Biznes dla cierpliwych

Łódzka Manufaktura, poznański Stary Browar, praskie Palladium, Andel (Smichov) czy budapeszteński projekt Corvin Promenade… To tylko kilka przykładów rewitalizacji zabytkowych kompleksów lub całych kwartałów zabudowy miejskiej uważanych raczej za udane. Można podać oczywiście przykłady inwestycji nietrafionych, ale nie chodzi tu o wytykanie komuś błędów. Rewitalizacje od dawna rozpalały umysły deweloperów, urzędników i działaczy miejskich. W ostatnich latach takich projektów wydaje się przybywać i nie chodzi jedynie o pojedyncze kamienice, ale całe kwartały lub nawet obszary wielkości dzielnicy. Temat jest równie ciekawy co wymagający, a obecne uwarunkowania gospodarcze wydają się sprzyjać tego typu przedsięwzięciom. – Jest wyraźnie widoczne zainteresowanie deweloperów projektami rewitalizacyjnymi. Nie wszystkie z nich są możliwe, trzeba uwzględnić uwarunkowania kosztowe, niemniej obecnie dobra koniunktura i zwiększony optymizm inwestorów sprzyjają realizacji projektów o podwyższonym poziomie ryzyka – uważa Mikołaj Martynuska, starszy dyrektor w dziale doradztwa deweloperskiego CBRE.

Małe Dubaje

Szczególne emocje, a nawet kontrowersje, wzbudzają największe przedsięwzięcia rewitalizacyjne obejmujące niemal całe dzielnice, jako że nierzadko diametralnie zmieniają ich oblicze. Na wyobraźnię działa zwłaszcza jeden z największych tego typu projektów, który ma przywrócić życie nad brzegiem Sawy w Belgradzie. Muhammad al Abbar – inwestor ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich – utworzył spółkę Eagle Hills, która ma zainwestować 3,5 mld dolarów w Belgrade Waterfront. Projekt powstaje na 96 ha zaniedbanych terenów nadbrzeżnych w stolicy Serbii. Kompleks ma zaoferować przestrzeń biurową, mieszkaniową, hotelową, wystawienniczą, usługową i handlową (w tym centrum handlowe Belgrade Mall o powierzchni 140 tys. mkw.), a także dwukilometrowy bulwar i parki miejskie. W skład inwestycji ma wejść m.in. 200-metrowa wieża, 24 budynki biurowe i 6 tys. mieszkań. Planowana powierzchnia całkowita zabudowy – 2 mln mkw. Wydawać by się mogło, że to zbyt wielkie przedsięwzięcie jak na miasto, w którym w 2015 roku otwarto pierwszy od pięciu lat biurowiec powyżej 10 tys. mkw. powierzchni. Inwestor może jednak liczyć na pomoc ze strony rządu serbskiego i poparcie burmistrza Belgradu. Nic więc dziwnego, że okolice inwestycji naszpikowane są masztami z flagami firmy, a pierwsze prace już ruszyły. Znalazł się też pierwszy partner projektu – amerykański Starwood, który zapowiedział, że będzie operatorem jednego z planowanych tam hoteli. Z powodzeniem rozpoczęto również sprzedaż apartamentów w jednym z wieżowców, które tam staną. – Na koniec pierwszego dnia sprzedaży udało nam się znaleźć chętnych na ponad 75 proc. lokali w pierwszej z dwóch wież – chwali się Nikola Nedeljkovic, general manager, Belgrade Waterfront. Coraz częściej mówi się też o rewitalizacji zniszczonych terenów, które pozostały po olimpiadzie w Sarajewie. Deweloper z Dubaju, Buroj Property Development, planuje tam realizację kompleksu mieszkaniowo-hotelowo-handlowo-sportowego o wartości kilku miliardów euro. Trudno tu jednak mówić o klasycznej rewitalizacji, ponieważ teren ten ma zostać przekształcony w luksusowy, regionalny kurort górski. Również w przypadku belgradzkiego projektu stara tkanka miejska zostanie zastąpiona nową, a rewitalizacja w pełnym znaczeniu tego słowa to coś więcej.

Miasta wstają z kolan

Częściej spotyka się rewitalizacje obejmujące obszary od kilku do kilkunastu hektarów, nawiązujące przynajmniej w ograniczony sposób do historii miejsca. Tego typu procesy są efektem zmian zachodzących we współczesnych aglomeracjach. – Miasta europejskie przechodzą rewitalizację, wypychając tkankę przemysłową na obrzeża. Jako przykłady takiego procesu wymienić można: Split, Barcelonę czy Belgrad. Również w Polsce mamy do czynienia z podobnym zjawiskiem – mówi Emil Domeracki, senior associate w Colliers International.

