Inwestycyjny golem

Echo Investment i Redefine – jeden z największych funduszy REIT w Republice Południowej Afryki, notowany na giełdzie w Johannesburgu – podpisali umowę sprzedaży 75 proc. udziałów w spółce kontrolującej wszystkie aktywa komercyjne grupy Echo Investment.

Celem transakcji, jak przekazuje Griffin i Echo, jest wspólne stworzenie pierwszego nieruchomościowego funduszu inwestycyjnego o formule typu REIT opartego na nieruchomościach ulokowanych w Polsce. Na mocy umowy między Echo a Redefine, Echo Investment sprzeda 75 proc. udziałów w spółce Echo Prime Properties – kontrolującej wszystkie aktywa komercyjne grupy Echo Investment (obiekty biurowe i handlowe). Pozostałe 25 proc. udziałów w tej spółce zostanie w Echo Investment. Wejście w życie umowy uzależnione jest od zgody Komisji Europejskiej. Spółka z udziałem Redefine i Echo Investment ma posiadać formułę zbliżoną do funduszu typu REIT. Uzgodniona wartość transakcyjna nieruchomości wynosi 1,188 mld euro, natomiast łączna wartość nieruchomości ujawniona w raporcie Echo za trzeci kwartał 2015 roku wyniosła 4,48 mld zł. Według informacji podanych przez Redefine wyda ono na zakup 75 proc. udziałów w Echo Prime Properties 362 mln euro.

Wielki kawałek tortu

W chwili zamknięcia transakcji w portfelu Echo Prime Properties znajdą się: A4 Business Park w Katowicach (etap pierwszy oraz drugi), Astra Park w Kielcach, Malta Office Park w Poznaniu, Oxygen w Szczecinie, Park Rozwoju w Warszawie (etapy pierwszy i drugi), West Gate we Wrocławiu, Amber w Kaliszu, Galaxy w Szczecinie, Galeria Echo w Kielcach, Galeria Olimpia w Bełchatowie, Outlet Park Szczecin w Szczecinie, Pasaż Grunwaldzki we Wrocławiu, Centrum Handlowe Echo w Przemyślu, Galeria Sudecka w Jeleniej Górze, Galeria Veneda w Łomży, Centrum Handlowe Echo w Bełchatowie.

Zgodnie z umową Echo Prime Properties będzie też miała w ciągu trzech najbliższych lat prawo złożenia pierwszej oferty zakupu części obiektów biurowych bądź handlowych obecnie budowanych lub projektowanych przez Echo Investment. Tym samym wartość jej aktywów może wzrosnąć do ponad 1,7 mld euro. Spółka będzie miała pierwszeństwo w zakupie następujących nieruchomości: Gdańsk Tryton, Katowice A4 (etap trzeci), Katowice Kościuszki, Kraków Opolska I, Kraków Opolska II, Kraków Opolska III, Łódź Symetris I, Łódź Symetris II, Wrocław Nobilis oraz Wrocław Sagitarius. Strategicznym celem Echo Prime Properties ma być także dalsze poszerzanie portfolio o przestrzenie komercyjne. Spółka ma inwestować także w nieruchomości za granicą. Spółka będzie zarządzana przez Griffin Real Estate. Ponadto nastąpi podwyższenie kapitału zakładowego Echo Prime Properties o kwotę 9,775 mln euro, dzięki któremu Echo i Redefine obejmą odpowiednio 25 proc. i 75 proc. nowych udziałów. Kwota 9,775 mln euro zostanie wypłacona Echo jako uprzywilejowana dywidenda.

– Mamy zamiar być długoterminowym inwestorem w polskim funduszu. Widzimy duży potencjał do dalszego wzrostu i jesteśmy pewni dobrej współpracy z naszymi partnerami, firmami Echo i Griffin – zapowiada Marc Wainer, prezes i dyrektor zarządzający Redefine.

Przemysław Krych, CEO Griffin Real Estate oraz Maciej Dyjas, co-CEO Griffin Real Estate

Nieograniczone możliwości

Tomasz Szpyt: Na ile podobne do REIT-u będzie Echo Prime Properties?

MD: Echo Prime Properties posiada wyłącznie nieruchomości przynoszące dochód, a umowa z Redefine stanowi, że zdecydowana większość zysku będzie wypłacana. Spełniamy więc dwa najważniejsze parametry REIT-u. Ograniczone będą też inwestycje w deweloperkę, a poziom zadłużenia wyniesie poniżej 60 proc. Brakuje tylko ustawodawstwa, które zapewniłoby tę specyficzną strukturę podatkową. Gdyby w Polsce ustawa o REIT-ach pojawiła się szybko, wówczas można by upublicznić ten podmiot i zrobić z niego pełnowartościowy REIT.

Czy giełda warszawska jest na tyle duża, żeby wchłonąć tak duży pomiot?

PK: Najpierw musi powstać odpowiednie ustawodawstwo, więc trudno na to pytanie odpowiedzieć. Warszawa jest warta rozważenia, ale z odpowiednimi regulacjami, inaczej nie ma co sobie zawracać głowy.

MD: Jest też możliwość upublicznienia takiego podmiotu na którejś z giełd międzynarodowych i, w momencie pojawienia się odpowiednich rozwiązać w Polsce, wprowadzenia go na zasadzie listingu równoległego na parkiet warszawski.

PK: Zależy nam na tym, aby Echo Prime Properties było podmiotem pierwszego wyboru dla inwestorów zamierzających mieć ekspozycję na polski rynek nieruchomości. Jesteśmy przekonani, że z tą skalą, przekraczającą 1,2 mld euro – a docelowo ponad 1,7 mld euro – spełniamy to kryterium, ponieważ nie ma alternatywy dla tego wehikułu.

