Pieniądze leżą na ulicy

Na razie polski rynek ulic handlowych jest daleko w tyle za europejską czołówką zarówno pod względem jakości tych lokalizacji, jak również ich popularności wśród klientów, wysokości stawek czynszu i oferty najemców. Nie zniechęca to inwestorów do poszukiwań ciekawych projektów handlowych: lokali lub całych budynków – w całości bądź w dominującej części – handlowych. Poza Warszawą do głównych ośrodków, w których można wyróżnić silne ulice handlowe, należą największe miasta regionalne. Dla przykładu w stolicy, Krakowie, Poznaniu oraz we Wrocławiu łączna długość ulic handlowych sięga 15 km. Działa tam 1,8 tys. lokali, a dominującą funkcją jest gastronomia – podaje firma Knight Frank w raporcie „Ulice handlowe 2015”. Stawki czynszu w najbardziej prestiżowych miejscach w Warszawie (okolice placu Trzech Krzyży i ulicy Mokotowskiej) są oczywiście wyższe i sięgają średnio 100 euro za 1 mkw. miesięcznie. To ciągle przepaść w porównaniu z Londynem czy Paryżem, gdzie poziom stawek czynszu oscyluje nawet wokół 1 tys. euro za mkw. miesięcznie. Mimo tych danych polskie i międzynarodowe fundusze patrzą przychylnym okiem na zakup pojedynczych lokali czy całych budynków o profilu handlowym przy głównych arteriach miejskich. Oczywiście istnieje zróżnicowanie, kto i co najchętniej kupuje, jednak sygnały o budowaniu portfeli już się pojawiły. – Decyzje inwestorów wynikają z obserwacji rynków zachodniej Europy, gdzie handel przy ulicach rozwija się bardzo dobrze. Fundusze widzą podobny potencjał w polskim rynku i liczą na to, że za 10-20 lat lokalizacje przy ulicach rozwiną się na miarę zachodnioeuropejskich stolic – zauważa Krzysztof Cipiur, menedżer w dziale capital markets w Knight Frank.

Chętni są, produktu brak

Zagraniczne fundusze szukają ciekawych projektów handlowych przy ulicach, co nie znaczy, że takie znajdują. – Na rynku jest niewiele obiektów, którymi jesteśmy zainteresowani. O rozwoju polskich ulic handlowych mówi się wiele, ale w praktyce nie widać wyraźnego postępu. Brakuje projektów o typowo highstreetowym charakterze, odpowiedniej wielkości i jakości – mówi Mateusz Siejka, dyrektor zarządzający Palmer Capital w Polsce. Dla angielskiego funduszu zarządzającego nieruchomościami wejście na polski rynek, które dokonało się w 2014 roku, było ważnym krokiem w planach ekspansji w Europie Środkowej. Firma ciągle jednak rozgląda się po kraju, poszukując produktu odpowiadającego oczekiwaniom jej klientów. – Z naszego punktu widzenia najbardziej atrakcyjne są nieruchomości typowo handlowe lub handlowo-biurowe przy najważniejszych ulicach w największych ośrodkach: Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. Interesują nas budynki, nie pojedyncze lokale. Optymalna wartość obiektów mieści się w przedziale 10-50 mln euro. Oczywiście, bierzemy pod uwagę szereg innych parametrów, jak długość trwania umów najmu czy jakość najemcy. Długie umowy z mocnymi najemcami zawsze są w cenie. Dotyczy to również ulic handlowych – wyjaśnia Mateusz Siejka. To, co widzą fundusze zauważają również firmy doradcze. Rynek ulic handlowych najlepiej rozwinięty jest w Warszawie, choć do dojrzałości mu jeszcze daleko. – Obserwujemy popyt inwestorski zwłaszcza w przypadku stolicy. Po rynku coraz mocniej rozglądają się fundusze zagraniczne. Jednak nieruchomości, które mogłyby je zadowolić, są obecnie niedostępne. Myślę o obiektach zlokalizowanych przy głównych, typowo handlowych ulicach, wynajętych silnym markom na zasadach instytucjonalnych. Jednak w Warszawie właściciele takich obiektów nie chcą się ich pozbywać, co znacznie ogranicza możliwości inwestycyjne – potwierdza Krzysztof Cipiur. Wydaje się, że nawet pieniądze nie są przeszkodą. – Cena 1 mkw. w danej lokalizacji jest zawsze wypadkową stawki czynszu i stopy kapitalizacji. Stawki czynszu wahają się między 20 a 100 euro za 1 mkw., a oczekiwane stopy kapitalizacji są nawet poniżej 6 proc. Mówimy więc potencjalnie o wartości nawet powyżej 10 tys. euro za mkw. – tłumaczy Krzysztof Cipiur. Duzi gracze rozglądają się nie tylko w stolicy, choć tutaj potencjał jest największy, zwłaszcza przy Nowym Świecie, placu Trzech Krzyży, ulicy Mokotowskiej i Świętokrzyskiej po rozbudowie, a także Marszałkowskiej i fragmentach Alej Jerozolimskich. W Krakowie atrakcyjne są przede wszystkim okolice Rynku Głównego, Brackiej, Grodzkiej, Floriańskiej i Szewskiej. We Wrocławiu handel koncentruje się zwłaszcza przy Rynku i przyległym do niego placu Solnym, ulicy Świdnickiej i Oławskiej. Z kolei w Poznaniu dominują: Stary Rynek, ulica Wrocławska, św. Marcin, Półwiejska i jej przedłużenie – Szkolna.

