Ziemia niczyja... a może obiecana?

Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce ustabilizował się w ostatnich latach na poziomie około 3 mld euro. Mowa tu jednak o największych transakcjach, w których zazwyczaj pośredniczą największe agencje. Okazuje się jednak, że przez sito dużych korporacji przeciekają potężne pieniądze. Według danych zebranych przez Cenatorium za 2013 rok, w Polsce zawarto ponad 28 tys. transakcji obrotu nieruchomościami komercyjnymi (mowa tu zarówno o małych lokalach handlowych, jak i pojedynczych budynkach), których jednostkowa wartość nie przekraczała 20 mln zł. To pozwoliło osiągnąć w 2013 roku poziom ponad 9,5 mld zł. Według danych za 2014 rok (są to jednak wyniki częściowe) obrót na tym rynku osiągnął poziom ponad 4,5 mld zł. Wraz z napływem kolejnych danych liczba ta z pewnością poważnie wzrośnie. Wydawać by się mogło, że obok takich kwot nikt nie może przejść obojętnie, jednak rozmiary rynku nie są łatwe do oszacowania, a wyliczenia ekspertów różnią się między sobą. – Rozmiary rynku inwestycyjnego w przypadku nieruchomości o wartości do 20 mln zł są bardzo trudne do oszacowania, jest on bardzo rozdrobniony. Po pierwsze, informacje o transakcjach nie są publicznie ogłaszane i dotarcie do nich nie jest łatwym zadaniem. Ponadto uczestnicy tego rynku często dokonują transakcji bezpośrednio między sobą, bez udziału agencji pośredniczących. Szacujemy, że rocznie może dochodzić na tym rynku od kilkudziesięciu do kilkuset transakcji – mówi Dariusz Książak, prezes zarządu Emmerson Evaluation. Ma na myśli raczej nieco większe nieruchomości niż małe lokale. Brak dostępu do wiarygodnej informacji na temat transakcji to jeden z głównych problemów, z którymi borykają się uczestnicy tego bardzo rozdrobnionego rynku, ponadto nie każdemu opłaca się w nim uczestniczyć. Dotyczy to zwłaszcza dużych agencji, które wyłapują tylko co większe transakcje i nie monitorują regularnie tego segmentu. – Małe transakcje nie są zazwyczaj wyłapywane przez większe agencje. Dużym problemem na tym rynku jest brak przejrzystości i informacji o nieruchomościach – tłumaczy Marcin Mędrzecki, dyrektor w grupie usług inwestycyjnychna region CEE w Colliers International. – Wymagane jest ogromne doświadczenie inwestora. Trudno jest wycenić takie projekty, a nawet oszacować, jaka może być liczba transakcji na rynku małych nieruchomości – dodaje.

Ziemia niczyja?

Trudno się więc dziwić, że duzi gracze podchodzą do tego rynku z dystansem, a wyjątki takie, jak np. Capital Park, Elbfonds, Portico potwierdzają raczej przekonanie, że małe nieruchomości stanowią domenę lokalnych graczy. – Na razie to taka trochę ziemia niczyja, może stać się obiecana, gdy dojdzie na tym rynku do pewnej standaryzacji i do inwestorów tu działających dotrze know-how wykorzystywany w dużych transakcjach. Wtedy mogą się zainteresować duzi gracze zza granicy i próbować realizować transakcje portfelowe. Wielu inwestorów ma określone minimalne wartości inwestycji, ale to może się z czasem zmienić. Polski rynek jest głęboko przez nich spenetrowany, a można też powiedzieć, że pieniędzy jest więcej niż ciekawych nieruchomości. Prędzej czy później inwestorzy będą skłonni do obniżenia progów minimalnej inwestycji – mówi Marcin Mędrzecki.

Pierwsze jaskółki zza granicy już się rozglądają za mniejszymi formatami. Dość dobrze funkcjonuje ten rynek, jeśli chodzi o obiekty handlowe, nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się małe biurowce, które wymagają aktywnego zarządzania. Niemniej coś drgnęło. – Tym segmentem nie interesują się raczej najwięksi, międzynarodowi gracze, choć obserwujemy pierwsze symptomy zainteresowania z ich strony. Zauważyliśmy, że pojawili się inwestorzy, w tym zza granicy, którzy chcieliby budować portfele niedużych nieruchomości – podkreśla Dariusz Książak. Wtóruje mu Robert Korczyński, dyrektor zespołu wycen komercyjnych, rzeczoznawca majątkowy, Emmerson Evaluation: inwestorzy zza granicy są zdecydowani na takie inwestycje, ale nie zawsze spotykają się w pół drogi ze sprzedającymi. Niektórzy sprzedający za wysoko wyceniają swoje aktywa, ale rynek to weryfikuje. Podaż jest na tyle duża, że inwestorzy mają w czym wybierać.

