Spotkanie nieba i ziemi

Rafał Ostrowski, Tomasz Szpyt, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Pochodzi Pan z miasta o wielkich tradycjach zabudowy wysokościowej. Czego możemy nauczyć się w Warszawie z chicagowskich doświadczeń?

James Goettsch, dyrektor generalny pracowni Goettsch Partners: Nie tylko w Chicago, ale w każdym mieście, w którym pracujemy, słyszy się to samo – że zbyt wiele jest już powierzchni biurowej na rynku. Kiedy jednak przeanalizujemy sprawę dokładniej, okazuje się, że ilość powierzchni wolnej w stosunkowo nowych budynkach, na przykład pięcioletnich, jest bardzo, bardzo mała. Wynika to stąd, że budynki te wyposażone są w najnowsze zdobycze techniki. Problemy mają faktycznie budynki starsze, które nie dysponują najnowszymi rozwiązaniami takimi, jak nowoczesne windy, nowoczesne systemy ogrzewania i chłodzenia, a także nie są przystosowane do gromadzenia danych, przekazywania informacji i prawdopodobnie nie stwarzają takich samych możliwości w zakresie planowania przestrzennego, co powierzchnie pozbawione kolumn. Więc kiedy najemcy przenoszą się ze starszego budynku do nowego, często mogą zmniejszyć metraż. Być może zapłacą więcej za metr kwadratowy, ale jednocześnie koszt całkowity się zmniejsza, ponieważ zajmują mniejszą powierzchnię. Mówimy tu o większych i bardziej dojrzałych najemcach. Jeśli chodzi o tych mniejszych, często łatwiej spełnić ich oczekiwania. Więksi najemcy potrzebują tej podstawowej efektywności planowania przestrzennego. A zatem dzięki postępowi technologicznemu i lepszemu wykorzystaniu przestrzeni, nowe powierzchnie biurowe będą nadal cieszyć się zainteresowaniem i będą wynajmowane, natomiast stracą na tym starsze budynki.

Co sądzi Pan o warszawskich wieżowcach?

Warszawa ma teraz sporo wysokiej jakości budynków i mam nadzieję, że Mennica Legacy Tower wkrótce do nich dołączy. Każde pokolenie usprawnia jednak produkt. Myślę, że naszym wkładem jest wyposażenie budynku w otwierane okna. Umożliwia to naturalną wentylację w dniach, kiedy pozwala na to temperatura na zewnątrz. Również technologia szkła zmieniła się na lepsze. Używa się dużo większych powierzchni szklanych bez osłabiania wydajności energetycznej budynku. Stwarza to także możliwość lepszego wykorzystania naturalnego światła. Większość istniejących budynków takich, jak Warszawskie Centrum Finansowe nie ma tyle szkła co nasz budynek, ale nasz będzie prawdopodobnie bardziej wydajny energetycznie niż starsze budynki ze względu na postęp w technologii powlekania szkła.

A jak Pan ocenia bryły warszawskich wysokościowców?

To coś, z czym zawsze mam problem. Człowiek nieustannie zmienia zdanie na temat tego, co jest atrakcyjne. Mieliśmy czas modernizmu, a potem ludzie zmęczyli się nim, bo był minimalistyczny i nudny. Następnie był trend postmodernistyczny, który dążył do tego, by nowy budynek wyglądał na stary. Dlaczego komuś miałoby zależeć, aby nowy budynek wyglądał jakby miał 75 lat – nie mam pojęcia. I po jakimś czasie wszyscy zrozumieli, że to nie ma sensu. Potem był okres dekonstrukcjonizmu, którego celem było sprawienie, aby budynek wyglądał jak zbiór form bez logicznego połączenia. I tak zmieniająca się moda doprowadziła nas do obecnej chwili. Budynki stały się bardziej przejrzyste ze względu na ilość szkła – to równocześnie jedna z najbardziej ekonomicznych metod budowania wysokościowców – myślę też, że jest to również ich wielka zaleta. Trudno powiedzieć, który styl jest najlepszy. Atrakcyjność jest pojęciem względnym, w każdym okresie inaczej się ją pojmuje. Faktem jest, że budynki są na tyle drogie, iż nie można ich się po prostu pozbyć, więc myślę, że najwybitniejsze obiekty każdej epoki są najlepszą interpretacją stylu, który dominował w danym czasie. Wyjątkowe osiągnięcia danego okresu pozostaną i z czasem nabiorą wartości. Dlatego staramy się, by nasze budynki były jak najlepszej jakości pod każdym względem, wliczając projekt i najnowsze systemy.

