Nowe zwierzę idzie na rynek, GREIT idea?

Prace nad zmianami w prawie trwają od ponad roku. Nie jest to jednak pierwsze podejście do tego tematu. Już w 2007 roku Ministerstwo Budownictwa postulowało wprowadzenie takiego rozwiązania do polskiego systemu prawnego. W odróżnieniu od obecnego projektu, ówczesny pomysł zakładał, że REIT-y miałyby wspomóc rozwój mieszkalnictwa. Tymczasem obecna koncepcja zakłada całkowite wykluczenie nieruchomości mieszkalnych jako przedmiotu inwestycji polskich REIT-ów.

Ośrodkiem, w którym koncentrują się obecnie prace nad zmianami w prawie jest warszawska Giełda Papierów Wartościowych (GPW). – GPW podjęła się roli koordynatora prac nad przygotowaniem rozwiązania, które umożliwiłoby wprowadzenie spółek wynajmu nieruchomości komercyjnych, w formie REIT-ów, do polskiego porządku prawnego – mówi Izabela Olszewska, dyrektor zarządzająca ds. rozwoju GPW. – Naszym celem jest, aby wypracowane rozwiązanie było jak najlepsze dla uczestników rynku. Jesteśmy na etapie przyglądania się standardom w innych krajach. Koncepcja REIT-ów powstaje na podstawie rozwiązań przyjętych we Francji, Belgii, Irlandii i Hiszpanii. Przyglądamy się im i zastanawiamy, które z nich mogłyby najlepiej działać na gruncie polskim. Rozmawiamy też z uczestnikami polskiego rynku, na przykład z przedstawicielami sektora nieruchomości. Formułujemy nasze propozycje i przedstawiamy je decydentom – dodaje.

Dalszymi pracami nad projektem zajmie się najprawdopodobniej Ministerstwo Finansów. W resorcie dowiedzieliśmy się, że ministerstwo wystąpiło z wnioskiem o wpisanie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o funduszach inwestycyjnych do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.

Gra warta świeczki?

Na szalę położone są zyski z wynajmu nieruchomości komercyjnych położonych w Polsce i kierunki ich przepływów. Na pewno jest się o co bić. Według wyliczeń JLL, na które powołują się twórcy projektu, wartość czynszu rocznego nieruchomości komercyjnych w Polsce wynosi około 13 mld zł. Efektywna rentowność w sektorze nie powinna zaś wynosić mniej niż 10-20 proc., dając potencjalny zysk brutto do opodatkowania krajowego na poziomie 1,6-3,2 mld zł. Twórcy projektu przekonują, że zysk ten jest w istotnej mierze zoptymalizowany podatkowo i w większości nieopodatkowany w Polsce, a szacowana wartość utraconych podatków wynosi około 1 mld zł. – Na polskich nieruchomościach zarabiają Amerykanie, Francuzi, Niemcy czy Brytyjczycy. Rozwiązania z zakresu optymalizacji podatkowej powodują, że polski budżet na tym nie korzysta – przekonuje Izabela Olszewska.

W uzasadnieniu projektu zmian szacuje się, że krajowe REIT-y mogą docelowo reprezentować około 25 proc. wspomnianego strumienia zysku brutto, to jest około 0,4-0,8 mld zł. Przyjęto dodatkowo, że w akcjonariacie notowanych polskich REIT-ów około 30 proc. stanowić będą inwestorzy indywidualni, którzy otrzymają rocznie około 120-240 mln zł w dywidendzie, opodatkowanej lokalnie stawką 19 proc. Spodziewany efekt dla polskiego budżetu wyniósłby 25-50 mln zł rocznie podatku od dywidend wypłaconych do krajowych inwestorów detalicznych. Autorzy projektu przekonują ponadto, że należy oczekiwać efektu „importu” należnych podatków z dochodów z nieruchomości na terytorium Polski. Zakładają, że efekt ten w Polsce wyniesie około 100 mln zł rocznie podatku od dywidend dla podmiotów zagranicznych.

