Zielone z glejtem

według agencji doradczej Colliers International jest ich w Polsce 21: 14 obiektów przemysłowych z końcowym certyfikatem BREEAM i 7 z certyfikatem LEED. Szczególnie ostatnie dwa lata obfitowały w efektowne inwestycje z zielonymi certyfikatami. Wymienić tu można choćby dwa magazyny wybudowane przez Panattoniego dla Amazona w Polsce, kolejny wybudowany przez Goodmana (w trakcie certyfikacji BREEAM Industrial), a także obiekt produkcyjny Volkswagena w Segro Logistics Park Poznań. Procent certyfikowanych obiektów w ogólnej puli zrealizowanych jest jednak wciąż niewielki i w ogromnej większości są to obiekty budowane dla międzynarodowych korporacji, które w swoją politykę wpisują społeczną odpowiedzialność biznesu. Gros najemców nie wykazuje jednak takiego zainteresowania. – Nie jest tak jak na rynku biurowym, gdzie wiadomo, że najemca nie przyjdzie, jeśli budynek nie jest certyfikowany. W magazynach nikt o to nie pyta – tłumaczy Radosław T. Krochta z MLP. Podobnego zdania jest Piotr Bzowski z P3, który zauważa, że wielu najemców mówi deweloperowi, że nie mają nic przeciw certyfikacji, o ile koszty poniesie deweloper.

Nie chcą płacić za glejt

– Najemcami powierzchni magazynowych są często operatorzy logistyczni, którzy działają na podstawie długo- i krótkoterminowych kontraktów. Dla nich najważniejsze jest: najlepsza obsługa klientów, szybkość dostaw, wyposażenie magazynu, dobra lokalizacja, a nie wynajęcie powierzchni w certyfikowanym budynku – uważa Regina Gul, starszy kierownik projektu w dziale zarządzania projektami JLL. Część rynku uważa wręcz certyfikację za produkt czysto marketingowy, który nie przynosi realnych korzyści najemcy. Twierdzi bowiem, że zielone rozwiązania takie, jak choćby zwiększona izolacja ścian czy oprawy LED – które przynoszą wymierne oszczędności eksploatacyjne – tak czy inaczej stają się standardem, a zabieg formalny w postaci oficjalnego potwierdzenia niewiele daje oprócz kosztów. Jak duże są to koszty? Jak wyjaśnia Bartosz Michalski, dyrektor rozwoju w Segro, w przypadku inwestycji typowych dla tego dewelopera (5-10 mln euro na generalne wykonawstwo) cały proces certyfikacji kosztuje około 60 tys. euro, co stanowi zazwyczaj od 0,6 proc. do 1 proc. wartości inwestycji.

Korzyści z certyfikowania obiektów nie widać też przy sprzedaży budynków. – Inwestorzy doceniają zielone certyfikaty, ale nie są one wymagane ani konieczne – tłumaczy Regina Gul. Zgadza się z tym Soren Rodian Olsen, associated, capital markets, Cushman & Wakefield, który jednak przewiduje, że z czasem może się to zmienić.

Ekolodzy wystąp!

Nie każdy deweloper zamierza jednak czekać na zmianę nastrojów. Prym, jeśli chodzi o kreowanie popytu, wiedzie firma Prologis, która certyfikację wszystkich nowo powstających obiektów wpisała w swoją globalną politykę. – Stosujemy tę strategię od czterech lub pięciu lat. Mamy już 20 budynków w Europie Środkowej, które mają certyfikat BREEAM na poziomach od Pass do Excellent. W Polsce mamy już dziewięć takich budynków, a kolejne dwa mają dojść do końca roku – mówi Balazs Bellak, wiceprezes w dziale zarządzania projektami w firmie Prologis w Europie Środkowej i Wschodniej. Udziałowcy firmy wychodzą z założenia, że inwestycja w certyfikowanie budynków jest korzystna w preferowanym przez nich modelu biznesowym. – Zgadzam się, że poniesienie dodatkowych kosztów może nie mieć sensu w krótkim okresie, powiedzmy dwóch czy trzech lat. Ale my budujemy budynki na 30, 40, czy 50 lat i trzymamy je w swoim portfolio. W takiej perspektywie jest to według nas zdecydowanie zasadne – uważa Balazs Bellak. Według jego oceny certyfikowanie budynków oznacza dla firmy wzrost kosztów inwestycyjnych o 3-5 proc., co niekoniecznie przekłada się na wyższe czynsze.

