Bez większych zobowiązań

Umowy krótkoterminowe w ciągu kilku lat zdążyły wpisać się w rynek. Według danych CBRE, w ostatnich trzech kwartałach łączna powierzchnia magazynowa w Polsce wynajęta na krótki okres (poniżej 12 miesięcy) stanowiła 11 proc. wszystkich umów. Na przykład w pierwszym kwartale tego roku najemcy magazynowi wynajęli krótkoterminowo ponad 70 tys. mkw. z 640 tys. mkw., które wynajęto ogółem. Wskaźnik ten prawdopodobnie jest jednak w statystykach znacznie zaniżony, gdyż nie uwzględniają one przytłaczającej większości firm, które nie raportują umów krótkoterminowych agencjom monitorującym rynek. Boom na umowy krótkoterminowe rozpoczął się jeszcze w czasach kryzysu, kiedy to właściciele szukali sposobów na pustostany. Dziś ich około dziesięcioprocentowy udział zdaje się mieć inne przyczyny. – W 2008 czy 2009 poziom pustostanów sięgał kilkunastu procent, a aktywność najemców była bardzo niska. Wówczas transakcje krótkoterminowe stanowiły dodatkowy zastrzyk finansowy. Ich źródłem była przede wszystkim niechęć najemców do podejmowania ryzyka związanego z długoterminowym zobowiązaniem w sytuacji niepewności ekonomicznej – tłumaczy Paweł Sapek, country manager firmy Prologis odpowiedzialny za Polskę. To jednak już historia. – Teraz, kiedy na rynku widać odbicie, a wskaźnik pustostanów sięga rekordowo niskiego poziomu w okolicach 5,6 proc., sytuacja się zmienia – mówi Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE w Polsce. Zniechęca ona właścicieli magazynów do podpisywania takich kontraktów, a często nie dysponują oni nawet powierzchniami odpowiedniej wielkości i w odpowiedniej lokalizacji, aby zaspokoić popyt.

Królują logistycy

Z danych przedstawionych przez CBRE wynika, że najczęstszymi najemcami krótkoterminowymi są logistycy. Podpisują około 70 proc. tego rodzaju kontraktów. Wynika to stąd, że klienci firm logistycznych mają bardzo zmienne potrzeby co do powierzchni logistycznej. – W konsekwencji firmy logistyczne oczekują podobnej elastyczności od właścicieli nieruchomości – tłumaczy Paweł Sapek. Stąd posiadanie oferty najmów krótkoterminowych uważa za dużą przewagę konkurencyjną. – Nie można skutecznie obsłużyć dużych graczy logistycznych, mając jedynie umowy długoterminowe – twierdzi szef Prologis w Polsce.

Przydatność tego rodzaju kontraktów potwierdza Marek Tarnowski, prezes firmy logistycznej Solid Logistics z siedzibą w Warszawie, która wynajmuje obecnie 120 tys. mkw. w Polsce, z czego około połowa to najmy krótkoterminowe. – Mamy w tej chwili pik umów krótkoterminowych. Zazwyczaj potrzeba nam powierzchni na okresy około półroczne. W tej chwili w okolicach Poznania wynajmujemy kilka takich powierzchni po kilkanaście tysięcy metrów i kilkanaście po 2-5 tys. mkw. Wykorzystujemy dosłownie każdy kawałek przestrzeni wokół Poznania, jaki mają deweloperzy – tłumaczy Marek Tarnowski. Wśród właścicieli magazynów, z którymi firma prowadzi tego rodzaju współpracę, są Prologis, Panattoni i Logicor. Wynajmowanie magazynów krótkoterminowo to dla logistyków również zabezpieczenie na wypadek recesji (mieliśmy z taką sytuacją do czynienia np. w 2009 roku), kiedy wszyscy nagle redukują zapasy magazynowe. – Mamy zarówno trzyletnie okresy najmu, jak i te z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, jak i z miesięcznym. To daje nam sporą elastyczność, możemy w razie czego część tej powierzchni zredukować lub zmienić na umowy długoterminowe – wyjaśnia Marek Tarnowski. Obok firm logistycznych na dalszych pozycjach wśród najemców zainteresowanych najmami krótkoterminowymi plasują się firmy handlowe i produkcyjne (po kilkanaście procent).