To jednak nie koniec korzyści, na które wskazują autorzy proponowanych zmian. – Polski kapitał, pochodzący zarówno od inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych nie jest zaangażowany w rozwój krajowego rynku nieruchomości komercyjnych. Również polskie fundusze emerytalne nie mogą czerpać z niego bezpośrednio korzyści. Pośrednie inwestycje Polaków w nieruchomości komercyjne, poprzez dedykowane fundusze inwestycyjne, wynoszą tylko 1 proc. całości aktywów zarządzanych przez TFI. Wspieramy rozwiązania mające na celu wprowadzenie rodzimego kapitału na polski rynek nieruchomości komercyjnych – mówi Izabela Olszewska, która nie ukrywa, że i sama giełda może zyskać na wprowadzeniu nowego typu podmiotów. – Nowe dywidendowe spółki na GPW mogą budzić zainteresowanie. Należy pamiętać jednak, że akcje REIT-ów to instrumenty dla osób, które chcą inwestować długoterminowo i poszukują stałego, relatywnie bezpiecznego źródła przychodów – zastrzega dyrektor zarządzająca ds. rozwoju GPW.

Wprowadzenia polskich odpowiedników REIT-ów wyczekują też przedstawiciele rynku nieruchomości. – Tego typu wehikuły inwestycyjne są efektywnym, stabilnym, długoterminowym narzędziem do lokowania kapitału. REIT-y z powodzeniem działają od wielu lat na rynkach Europy Zachodniej czy w Stanach Zjednoczonych – zauważa Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce. – Powstanie polskich funduszy typu REIT byłoby istotnym impulsem dla rynku, aktywizującym rodzimy kapitał i potencjalnie również przyciągającym kapitał zagraniczny. Uważam, że dałoby ono szansę polskim inwestorom na skorzystanie z możliwości inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Polski kapitał uzyskałby także ciekawą perspektywę sprzedaży portfeli nieruchomościowych, całkowitej lub częściowej, i pozyskania kapitału na dalszy rozwój. Dziś takie możliwości są ograniczone, a stworzenie w Polsce ustawy REIT-owej dałoby dobrą szansę szybszego rozwoju wielu polskim firmom deweloperskim lub inwestycyjnym, a szczególnie na polu inwestycyjnym raczkujemy w Polsce, z bardzo niewielką liczbą firm – przekonuje szef JLL w Polsce.

Każdy kij ma dwa końce

Jak to bywa z większością zmian, tak i w tym przypadku pojawiają się obawy, zwłaszcza że do systemu podatkowego ma zostać wprowadzony podmiot, który będzie zwolniony z daniny na rzecz państwa. – Obawy związane z wprowadzeniem tego rozwiązania dotyczą głównie aspektu zwolnienia z opodatkowania. Administracja podatkowa może przypuszczać, że zaczną wyciekać nieopodatkowane dochody z kraju. A w tym momencie zarówno w Polsce, jak i w Europie mamy odwrotną tendencję – uszczelnianie systemów podatkowych – podkreśla Katarzyna Kopczewska, partner w kancelarii Baker & McKenzie. To jednak nie wszystko. – W okresie przejściowym może to zaowocować spadkiem wpływów z CIT-u. To wydaje się oczywiste – jeśli zwalniamy coś z opodatkowania, to przychody z tego tytułu spadają. Ma to jednak charakter przejściowy. Gdy będzie dochodziło do wypłat dywidend, to pojawi się opodatkowanie. Opodatkowujemy bowiem u polskich inwestorów dochody wypracowane w Polsce – dodaje Katarzyna Kopczewska.

