Poczta Polska sprzedaje nieruchomości

Anna Pakulniewicz, „Eurobuild Central and Eastern Europe”: Poczta Polska, przedsiębiorstwo z kilkusetletnią historią, ma wiele dziś zbędnych, ale za to świetnie zlokalizowanych nieruchomości. Jakie to są dokładnie nieruchomości?

Radosław Wawrzyniak, zastępca dyrektora zarządzającego pionem inwestycji ds. obrotu nieruchomościami i regulacji stanów prawnych Poczty Polskiej: To prawda, jako przedsiębiorstwo o znaczeniu strategicznym mamy nie tylko ponad 456 lat historii, lecz i wiele nieruchomości. Są to w większości dobrze zlokalizowane budynki z działkami w centrach miast i miasteczek. By być precyzyjnym, obecnie Poczta Polska posiada ponad 2,2 tys. nieruchomości własnych i wynajmuje dodatkowo ponad 3 tys. lokali. Jeśli chodzi o grunty, to w posiadaniu spółki jest ponad 5,2 mln mkw. Powierzchnia użytkowa w nieruchomościach należących do Poczty to ponad 1,7 mln mkw. Lokale wynajmowane stanowią łącznie prawie 350 tys. mkw. Jednocześnie wystawiamy aktualnie do sprzedaży ponad 200 nieruchomości. Takich obiektów w związku z optymalizacją wykorzystania powierzchni nieruchomości może przybywać i wówczas będą one sukcesywnie dodawane do naszej oferty, jeśli okażą się zbędne dla działalności operacyjnej firmy.

Czy widać już pierwsze sukcesy w sprzedaży?

Obecna aktywizacja sprzedaży poprzedzona była prowadzoną od 2011 roku diagnozą stanu wykorzystania naszych nieruchomości, uporządkowaniem ich ewidencji oraz określeniem potencjału rynkowego. W ostatnich latach wdrożyliśmy w spółce strukturę organizacyjną odpowiedzialną za zarządzanie portfelem nieruchomości z wyodrębnioną strukturą sprzedażową. W 2014 roku wystawiliśmy około 190 nieruchomości i zorganizowaliśmy ponad 430 przetargów. Sprzedaliśmy natomiast ponad 80 nieruchomości. Profesjonalizacja zespołów, jak widać, daje wymierne efekty. Oczywiście, nadal pracujemy nad efektywnością przygotowania i obrotu nieruchomościami.

Może za sukcesami stoi niska cena?

Cena jest zgodna z wartością rynkową ustaloną przez rzeczoznawców zgodnie z obowiązującymi spółkę przepisami prawa. Przykładamy szczególną wagę do procesu zbywania nieruchomości, dbamy, by był rzetelny i transparentny. Jednocześnie podejmujemy działania, które zmierzają do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, a co za tym idzie wzrostu ich ceny. Jest to m.in. aktywna współpraca z władzami lokalnymi nad planami zagospodarowania przestrzennego, podziały nieruchomości zgodnie z lokalnym popytem, przeprowadzenie analiz prawnych dokumentacji czy też badań środowiskowych lub technicznych.

Jaki był klucz w typowaniu obiektów na sprzedaż?

Do sprzedaży zostały wytypowane nie tylko nieruchomości w pełni niewykorzystane biznesowo, ale także takie, które są zajęte przez Pocztę częściowo. Na przykład: mamy większy budynek z placówką pocztową, która zajmuje część powierzchni na parterze. Analiza ekonomiczna wykazuje, że bardziej opłaca się sprzedać nieruchomość, a później wynająć tylko powierzchnię usługową. Moim zdaniem lepiej kosztów utrzymania takiej niewykorzystywanej w większości nieruchomości nie brać na siebie, tylko zostawić to inwestorowi, który postąpi zgodnie z własnymi potrzebami i pomysłem na wykorzystanie rynkowe. Jak już powiedziałem, decyzja o sprzedaży zależy oczywiście od analizy ekonomicznej.

Jakie „perełki” znajdują się na liście do sprzedaży?

Najciekawsze, najbardziej wartościowe nieruchomości – niekoniecznie najdroższe – to m.in. grunt przy ul. Chmielnej w Warszawie, budynek w centrum Katowic przy dworcu kolejowym i centrum handlowym Neinvera czy też budynek w ścisłym centrum Krakowa przy centrum handlowym i dworcu kolejowym. Do tego możemy dodać 3 ha w centrum Wrocławia czy ciekawy historyczny budynek przy Powstańców Śląskich, także w centrum Wrocławia. Oferujemy też mniejsze, lecz doskonale zlokalizowane nieruchomości, np. obiekt przy ul. Św. Barbary w centrum stolicy, w przypadku którego można stworzyć np. mały projekt biurowy lub butikowy hotel.

