Deweloper dobrej Woli

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Wkrótce zakończycie swój najbardziej rozpoznawalny, jak się wydaje, projekt z dotychczasowych, czyli Warsaw Spire. Ma być otwarty 12 maja. Czy czuje Pan ulgę w związku ze zbliżającym się zakończeniem?

Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający CEE Ghelamco: Przede wszystkim niebywałą dumę. Jestem przekonany, że to najlepszy projekt w Warszawie i nie chodzi tu tylko o sam projekt, który jest bardzo dobrze zaprojektowany, ale również o otoczenie, które wraz z nim stworzyliśmy, czyli plac Europejski.

Ten projekt miał jednak swoje trudne chwile, czyż nie?

Gdy stawialiśmy Warsaw Spire, był to największy projekt biurowy w Europie znajdujący się w budowie. By to potwierdzić, pytaliśmy agencje nieruchomości, w jakich krajach budowany jest obiekt o powierzchni 115 tys. mkw. To także czternasty pod względem wysokości wieżowiec w Unii Europejskiej. Ale odpowiadając na Pana pytanie, każdy projekt ma wiele trudnych chwil i ten nie jest wyjątkiem, również ze względu na swoją wielkość. Wymagał wiele pracy, koordynacji, planowania, finansowania, a także komercjalizacji.

W pewnym momencie, po podpisaniu umowy z pierwszym najemcą, wynajem jakby całkowicie się zatrzymał. Myśleliśmy, że będą problemy z wynajęciem obiektu w całości.

Proszę pamiętać, że Warsaw Spire jest dwa razy większy niż Rondo 1. Najpierw podpisaliśmy umowę z Fronteksem na powierzchnię w budynku B, ale do wieży chcieliśmy najpierw pozyskać najemców kluczowych, którzy zajmują większe biura. Chcieliśmy uniknąć sytuacji, w której jest mało sąsiadujących ze sobą wolnych pięter dla tego rodzaju najemców, ponieważ zostały one już częściowe zajęte przez mniejszych. Dlatego musieliśmy najpierw podpisać umowę z najemcą kluczowym, a dopiero potem z innymi.

I trudno było znaleźć kluczowych najemców?

Nie. Wszystko raczej sprowadzało się do długich negocjacji z Samsungiem, który potrzebował czasu, żeby określić swoje dokładne zapotrzebowanie co do wielkości powierzchni i jej położenia w kompleksie. W końcu Samsung wybrał niższe piętra wieżowca – i z chwilą, kiedy podpisał umowę, zaczęliśmy wynajmować resztę powierzchni. Minęło około dwunastu miesięcy od podpisania umowy przez Samsunga i od tego czasu wynajęliśmy kolejne 60 tys. mkw. powierzchni. Komercjalizacja okazała się więc ogromnym sukcesem. Przed ukończeniem budowy wynajęliśmy ponad 80 proc. kompleksu, znacznie więcej, niż przewidywaliśmy w biznesplanie. Również z myślą o przyszłej sprzedaży zaprojektowaliśmy ten obiekt tak, by każdy budynek można było sprzedać indywidualnie. Teraz jednak jest duża podaż pieniądza, brakuje dobrego produktu (prime) na międzynarodowych rynkach inwestycyjnych, i jest sporo funduszy z różnych części świata, które przeznaczają pieniądze na Europę. A zatem okazało się, że sprawy idą lepiej, niż myśleliśmy. Teraz jest bardzo dobry czas na sprzedaż.

Golub GetHouse dosłownie kilka tygodni temu sprzedał Prime Corporate Center w Warszawie z rekordowo niską stopą kapitalizacji, około 5,2-5,3 proc., co oczywiście oznacza bardzo wysoką cenę. Czy to dla Państwa dobra wiadomość?

