Czas na Polskę

Agata Kłapeć, „Eurobuild CEE”: W chwili obecnej realizują Państwo swoje dwa pierwsze projekty nieruchomościowe w Polsce – biurowce w warszawskich dzielnicach Mokotów i Wola. Czy pozyskali już Państwo finansowanie na ich realizację?

Jozef Oravkin, Penta Investments: Jesteśmy bardzo silnym graczem kapitałowym i oba projekty możemy zrealizować spekulacyjnie. Mamy zapewnione całkowite finansowanie dla obu projektów: około 45 mln euro dla projektu na Mokotowie i około 60 mln euro dla inwestycji na Woli. Środki te pochodzą z naszego własnego portfela. Oczywiście, jeżeli podpiszemy wstępne umowy najmu, skorzystamy z finansowania pochodzącego z lokalnych banków, ponieważ koszt kapitału własnego jest wyższy niż oprocentowanie pożyczek na rynku. A jeżeli nie podpiszemy umów najmu przed zakończeniem realizacji budynków, i tak oddamy je w terminie.

Macie Państwo wiele zapytań od potencjalnych najemców?

Obecnie zajmujemy się marketingiem pierwszego z polskich projektów. Widać już pewne zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców. Nie osiągnęliśmy jeszcze etapu, na którym podejmuje się starania dotyczące uzyskania finansowania bankowego (wymagane jest podpisanie umów najmu dla około 30 proc. powierzchni najmu brutto), lecz nie jesteśmy też od tego punktu daleko. Jako duży konglomerat finansowy dostrzegamy pewne możliwości wykorzystania powierzchni biurowych (cross-selling) w ramach własnego portfela, którego firmy ulokowane są w takich miastach, jak Praga, Bratysława i Warszawa. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej mamy łącznie około 170 tys. mkw. ukończonej powierzchni biurowej, a 80 tys. mkw. powierzchni biurowej jest w fazie realizacji. Kolejne 130 tys. mkw. powierzchni jest w planach. Choć szacujemy, że finalnie spółki należące do Penty nie będą zajmować więcej niż 10 proc. naszego nieruchomościowego portfela, to już jest jakiś początek. Mogę sobie też wyobrazić, że to będzie jeden z aspektów naszej przewagi konkurencyjnej w Warszawie. Rynek nieruchomości jest tutaj naprawdę trudny ze względu na wielkość, która odpowiada mniej więcej wielkości rynków Bratysławy i Pragi razem wziętych – a konkurencja chyba jeszcze silniejsza niż w obydwu tych miastach.

Jakich innych najemców firma chce przyciągnąć do projektu na Mokotowie? Sektor BPO/SSC?

Firmy z sektora BPO i SSC to zaledwie jedna z potencjalnych grup klientów. Nie chcemy stawiać sobie żadnych ograniczeń. Nasz budynek jest na tyle elastyczny, że może zaoferować powierzchnię wszelkiego rodzaju najemcom. W tej chwili udzielamy odpowiedzi na pojawiające się zapytania dotyczące warunków najmu. Zdecydowanie proces wynajmu powierzchni będzie wymagał od nas pracy.

Mokotowski rynek biurowy uchodzi obecnie za spore wyzwanie. Dlaczego na pierwszą wybrali Państwo akurat tę lokalizację?

To ugruntowana lokalizacja dla obiektów biurowych, posiadająca coraz lepszą infrastrukturę transportową. Wielkość rynku zdecydowanie przekracza tu 1 mln mkw. i ta okolica stanowi wyzwanie. Wskaźnik pustostanów jest tu wyższy niż średnia dla Warszawy, jednak wszystko ma swoją cenę. Wybierając lokalizację dla naszego obiektu, przeanalizowaliśmy ponad 100 projektów. Przeprowadziliśmy własne wyceny, korzystaliśmy również z usług doradców, a działka, na której powstaje nasz projekt była najwłaściwszym połączeniem ceny, wielkości i lokalizacji. Jesteśmy cierpliwym inwestorem długoterminowym, nie mamy problemu z zachowywaniem wybudowanych przez siebie obiektów przez dłuższy czas, choć oczywiście zawsze może pojawić się oferta nie do odrzucenia. Tym niemniej, jesteśmy gotowi na wzloty i upadki cyklu wynajmu i inwestycji na rynku.