Ulica św. Barbary to cicha uliczka w samym sercu Warszawy. Może zatem mieszkania?

Opracowywany plan zagospodarowania przestrzennego nie uwzględnia aktualnie przeznaczenia tej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Jeśli mowa o MPZP, to warto wspomnieć jeszcze o najświeższej transakcji – w Rzeszowie, gdzie także byliśmy aktywnie zaangażowani w dyskusję z lokalnymi władzami dotyczące zmiany planów zagospodarowania. Jest to pusta nieruchomość logistyczna, położona przy strefie ekonomicznej, o powierzchni ok. 14 ha gruntu. Część nieruchomości o powierzchni ok. 9,3 ha kupiła firma należąca do grupy Panattoni Europe. Umowa ostateczna sprzedaży została podpisana w grudniu 2014 roku. Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona przed laty na centrum logistyczne Poczty, lecz po analizie okazało się, że firma potrzebuje w tym regionie około 4 tys. mkw. powierzchni magazynowo-logistycznej. W związku z tym nie jest nam potrzebna działka o powierzchni około 14 ha. Pozostałą część nieruchomości, ok. 4,5 ha gruntu przy strefie ekonomicznej, będziemy wkrótce również oferować do sprzedaży.

Jakie jeszcze plany ma Poczta w związku z własną logistyką? Inne obiekty tego typu też zostaną sprzedane i wynajęte tylko częściowo?

Poczta Polska ma swoje węzły ekspedycyjno-rozliczeniowe zlokalizowane na własnych terenach, we własnych nieruchomościach. Posiadamy kilka dużych w całej Polsce i planujemy dodatkowe centra logistyczne w innych rejonach, ponieważ jest to bezpośrednio związane z podstawową działalnością Poczty Polskiej, w którą stale inwestujemy, i którą rozwijamy. Według mojej wiedzy nie planujemy ani nie analizujemy wariantu sprzedaży istniejących centrów logistycznych.

Wracając do oferty nieruchomości na sprzedaż. My teraz rozmawiamy w historycznym budynku również świetnie zlokalizowanym – przy ul. Świętokrzyskiej w Warszawie. Czy on także zostanie wystawiony na sprzedaż?

Powinniśmy się skupić na głównym biznesie pocztowym i rozwoju naszych usług. Uznajemy, że aktywa zamrożone w nieruchomościach powinny zostać przekształcone w aktywa pracujące na rzecz rozwoju działalności biznesowej naszej firmy, która stale inwestuje w rozwój swojej podstawowej działalności. Obecnie przy ul. Świętokrzyskiej większość powierzchni zajmowana jest przez jednostki back office. Według przeprowadzonych analiz utrzymywanie służb administracyjnych w centrum miasta nie jest uzasadnione ekonomicznie. Jednocześnie tutaj, na Świętokrzyskiej, na pewno chcemy pozostawić swoją flagową placówkę pocztową. To jest przecież Poczta Główna. Jeśli się zdecydujemy na sprzedaż, to i tak wynajmiemy zwrotnie powierzchnię na parterze dla naszej placówki. Nie wyobrażamy sobie, że miałoby nie być Poczty Polskiej na Świętokrzyskiej. Budynek, jego mury same w sobie nie są najwyższą wartością tej nieruchomości. Obiekt jest pod ochroną konserwatora zabytków, ale najważniejsza jest lokalizacja. Tutaj krzyżują się linie metra, tu powstanie kiedyś Muzeum Sztuki Współczesnej, tu przeniesie się centrum miasta, to tutaj będzie centrum przesiadkowe. Jeśli będziemy szukać inwestora, to takiej jednostki, która nie tylko obiekt kupi, ale także będzie potrafiła zrobić z tego produkt końcowy, który będzie konkurował z powierzchniami w wieżach przez następne 20 lat. To jest możliwe.

A co z dawnymi planami nowej siedziby głównej przy ulicy Chmielnej?

Swego czasu powstała koncepcja budowy wieży na tej działce. Obecnie jednak odchodzi się od budowania wielkich pałaców, osobnych siedzib dla firm. Dziś mamy zapotrzebowanie „x” na powierzchnię, jutro może być ono większe albo mniejsze – trzeba być elastycznym. Budowa stałej siedziby zaangażowałaby środki, które powinny być zainwestowane w rozwój firmy. Dodatkowo mielibyśmy stałą powierzchnię, którą trzeba byłoby jakoś wypełnić, coś z nią zrobić. Wynajem powierzchni biurowej dla potrzeb siedziby spółki jest rozwiązaniem efektywniejszym.