Tak. Chciałbym, żeby sprzedali budynek nawet po wyższej cenie, bo jeśli twojej konkurencji wiedzie się dobrze, tobie też wiedzie się dobrze. Uważam, co zresztą podkreślają największe agencje nieruchomości, że najbardziej wyróżniające się i najlepsze warszawskie projekty biurowe takie, jak Warsaw Spire powinny osiągać podobne stopy zwrotu co najlepsze biura we Frankfurcie czy Paryżu. Jeśli to się uda, będzie to dobra wiadomość dla rynku czołowych biurowców w Warszawie.

Niedawno sprzedaliście Warsaw Spire jednej z firm z własnej grupy kapitałowej. To wygląda jak przygotowanie do sprzedaży. Kiedy będzie miała miejsce właściwa sprzedaż?

Zaczynamy ten proces teraz, co oznacza pierwsze spotkania z potencjalnymi kupcami. Analizujemy również, które projekty i komu ostatnio sprzedano, co pozwala nam zobaczyć, że pieniądze płyną nie tylko z Europy, ale i z różnych innych miejsc na świecie takich, jak Korea, Malezja, USA, RPA czy Chiny. Ta różnorodność jest dobra dla rynku nieruchomości w Polsce.

Czy jeszcze kiedyś Ghelamco wybuduje budynek tak „flagowy” jak ten?

Prawdę mówiąc, trudno będzie zrobić coś dokładnie takiego jak Warsaw Spire. Stworzenie placu Europejskiego ze wszystkimi pięknymi fontannami, zielenią obejmującą 14 tys. roślin, pasażem sztuki Art Walk, barami, pięcioma restauracjami, w tym zarządzanej przez jednego z dwóch restauratorów z gwiazdkami Michelina w Polsce – to wszystko jest dość wyjątkowe. Przemek Stopa, który zaprojektował wnętrze, otrzymał niedawno nagrodę Red Dot za podłogę w Warsaw Spire. Mamy krzesła i szyby wykonane na zamówienie tylko dla nas. Wszystkie te szczegóły, których nie da się znaleźć nigdzie indziej, dowodzą, że jest to bardzo wyjątkowy projekt.

Czy wybranie tego konkretnego miejsca dla Warsaw Spire było trudne?

Nie, to było dla nas coś oczywistego – dwuhektarowa działka przeznaczona przez miasto pod budowę wysokościowców. Nie było zbyt wielu takich działek o centralnym położeniu. Złożyliśmy ofertę na ten grunt osiem lat temu i naprawdę chcieliśmy go mieć. Przewidywaliśmy, że centrum miasta nie rozwinie się w kierunku rzeki i Pragi, a raczej pójdzie w kierunku zachodnim. Dzisiaj jest jasne, że mieliśmy rację. Rondo Daszyńskiego to nie tylko nowy COB, ale także nowy środek ciężkości w mieście. Odkąd rozpoczęliśmy budowę Warsaw Spire wielu innych deweloperów kupiło działki w pobliżu, co jest dobrą rzeczą dla projektu i dla całej okolicy. To jest miejsce, w którym trzeba być.

Jak się rozwinie ta okolica?

Nikt dzisiaj nie powie, że Towarowa to piękna ulica, ale jest to szeroka arteria z mnóstwem działek doskonale nadających się pod inwestycje. W porównaniu z al. Jana Pawła II na przykład, która ma stare blokowiska, jest w niej dużo więcej światła. I nie sądzę, że na kimś robi wrażenie stwierdzenie, że al. Jana Pawła II jest częścią warszawskiego COB. Nikt też nie mówi, że jest dumny, że tam pracuje. Teraz myślę, że jest bardzo ważne – i dlatego rozmawiamy o tym z miastem – by Towarowa stała się najnowocześniejszym bulwarem w Warszawie ze wszystkimi nowoczesnymi budynkami i dobrze zaprojektowanymi przestrzeniami publicznymi wokół. Byłoby wspaniale mieć fajną ścieżkę rowerową, tak aby jadąc Towarową, chciało się powiedzieć: „Wow! To nowoczesna Warszawa!”. A dzięki inwestorom, którzy tam się budują, wydaje się to możliwe. Jest Griffin, który planuje wielkie centrum handlowe, Karimpol z projektem biurowym, Skanska, jest wiele naszych projektów, niedaleko jest także Norblin. Wierzę zatem, że dzięki spójnie zaprojektowanej przestrzeni, ta okolica stanie się bardzo cennym obszarem miasta – dla ludzi, którzy tam pracują czy mieszkają oraz dla miliona turystów.