Deweloperzy często podkreślają aspekt podtrzymania relacji z najemcą. Choć dla niektórych tego typu umowy stanowią marginalny odsetek, deweloperzy często godzą się na nie, traktując je jako uzupełnienie umów długoterminowych. – Potencjalnie możemy podpisać umowę krótszą niż na trzy lata, a nawet na potrzeby sezonowe klienta, pod warunkiem, że łączy nas z nim strategiczna relacja – mówi Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę w Panattoni Europe. Podobnie firma P3 Logistic Parks godzi się na najmy krótkoterminowe, ale wiąże je również z celami strategicznymi. – Jeśli firma nie prowadziła wcześniej działalności na rynku Europy Środkowo-Wschodniej i nie posiada na nim żadnego doświadczenia, wówczas proponujemy jej umowę krótkoterminową, którą traktujemy jako swego rodzaju inkubator. Najczęściej po zakończeniu trwania umowy krótkoterminowej najemca decyduje się już na wynajem długoterminowy – mówi Piotr Bzowski, leasing and development director w P3 Logistic Parks.

Prologis w 2012 roku stworzył osobny brand „Lease Lite” na określenie tych umów. Duża aktywność właściciela magazynów w tym względzie jest możliwa dzięki ogromnej powierzchni magazynowej, którą posiada, a jest to 4,1 mln mkw. w Europie Środkowej i Wschodniej, i około 7-procentowemu wskaźnikowi pustostanów (co daje ok. 271 tys. mkw. niewynajętej powierzchni). Mniej więcej tyle właśnie firma zdołała w ubiegłym roku wynająć krótkoterminowo w Europie Środkowej i Wschodniej. Na Polskę przypadło z tego około 170 tys. mkw. (z 2,23 mln mkw. całej powierzchni, którą Prologis ma w Polsce) – Umowy te podpisywane jednak były tylko ze stałymi i lojalnymi klientami firmy – podkreśla Paweł Sapek. Jaki jest zysk z tego rodzaju umów? To dane poufne, jednak szacować można, że w Polsce firma dla swoich udziałowców wyciąga z najmów krótkoterminowych co najmniej kilka procent całości dochodów.

Krótki termin nie dla każdego

Najmniej przychylnym okiem na tego typu umowy patrzą inwestorzy. – Rynek inwestycyjny takich umów nie wycenia. Na przykład dla banku, który pożycza pieniądze, najmy krótkoterminowe nie mają żadnej wartości. Trudniej jest też taki produkt sprzedać – tłumaczy Robert Dobrzycki. Dla dewelopera, którego model biznesowy opiera się na zarobku osiąganym ze sprzedaży nieruchomości, umowa krótkoterminowa oznacza więc mniejszy zysk z takiej transakcji. Dlatego wielu deweloperów, a także funduszy inwestycyjnych woli w ogóle najmami krótkoterminowymi nie zawracać sobie głowy. – Minimalny czas trwania umów, jakie są przez nas podpisywane, wynosi trzy lata, przy czym większość jest zawierana na okresy dłuższe. Uwzględniając koszty najmu takie, jak prowizja agencyjna, fit-out dla najemcy czy konieczność odświeżenia powierzchni, krótkie umowy najmu i związana z tym większa rotacja najemców skutkowałaby relatywnie niskim czynszem efektywnym – tłumaczy Aleksander Mokrzycki, wiceprezes BPH TFI.

Nic więc dziwnego, że najemcy krótkoterminowi nie mają zbyt mocnej pozycji negocjacyjnej przy zawieraniu tego typu umów. Podpisują je z reguły po stawkach bazowych, bez finansowych bonusów, powszechnych w przypadku umów długoterminowych. Powierzchnia nie jest też przystosowywana na potrzeby najemcy pod kątem wyposażenia powierzchni socjalno-biurowych czy innych udogodnień. Najemca nie ma też zagwarantowanego wybranego okresu najmu, bo umowa zazwyczaj przedłużana jest z miesiąca na miesiąc lub z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie ma więc wątpliwości, że gdy znajdzie się lepszy chętny na daną powierzchnię, najemca krótkoterminowy będzie musiał szukać nowego lokum. Bywa to problemem dla najemców sezonowych. – Najemca oczekuje, że otrzyma powierzchnię na czas 5-6 miesięcy bez możliwości wypowiedzenia przez właściciela obiektu. Oczywiście taka sytuacja jest niemożliwa do zaakceptowania dla inwestora – mówi Piotr Bzowski.