Czyli ostatecznie Chmielna idzie na sprzedaż?

Wiemy, jak wygląda rynek nieruchomości w centrum, rynek tzw. wież biurowych. W tym miejscu planowaliśmy wysokościowiec na 40 tys. mkw. Dziś budynki, które mają w okolicy pozwolenia na budowę są mniejsze, np. sąsiedni projekt Kulczyk Investment na ok. 26 tys. mkw. – został dostosowany do realiów rynkowych. Planujemy zatem analizę od strony chłonności rynku, opłacalności oraz przysłaniania sąsiadów. Powinna ona być gotowa w trzecim, czwartym kwartale tego roku. Oprócz sprzedaży możemy też rozważyć wejście w spółkę joint venture i realizację komercyjnej inwestycji na działce. Odpowiedź, co mamy zrobić dadzą nam m. in. analizy opłacalności – wybierzemy ekonomicznie najkorzystniejsze rozwiązanie dla Poczty Polskiej.

A jeśli nagle trafi się zainteresowany zakupem?

Jesteśmy otwarci na wszelkie oferty. Jednocześnie, tak jak powiedziałem, decyzja zostanie podjęta po analizie opłacalności transakcji dla Poczty Polskiej, a sprzedaż musi się odbyć według znanych zasad prawnych i w trybie przetargu.

Czy ma Pan do wykonania jakieś konkretne założenia budżetowe na ten i przyszły rok?

Każda firma ma budżety i dokładamy największej staranności, żeby je zrealizować. Sprzedaż nieruchomości oprócz pozyskania środków na inwestycje pozwala na unikanie niepotrzebnych kosztów utrzymania zbędnych lokalizacji. W budżecie Poczty zostały zaplanowane zarówno przychody ze sprzedaży, jak i wynikające z niej zmniejszenie kosztów. Rynek jest nasycony np. projektami biurowymi, więc w tej dziedzinie nie będzie łatwo. Mamy też ostrą konkurencję w postaci nieruchomości innych państwowych podmiotów – Polskich Kolei Państwowych, Agencji Mienia Wojskowego czy Agencji Nieruchomości Rolnych. Ponadto Poczta ma wiele nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – wyliczyliśmy, że stan prawny trzeba uregulować w przypadku około 800 lokalizacji.

Jak dokładnie działa komórka ds. sprzedaży własności Poczty?

Wcześniej struktury firmy były rozproszone po całym kraju. Stanowiły element większej struktury zarządzania nieruchomościami, więc zajmowały się wszystkim: najmem, sprzedażą, kupnem i zarządzaniem nieruchomościami. W ostatnich latach wdrożono nową formułę wyodrębniającą komórki odpowiedzialne za sprzedaż nieruchomości. Teraz zajmujemy się tylko sprzedażą i nie ma żadnych innych rozpraszających uwagę zadań. Mamy m.in. spójną graficznie informację na temat sprzedawanych nieruchomości, tzw. pakiet sprzedażowy, ujednoliconą, centralną informację o przetargach w mediach, by było wiadomo, gdzie i kiedy znaleźć informację na temat wszystkich naszych ofert. Jesteśmy zobligowani do ogłaszania ofert sprzedaży w formie drukowanej w mediach ogólnopolskich i publikujemy taką informację w każdą środę. Wymogi prawne dotyczące sprzedaży wynikają po prostu z obowiązujących ustaw [ustawa o komercjalizacji Poczty Polskiej – przyp. red.]. Obostrzenia są dużo ostrzejsze niż dla naszych kolegów z AMW, PKP czy LOT-u. Dodatkowo we wrześniu zeszłego roku otworzyliśmy nowy portal internetowy dla sprzedaży nieruchomości: www.nieruchomości.poczta-polska.pl. Jedną z nowych funkcjonalności portalu, nie stosowanych jeszcze przez inne konkurencyjne firmy, jest możliwość dostępu do tzw. „data room”, po podpisaniu umowy o zachowaniu poufności. Na powyższe należy nałożyć aktywność sprzedażową naszych komórek, o której wspominałem już wcześniej.

Będziecie np. sprzedawać nieruchomości, by później wynająć ich część na placówki?