Jakie są widoki na przyszłość dla Warszawy w porównaniu z innymi stolicami?

Myślę, że w porównaniu z innymi europejskim stolicami Warszawa bardzo się rozwinie. Najtrudniejsze jest przyciągnięcie firm zagranicznych do miasta, a to już się stało. Decyzja o przeniesieniu dużego działu z Londynu do Warszawy jest czasochłonnym procesem, w czasie którego trzeba zdecydować o lokalizacji – Praga, Warszawa czy inne miejsce. Ale jak się już tutaj przeniosą, to dodanie kolejnych 100 czy 500 osób jest znacznie łatwiejsze. Te firmy rozwijają się szybciej, niż się tego spodziewano. Po drugie sądzę, że organizacje rządowe zaczną przenosić się ze starych budynków do nowych. Niektóre już się przenoszą do budynków klasy B-, B+ czy A. Są to zmiany, które widzieliśmy już w miastach Europy Zachodniej, gdzie władze podnoszą standard swoich biur, by zwiększyć wydajność dzisiejszych sposobów zarządzania ludźmi. Chodzi o spore zasoby powierzchni, która potencjalnie pojawi się za jakieś pięć, siedem lub dziesięć lat, co spowoduje dodatkowy wzrost na rynku biurowym.

To 25. rocznica działalności Ghelamco w Polsce. Co zrobiliście przez ten czas?

Nasze biuro w Polsce dziś zatrudnia 160 osób. Wybudowaliśmy ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Ponad 60 tys. ludzi pracuje w budynkach wybudowanych przez Ghelamco. Sprzedaliśmy projekty dużym klientom instytucjonalnym za ponad 1,3 mld euro (5,5 mld zł), podczas gdy wartość projektów, które w ciągu następnego półtora roku wejdą na rynek wynosi 700 mln euro. Mamy 300 tys. mkw. w budowie. Do tego powstało siedem projektów mieszkaniowych, osiem magazynów i jeden mały projekt handlowy, ale istotniejsze niż liczby są jakość i satysfakcja naszych klientów.

A jak trafiliście do Polski?

Paul Gheysens – właściciel firmy – przyjechał do Polski 25 lat temu, by kupić materiały budowlane na rynek belgijski. Zorientował się, że czynsz tutaj wynosi 45 dolarów za 1 mkw., czyli o wiele więcej niż w Belgii, a koszty budowy są o wiele niższe. Pomyślał wtedy, że powinien robić interesy w Polsce zamiast w Belgii. Ale wówczas nie było tu odpowiednich materiałów i wyposażenia takich, jak fasady czy systemy klimatyzacji. Firma musiała przywieźć je z Belgii. Tak więc pierwszy budynek, Green House przy ul. Banacha, który miał około 4 tys. mkw. powierzchni, był prawie w całości sprowadzony z Belgii i złożony tutaj.

Jak wyglądał rynek, kiedy się tu zjawiliście?

Było dużo trudniej niż dzisiaj, dlatego, że rynek nie był transparentny. Sytuacja prawna działek była bardziej skomplikowana niż obecnie. Trzeba było przechodzić przez wiele procesów roszczeniowych i restytucji. 20 lat temu nie wiedziałeś nawet, czy kupujesz ziemię od właściwej osoby. Kolejnym problemem był brak wykwalifikowanych ludzi. Jak wyjaśnić komuś, kto nawet nie widział nowoczesnego biurowca lub magazynu czy zachodnioeuropejskiego budynku mieszkalnego, jaki rodzaj obiektu chcesz zaprojektować. Na początku więc zatrudnialiśmy architektów z Belgii, którzy ściśle współpracowali z projektantami w Polsce. A potem przyszło nowe pokolenie, które chciało szybko poznać europejskie standardy, które bardzo chciało się nauczyć, jak to się robi w Europie Zachodniej. Generalnie Polacy od początku byli bardzo otwarci na pracę z cudzoziemcami. I to jest jedna z największych zalet Polski. Otwarcie na wiedzę z zagranicy przyśpieszyło rozwój kraju.

