Amerykański apetyt na polskie magazyny

Alistair Calvert, dyrektor zarządzający oraz szef działu inwestycyjnego zarządcy funduszy Gramercy Europe: W tej chwili pracujemy nad kolejną transakcją w segmencie logistycznym, jednak nie możemy podać jeszcze żadnych szczegółów. Przygotowujemy też szereg innych transakcji dotyczących działek budowlanych i kolejne transakcje typu sale-and-leaseback. Wszystkie planowane projekty docelowo mają być przedmiotem długoterminowych umów najmu z pojedynczymi najemcami. (…) Tereny inwestycyjne będziemy kupować tylko we współpracy z deweloperem i tylko wtedy, gdy będziemy mieć na planowane tam projekty najemców i podpisane umowy najmu. Powodem, dla którego finansujemy budowę obiektów na potrzeby konkretnych najemców, jest podpisanie długoterminowej umowy najmu, tak aby przez długi czas nie sprzedawać takiego obiektu. Nie jesteśmy deweloperem obiektów spekulacyjnych, nie jesteśmy inwestorem oportunistycznym, reprezentujemy fundusz, którego celem jest długofalowe osiąganie dochodu. (…) Interesują nas obiekty wynajęte pojedynczym najemcom. W Polsce szczególnie kuszą nas obiekty logistyczne ze względu na stosunkowo niską kwotę potrzebnego na nie kapitału. Kupujemy też obiekty handlowe i biurowe – tyle że nie w Polsce, a w innych krajach europejskich. (…) Jeśli chodzi o regiony, nad którymi się zastanawiamy, i gdzie pracujemy nad zawarciem transakcji – są to głównie tereny na południowy zachód od Warszawy, w okolicach Łodzi, Poznania oraz, w mniejszym stopniu, na Śląsku. Jesteśmy skupieni na tych polskich rynkach, na których każdy inwestor logistyczny powinien być obecny.

Jakie znaczenie ma dla Państwa Polska? Czy jest w tej chwili pewnego rodzaju bezpiecznym portem dla kapitału?

Każdy rynek ma swoje zalety i wady. W Polsce szczególnie podoba nam się sytuacja makroekonomiczna, stały, a jednocześnie wysoki wzrost PKB, ciągły spadek stopy bezrobocia, stopniowy wzrost produkcji przemysłowej itd. Wszystkie te wskaźniki makroekonomiczne dają efekt, który możemy opisać jako wiatr w żagle dla zwrotu z inwestycji. Największym minusem, szczególnie w segmencie logistyki, jest duża ilość dostępnych gruntów pod budowę oraz łatwość uzyskania pozwoleń na budowę kolejnych obiektów. Problemem przy każdym projekcie tutaj jest konkurencja i nasze własne obawy o to, czy projekt ten nie zostanie natychmiast skopiowany. Nie postrzegam Polski jako szczególnie bezpiecznego miejsca dla inwestycji. Na pewno chcemy być obecni na tym rynku, i na pewno chcemy być znaczącym inwestorem wszędzie tam – a w Polsce szczególnie – gdzie pojawią się odpowiednie możliwości. Jednak większość naszej działalności skupia się w Niemczech i, w mniejszym stopniu, w Holandii, Francji, Wielkiej Brytanii oraz innych krajach Europy Zachodniej. Spośród wszystkich rynków Europy Środkowo-Wschodniej najbardziej komfortowo czujemy się w Polsce. Jednak chcemy i możemy inwestować także w innych krajach tego regionu, choć liczba projektów, które tam planujemy jest zdecydowanie skromniejsza.

Czy nie martwi Państwa wysoka podaż na polskim rynku obiektów magazynowych?

To nasze największe zmartwienie w związku z inwestowaniem w Polsce. Rynek niemiecki podziela tę cechę, choć w mniejszym stopniu: stosunkowo łatwo jest tam uzyskać pozwolenie na budowę obiektów logistycznych. To zawsze jest istotny czynnik dla prognoz zwrotu z inwestycji. Zupełnie inna sytuacja ma miejsce w takich krajach, jak Francja czy Wielka Brytania. Tam prawdopodobieństwo utraty najemcy jest o wiele niższe niż w Polsce oraz, w pewnym stopniu, w Niemczech.

Ile zamierzają Państwo wydać w Polsce w najbliższym czasie?

Mamy znaczący apetyt inwestycyjny i sporo kapitału do zainwestowania. Preferujemy raczej większe transakcje. Jednak proces podejmowania decyzji inwestycyjnych opiera się u nas zawsze na analizie konkretnej transakcji, nie zaś na jej wielkości. Możemy zawierać transakcje o wartości od 10 mln euro do poziomu o wiele wyższego niż może nam zaoferować polski rynek. Tak naprawdę nie ma górnej granicy dla tego rodzaju transakcji, choć w Polsce trudno o projekty o wartości większej niż 100 mln euro. Spodziewam się, że polskie inwestycje będą stanowić około 10 do może 20 proc. całego naszego portfela. A mamy nadzieję, że w tym roku uda nam się kupić obiekty za łącznie około 700-800 mln euro.