Jak przebiegała transakcja z Redefine?

MD: Zacznijmy od tego, dlaczego Redefine. Otóż szukaliśmy partnera, który idealnie pasowałby do koncepcji stworzenia REIT-u. A myśleliśmy o nim, zanim jeszcze wraz z PIMCO kupiliśmy Echo Investment.

PK: Dwa lata temu, na jednej z konferencji, mówiłem, że w Polsce jest tylko jedna firma, która posiada portfel nieruchomości wystarczający do budowy REIT-u. Miałem na myśli właśnie Echo Investment.

MD: Już na początku naszego udziału w procesie nabycia Echo Investment myśleliśmy, że warto by wydzielić ze spółki aktywa przynoszące dochód. Pod tym też kątem ocenialiśmy i wycenialiśmy spółkę. Od razu, jak tylko kupiliśmy Echo, zaczęliśmy porządkować jego strukturę tak, aby nieruchomości przynoszące dochód znalazły się w odpowiednim opakowaniu. Jesienią 2015 roku zaczęliśmy się natomiast zajmować poszukiwaniem partnerów.

PK: Najpierw jednak przeprowadziliśmy przetarg, w wyniku którego wybraliśmy bank inwestycyjny i doradcę – UBS i JLL. Przygotowaliśmy następnie memorandum i objechaliśmy z naszą propozycją pół świata. Zgłosiło się niemal 20 chętnych z całego globu – z USA, Kanady, Europy i RPA. Zależało nam oczywiście na uzyskaniu odpowiedniej ceny, ale nie tylko. Szukaliśmy partnera, który podziela naszą wizję rozwoju tej platformy, w tym dalszego kupowania od Echo kolejnych nieruchomości.

Tylko od Echo?

PK: Nie tylko od Echo. Kielecka spółka będzie mogła sprzedać temu podmiotowi nieruchomości, ale jeśli rynek będzie oferował lepsze warunki, to Echo może wybrać atrakcyjniejszą ofertę.

MD: Kształtowaliśmy to tak, aby nie było nieporozumień. Echo w ciągu dwóch lat ma dostarczyć na rynek stosunkowo dużo nieruchomości. Z tych nieruchomości niektóre mogłyby być atrakcyjne dla tej platformy. Gdy deweloper wyrazi gotowość, to Echo Prime Properties będzie miało prawo złożenia pierwszej oferty. Deweloper ma jednak swobodę decyzji, tzn. może wybrać inną ofertę z rynku, jeśli będzie ona korzystniejsza. To działa w obie strony. Echo Prime Properties nie musi kupować tylko od Echo Investment. Jeśli znajdzie na rynku ciekawą nieruchomość, to nie ma żadnych przeciwwskazań, żeby ją kupiło od dowolnego podmiotu.

Kiedy IPO Echo Prime Properties?

PK: IPO jest w planach i będziemy na bieżąco informować o tym procesie. Trudno na razie powiedzieć, kiedy to się stanie.

MD: Upublicznienie Echo Prime Properties jest wpisane w logikę powstania i rozwoju tej platformy, która poza wypłatą dywidendy ma za zadanie rosnąć i nabywać kolejne nieruchomości. Trzeba mieć na to pieniądze i notowanie na rynku publicznym jest drogą do pozyskiwania tego kapitału.

Co z częścią mieszkaniową Echo Investment?

PK: Nie planujemy sprzedawać tej działalności, raczej dokupować. Szukamy różnych opcji dających możliwości rozwoju. Przyglądamy się rynkowi i graczom na nim funkcjonującym i wszystkie opcje są teraz otwarte.

Jakie plany na najbliższe miesiące?

PK: Chcemy dokończyć proces związany z Echo Prime Properties. Zamierzamy też skupiać się na odpowiedniej organizacji części deweloperskiej Echo Investment: komercyjnej i mieszkaniowej. Będziemy bardzo aktywni na rynku mieszkaniowym, jeśli chodzi o poszukiwanie różnych opcji pozwalających w tym segmencie urosnąć. Sam Griffin natomiast pozostanie tym, czym był przez ostatnie lata – inwestorem oportunistycznym, przyglądającym się różnym portfelom i pojedynczym aktywom. Mamy dużo opcji i planów zakupowych na ten rok. Do tej pory udawało nam się kupować 80-90 proc. z tego, co sobie zamierzyliśmy. Jak będzie w tym roku? Zobaczymy. Robimy się jednak bardziej wybredni – nie znaczy to, że wcześniej tacy nie byliśmy. Wcześniej też podchodziliśmy do inwestycji bardzo „wybiórczo”, kupując to, co było warte swojej ceny – Price For Quality. To się odzwierciedla tak w uzyskiwanych, jak i w oczekiwanych zwrotach z portfela. Dzisiaj nasza pozycja na rynku pozwala nam być bardziej „wybrednymi”, bo mamy przez bazę posiadanych aktywów lepszy przegląd rynku, a i nasze możliwości – choćby deweloperskie – są nieporównanie większe.

Ile ma Griffin do wydania?

PK: Nasz apetyt będzie zbliżony do ubiegłorocznego. Ale z uwagi na bazę inwestorów – nasze możliwości w tym względzie są w zasadzie nieograniczone. Niedługo powiększymy jeszcze tę bazę o kolejnego dużego międzynarodowego inwestora, który powierzy nam swoje środki w zarządzanie.