Czy w dalszym ciągu trzymacie się architektów z zagranicy?

Sienną zaprojektowało studio AMC Chołdzyński, Dworzec Gdański – Sud Architectes, a Spinnakera – Projekt PBPA. Polscy architekci projektowali także nasze budynki mieszkalne. Nie powiedziałbym zatem, że trzymamy się architektów z zagranicy – naszym architektem był dawniej Konior, który studiował w Krakowie, ale w latach 80. przeniósł się do Brukseli. Tak więc mieliśmy architekta z Belgii, który był Polakiem i mówił biegle po polsku.

Jak ważni są ludzie dla biznesu Ghelamco?

Wszyscy ludzie w Ghelamco są kluczowi. Od udziałowca po recepcjonistkę. Mamy trzon zespołu, który pracuje dla firmy od dawna. To lojalni i bardzo profesjonalni ludzie, wciąż szukający lepszych rozwiązań. Potrzebujemy również takich, którzy chcą się rozwijać, którzy myślą o firmie jak o start-upie. Mają duże poczucie odpowiedzialności i naprawdę starają się wprowadzać nowości, ponieważ to zwiększa tempo rozwoju firmy. Powiem tak: kiedy masz ludzi z doświadczeniem potrzebnym przy tworzeniu nowych projektów oraz takich, którzy napędzają innowacje, to jest to połączenie sprawiające, że „tworzenie naszej przyszłości dzisiaj” – jak mówi motto naszej firmy – jest możliwe.

Nie jest łatwo utrzymać ducha start-upu po 25 latach działania, prawda?

Nie jest łatwo, ale to bardzo ważne i myślę, że wiele organizacji do tego dąży. Bo gdzie jest dzisiaj Nokia? Gdzie jest Kodak? Gdzie są wszystkie te firmy, które kiedyś były gigantami? Coś przegapiły i nie wprowadzały innowacji. Myślały, że ich produkty to kura znosząca złote jajka, i że to się nigdy nie zmieni. A już ich nie ma. Nic nie jest dane na zawsze.

Jak Pan sobie wyobraża następne 25 lat Ghelamco? Jaki będzie portfel firmy?

Nie sądzę, by firma patrzyła tak daleko w przyszłość. Nie mam pojęcia, co się wydarzy za 25 lat.

O jakim horyzoncie możemy mówić?

Życzyłbym Ghelamco w Polsce, aby za dziesięć lat tereny wokół ulicy Towarowej były w pełni przez tę firmę zagospodarowane. Będziemy tam mieć Sienną i Spinnakera, i inne projekty oraz projekty naszych konkurentów. Mam nadzieję, że cały ten obszar stanie się nowoczesną dzielnicą miasta, z której będziemy dumni, i która stworzy dodatkową wartość dla Warszawy i jej mieszkańców. Mam również nadzieję, że ukończymy budowę Dworca Gdańskiego, jak również budowę wielu innych ciekawych projektów w innych miastach. Mam nadzieję, że ludzie naprawdę to docenią i będzie się im podobać to, co dla nich robimy, jak działamy w celu stworzenia nowej tkanki miejskiej.

Holender z polskim stażem

Jeroen van der Toolen zaczął pracować w Ghelamco w 2003 roku jako dyrektor zarządzający na Polskę i trzy lata później został mianowany na stanowisko dyrektora zarządzającego dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Przed przyjściem do Ghelamco pracował w firmach Unilever Moscow i DTZ. W 1997 roku uczestniczył w projekcie firmy Rabobank na Ukrainie. Ukończył kierunek ekonomiczny na uniwersytecie Vrije w Amsterdamie.