Autorzy projektu ustawy odpierają jednak ten argument, przekonując, że obecnie i tak przychody budżetu z podatku CIT od dochodów z najmu czy sprzedaży nieruchomości są bliskie zeru. – Można spodziewać się także, że zachęcenie krajowych inwestorów do inwestowania na rynku nieruchomości za pośrednictwem REIT-ów przyczyni się pośrednio – poprzez przyspieszenie rozwoju tego rynku – do wzrostu wpływów z innych źródeł. Na przykład z podatków (dochodowych i VAT) płaconych przez firmy budowlane i deweloperskie oraz przez ich podwykonawców i pracowników. Także z podatków od dochodów ze sprzedaży towarów i usług, dokonywanej z wykorzystaniem nieruchomości komercyjnych, czy z podatku od nieruchomości od nowo wybudowanych lub zmodernizowanych obiektów – wylicza Izabela Olszewska.

Pewne zastrzeżenia do projektu zgłaszają też inwestorzy działający na polskim rynku inwestycji w nieruchomości. – Z punktu widzenia rozwiązań podatkowych nie jest on idealny, ponieważ mocno nastawiony jest na klientów detalicznych, którzy dysponują stosunkowo małą siłą kapitałową. Bez podmiotów instytucjonalnych ten rynek sobie nie poradzi z popytem – przekonuje Przemysław Krych, CEO Griffin Real Estate. – Mogłoby być więcej ułatwień dla inwestorów instytucjonalnych. Przede wszystkim w sferze podatkowej. Myślę, że w większości w REIT-y będą inwestowały OFE (o ile jeszcze będą istnieć) i TFI. W przypadku tych ostatnich przydałoby się stworzyć projekt transparentny podatkowo aż do poziomu posiadaczy jednostek uczestnictwa – dodaje Przemysław Krych. Maciej Dyjas, co-CEO w Griffin Real Estate, zwraca z kolei uwagę na inny aspekt: inwestorzy międzynarodowi opierają się na umowach bilateralnych. Tak to działa na przykład na największym rynku, czyli w USA, gdzie umowy dwustronne regulują sposób opodatkowania dochodów pochodzących z REIT-ów w poszczególnych państwach. W przypadku zagranicznego inwestora w niektórych krajach lepiej jest pobierać dywidendę ze zwykłej spółki publicznej, a w innych lepiej pobierać dywidendę bezpośrednio z nieruchomości. Pojawia się teraz pytanie, czym jest REIT? Czy to spółka publiczna, z której dostaje się dywidendę, czy tak naprawdę jest to transparentna podatkowo inwestycja w samą nieruchomość? Na potrzeby jednego kraju traktat może stanowić, że to jest spółka publiczna, a w innym, że to inwestycja w nieruchomość – mówi Maciej Dyjas. Aby uregulować te kwestie należałoby podpisać umowy bilateralne z państwami, z których kapitał w największym stopniu inwestuje w Polsce.

Ryzyko mniejsze, ale realne

U podstaw pomysłu stworzenia REIT-ów w USA i nie tylko leżały przesłanki kapitalizmu społecznego, czyli zaangażowania w rynek nieruchomości inwestorów indywidualnych. – Dzisiaj w Polsce jeśli przysłowiowy Kowalski chce zainwestować w nieruchomości, to może sobie kupić kawalerkę, ale musi wyłożyć na nią 100 tys. zł, a następnie zająć się jej wynajmem, zarządzaniem itd. Idea REIT-u jest natomiast taka, że Kowalski kupuje w nim jednostki uczestnictwa za np. 5, 10, 20 tys. zł i posiada dzięki temu ekspozycję na rynek nieruchomości. Polacy mają dużo depozytów, ale nie mają atrakcyjnych produktów do inwestowania. Jeśli powstałyby polskie REIT-y, to nie widzę powodu, dla którego ludzie nie mieliby przesunąć oszczędności w miarę pewne, przynoszące stały dochód, aktywa nieruchomościowe – uważa Maciej Dyjas.

