czy to dużo? – Przeciętny Polak o dochodach miesięcznych w granicach 7,1-10 tys. zł brutto uważa, że 1 mkw. luksusowego, wykończonego apartamentu w dużym mieście w Polsce zaczyna się od 14,1 tys. zł. Zdaniem zarabiających 10-20 tys. zł jest to już 16 tys. zł, podczas gdy w grupie zarabiających powyżej 20 tys. zł próg taki zaczyna się od 17 tys. zł – wyjaśnia Andrzej Marczak z KPMG. Cena jednak nie gra decydującej roli. – Polacy kładą większy nacisk na prestiż lokalizacji czy historię danego miejsca. Drugim ważnym czynnikiem jest jakość użytych materiałów i wykonania – podkreślają przedstawiciele Sotheby’s International Realty w Polsce. – Osoby zamożne i bogate często rezygnują z dóbr masowych i sięgają po dobra unikatowe, niedostępne przeciętnemu nabywcy i skrojone na miarę. Z raportu KPMG wynika, że osoby bogate to przede wszystkim pragmatycy, którzy niejednokrotnie traktują zakup dobra luksusowego jako inwestycję. To sprawia, że także Polacy będą zgłaszać rosnące zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami mieszkaniowymi, mając świadomość, że ich wartość będzie rosła szczególnie mocno w czasie. Na zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami wpływa także fakt, że ich liczba jest ograniczona. Wejście do Polski Sotheby’s pokazuje, że rynek ten ma znaczący potencjał – zwraca uwagę Tomasz Wiśniewski z KPMG. – Wzrost popytu na luksusowe nieruchomości widzimy już od kilku miesięcy. W inwestycji Rezydencja Piasek we Wrocławiu, która jest w sprzedaży niecały rok, została sprzedana już prawie połowa apartamentów: ceny za najmniejszy zaczynają się od ponad 900 tys. zł, a droższy kosztuje blisko 2,4 mln zł. Tak szybki czas znalezienia nabywców to w przypadku ekskluzywnej inwestycji duży sukces, gdyż sprzedaż apartamentów z najwyższej półki trwa zazwyczaj kilka lat. Dotychczasowi klienci to osoby zamożne z Polski, często przedsiębiorcy, którzy kupują apartament dla siebie lub dzieci. Jeden z lokali kupił klient posiadający nieruchomości także w innych miastach, m.in. w Londynie, Nowym Jorku czy Dubaju. Część nabywców zakup apartamentu łączy z planami późniejszego wynajmu – zauważa Bartosz Sanecki, kierownik sprzedaży projektu Rezydencja Piasek, Jot-Be Nieruchomości.

Na zakupy po biurowiec

Innym efektem bogacenia się Polaków może być wzrost udziału ich pieniędzy w transakcjach zakupu nieruchomości komercyjnych. Pierwsza taka transakcja miała miejsce na polskim rynku w zeszłym roku, kiedy to fundusz REINO Dywidenda FIZ przejął biurowiec z krakowskiego kompleksu Kapelanka 42. Zapłacił za niego 29 mln euro, a pieniądze pozyskał m.in. od bogatych inwestorów indywidualnych, klientów bankowości prywatnej. – Widzimy duże zainteresowanie podobnymi transakcjami wśród zamożnych osób. Złożyło się na to wiele czynników. W szczególności niskie stopy procentowe, które zachęcają do szukania bezpiecznej alternatywy dla depozytów. Ale także niezadowalające efekty samodzielnego inwestowania w apartamenty czy lokale użytkowe. Nasze fundusze umożliwiają inwestycję na większą skalę, w produkt instytucjonalny. To jest atrakcyjna oferta przynosząca inwestorowi coroczną dywidendę, rodzaj obligacji opartej na nieruchomości przynoszącej stały dochód – zauważa Radosław Świątkowski, wspólnik i prezes REINO Partners. W przypadku produktów, które oferuje REINO Partners minimalny wkład indywidualnego inwestora wynosi 50 tys. euro. – Uważamy, że nowe klasy aktywów, w szczególności nieruchomości, to szansa i przyszłość bankowości prywatnej w Polsce. Dotychczasowa oferta wyczerpała potencjał wzrostu. Żaden klient nie zainwestuje większości swoich zasobów w akcje i obligacje. Oczywiście fundusze z polskim prywatnym kapitałem jeszcze długo nie będą miały istotnego udziału w łącznej wartości rynku nieruchomości komercyjnych. Ale potencjał jest bardzo duży: gotówka i depozyty to ponad 700 mld zł, a w ciągu 3 lat roczny dochód zamożnych i bogatych Polaków przekroczy 200 mld zł. Znamy także szacunki wielkości emerytur z obecnego systemu za 20-30 lat. A nieruchomości przynoszące stały dochód są idealną inwestycją na prywatną emeryturę – deklaruje Radosław Świątkowski.