Składają portfel

Nie wszyscy rynkowi gracze skupiają się jednak na nieruchomościach typu high street. Część koncentruje się na pozyskaniu pojedynczych lokali z funkcją handlową w budynkach mieszkaniowych lub biurowych w dobrej lokalizacji. Są to inwestycje na mniejszą skalę i łatwiej dostępne. – Inwestorzy mogą wybierać w dość dużej ofercie pojedynczych lokali typu 200-400 mkw. o wartości do kilku mln euro w miejscach z dużym przepływem potencjalnych klientów. Choć i tu mogą pojawić się trudności. Mniejsze lokale w Warszawie atrakcyjnie zlokalizowane, np. przy wejściu do metra, stanowią łakomy kąsek dla kupujących, ale ich właściciele nie są zainteresowani sprzedażą nawet przy cenie kilkudziesięciu tysięcy złotych za 1 mkw., gdyż często traktują je jako zabezpieczenie na emeryturę – podkreśla Krzysztof Cipiur. Z czynszów żyją także fundusze, które w swoją strategię mają wpisane kupno pojedynczych lokali np. w budynkach wielofunkcyjnych. A tu konkurencja jest coraz większa. W 2014 roku powstał Agio Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN, który będzie nabywał do portfela istniejące i wynajęte przez renomowanych najemców lokale handlowe zlokalizowane w największych polskich miastach oraz w centrach miast średniej wielkości. Aktywność wykazuje również Real Estate Income Assets FIZ AN – fundusz dywidendowy firmy Capital Park oraz Centerscape (dawniej PorticoInvestments), który do swojego funduszu CenterscapeInvestments Poland ciągle poszukuje nowych nieruchomości. – Nasz plan zakłada wzrost ilościowy i wartościowy naszego funduszu. Chcemy kupować 5-10 obiektów rocznie, a jeśli produkt będzie odpowiedni – jeszcze więcej. W tym roku zamknęliśmy dwie transakcje i podpisaliśmy kilka kolejnych listów intencyjnych. Zakupy planujemy również w Czechach i Niemczech – zdradza Krzysztof Kosiński, analityk inwestycyjny Centerscape. Stały wzrost to także cel AGIO Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN. – Zakładamy, że w ciągu trzech lat do funduszu pozyskamy około 200 mln zł, co pozwoli nam zbudować silny portfel nieruchomości komercyjnych zlokalizowanych przy ulicach handlowych. Interesują nas wyłącznie lokale istniejące i wynajęte przez renomowanych najemców, których wartość jednostkowa oscyluje w granicach 2-10 mln zł. Docelowy portfel powinien być wypełniony 50, 70, a nawet 100 nieruchomościami zlokalizowanymi na terenie całej Polski, z najemcami z różnych branż: spożywczej, drogeryjnej, wyposażenia wnętrz – wyjaśnia Michał Stanek, dyrektor ds. komunikacji inwestycyjnej AgioFunds. O swoich zamiarach nie chciał wypowiedzieć się przedstawiciel firmy Capital Park. Wiadomo jedynie, że jesienią ruszy nowy fundusz spółki. Ten, który już funkcjonuje – Real Estate Income Assets FIZ AN, utworzony w 2013 roku przez Grupę Capital Park, Open Finance TFI oraz Noble Securities, ma w portfelu 39 gotowych, wynajętych i generujących stabilne przychody z najmu nieruchomości handlowo-usługowych w 26 miastach w Polsce. Taktyka właściciela przewiduje sprzedaż najmniej rentownych obiektów i zakup w ich miejsce nowych, bardziej atrakcyjnych. Real Estate Income Assets FIZ AN informuje, że poziom zwrotów wynosi około 7-8 proc. rocznie. Capital Park ma zamiar podjąć działania mające na celu wprowadzenie certyfikatów do obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