Zamiar przyjęcia podobnej polityki sygnalizuje także Segro. – Planujemy certyfikację nowo powstających obiektów. Będzie się ona odbywać nie tylko wtedy, gdy jest to wymóg klienta. Przyjęcie takiej strategii to kwestia roku czy dwóch – informuje Bartosz Michalski. Zaznacza przy tym, że nie chodzi o to, aby od razu uzyskiwać najwyższe stopnie certyfikacji BREEAM, ale skupić się jedynie na implementacji praktycznych rozwiązań, w szczególności tych, które przynoszą największą korzyść dla klienta. – Uzyskiwanie niższych poziomów certyfikacji nie zawsze wiąże się z istotnym wzrostem kosztów. Przykładem może być obiekt zrealizowany dla Volkswagena, gdzie dużą liczbę punktów uzyskaliśmy dzięki odpowiedniemu zarządzaniu procesem budowlanym oraz świadomemu stosowaniu dostępnych rozwiązań technicznych zgodnie z wytycznymi systemu BREEAM. Dodatkowe wymogi wynikające z certyfikacji nie są na tyle uciążliwe, by zakłócały realizację inwestycji – wyjaśnia Bartosz Michalski.

Promocja dla wszystkich

Certyfikacja to z jednej strony pewien know-how, jak budować bardziej wydajne energetycznie budynki, z drugiej narzędzie marketingowe. Ten drugi aspekt może być coraz ważniejszy wraz ze stopniowym wzrostem liczby certyfikowanych obiektów. Pionierzy tego kierunku przewidują, że prędzej czy później rynek magazynowy musi pójść w ślady biur i handlu. – Przypuszczamy, że nasza konkurencja zacznie robić to samo co my w ciągu dwóch lub trzech lat i dostarczy na rynek podobny produkt. Staramy się jednak być zawsze z przodu – mówi Balazs Bellak. Choć najemcy póki co nie wydają się gotowi, aby sięgnąć do portfeli, traktują certyfikat jako miły gratis. – Klienci pytani, czy certyfikat jest dla nich istotny, w większośći odpowiadają, że w żadnym wypadku. Ale gdy ich budynek go otrzyma, chętnie używają tego argumentu w swoich materiałach promocyjnych. Myślę więc, że choć najemcy nie zamierzają na razie płacić za certyfikację, uznają ją za dobre narzędzie marketingowe, które przekłada się na ich relacje z klientami – uważa Balazs Bellak.

Marchewka może pomóc, a kij już widać

Rewolucji nie spodziewa się Piotr Bzowski. – Popularność certyfikacji wzrośnie wówczas, gdy inwestorzy, mając na uwadze długofalową strategię, dostrzegą dodatkowe korzyści wynikające z posiadania certyfikowanych obiektów, lub gdy zmieni się prawo w zakresie ochrony środowiska – uważa przedstawiciel firmy P3. O jakie zmiany może chodzić? – W Kalifornii czy Wielkiej Brytanii, gdzie certyfikaty są bardzo popularne, deweloperzy stosujący ekologiczne rozwiązania otrzymują w szybszym trybie pozwolenia na budowę. W innych rejonach świata mogą z kolei liczyć na zwolnienia z podatku od nieruchomości – tłumaczy Balazs Bellak. Podobną rolę mogą odegrać czekające nas zmiany w prawie europejskim. – Zgodnie z dyrektywą 2010/31/EU, od 2020 wszystkie nowo powstające budynki w Unii Europejskiej będą musiały udowodnić, że są obiektami o niemal zerowym bilansie energetycznym – mówi Regina Gul. Zaznacza jednak, iż rozpowszechnienie się bardziej energooszczędnych budynków nie oznacza, że deweloperzy automatycznie zmienią przyzwyczajenia dotyczące zielonych certyfikatów – jedno z drugim nie musi iść w parze.