Luksus na wyjeździe

Jak wskazuje raport KPMG, na bogaceniu się Polaków mogą skorzystać również właściciele hoteli z najwyższej półki. Wraz ze wzrostem zamożności zmieniają się bowiem wymagania. Większą rolę zaczyna odgrywać jakość i marka. Cena schodzi na dalszy plan. Jest to jeden z czynników wykazanego przez analityków KPMG wzrostu wartości rynku luksusowych usług hotelarskich. W 2014 roku osiągnęła ona poziom 1,3 mld zł, a udział hoteli pięciogwiazdkowych (w polskich realiach uważanych za luksusowe) powiększył się w tym samym czasie o 15 proc. Wykorzystanie pokoi w tych obiektach oscylowało wokół 66 proc. (dane z 2013 roku). Do tego dochodzi rozwój usług typu SPA & Wellness. – Coraz większym zainteresowaniem będą cieszyć się w Polsce hotele z wyższej półki. Rezerwując pokój w takim obiekcie, goście hotelowi spodziewają się wyjątkowych, zaprojektowanych przez znanych projektantów wnętrz, których elementami będą dzieła sztuki czy ciekawe rozwiązania architektoniczne. Bogaci Polacy odbywający liczne podróże zagraniczne oczekują, że poziom obsługi będzie upodabniać się do tego, który znają z hoteli na zachodzie Europy – zauważa Tomasz Wiśniewski. Jednak Dorota Malinowska, partner w firmie Pro Value, stwierdza, że Polska jest wciąż zbyt małym rynkiem na hotele luksusowe. – Biorąc pod uwagę koszty realizacji takiej inwestycji, średnia cena za pokój w ekskluzywnym obiekcie powinna osiągać poziom 180-250 euro za noc, a obecnie w najdroższych polskich lokalizacjach jest to kwota oscylująca wokół 100-120 euro – podkreślam, że mówimy tu o średniej cenie, którą faktycznie osiąga obiekt – nie zaś o cenie oferowanej. Nawet w Warszawie bardzo trudno jest zrealizować luksusowy projekt hotelowy, który generowałby stopę zwrotu zadowalającą inwestorów – podkreśla Dorota Malinowska. Obiektem, który można sklasyfikować jako hotel luksusowy w stolicy jest Bristol – Luxury Collection Hotel przy Krakowskim Przedmieściu. W jego bezpośrednim sąsiedztwie powstanie najbardziej ekskluzywny hotel w Polsce, działający pod marką Raffles Hotel & Resort – jest to przebudowywany obecnie hotel Europejski. Luksusowy hotel Prudential ma także powstać w miejscu dawnego hotelu Warszawa. Widzimy zatem, że tylko niewielka grupa hoteli pięciogwiazdkowych oferuje faktyczny luksus. Nie rekomendowałabym inwestorom realizacji kolejnych pięciogwiazdkowych, a tym bardziej luksusowych inwestycji w stolicy. Większą szansę na biznes w dużych miastach upatruję w hotelach o standardzie czterech gwiazdek. Obiekty tej klasy zlokalizowane w miejscowościach turystycznych z rozbudowaną ofertą SPA i profesjonalnym zapleczem konferencyjnym również mają szanse na sukces. Zatem na luksus we właściwym tego słowa znaczeniu jeszcze musimy poczekać – komentuje Dorota Malinowska.