Mennica Legacy Tower nie jest najwyższym budynkiem zaprojektowanym przez Goettsch Partners, nie jest najbardziej skomplikowanym ani najdroższym. Jaka jest jego najmocniejsza strona?

Wszystkie budynki w Warszawie podlegają wielu restrykcjom włącznie z tymi narzuconymi przez plan zagospodarowania przestrzennego. Określają one, jak wysoki może być budynek, i gdzie należy go umieścić na działce. Następnie są czynniki związane z zapotrzebowaniem na światło dzienne. Nie lubię postrzegać tych wszystkich rzeczy jako ograniczeń, ponieważ one właściwie pomagają zaprojektować ciekawszy budynek. Studia, które określają, ile światła słonecznego powinno padać na przyległe budynki w związku z proponowaną zabudową, często prowadzą do stworzenia ciekawszego obiektu. Gdyby to miał być budynek kwadratowy, miałby większy wpływ na otaczające go nieruchomości. Połączenie wszystkich tych czynników wpływa na ostateczny kształt wieżowca.

Wracając jednak do mojego poprzedniego pytania, jaką wartość wniesie ten biurowiec do warszawskiej architektury?

Cóż, myślę, że reprezentuje okres, w którym budynki mają być wysokie i mają być ikonami – choć niespecjalnie lubię to słowo, bo ilekroć sprawdzam je w słowniku, widzę tu rodzaj symbolu religijnego. To, co próbujemy zrobić, to zintegrować wiele czynników w procesie projektowania i zbudować coś, co uważamy za wyjątkową i odpowiednią formę dla Warszawy. Spędziliśmy naprawdę dużo czasu nad projektem razem z Czarkiem Jarząbkiem i Eugene Golubem, przechodząc w tę i we w tę od spraw związanych z ekonomią, kwestiami urbanistyki po estetykę. Chciałbym móc po prostu powiedzieć, że zrobiliśmy to i tamto, ale proces projektowania był rezultatem prawie rocznej pracy. Mam nadzieję, że ludzie spojrzą na niego i pomyślą, że stworzyliśmy budynek, który nie tylko służy najemcom, ale również poprawia sferę publiczną miasta. Dziś najbardziej ekonomicznym sposobem budowania wysokościowców jest pokrycie ich szkłem i redukowanie zużycia energii poprzez zastosowanie powłoki na szkle zapewniającej pewien stopień odbicia. Sprawia to, że szkło odbija ciepło od budynku w lecie, a w zimie pomaga zachować ciepło w środku. Jednym z problemów z takimi budynkami jest jednak to, że szkło nigdy nie odbija wiernie, więc obraz jest poszarpany, załamany i nieprzyjemny. Dzięki piłokształtnemu przebiegowi elewacji możemy poprzełamywać tę płaszczyznę, dzięki czemu nie widać zniekształconych odbitych obrazów. Dając budynkowi wyraźniejszą fakturę i więcej solidności, redukujemy nieprzyjemne odbicia.

Wielu ludzi twierdzi, że budynki komercyjne powinny zawierać przestrzeń publiczną. Jaki jest klucz do jak najlepszego zaprojektowania takich przestrzeni? Czy istnieje ryzyko popełnienia tu błędu, który sprawi, że powierzchnie te nie będą funkcjonować należycie?