Powoli można też mówić o swoistym boomie na tego typu projekty, zwłaszcza nad Wisłą, gdzie niemal w każdym większym mieście terenów potrzebujących rewitalizacji nie brakuje. – Bardzo atrakcyjne tereny w centrach miast uwalnia pod inwestycje PKP. Były one dotychczas białymi plamami na mapie zagospodarowania miejskiej przestrzeni. W Warszawie dużo terenów pod rewitalizacje leży na prawym brzegu Wisły. Wspomnieć należy Port Praski, tereny po FSO, Konesera, teren po byłych Zakładach Tłuszczowych na Targówku czy porolnicze tereny dawnego PGR-u na Bródnie. Z ciekawszych przestrzeni poprzemysłowych w stolicy trzeba jeszcze wymienić działki po dawnych zakładach Ursus, działki okalające hutę na Bielanach czy Norblina. Atrakcyjnymi terenami, które czekają na nowe życie są też tereny klubów sportowych. Inwestorzy zainteresowani są m.in. parcelami o powierzchni powyżej 10 ha należącymi do KS Spójnia na warszawskim Żoliborzu. Plan miejscowy zakłada tam tereny sportowe i rekreacyjne. Grunty te można jednak wykorzystać lepiej zwłaszcza, że położone są tuż nad Wisłą, która coraz bardziej przyciąga mieszkańców. Potrzebna jest jednak zmiana planu, a to długotrwały proces – zauważa Emil Domeracki. Do listy czekających na realizację bądź będących w jej trakcie projektów należałoby jeszcze dodać m.in.: Browar Lubicz w Krakowie, tereny postoczniowe w Gdyni i Gdańsku wraz z Wyspą Spichrzów, Ostrów Tumski w Poznaniu, warszawskie: EC Powiśle, Halę Koszyki i browary przy ul. Grzybowskiej czy kompleks Starej Kopalni w Wałbrzychu. – Mekką rewitalizacyjną staje się Łódź, która prowadzi konsekwentną politykę zagospodarowania centrum miasta w ramach obejmującego około 100 ha projektu Nowe Centrum Łodzi. W polskich realiach można to bez przesady określić jako skok w nadprzestrzeń – dodaje ekspert Colliers International. Nie jest to oczywiście lista wyczerpująca, ale pokazuje skalę zjawiska.

Bez cierpliwości i strategii ani rusz

Eksperci wskazują jednak, że rewitalizacja to nie jest prosty biznes i bez odpowiedniej strategii, kapitału i wieloletniej pracy się nie obędzie. – Trzeba przede wszystkim zrozumieć, że rewitalizacja to nie są tylko remonty i przebudowy. To wprowadzenie nowej funkcji w zdegradowany fragment miasta lub działkę i nadanie jej nowego sensu ekonomicznego w symbiozie z otoczeniem. A otoczenie to też społeczność lokalna – zauważa Michał M. Styś, dyrektor zarządzający OPG Property Professional. – Rewitalizacja wtedy może być sukcesem, gdy nastawiona jest na długofalowy okres zwrotu. Trzeba sobie uświadomić, że wiąże się z dłuższym czasem przygotowania i realizacji inwestycji. Przez ten czas zwiększają się koszty finansowania takiego projektu i koszt kapitału własnego. Są one dużo większe niż w przypadku budowania na wolnej działce. W zamian, przy dobrej strategii rewitalizacyjnej, otrzymuje się o wiele pewniejszy produkt od strony inwestycyjnej. W projektach rewitalizacyjnych należy też często mieszać funkcje, tak aby były one ciekawsze dla najemców. Zazwyczaj nie mamy do czynienia z monofunkcyjnym obiektem, ponieważ prawdziwa rewitalizacja odbywa się na większych obszarach, na których występują oprócz np. handlu i usług biura czy hotel. W ten sposób inwestor otrzymuje różne źródła przychodów, bardziej odporne na wahania koniunktury gospodarczej. W związku z tym ma pewniejszy przepływ pieniężny w przyszłości niż w przypadku jednofunkcyjnego obiektu uzależnionego od jednej sinusoidy ekonomicznej – przekonuje Michał M. Styś. Podobnego zdania jest Mikołaj Martynuska, który przyznaje, że projekty rewitalizacyjne to dla inwestorów finalnych interesujący zakup. Przy zakupach ważne są jednak takie kluczowe aspekty, jak: walory użytkowe i funkcjonalne obiektu – co w przypadku rewitalizacji może być wyzwaniem, ale obiekty wkomponowane w istniejącą tkankę miejską z pewnością mają istotne zalety: utrzymanie wartości inwestycji w czasie, obiekty dobrze zlokalizowane, otoczone uporządkowaną przestrzenią miejską, zwykle zachowują swoją wartość lepiej niż obiekty, których otoczenie dopiero się tworzy; relacja ceny do jakości: najtrudniejszy do opanowania aspekt rewitalizacji. Tego typu przedsięwzięcia zwykle są droższe zarówno w zakupie, jak i realizacji niż projekty typu greenfield, stąd kluczowe w tym przypadku zarządzanie kosztami inwestycyjnymi – wylicza ekspert CBRE. Przy realizacji projektu rewitalizacyjnego można też liczyć na pomoc ze strony władz lokalnych, choć nie jest to regułą. – Dobrze prowadzony projekt wymaga trochę więcej wysiłku, ale dzięki temu zyskuje akceptację lokalną, społeczną. W konsekwencji urzędy też dochodzą do wniosku, że należy pomagać. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć – nie ma drogi na skróty. Są miasta, w których łatwiej o taką pomoc, ale bywają i takie, w których jest trudniej. Generalnie, im większe miasto, tym trudniej się dogadać – podsumowuje dyrektor zarządzający OPG Property Professional.