Gdy dwa lata temu rozpoczynaliśmy działania wokół tej inwestycji, szacowaliśmy, że skala dochodu z wynajmu oraz koszty związane z zachętami dla najemców będą mniej korzystne dla deweloperów, niż to obecnie ma miejsce. Dziś rynek znajduje się po prostu w dużo lepszej kondycji z punktu widzenia dewelopera, niż się spodziewaliśmy: dochód z wynajmu jest wyższy, niż prognozowaliśmy – nie tylko pod względem wysokości czynszu w umowach, ale również pod względem czynszów efektywnych – a wymagane zachęty są mniejsze, niż myśleliśmy. Już na etapie prognoz przyjęliśmy bardzo pesymistyczne i rozsądne podejście. Dlatego, nawet jeżeli w przyszłości wystąpią dwucyfrowe spadki cen, nadal będziemy w dobrej sytuacji i osiągniemy zakładany zysk z inwestycji. Być może pojawiliśmy się tu dość późno, lecz mamy doskonały produkt w dobrej lokalizacji. Nie mamy żadnych wątpliwości co do tego, że w dłuższej perspektywie firma odniesie korzyść z tej inwestycji. Mamy potrzebne doświadczenie, dlatego wierzę, że to będzie świetny projekt.

Warszawska dzielnica Wola z kolei staje się kwitnącą lokalizacją dla nowych projektów różnego typu. Czy na etapie projektowania Państwa drugiego polskiego obiektu biurowego brali to Państwo pod uwagę?

Jesteśmy tuż przed podpisaniem umowy z architektem tego projektu, a sam projekt jest na etapie planu generalnego. W pobliżu ma powstać centrum handlowe, dlatego trzeba szczegółowo omówić całą koncepcję. Po drugiej stronie ulicy Prostej jest też interesujący projekt rewitalizacyjny – Art Norblin. Nasz budynek ma stanowić kompromis – będzie pasował do otaczających go obiektów, a jednocześnie na tyle się wyróżniał, aby łatwo było go dostrzec. Wybierając koncepcję architektoniczną, braliśmy pod uwagę różne projekty – od bardzo konserwatywnych do bardzo nietypowych. Zorganizowaliśmy konkurs, w czasie którego mogliśmy omówić projekt z wieloma osobami oraz zapoznać się z różnymi opcjami. Ostatecznie postanowiliśmy wybrać coś pośredniego. Bardzo oryginalny i odważny projekt byłby w tym miejscu przesadą.

Czy znane nazwisko architekta ma dla Państwa znaczenie?

Współpracujemy ze słynnymi pracowniami, które są wprawdzie droższe, jednak deweloperom, klientom i miastu oferują wyższą jakość i długoterminową wartość. Jednym z architektów, z którymi współpracowaliśmy był Massimiliano Fuksas, który zaprojektował nasz Bory Mall w Bratysławie. Wkrótce będziemy w centrum Bratysławy realizować kilka wieżowców firmowanych przez Zahę Hadid.

Czy może Pan powiedzieć coś więcej na temat tego projektu?

W ramach projektu biurowo-mieszkaniowego Čulenova Zone powstanie tam pięć budynków z łącznie ponad 100 tys. mkw. powierzchni. Koncepcję projektu zatwierdził niedawno urząd miasta Bratysławy. Chcielibyśmy ruszyć z jego realizacją jesienią tego roku, o ile uzyskamy wszystkie pozostałe pozwolenia, i zakończyć jesienią 2018. W projekcie znajdą się trzy wieżowce mieszkalne projektu Zahy Hadid, z 800 mieszkaniami. Na dalszym etapie uzyskiwania pozwoleń, w ciągu kilku miesięcy, chcielibyśmy rozpocząć sprzedaż tego projektu. W zależności od wyników przedsprzedaży, albo zbudujemy najpierw dwa pierwsze bloki, a trzeci w późniejszym terminie, albo zrealizujemy wszystkie trzy jednocześnie. W ramach kompleksu planowane są również dwa budynki biurowe: wieżowiec i budynek o średniej wysokości. Ten ostatni będzie powstawał w tym samym czasie co budynki mieszkalne, tak jak wspomniałem, dwa lub trzy. Biurowy wysokościowiec również zaprojektowała Zaha Hadid, natomiast koncepcję niższego budynku biurowego opracowali jej byli pracownicy. Część zespołu współpracującego z nami przy tym projekcie utworzyła własną pracownię i zaprojektowała budynek pasujący do reszty kompleksu. Jeżeli chodzi o bieżący rok, na pewno będzie to nasz kluczowy projekt w regionie.