Myślę, że publiczne przestrzenie muszą być zaprojektowane tak, aby dobrze wyglądały. Niekoniecznie chodzi o to, aby były używane w jakiś specjalny sposób, ale stworzona przestrzeń powinna umożliwiać organizację wydarzeń i spektakli. Myślę też, że jakość tej przestrzeni będzie zależała od sposobu zarządzania budynkiem, od tego, jak będą organizowane poszczególne rodzaje imprez, i jak dana przestrzeń będzie utrzymywana. Nie wyobrażam sobie, by przestrzeń publiczna w Mennica Legacy Tower nie miała pozytywnego wpływu na ten projekt. Myślę, że strategia dotycząca wynajmu powierzchni handlowych powinna opierać się na wysokiej klasy restauracjach, które ożywią plac. To kwestia nie tylko projektu, ale również w dużym stopniu zarządzania.

Pańskie biuro architektoniczne działa w Chinach, na Bliskim Wschodzie i w USA, w Europie w mniejszym stopniu. Jak to się stało, że zaczął Pan pracować nad tym projektem?

To jest dobre pytanie, ale odpowiedź na nie jest względnie prosta. W Europie jest wielu bardzo dobrych, doświadczonych architektów. Kiedy zaczynałem pracować w Chinach w 1994 roku, zawód architekta nie istniał tam w takim kształcie jak teraz. Wówczas nikt nie miał wcześniejszych doświadczeń, zaczynało się od zera. Kolejnym przykładem są Zjednoczone Emiraty Arabskie, które z kraju, w którym praktycznie nie było dróg, zmieniły się w ciągu czterdziestu lat w państwo mające najbardziej ruchliwe lotnisko na świecie. Zarówno na Dalekim, jak i Bliskm Wschodzie naturalną rzeczą było sprowadzenie zachodniego know-how. W Chinach pracuje równie wielu europejskich architektów co amerykańskich. Konkurujemy tam z prawie każdą dużą firmą ze wszystkich państw świata. W Europie natomiast rynek profesjonalistów jest bardzo dobrze rozwinięty, więc nie ma potrzeby importowania wiedzy czy doświadczenia. W przypadku Mennica Legacy Tower naszym klientem jest Golub GetHouse, z którym sporo współpracowaliśmy przez lata. Czterdzieści lat temu pracowałem z Eugenem Golubem nad moim pierwszym wieżowcem, więc kiedy jego firma chciała zbudować wysokościowiec w amerykańskim stylu, naturalną rzeczą było zwrócenie się z zapytaniem o współpracę nad projektem do firmy amerykańskiej, a dokładnie do GP.

Jednak najpierw wybrano polską pracownię architektoniczną Jems Architekci, którą później Państwo zastąpili. Koszty musiały wzrosnąć. Czy uważa Pan, że opłaca się sprowadzać firmę z Ameryki do pracy nad projektem tego typu?

Nie znam szczegółów dotyczących tych kosztów, ale proszę mi pozwolić powiedzieć, że wartością komercyjnych budynków biurowych, niezależnie od tego, jak wyglądają, są ich najemcy. Więc jeśli ma się godnych zaufania najemców, wartość wzrasta. Jeśli nie ma takich najemców, wartość obniża się. Duzi, godni zaufania najemcy zazwyczaj szukają wysokiej jakości miejsc pracy dla swoich pracowników. Chcą budynków, które są efektywne, gdzie mogą umieścić więcej ludzi na mniejszym metrażu. Ten rodzaj najemcy potrzebuje budynku, który jest ekonomiczny, ma najnowsze instalacje inżynierii obiektowej oraz pełną gamę udogodnień. Duzi, godni zaufania najemcy chcą budynku o wyjątkowych cechach architektonicznych. Z mojego doświadczenia wynika na przykład, że w Stanach Zjednoczonych, gdy połączy się ze sobą te wszystkie aspekty, a deweloper zaprojektuje i wybuduje wyjątkowy budynek, to jest w stanie sprzedać go inwestorowi, zazwyczaj po najwyższej cenie spośród wszystkich budynków zbudowanych do tej pory. Każdy kolejny z pięciu budynków, które wybudowaliśmy w Chicago w ciągu ostatnich 15 lat, osiągnął wyższą cenę niż poprzedni. Płynie stąd wniosek, że duży i dojrzały inwestor szuka jakości. W ostatecznym wyniku stawki architekta prawdopodobnie nie są istotnym czynnikiem w zestawieniu wszystkich kosztów związanych z budową biurowych wysokościowców. Koszty deweloperskie mogą być większe, ale umożliwia to zwiększenie stawek czynszu i deweloper ma także większe możliwości zarobienia pieniędzy na projekcie. Lepszy projekt to dobra inwestycja.