Jak każdy produkt inwestycyjny, również REIT-y nie są wolne od ryzyka. Jeśli więc pomysł wypali, bardzo ważne będzie zapewnienie odpowiedniego bezpieczeństwa inwestorom, zwłaszcza indywidualnym. REIT-y, jak wszystkie inne podmioty, funkcjonują na rynku i podlegają jego fluktuacjom. – Kryzys roku 2008 pokazał, że nawet tak, zdawałoby się, bezpieczny segment jak nieruchomości, może w pewnych warunkach być ryzykowny – przypomina Katarzyna Kopczewska. – W różnych jurysdykcjach stosowane są różne rozwiązania, gwarantujące odmienne poziomy bezpieczeństwa. Mam na myśli zapewnienie profesjonalnego zarządzania nieruchomościami. Należy mieć bowiem na uwadze, co stoi za inwestycją w nieruchomości. Ważne, by jakością umów najmu, które są przecież podstawą dochodów REIT-ów, zarządzali profesjonaliści. Element zarządzania jest więc kluczowy z punktu widzenia inwestorów, zwłaszcza prywatnych, którzy wymagają szczególnej ochrony. To obszar do zagospodarowania przez ustawodawcę. Nie wydaje się konieczna tak głęboka regulacja jak w przypadku FIZ-ów, ale rozwiązania na wzór węgierski, gdzie wymaga się odpowiedniego doświadczenia od menedżerów REIT-u, podniosłyby zaufanie do tej formy inwestowania – uważa ekspertka kancelarii Baker & McKenzie.

Wygląda jednak na to, że tego typu regulacje zostałyby wprowadzone nie nową ustawą, ale zaimplementowane na poziomie warszawskiej giełdy. – Tak jak wszystkie spółki notowane na GPW, tak i REIT-y będą podlegać kontroli Komisji Nadzoru Finansowego. Żeby uzyskać statut REIT trzeba będzie spełnić wymagania dotyczące formy prawnej, przedmiotu działalności, źródła przychodów i wysokości wypłacanej regularnie dywidendy – uspokaja Izabela Olszewska.

Kiedy pierwszy polski REIT?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, przydałaby się szklana kula. Projekt zmian w prawie jest jeszcze na bardzo wczesnym etapie, więc trudno określić, kiedy, jeśli w ogóle, wejdzie w życie. Są jednak przesłanki wskazujące, że przedsięwzięcie to może się udać. – Dużą przeszkodą są odwrócone tendencje w polityce fiskalnej – jej zaciskanie raczej niż luzowanie, ale aktywizacja kapitału polskiego jest jednym z filarów planu Morawieckiego. I mam wrażenie, że nigdy dotąd nie było to aż tak uwypuklane – mówi Katarzyna Kopczewska. – O REIT-ach zaczyna się też coraz więcej mówić i działać w tym kierunku. Zapowiedzi powołania takich podmiotów padły już ze strony kilku inwestorów, np. Griffin czy Capital Park – dodaje. Są już nawet pierwsi chętni do debiutu na warszawskim parkiecie. – Jest też pierwszy kandydat – deklaruje Izabela Olszewska, ale nie zdradza nazwy podmiotu. Chętnych dzieli jedynie na dwie grupy: pierwsza to instytucje działające już na rynku, które chciałyby przekształcić się w REIT, druga to nowo utworzone podmioty. Przyznaje też, że bardzo liczy na takie firmy. – W różnych raportach Polska jest wymieniana jako bardzo ciekawy i perspektywiczny rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne. Na razie polscy inwestorzy niewiele z tego mają. Jest szansa, aby to zmienić – przekonuje Izabela Olszewska.

Radosław Świątkowski

prezes zarządu, REINO Partners

Nie czekamy na ustawę

Utworzona i zarządzana przez nas REINO Dywidenda Plus powstała, by stać się pierwszą w Polsce giełdową spółką rynku nieruchomości o charakterze dywidendowym. Pierwszym stworzonym od podstaw polskim REIT-em.