Co lubią fundusze

Zarządzający funduszami, choć pracują dla różnych klientów, mówią wprost: dla naszych partnerów liczy się stały zysk (stopa zwrotu przy tego typu inwestycjach sięga 5-6 proc.), płynność i bezpieczeństwo inwestowania. I właśnie to gwarantuje im zakup mniejszych, pojedynczych lokali. Stabilny, długoletni najemca zapewnia comiesięczny czynsz, a dobra lokalizacja znacznie zwiększa szansę szybkiego wynajęcia w przypadku ewentualnego wyjścia dotychczasowego lokatora. – Żyjemy z czynszu, który płacą najemcy naszych nieruchomości, dlatego wybieramy tylko najlepsze lokalizacje. Dzięki temu w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę łatwo będzie znaleźć nowego bądź sprzedać obiekt po odpowiedniej cenie – tłumaczy Michał Stanek. Fundusz wybiera główne polskie miasta. Obecnie jest właścicielem kilku lokali o wartości kilku mln zł każdy. – Kupujemy gotowe i wynajęte obiekty z umowami podpisanymi średnio na osiem lat lub więcej. Poszukujemy lokali o docelowej powierzchni od 200 mkw. do 1,5 tys. mkw. oraz wolnostojących obiektów o powierzchni do 3 tys. mkw. Preferujemy zakup portfela mniejszych lokali niż jednego dużego obiektu. Takie nieruchomości łatwiej sprzedać. Poza tym zapewniają one większą płynność środków – wyjaśnia Michał Stanek. Kryteria, zgodnie z którymi wybierane są potencjalne lokale na zakup, są dużo bardziej rozbudowane. Czynsze powinny być złotówkowe, a umowa najmu wieloletnia, indeksowana o potencjalną inflację i przenosząca na najemcę większość kosztów związanych z użytkowaniem i adaptacją sklepu. Fundusz działa bezterminowo. Z kolei fundusz CenterscapeInvestments Poland skupia się na małych obiektach handlowych typu convenience. Są to przede wszystkim małe formaty sieci spożywczych: supermarketów, dyskontów, sklepy wolnostojące bądź mieszczące się w parterach budynków mieszkalnych. Poza tym w polu zainteresowania firmy są małe parki handlowe zlokalizowane przy osiedlach. – Staramy się kupować obiekty o wielkości do 1,5 tys. mkw. z jednym najemcą spożywczym, ewentualnie z małymi najemcami uzupełniającymi. Zależy nam na dużych, sieciowych operatorach spożywczych typu Biedronka. Jeśli chodzi o parki handlowe, to zwykle kupujemy obiekty o powierzchni do 3-4 tys. mkw., gdzie kotwicą jest market czy dyskont spożywczy, który powinien dostarczać przynajmniej 40 proc. przychodu. Wybieramy gotowe produkty inwestycyjne, które oceniamy pod względem lokalizacji, poziomu wynajmu oraz jakości umów najmu. Jesteśmy również skłonni zobowiązać się do kupna budynku, który dopiero powstaje, lecz jedynie na zasadzie forward purchase – płacimy w momencie oddania obiektu do użytku. Nabywamy nieruchomości warte od 0,5 mln euro wzwyż. Górnej granicy nie ma – tłumaczy Krzysztof Kosiński. W Polsce firma posiada obecnie 23 obiekty, a w Czechach – 11 (plus dodatkowo 80 w Niemczech).