Czy będą Państwo wykonywać więcej projektów w Warszawie?

Bardzo chcielibyśmy. Dwa lata temu braliśmy udział w konkursie dotyczącym budynku UBS przy rondzie ONZ – nie wygraliśmy tego konkursu, ale zauważyłem, że projekt jeszcze się nie rozpoczął. Nie zburzono dotychczas budynku, który stoi na tej działce.

Internauci dopatrzyli się, że zaprojektowany przez Państwa budynek UBS był bardzo podobny do Mennica Legacy Tower.

Cóż, tamten budynek miał być trochę wyższy. Myślę, że architekci są często pochłonięci tym, jak budynek będzie wyglądał na tle nieba – i jest to z pewnością ważny czynnik, ale większość ludzi „doświadcza” budynku na poziomie ulicy – w krajobrazie ulicy. Każdy, kto wchodzi do środka, widzi go w ten właśnie sposób. Moim zdaniem ważne jest, by myśleć raczej o tym, w jaki sposób budynek spotyka się z ziemią, niż o tym, jak spotyka się z niebem. Staramy się także redukować barierę pomiędzy przestrzenią wewnętrzną a zewnętrzną, co sprawia, że to „doświadczenie” na poziomie parteru jest o wiele lepsze. Jeżeli widać, co dzieje się wewnątrz budynku, jeśli jest zachowana ta widoczność, czujesz się dobrze, ale gdy są miejsca zakryte, zastanawiasz się, co się tam dzieje. W pewnym sensie widoczność jest też gwarancją bezpieczeństwa, daje przekonanie, że sprawy są pod kontrolą i nie trzeba się niczym martwić. Zatem wszystkie nasze projekty, w taki czy inny sposób, starają się zmniejszyć poczucie, że jest jakaś bariera pomiędzy tym, co wewnątrz a tym, co na zewnątrz. To jest coś, do czego udaje nam się przekonać ludzi. Do pewnego stopnia wszystkie wnętrza budynków biurowych funkcjonują mniej więcej w ten sam sposób. Jest lobby, winda i typowa przestrzeń biurowa na wyższych piętrach. Próba zaprojektowania każdego z nich inaczej jest wyzwaniem, ale staramy się, by każdy projekt był wyjątkowy. To, co zrobiliśmy z parterem Mennica Legacy Tower, zasadniczo różni się od tego, co zrobiliśmy w konkursie UBS. Myślę, że projekt Mennica Legacy Tower jest znacznie lepszy od projektu UBS. Jest bardziej wyrafinowany i dopracowany. Problem z konkursami polega na tym, że nigdy nie masz bezpośredniego kontaktu z klientem i musisz zgadywać, co mu się spodoba – nie masz też szansy przekonać go, że to, co proponujesz, jest właściwe.

To, co zaprojektowaliście Państwo na konkurs UBS, było dobre i nie chcieliście tego zmarnować?

Cóż, to, co zrobiliśmy w przypadku wieży UBS mimo wszystko różniło się od tego, co robimy dla budynku Mennica Legacy Tower. Wieża UBS miała dwa zupełnie różne projekty w zakresie ścian zewnętrznych. Jeden z nich był skierowany na południe, a drugi – na północ. Zmieniliśmy też na przykład niektóre rzeczy w zakresie pionu windy. UBS był wyższym budynkiem, więc miał trzy zestawy wind, podczas gdy ten ma dwie. Mennica Legacy Tower po prostu sprawia wrażenie budynku odpowiedniego dla tej lokalizacji; zależało mi szczególnie na tym, by uniknąć dużej szklanej płaszczyzny odbijającej światło. Chciałem by ten budynek stwarzał przestrzeń zapadającą w pamięć, istotne są także faktura i detal. Niewiele budynków posiada fakturę czy detale podobne do Mennica Legacy Tower. To jest coś, co
– moim zdaniem – wzbogaca efekt końcowy.