A projekt rewitalizacji zabytkowego Dworca Masaryka?

To będzie nasz najważniejszy projekt w Pradze oraz flagowy projekt w regionie w nadchodzących latach. Myślę, że w ciągu trzech lat uzyskamy wszystkie konieczne pozwolenia i będziemy mogli ruszyć z realizacją projektu zlokalizowanego w 1. dzielnicy Pragi, która jest częścią zabytkowego centrum miasta, co komplikuje sprawy. Otrzymujemy pozytywne informacje od najważniejszych interesariuszy projektu, lecz uzyskanie wszystkich pozwoleń zdecydowanie potrwa.

Dlaczego na miejsce polskiego debiutu wybrali Państwo Warszawę? Polskie miasta regionalne, w których ceny i wskaźniki pustostanów są niższe, cieszą się obecnie wielką popularnością. Czy stolica była bezpieczniejszym wyborem?

W krótkiej perspektywie czasu, owszem, Warszawa, w której rośnie odsetek powierzchni niewynajętych, jest ryzykowna. Patrząc jednak na naszą decyzję z perspektywy długoterminowej, biorąc pod uwagę wszystkie wzloty i upadki, które na pewno są przed rynkiem nieruchomości, jesteśmy pewni, że wybór Warszawy – będącej o wiele bardziej profesjonalnym rynkiem dla dostawców usług – był bardziej rozsądny. Rynek ten charakteryzuje się również wyższą płynnością. Jeżeli z jakiegoś powodu musielibyśmy podjąć decyzję o wycofaniu się z Polski, Warszawa byłaby dla nas najbezpieczniejsza. Mamy dość optymistyczne prognozy odnośnie kondycji polskiej gospodarki w dłuższej perspektywie. Jednak w razie kryzysu, rynki regionalne ucierpiałyby w większym stopniu. Jeżeli chcemy być obecni w Polsce, musimy być obecni w Warszawie. Skoro jesteśmy graczem długoterminowym, dlaczego mielibyśmy narażać się na ryzyko, inwestując w Poznaniu lub Krakowie? Gdy nadchodzi kryzys, zostaje się z obiektem, którego nikt nie chce kupić. Dlatego nie planujemy wejścia na rynki miast regionalnych. Zainwestowaliśmy kilkaset milionów euro w należące do naszego portfela spółki działające w Polsce. Jeżeli jedna z nich będzie potrzebowała obiektu na swoje cele poza Warszawą – owszem, wtedy weźmiemy realizację takiego projektu pod uwagę. Jednak na dziś nie planujemy budowy spekulacyjnych obiektów w miastach regionalnych.

Jak układa się Państwa współpraca z polskimi władzami?

Jedną z zalet Warszawy jest przejrzystość procesu udzielania pozwoleń. Poza tym trwa on tu krócej. To ogromna przewaga nad – na przykład – Pragą. Na rynku polskim nie spotkały nas żadne nieprzyjemne niespodzianki. W porównaniu z innymi stolicami Europy Środkowo-Wschodniej, w których działamy, Warszawa jest mniej biurokratyczna i bardziej przyjazna deweloperom. Jednak również tutaj można by pewne rzeczy poprawić.

Jak Pana zdaniem będzie wyglądać warszawski rynek biur w 2020 roku?