Jeśli analiza wykaże, że bardziej opłaca się sprzedać nieruchomość, a później wynająć powierzchnię, to tak, będziemy sprzedawać takie nieruchomości. Zresztą takim przykładem jest wspomniana nieruchomość w centrum Katowic przy ul. Pocztowej, którą sprzedajemy z ofertą najmu zwrotnego dla naszej placówki pocztowej na parterze. Wszystko zależy od wyniku analizy opłacalności ekonomicznej. Analiza dotyczy także potrzeby remontów budynków w przyszłości, zwłaszcza w przypadku używania części powierzchni. Na dodatek trzeba wziąć pod uwagę sytuację na rynku. W tym momencie jest głównie popyt na działki inwestycyjne, my akurat za dużo działek nie mamy. Ta tendencja jest jeszcze bardziej widoczna po tym, co się stało na Ukrainie, gdyż zwiększył się popyt na ziemię jako dobro trwałe. Poczta Polska w większości ma budynki, które stoją na działkach dobrze umiejscowionych, przeważnie w centrach miast. Czasami na piętrze są mieszkania byłych pracowników, którzy zajmują takie lokale od lat i zgodnie z obowiązującym prawem mają możliwość preferencyjnego wykupu. Powyższe oznacza, że wówczas nie sprzedajemy całej nieruchomości jednemu nabywcy, tylko pojedyncze lokale mieszkalne i użytkowe osobno. Z drugiej strony, jeżeli nie ma mieszkań, to można stworzyć produkt inwestycyjny – małe centrum typu convenience, gdzie Poczta Polska może być ewentualnie mniejszościowym najemcą.

Czy przy sporządzanych analizach Poczta Polska współpracuje z agencjami pośredniczącymi?

Współpracujemy z doradcami tylko wtedy, gdy jest to ekonomicznie uzasadnione i użyteczne, to znaczy – gdy nie możemy tego wykonać własnymi zasobami. Jednocześnie zawsze współpracujemy z rzeczoznawcami majątkowymi, ponieważ każda decyzja o cenie jest podjęta na podstawie wyceny wartości rynkowej nieruchomości. Jednak nie nawiązaliśmy jeszcze z nikim stałej współpracy, pracujemy z konsultantami w przypadku każdej nieruchomości z osobna i po przeprowadzeniu procesu przetargowego na ich usługi doradcze.

Czy planujecie zatem, dla odmiany, zakupy nieruchomości?

Zakupy co do zasady dotyczą wyłącznie kwestii regulacji stanów prawnych. Nowe placówki, które tworzymy na dynamicznie rozwijających się mikrorynkach lokalizujemy w obiektach wynajmowanych. Natomiast oczywiście konkretne decyzje dzisiaj i w przyszłości zależą od analiz biznesowych. ν

Wybiera ścieżkę

Radosław Wawrzyniak rozpoczął pracę w Poczcie Polskiej pod koniec 2013 roku jako zastępca dyrektora zarządzającego pionu infrastruktury ds. obrotu nieruchomościami i regulacji stanów prawnych, a dokładniej – jest szefem komórki odpowiedzialnej za sprzedaż i regulację stanów prawnych nieruchomości przedsiębiorstwa. To on zajmuje się wyborem strategii i ścieżki postępowania przy sprzedaży nieruchomości zbędnych w portfolio firmy. Jego zadaniem jest m.in. usprawnianie rynkowych praktyk w systemie sprzedaży posiadłości Poczty. Radosław Wawrzyniak, absolwent Politechniki Warszawskiej na Wydziale Geodezji i Kartografii, całe zawodowe życie poświęcił rynkowi nieruchomości. Pracował m.in. jako rzeczoznawca majątkowy w Price Waterhouse Real Estate/Knight Frank Nieruchomości, kierownik ds. nieruchomości w Multikinie, menedżer ds. restrukturyzacji portfela nieruchomości w TP SA oraz PKP, a także w CBRE, gdzie zajmował się nieruchomościami komercyjnymi oraz zarządzał Działem Klientów Korporacyjnych (GCS), w ramach którego nadzorował prace zespołów zajmujących się obrotem, wynajmem i prowadzeniem projektów/inwestycji. Poczta Polska to największy operator pocztowy w Polsce. Przez blisko pół tysiąclecia zgromadziła wiele nieruchomości i teraz dysponuje siecią 7,5 tys. placówek, filii i agencji pocztowych; posiada także kilkanaście własnych centrów logistycznych, czyli węzłów ekspedycyjno-rozliczeniowych. Dodatkowo wystawiła do sprzedaży ok. 200 obiektów i pracuje nad kolejnymi – wśród nich jest teren po byłym Dworcu Pocztowym przy ul. Chmielnej w Warszawie. Założycielem i jedynym akcjonariuszem Poczty jest Skarb Państwa, reprezentowany przez Ministra Administracji i Cyfryzacji. W ostatnich latach rozwijana jest w ramach Pionu Infrastruktury Poczty Polskiej komórka ds. obrotu nieruchomościami, której zespół tworzą m.in. pośrednicy, zarządcy i rzeczoznawcy majątkowi, a także prawnicy i ekonomiści.