Co jest dla Pana ważniejsze – styl czy funkcja?

Muszę powiedzieć, że nigdy nie rozdzielam tych dwóch rzeczy. Prawie od zawsze pracuję z deweloperami – oni zawsze chcą otrzymać maksimum za swoje pieniądze, a nasze budynki muszą konkurować z innymi projektami. Staramy się dać każdemu budynkowi wyjątkowy wygląd i efekt architektoniczny, ale musi on też być ekonomiczny i wydajny. W przeciwnym razie bylibyśmy poza stawką i deweloperzy nie zatrudnialiby nas. A my cieszymy się szczególnie dużą liczbą powracających klientów. Myślę, że mogę uczciwie powiedzieć: jest wiele sposobów na wykonanie ekonomicznie efektywnego budynku, ale jeżeli nie będzie on miał dodatkowo wyjątkowego stylu czy charakterystyki architektonicznej, nie odniesie sukcesu. Gdyż chodzi o osiągnięcie maksimum, zarówno w przypadku stylu, jak i funkcji.

Mennica Legacy Tower

Mennica Legacy Tower będzie składającym się z dwóch budynków kompleksem wieżowców biurowych, zlokalizowanym u zbiegu ulic Prostej i Żelaznej w Warszawie. W projekcie, który mają zrealizować Golub GetHouse i Mennica Polska, znajdzie się 65 tys. mkw. powierzchni zabudowy brutto. Elementem kompleksu będzie 130-metrowy wieżowiec mieszczący 49,6 tys. mkw. powierzchni, natomiast w drugim, dziewięciokondygnacyjnym budynku (o wysokości 36 metrów) znajdzie się 14,2 tys. mkw. powierzchni. W obu budynkach będzie łącznie 4,5 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej. Planowany jest także czteropoziomowy parking podziemny na 620 miejsc parkingowych. Początek prac budowlanych zaplanowano na przełom 2015/2016, a ukończenie obiektu przewidywane jest na 2018. Kompleks będzie miał przeszklone, wyłożone marmurem lobby o wysokości 13 metrów, znajdzie się tam również restauracja, centrum fitness oraz centrum konferencyjne z audytorium o wysokości 6 metrów. Deweloper zamierza wystąpić o certyfikację BREEAM na poziomie Excellent.

Nazywam się James

James Goettsch – architekt, prezes i dyrektor generalny (CEO) pracowni architektonicznej Goettsch Partners, a także jej dyrektor ds. projektowych. Wśród wartych podkreślenia projektów jego autorstwa są: chicagowska centrala Blue Cross Blue Shield of Illinois; kompleks biurowy Sowwah Square w Abu Zabi, w którym znajduje się centrala Giełdy Papierów Wartościowych w Abu Zabi; 111 South Wacker w Chicago, pierwszy projekt w historii, który uzyskał certyfikację LEED na poziomie Gold za stan surowy; Centrum Chińskiej Giełdy Diamentów w Szanghaju; obiekt wielofunkcyjny Nanjing International Center o powierzchni 400 tys. mkw. oraz mieszczący 900 pokoi Hilton Riyadh Hotel & Residence. James Goettsch dołączył do Lohan Associates w 1992 roku jako szef zespołu ds. projektowania i uczestniczył w przekształceniu firmy w pracownię Goettsch Partners w 2005 roku. Jest członkiem American Institute of Architects, Urban Land Institute, Council on Tall Buildings and Urban Habitat, a także Mies van der Rohe Society. Wcześniej zasiadał w zarządach chicagowskiej kapituły AIA oraz Chicago Architecture Foundation.