Drogie marki w Paryżu albo… w outlecie

– Znaczących wzrostów należy spodziewać się także na rynku odzieży i dodatków czy biżuterii i zegarków. Z roku na rok rośnie w Polsce dostępność światowych marek z tych segmentów, co oznacza, że także producenci doceniają potencjał tych rynków w naszym kraju – opowiada Andrzej Marczak. Być może będzie to szansa dla polskiego rynku handlowego, ponieważ jak do tej pory nie widać szczególnego zainteresowania marek z wyższej półki własnym sklepem w Polsce. Wyjątkiem jest Louis Vuitton, który na polskim rynku zadebiutował bezpośrednio. – Sektor luksusowy w Polsce rozwija się i będzie się rozwijał, jednak proces ten poddany jest licznym ograniczeniom. Konieczne jest odejście od schematyzacji i przypisywania udziału w sektorze tylko i wyłącznie markom zachodnioeuropejskim czy tym zza oceanu. Dla nich w istocie jesteśmy rynkiem zbyt małym, aby prowadzić w Polsce rozwój bezpośredni, a co za tym idzie – sprawować bieżącą kontrolę zgodności standardów. Dowolność w kształtowaniu kolekcji przez franczyzobiorców w sposób znaczący może zakłócić odbiór marki na danym rynku. Bliskość rynków dojrzałych (Niemcy, Francja, Wielka Brytania) powoduje, że to one stają się intuicyjną destynacją zakupową dla wciąż ograniczonej grupy docelowej w naszym kraju. Niemniej ogromną szansę postrzegam w rozwoju marek luksusowych o rodzimym pochodzeniu. To one już teraz wypełniają swoistą lukę w tym segmencie i zmienią obraz rynku luksusowego. Niektóre z nich stały się markami w rozumieniu globalnym (Eva Minge, Agnieszka Maciejak), ale i bez tej kwalifikacji wpisują się w trend. Coraz więcej polskich projektantów w sposób planowany rozwija swoje koncepty na ulicach handlowych (np. przy Mokotowskiej w Warszawie) czy selektywnie w galeriach handlowych. Dotyczą ich te same ograniczenia co marek globalnych, czyli wynikające z braku polityki miast w zakresie tworzenia ulic handlowych. Niemniej swoistym ewenementem jest liczba i duży potencjał polskich marek luksusowych – uważa Agnieszka Mielcarz, szefowa działu retail asset management w Knight Frank. Jednak Dawid Rutkowski, szef działu asset management retail z Peakside Polonia Management, podkreśla, że ekskluzywne marki są dostępne przez internet oraz zagraniczne butiki i outlety dla osób podróżujących. – Taki popyt obserwujemy w naszych outletach, szczególnie w tym w Piasecznie, który obsługuje warszawski rynek. Stopniowo powiększamy ofertę marek luksusowych, gdyż tego chcą konsumenci i właściciele marek, ci ostatni najlepiej znają potencjał swojego rozwoju. Własne sklepy w outlecie w Piasecznie mają już: Hugo Boss, Furla, Pinko, Trussardi, a w tym roku dołączy kilka kolejnych – zdradza Dawid Rutkowski. Wiosną do obiektu Fashion House Warsaw w Piasecznie dołączy salon amerykańskiego kreatora mody Michaela Korsa (314 mkw.). ν

Dorota Tobiasz dyrektor ds. inwestycji w nieruchomości, Sun & Snow

Condohotele to też inwestycja

Polacy kilka lat temu na dobre zainteresowali się apartamentami wakacyjnymi. Chętnie w nie inwestujemy, i równie chętnie w nich wypoczywamy. Koncepcja „second homes”, czyli drugich domów, przywędrowała do Polski z zagranicy i znalazła na rodzimym rynku wielu zwolenników. Wśród klientów zainteresowanych apartamentami wakacyjnymi są świadomi inwestorzy szukający okazji i zysków oraz traktujący nieruchomość jako kolejny produkt w swoim portfelu inwestycyjnym. Nabywcami apartamentów są także osoby poszukujące alternatywy dla lokat i myślące o przyszłości – emeryturze. Finansowanie zakupu odbywa się przy udziale oszczędności i częściowo kredytu. Traktują zakup apartamentu jako lokatę na przyszłość i szansę na wyższy zwrot z inwestycji niż obecnie dostępny na koncie w banku. Trzecia grupa klientów łączy przyjemne z pożytecznym. Kupują apartament wakacyjny na własny użytek, ale interesuje ich opcja wynajmu i zarobku. Ostatnia grupa to osoby kupujące apartament dla siebie, w górach czy nad morzem. Dla nich kluczowe są osobiste preferencje, i choć cena luksusowego lokum nadal jest ważna, to schodzi często na plan dalszy. Inwestorzy inaczej patrzą na lokalizację – wybierają taką, która zagwarantuje jak największą rentowność. Szukają inwestycji blisko oferty sportowej, gastronomicznej, SPA etc. Budynek powinien być blisko plaży, centrum miasta albo z widokiem na góry, blisko wyciągów narciarskich, basenów etc.