Będziemy usatysfakcjonowani, jeżeli po trzech latach od zakończenia budowy oraz w okresie dalszym poziom wynajęcia powierzchni w naszym budynku na Mokotowie będzie utrzymywał się na stałym poziomie 95 proc. Nie da się jednak przewidzieć, jaka będzie sytuacja na rynku za trzy lata.

Jak ważne są dla Państwa nieruchomości?

Nieruchomości to druga pod względem wielkości (po opiece zdrowotnej) platforma działalności w naszym portfelu. W chwili obecnej nieruchomości odpowiadają za około 20 proc. wartości netto zarządzanych przez nas aktywów.

W jakim stopniu ten udział będzie się zmieniał w przyszłości?

Chcielibyśmy zwiększać udział nieruchomości w działalności firmy, lecz nie powinien on przekroczyć 30 proc. To, czy osiągniemy taki poziom, będzie zależało od zyskowności pozostałych platform inwestycyjnych. Chcemy utrzymywać pewną równowagę całego naszego portfela. Chodzi o udział relatywny, cały portfel Penty stale rośnie, również wielkość inwestycji firmy w nieruchomości.

Jakie są Państwa plany odnośnie powiększania portfeli obiektów mieszkaniowych i handlowych?

Udział w portfelu obiektów mieszkaniowych grupy będzie najprawdopodobniej rósł w szybkim tempie. W ubiegłym roku w Czechach i na Słowacji sprzedaliśmy niemal 500 lokali mieszkalnych. Niektóre z nich są nadal w fazie budowy i zostaną oddane w bieżącym roku. Przewidujemy, że w 2016 ich liczba będzie podobna lub wyższa. W segmencie mieszkaniowym nie kupuje się po to, żeby wynajmować, kupuje się, aby sprzedawać, natomiast w segmencie biur obiekty zatrzymuje się na dłuższy okres. Z uwagi na zyskowność i bilans, sektor mieszkaniowy będzie prawdopodobnie silniejszy. Jeżeli chodzi o nieruchomości handlowe, mamy dziś jedno centrum handlowe w Bratysławie – czyli na jednym z najbardziej konkurencyjnych rynków handlowych w Europie. Każdy ma tam centrum handlowe. Nie planujemy jednak nowych obiektów na słowackim rynku. Być może w mniejszych miastach w tym kraju jest jeszcze miejsce na obiekty handlowe, ale nawet jeżeli tak, są one zbyt małe dla naszej grupy. Jeśli nadarzyłaby się natomiast odpowiednia okazja, chętnie zrealizujemy jakiś projekt handlowy w Pradze. Obecnie przyglądamy się jednemu takiemu projektowi.

A w Warszawie?

Nie zastanawiamy się nad obiektami handlowymi w Warszawie, ponieważ naszym zdaniem firma nie ma właściwej przewagi konkurencyjnej ani znajomości lokalnej dynamiki tego segmentu. W chwili obecnej nie zamierzamy również wchodzić na rynek mieszkaniowy w Polsce. Być może w przyszłości przyjrzymy się bliżej jakimś projektom mieszkaniowym. To inny rynek, inni klienci i inne wymagania. Dlatego w możliwej do przewidzenia przyszłości, w Polsce będziemy koncentrować się na budowaniu obecności firmy na rynku biurowym.

W związku z tym planujecie Państwo powiększyć swój polski zespół nieruchomościowy?

Nie mamy dziś w Polsce dużego zespołu, choć stale rośnie. Korzystamy również ze wsparcia z innych biur firmy, np. w Pradze czy Bratysławie. Rozwój warszawskiego zespołu będzie odzwierciedlał skalę realizowanych tu projektów. W chwili obecnej jesteśmy w trakcie realizacji dwóch obiektów i zastanawiamy się również nad kilkoma możliwościami kupna projektów. Chcielibyśmy również mieć stale szereg projektów na różnych etapach realizacji. Wielkość zespołu będziemy dostosowywać do realizowanych przedsięwzięć.

Nieruchomościowa spółka Penty świadczy też usługi zarządzania obiektami. Czy firma będzie rozwijać tę ofertę także w Polsce?