Karty rozdają lokalsi

Choć polski rynek inwestycyjny cierpi na dość mały udział w obrocie krajowego kapitału, co pokazuje jego niedojrzałość, to na rynku mniejszych nieruchomości rodzimy kapitał dominuje. Choć i w tym przypadku do dojrzałości jeszcze daleko. – Większości zakupów w tym segmencie rynku dokonują podmioty lokalne. Największym powodzeniem cieszą się nieruchomości o przeznaczeniu handlowym, których powstało bardzo dużo w ostatnich latach – zauważa prezes Emmerson Evaluation. Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że lokalni inwestorzy wiedzą coś, czego nie są świadomi ich wielcy konkurenci. Po prostu są w stanie więcej zaryzykować, co widoczne jest oczywiście w stopach zwrotu. – Stopy zwrotu z takiej inwestycji są wyższe niż przy dużych nieruchomościach, często sięgają 11-12 proc. Trzeba jednak mieć świadomość, że mamy tu do czynienia z większym ryzykiem. Oczywiście zależy ono od rodzaju nieruchomości – przekonuje Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium. – W dzisiejszych czasach najbardziej bezpieczne są: sieci sklepów oraz magazyny. Te drugie w ubiegłym roku były wyjątkowo ciekawym rynkiem. Wynika to z faktu, że dotychczas mieliśmy niewielką ofertę na rynku magazynowym. Największym ryzykiem odznaczała się inwestycja w biura. Sądzę, że w tym roku zapewne ta tendencja się utrzyma, ponieważ obserwujemy zmniejszone zainteresowanie niewielkimi obiektami biurowymi. Sytuacja ta jest powiązana z dużą podażą znaczących inwestycji. Wysoka podaż biur w wyższym i lepszym standardzie doprowadziła do obniżek cen na całym rynku. To spowodowało, że mniejsze biura o niższym standardzie nie cieszyły się już tak dużą popularnością. Zatem mniej inwestorów było zainteresowanych kupnem mniejszej powierzchni biurowej. Zwykle tak jest, że jak spadają czynsze, ludzie wolą wynajmować lokale/powierzchnie niż kupować. Potwierdzają to nasze dane, z których wynika, że największe spadki transakcji odnotował właśnie sektor biurowy i handlowy (spowolnienie ekspansji sieci dyskontowych). Wzrosło natomiast zainteresowanie powierzchniami mieszkalno-użytkowymi oraz magazynowymi. Stabilnie sytuacja wygląda również w przypadku lokali przemysłowo-produkcyjnych – podsumowuje Mariusz Kurzac.

Co ciekawe, amatorzy mniejszych nieruchomości nie są dyletantami. Bardzo dobrze zdają sobie sprawę z wartości, jaką mają poszczególne nieruchomości. – Rynek rośnie, jest na nim dużo pieniędzy i spora liczba inwestorów rozgląda się za ulokowaniem środków, akceptując wyższe ryzyko. Robią jednak aktywny due diligence obiektów i wybierają te najlepsze. Nie są skłonni do przepłacania. Mają też na uwadze to, że rynek takich nieruchomości nie jest bardzo płynny, a i jakość umów najmu często bywa gorsza niż w przypadku dużych nieruchomości – przekonuje Dariusz Książak.

Optymistyczne prognozy

Większość pytanych przez nas ekspertów jest zdania, że nie należy się spodziewać radykalnego zwiększenia obrotu na rynku mniejszych nieruchomości. Są oni jednak pełni optymizmu co do potencjału jego organicznego wzrostu. – Rynek nieruchomości inwestycyjnych na poziomie do 20 mln zł jest interesujący i na pewno niemały. Analiza danych z bazy Cenatorium z ostatnich lat wskazuje, iż ma on duży potencjał. Biorąc pod uwagę wiele czynników mających wpływ na jego kształt i poziom wartości, można założyć, że obecny rok wygląda obiecująco. Chociaż podkreślam: należy mieć świadomość, że to rynek bardzo zróżnicowany i chimeryczny – dodaje Mariusz Kurzac.

Tłum wie lepiej?

W ostatnich latach coraz większą karierę robi crowdfunding, czyli forma finansowania różnego rodzaju projektów przez społeczność. Zjawisko to upowszechniło się wraz z rozwojem internetu. Pozwala znaleźć finansowanie od wielu osób na najbardziej niesamowite pomysły. W internecie odniosła taki sukces, że zaczęła przenikać do świata realnego. Pojawiły się też oczywiście pomysły, żeby ten sposób pozyskiwania kapitału zaprzęgnąć do inwestowania w nieruchomości. W Polsce sukcesem okazała się inicjatywa Mzuri CFI 1, która pod koniec 2014 roku pozyskała ponad 1,5 mln zł od 64 inwestorów na zakup, remont i sprzedaż kamienicy. Może się wydawać, że to niewiele, ale crowdfunding ma w sobie ogromny potencjał. Jak duży pokazuje budowa 260-metrowego wieżowca w Bogocie. Spółka BD Bacatá, dzięki środkom pozyskanym od kilku tysięcy osób, kładzie właśnie elewację na wartym ponad ćwierć miliarda dolarów budynku.