Wreszcie nie w każdej lokalizacji najemcy mają szansę wynająć na krótko. Wszystko zależy od dostępności powierzchni w danym regionie. – Na przykład na Słowacji i Węgrzech w ogóle nie oferujemy ofert krótkoterminowych. Również w Polsce nie są one dostępne na każdym rynku – mówi Paweł Sapek. Sytuacja jest jednak bardzo zmienna, w związku z dużymi przetasowaniami wśród najemców krótkoterminowych. O wiele większe szanse mają najemcy w obiektach, które popadły w kłopoty, często w lokalizacjach przy starych drogach, daleko od autostrad. Niekiedy ta dodatkowa powierzchnia czasowo ratuje najemcę przypartego do muru przez nadwyżkę produkcyjną czy importową. Ponadto w już istniejących obiektach zwalniają się cyklicznie nieduże powierzchnie w związku z przetasowaniami między najemcami długoterminowymi. Dlatego nawet w dobrych lokalizacjach rzadko kiedy wskaźnik wynajęcia osiąga pełne 100 proc. – Tylko przy kombinacji najmów krótkoterminowych i długoterminowych deweloperzy są w stanie całkowicie zapełnić swoje magazyny – mówi Marek Tarnowski. Zwraca też uwagę, że niski wskaźnik pustostanów zachęci prędzej czy później deweloperów do większej aktywności spekulacyjnej, a to powinno zwiększyć wskaźnik pustostanów i pomóc najemcom krótkoterminowym.

Oferty nie zabraknie

Opinie co do przyszłości umów krótkoterminowych w Polsce są wśród deweloperów podzielone. – Z racji tego, że rynek jest obecnie w fazie wzrostu oraz systematycznie zmniejsza się ilość powierzchni, która pozostaje bez najemcy, należy spodziewać się spadku liczby podpisywanych umów wynajmu na krótki okres – uważa Piotr Bzowski. Podobnego zdania jest Robert Dobrzycki, który sądzi, że rynek dąży do najmu instytucjonalnego, czyli długoterminowego, który gwarantuje nieruchomościom płynność na rynku. – Takie najmy są najtańsze i wygodniejsze dla najemców, którzy chcą mieć zapewniony dłuższy okres wypowiedzenia. Inwestor zaś i bank oczekują gwarancji, że umowa nie zostanie przedwcześnie rozwiązana. Te zbieżne dążenia spowodują wzrost znaczenia umów długoterminowych, w których deweloper i inwestor mogą zaoferować dobre warunki najmu, ze względu na tańsze finansowanie i większą płynność produktu – tłumaczy Robert Dobrzycki. Wszystko zależy od modelu biznesowego, twierdzą z kolei właściciele nieruchomości, którzy dopuszczają większy udział umów krótkoterminowych. – Dla nas najważniejszy jest przychód operacyjny z najmu, podczas gdy dla niektórych deweloperów zysk ze sprzedaży nieruchomości. To jest inna filozofia biznesu. Jestem przekonany, że przy tej skali portfela, jaką my dziś mamy, nawet jeśli osiągniemy nasz cel utrzymania wynajęcia na poziomie 95 proc., zawsze pozostaną jeszcze powierzchnie, które będziemy mogli naszym największym i lojalnym klientom udostępnić na zasadach krótkoterminowych – uważa Paweł Sapek.

Krótkoterminowo, czyli na ile?

Rynek magazynowy nie doczekał się jednej powszechnie przyjętej definicji umów krótkoterminowych. Dla rynku inwestycyjnego jest to zazwyczaj każda umowa krótsza niż trzyletnia. Agenci i deweloperzy nierzadko gotowi są uważać za takie wszystkie podpisane na krócej niż 24 lub nawet 12 miesięcy. Wiele z tych umów zawieranych jest zaledwie na miesiąc, z automatycznym przedłużeniem na kolejny miesiąc, o ile któraś ze stron nie zdecyduje się jej wypowiedzieć. W rezultacie umowy takie ulegają wielokrotnym przedłużeniom. Inaczej wygląda sprawa w nowych inwestycjach. Część deweloperów uważa, że w takich przypadkach umową krótkoterminową jest kontrakt poniżej pięciu lat.