W Bratysławie i Pradze mamy własne zespoły ds. kompleksowego zarządzania nieruchomościami. Do pewnego stopnia korzystają one z usług podwykonawców, jednak kluczowe decyzje dotyczące wynajmu, kwestii technicznych, architektury i zarządzania nieruchomościami podejmowane są wewnętrznie. W portfelu mamy również spółkę AB Facility, która świadczy usługi zarządzania nieruchomościami i obiektami. Firma działa na rynkach polskim, czeskim i słowackim. W Polsce znana jest pod nazwą Clar System i świadczy głównie usługi sprzątania, zarządzania obiektami oraz ochrony, jednak nie wykluczamy dalszego rozszerzenia jej oferty.

Czy mają Państwo plan nieruchomościowej ekspansji do krajów Europy Zachodniej, tak jak jeden z Waszych konkurentów, firma HB Reavis?

Mamy kilka spółek w Niemczech, na przykład w branży motoryzacyjnej czy branży karm dla zwierząt, a jeżeli pojawią się atrakcyjne możliwości, możemy zainwestować w Europie Zachodniej również w inne branże, głównie za pośrednictwem naszych spółek portfelowych. Jednak jeszcze nie zamierzamy inwestować tam w nieruchomości. Szukamy możliwości na przykład w sektorze opieki zdrowotnej w kilku krajach, np. we Włoszech, Niemczech i Holandii. Jeżeli chodzi o HB Reavis, nie chcę komentować ich strategii, jest to bardzo doceniany konkurent, ale też firma działająca wyłącznie w sektorze nieruchomości. W naszym przypadku działalność w tym sektorze jest elementem większego portfela.

Czy Pańskim zdaniem polski rynek opieki zdrowotnej jest atrakcyjnym celem inwestycyjnym?

Bierzemy pod uwagę starzenie się polskiego społeczeństwa, jak również zdolność państwa do efektywnego zarządzania szpitalami i stopniowy wzrost kosztów opieki zdrowotnej. Polska może stać się jednym z tych krajów, w których konsolidacja prywatnych i publicznych jednostek świadczących usługi opieki zdrowotnej stworzy dla nas obiecujące możliwości.

Wiecznie zielony kapitał z południa

Założona przez kilku przyjaciół ze studiów w 1994 roku w Bratysławie grupa inwestycyjna Penta Investments ma udziały w takich spółkach, jak EM&F Group, Fortuna Entertainment Group, Dr. Max, Vltava-Labe-Press Group i Prima banka Slovensko. W 2014 roku aktywa grupy wyceniano na łącznie 6,7 mld euro, a spółka zanotowała zysk netto na poziomie 70 mln euro. Penta, która działa głównie w Czechach, Polsce, Słowacji i Niemczech inwestuje przede wszystkim w sektor ochrony zdrowia (40 proc. portfela), handel detaliczny, segment produkcyjny (14 proc.), usługi finansowe (12 proc.) i segment nieruchomościowy (22 proc. portfela) poprzez fundusz typu evergreen kontrolowany przez partnerów Penty i jednocześnie jej jedynych udziałowców.

Na rynek nieruchomości Penta weszła w 2005 roku – najpierw na Słowacji, w 2010 w Czechach, a w 2014 – także w Polsce. Portfel nieruchomościowy grupy składa się z dwudziestu projektów na różnych etapach realizacji, w tym jedenastu na Słowacji, siedmiu w Czechach i dwóch w Polsce, gdzie Penta realizuje obecnie dwa obiekty biurowe w Warszawie. Pierwszy z nich – o nazwie D48 – zlokalizowany jest na warszawskim Mokotowie. Budynek, który ma zostać oddany do użytku w trzecim kwartale 2017 roku, zaoferuje ok. 25 tys. mkw. powierzchni biurowej. Drugi projekt – o blisko 29 tys. mkw. powierzchni biurowej – ma powstać u zbiegu ul. Pańskiej i Miedzianej na Woli.

Jozef Oravkin to jeden z partnerów-założycieli Penty, gdzie odpowiada głównie za rozwój projektów nieruchomościowych. Ukończył Moskiewski Państwowy Instytut Stosunków Międzynarodowych. Studiował też na Uniwersytecie Teherańskim.