Krytyczny rok

Puste biura w stolicy Polski stanowią już 14,1 proc. zasobów miasta – wyliczyli analitycy Polish Office Research Forum (PORF). Oznacza to wzrost rok do roku o 1,1 punktu procentowego, ale dynamikę przyrostu pustostanów widać szczególnie w porównaniu z ostatnim kwartałem 2015 roku. W takim ujęciu mamy niemal dwuprocentowy wzrost. Przekłada się to na około 672 tys. mkw. powierzchni dostępnej od zaraz (wzrost o 100 tys. mkw. w ciągu kwartału). Na tak raptowny skok wskaźnika pustostanów wpłynęło oddanie do użytku 113 tys. mkw. biur w pierwszym kwartale (z tego około 60 proc. w budynkach zlokalizowanych poza centrum miasta).

Analitycy uspokajają

– W 2016 roku mijamy szczyt fali podażowej w Warszawie. W ubiegłym roku zostało oddanych do użytku niespełna 280 tys. mkw. biur, w tym roku będzie to około 480 tys. mkw., a w przyszłym – 390 tys. mkw. Według naszych prognoz szczyt podażowy przełoży się na wzrost wskaźnika pustostanów do około 16 proc. na koniec tego roku – powiedział dla Eurobuild TV Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills Polska. Poza oddaniem w pierwszym kwartale tego roku większej ilości biur niż przed rokiem (wzrost o 29 tys. mkw.), analitycy PORF odnotowali też mniejszy apetyt najemców na nowe powierzchnie. Na początku tego roku wynajęto w Warszawie 142 tys. mkw. biur wobec 170 tys. mkw. przed rokiem. – Mniej martwimy się o wakat spowodowany wprowadzeniem na rynek nowej powierzchni. Bardziej istotne dla rynku jest to, że pojawiają się wakaty w starszych biurowcach – uważa Tomasz Buras.

Szansa dla inwestorów

Wtóruje mu Richard Aboo, partner oraz dyrektor działu powierzchni biurowych w polskim oddziale Cushman & Wakefield: – Nie powinniśmy się obawiać. Rynek biurowy w Warszawie jest zdrowy. Mieliśmy wyśmienity ubiegły rok i wiele na to wskazuje, że ten również będzie udany – przekonuje. – Obecny wzrost pustostanów to wynik zwiększonej podaży i nie jest dla nas zaskoczeniem, ale trzeba zwrócić uwagę na to, gdzie znajdują się puste powierzchnie. Są to głównie starsze budynki w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Stanowią one wyzwanie dla zarządzających, ale i szanse dla inwestorów oportunistycznych, którzy mają pomysł na ich dalsze funkcjonowanie – uspokaja Richard Aboo. Jeśli na taki scenariusz inwestorzy przystaną, z pewnością będą mogli się wykazać. – Na koniec 2015 roku około 74 proc. całkowitej niewynajętej powierzchni biurowej w Warszawie znajdowało się w budynkach starszych niż 5 lat. Biurowce starsze niż 10 lat tworzyły około 45 proc. wolnej powierzchni biurowej. Pozytywnie na współczynnik powierzchni niewynajętej może wpływać fakt wycofywania z rynku, ze względu na przebudowy lub zmianę przeznaczenia, starszych budynków biurowych opuszczonych przez najemców – uważa Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa, JLL. Chętnych na warszawskie, i nie tylko, biura nie powinno zabraknąć. – Przewidujemy dalszy napływ nowego kapitału z Kanady, Australii, Korei Południowej, Chin, Singapuru, Malezji, Hongkongu oraz RPA – mówi Piotr Mirowski, partner w Colliers International i dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego.

Deweloperzy spokojni i elastyczni

Powodów do niepokoju, przynajmniej oficjalnie, nie widzą też deweloperzy. – Nie zauważamy dużego zagrożenia we wzroście pustostanów w starszych budynkach, ponieważ są one ukierunkowane na innego rodzaju użytkowników niż nasze inwestycje. Planujemy w związku z tym nowe projekty w Warszawie. Dobrym przykładem jest przygotowywany projekt Browarów Warszawskich. Widzimy, że sytuacja na rynku jest bardzo konkurencyjna, w związku z czym rosną również wymagania naszych najemców – mówi Karol Klin, dyrektor regionalny w Echo Investment.

Również Magdalena Kowalewska, nowy country manager operations Immofinanz w Polsce, skupia się na pozytywach. – Od lipca 2015 roku udało nam się podpisać umowy najmu w kompleksie Empark Mokotów Business Park na 30 tys. mkw. Podobne sukcesy notujemy w zakresie wynajmu innych naszych warszawskich projektów. Wiemy, że od pewnego czasu sytuacja na rynku warszawskim jest wyzwaniem, ale wierzymy, że odpowiednio zdywersyfikowany portfel nieruchomości, odpowiednia oferta i elastyczność składa się na nasz sukces w stolicy – przekonuje Magdalena Kowalewska.

Wyzwań jednak się nie uniknie i deweloperzy są tego świadomi, choć oddalają od siebie problem. – Z jednej strony rok 2016 może być jednym z najbardziej wymagających w historii. Z drugiej jednak, deweloperzy obserwujący rynek, otwarci na potrzeby najemców, dostarczający produkt szyty na miarę, mogą być spokojni. Najprawdopodobniej rosnące zasoby biurowe i wysoki wskaźnik pustostanów najbardziej dotknie właścicieli starszych budynków o niższej jakości. Jeśli chcą oni zdobywać nowych najemców, będą musieli wykazać więcej elastyczności niż dotychczas i być przygotowani na przeprowadzenie zmian podnoszących jakość w swoich budynkach – radzi Stanislav Frnka, prezes HB Reavis Poland.

Większość uczestników rynku wskazuje na starszy zasób biurowy jako ten, który musi poradzić sobie z nadmiarem pustej przestrzeni. To prawda, ale nie cała. – Spore wyzwanie stoi jednak nie tylko przed właścicielami starszych budynków, które zwłaszcza w centrum wynajmują się dobrze (11-13 proc. wakatów w gmachach ponad pięcioletnich w COB i na obrzeżach centrum), ale również przed deweloperami, którzy komercjalizują obiekty w budowie. W budynkach zaplanowanych do oddania w tym roku w centrum i na jego obrzeżach jest jeszcze 50-55 proc. powierzchni do wynajęcia, a wśród wszystkich powstających w tym rejonie biurowców (zaplanowanych do oddania w latach 2016-2018) aż do 70 proc. powierzchni czeka na chętnych – przypomina Katarzyna Gajewska, starszy konsultant, dział doradztwa i analiz rynku w CBRE. Spodziewa się ona, że poziom pustostanów w 2017 roku może wzrosnąć do poziomu 18-19 proc. – Przy tak dużej podaży w budowie nie jest to jednak sytuacja alarmująca, rynek potrzebuje nieco więcej czasu na absorpcję nowej powierzchni – dodaje. Właściciele starszych budynków mają jeszcze jednego asa w rękawie. Nawet biorąc pod uwagę nie zawsze najlepszą jakość powierzchni, którą dysponują, ceny przez nich proponowane są na atrakcyjnym poziomie – 8-10 euro za 1 mkw. nie należą do wyjątków. Dzieje się tak, ponieważ starsze budynki mają już spłacone kredyty, a w przypadku nowych trzeba się dzielić przychodami z bankiem. Wszystko na to wskazuje, że warszawski rynek biurowy wszedł w bardzo ciekawą fazę rozwoju. Kto na niej wygra, a kto przegra? To kwestia drugorzędna, istotniejsze, by nie doszło do jego zatarcia.