Inwestorzy nie boją się kupować

Również po stronie inwestorów nastawienie do projektów rewitalizacyjnych wydaje się pozytywne. Przez ostatnie kilka lat odnotowano znaczące transakcje dotyczące takich obiektów. Przykładem łódzka Manufaktura, Nowa Karolina w Ostrawie czy wspomniane już Praskie Palladium, które z zabytkowych koszar zmieniło się w najdroższy kompleks biurowo-handlowy w Czechach. W tym roku Union Investment zapłacił za udziały w tej nieruchomości 565 mln euro. – Skuteczne zarządzanie spowodowało, że część handlowa obiektu może się pochwalić atrakcyjnym zestawem najemców, a biurowa – wysokim poziomem najmu. To oznacza, że możemy się spodziewać stabilnych przepływów finansowych w długiej perspektywie czasowej – mówiła po zakupie Henrike Waldburg, szefowa działu zarządzania aktywami handlowymi w Union Investment Real Estate.

Zainteresowanie takimi obiektami ze strony inwestorów niemieckich jest tym bardziej obiecujące, że inwestują oni zwykle w najlepszej jakości obiekty. Zakup Palladium może nie być też jedyną transakcją z udziałem niemieckiego podmiotu w tym roku. RREEF Investment – spółka należąca do grupy Deutsche Bank –chce kupić Stary Browar w Poznaniu. Na razie strony nie komentują jednak tej transakcji. Wydaje się, że w miarę jak przybywać będzie rewitalizowanych obiektów, zainteresowanie ze strony inwestorów powinno rosnąć. – Uważam, że projekty rewitalizacji będą w najbliższych latach nabierać znaczenia. Użytkownicy końcowi są coraz bardziej wymagający, stają się tym samym coraz lepszymi „konsumentami” projektów wyszukanych. Z drugiej strony, w świecie rozwiniętym widoczny jest trend polegający na powrocie do centrów miast, a ekstensywna urbanizacja typowa dla miast amerykańskich jest obecnie w odwrocie. Między innymi w Urban Land Institute, jednej z wiodących globalnych organizacji zajmujących się rozwojem miast, nasila się dyskusja nad tym, jak przywracać życie centrom miast. Inwestorzy również będą podążać tą drogą – uważa Mikołaj Martynuska.

Trzeba jednak pamiętać, że takie projekty nie przynoszą szybkiego zysku. – O rewitalizacji powinniśmy rozmawiać w innych perspektywach niż w przypadku typowych inwestycji deweloperskich. Tu nie mówimy o dwóch, trzech latach, ale o dekadzie, dwóch – przestrzega Michał M. Styś. Wtóruje mu Wojciech Nowakowski, investment manager Grupy Capital Park, która w pierwszym kwartale 2016 roku zamierza rozpocząć rewitalizację warszawskiego Norblina: dotychczas działania rewitalizacyjne pojmowane były jako przygotowanie obiektów do użytkowania. W ten sposób w miejscu byłych dzielnic przemysłowych powstawały np. obszary monokultury budynków biurowych, które po godzinach stawały się terenami absolutnie wymarłymi. Dziś tendencje urbanistyczne, architektoniczne i, co najistotniejsze, również biznesowe zmierzają do szerszego rozumienia zagadnienia rewitalizacji. Jak wyjaśnia duński urbanista Jan Gehl, twórca sukcesu Kopenhagi oraz ostatnich zmian w przestrzeni publicznej Nowego Jorku: „Wpierw życie, później przestrzeń, a na końcu budynki. Odwrotnie to nigdy nie zadziała” – dziś istotą rewitalizacji jest „przywrócenie życia”.