Po sukcesie autorskiego funduszu REINO Dywidenda FIZ, zebranego wyłącznie wśród polskich inwestorów, przyszedł czas na działający w formie spółki wehikuł, którego konstrukcja możliwie najlepiej oddaje typowy model REIT-u. Nasze doświadczenia potwierdzają, że polscy inwestorzy oczekują takich produktów. A REINO Partners powstała, by przecierać szlaki i być jednym z liderów na rynku rozwiązań dla rodzimych inwestorów. Dlatego zdecydowaliśmy się nie czekać na polską ustawę o REIT-ach. Chcemy jak najszybciej wprowadzić spółkę na GPW i nabywać kolejne nieruchomości – wyłącznie przynoszące stały dochód nieruchomości komercyjne o wysokim międzynarodowym standardzie. Uważamy, że jakość aktywów jest kluczowa z punktu widzenia sukcesu pierwszych polskich REIT-ów i przekonania do nich inwestorów. Wierzymy także, że istotne zwiększenie udziału polskiego kapitału we własności nieruchomości komercyjnych będzie korzystne zarówno dla rynku, jak i całej gospodarki. Bardzo cieszy nas, że GPW postrzega polskie REIT-y w podobny sposób – jako przełom i wielką szansę. Najwyższy czas, by polscy inwestorzy i emeryci zaczęli bezpiecznie zarabiać na jednym z najatrakcyjniejszych europejskich rynków nieruchomości komercyjnych.

Taki może być polski REIT*

Status prawny

Polski REIT nazywać się ma spółką rynku wynajmu nieruchomości (SRWN). Ma posiadać status spółki akcyjnej będącej jednocześnie spółką publiczną, której akcje zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym. Ponadto spółka ta musi posiadać siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (tj. musi być polskim rezydentem podatkowym). Dodatkowo kapitał zakładowy powinien wynosić minimum 60 mln zł, spółka taka powinna mieć też nieoznaczony czas trwania. W celu uzyskania statusu spółki rynku wynajmu nieruchomości konieczne ma być również powiadomienie właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Spółka rynku wynajmu nieruchomości ma wyróżniać się wyłącznie wyjątkowym statusem podatkowym i nie będzie stanowiła nowego rodzaju podmiotu prawa w sensie cywilnoprawnym.

Majątek

Majątek SRWN powinien składać się w co najmniej 70 proc. z nieruchomości, udziałów lub akcji w spółkach zależnych oraz akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości, zaś zobowiązania spółki rynku wynajmu nieruchomości nie mogą przekroczyć 70 proc. wartości godziwej jej aktywów. SRWN powinna mieć odpowiednio zdywersyfikowany portfel nieruchomości, stąd propozycja wymogu posiadania przez tę spółkę co najmniej trzech nieruchomości lub ich części. W grę wchodzą wyłącznie nieruchomości na terytorium Polski. Taka spółka będzie mogła inwestować w biurowce, obiekty handlowe czy magazyny z wyłączeniem jednak budynków i lokali mieszkalnych oraz gruntów. Ponadto spółka taka będzie musiała osiągać nie mniej niż 70 proc. zysku brutto z wynajmu nieruchomości lub ich części (tytułem czynszu) lub odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części. Wprowadzony ma być też wymóg, aby co najmniej 80 proc. zysku było wypłacane akcjonariuszom.

Zwolnienia podatkowe

Przewiduje się zwolnienie z opodatkowania dochodów SRWN uzyskanych z najmu nieruchomości lub ich części, a także z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części. Zwolnione z opodatkowania mają być też dochody SRWN uzyskane z odpłatnego zbycia udziałów w spółkach zależnych. Podatków nie będzie też trzeba płacić od przychodów SRWN z dywidend wypłaconych przez ich spółki zależne. Spółką zależną od SRWN ma być: spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowo-akcyjna, której majątkiem w określonej części są nieruchomości, i w której SRWN posiada nie mniej niż 95 proc. udziałów lub akcji w kapitale zakładowym.

Okres przejściowy

Autorzy projektu przewidują też trzyletni okres przejściowy, podczas którego SRWN nie będą musiały spełniać wszystkich wymogów ustawowych. Po tym czasie w razie niespełnienia warunków SRWN będzie musiał uiścić należny podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

* Są to wstępne propozycje, które mogą ulec zmianie w trakcie procesu legislacyjnego