Nadchodzi czas akademików

O ogromnej skali inwestycji najlepiej mówią liczby. W marcu singapurski Mapletree Investments kupił portfolio akademików w wielkiej Brytanii za 417 mln funtów, czyli ponad pół miliarda euro. Również na Wyspach, tylko rok wcześniej, kanadyjski fundusz emerytalny CPPIB nabył akademiki za 1,1 mld funtów (ponad 1,87 mld euro), a Goldman Sachs oraz Greystar przejął portfel od brytyjskiego dewelopera Knightsbridge Student Housing, wspieranego przez Oaktree Capital Management, za 500 mln funtów brytyjskich (620 mln euro). Cały sektor hoteli studenckich przyciągnął w 2015 roku na Wyspach 5,8 mld funtów (7,25 mld euro) inwestycji – więcej niż wszystkie transakcje nieruchomości komercyjnych w Polsce i Czechach razem wziętych. Przy tym wyspecjalizowane w akademikach brytyjskie REIT-y zajmujące się wyłącznie domami dla studentów skutecznie zadomowiły się na giełdzie w Londynie.

Produkt odporny na kryzys

Co sprawia, że akademiki w tak ogromnym stopniu przyciągają inwestorów? Według Alexandry Gumuchian z działu Student Investment and Development londyńskiego biura firmy Savills, o atrakcyjności nieruchomości dla studentów przesądzają trzy rzeczy. Po pierwsze akademiki pozwalają dywersyfikować inwestycje, gdyż są postrzegane jako aktywa niepodlegające tym samym cyklom koniunkturalnym co reszta nieruchomości komercyjnych. Co więcej, wydają się wręcz odporne na kryzys. – Spójrzmy na przykład Hiszpanii, kiedy przyszedł ostatni kryzys ekonomiczny w 2008 roku i wzrosło bezrobocie, wzrosła także liczba studentów, gdyż ludzie albo przedłużali studia, albo wracali na nie, aby zdobyć dodatkowe kwalifikacje – tłumaczy Alexandra Gumuchian. Po drugie obserwuje się stały wzrost czynszów w tym segmencie. – W zeszłym roku wzrost czynszów w Wielkiej Brytanii wynosił około 3 proc. Jednak na kilku europejskich rynkach, gdzie brakuje nieruchomości budowanych z przeznaczeniem dla studentów, czyli na przykład w niektórych miastach uniwersyteckich Niemiec czy Austrii, czynsze wzrosły o około 5 proc. – tłumaczy Alexandra Gumuchian. Wreszcie jest to także stosunkowo pewna inwestycja. – Czynsz z reguły płaci się z góry i płatność gwarantowana jest przez rodziców studentów, którym zazwyczaj zależy, aby ich dzieci skończyły studia – dodaje Alexandra Gumuchian.

Ogromny kapitał, który na rynek brytyjski spłynął z USA, Kanady i Dalekiego Wschodu nie mógł nie wpłynąć na ceny. W najlepszych nieruchomościach w Londynie stopy zwrotu spadły do około 5 proc. Dla wielu inwestorów to zwrot po prostu za mały. Dlatego coraz chętniej spoglądają na mniejsze rynki. – Na razie największa aktywność poza Wielką Brytanią jest we Francji, Niemczech, Holandii i Hiszpanii. Jednak inwestorzy coraz częściej poddają analizom również inne europejskie rynki, w tym Danię, Włochy i Polskę. W większości nowych miejsc głównym problemem jest chroniczny niedobór nieruchomości budowanych specjalnie dla studentów, a także brak produktów inwestycyjnych – uważa Alexandra Gumuchian.

Ambitne plany inwestorów

O stworzenie produktu w naszej części Europy stara się właśnie Griffin Real Estate. Zarządzana przez niego sieć o nazwie Student Depot składa się obecnie z czterech obiektów: dwóch w Lublinie i po jednym w Poznaniu i Łodzi. To razem 1,2 tys. łóżek na początek, ale kolejne cztery obiekty, czyli 2,5 tys. łóżek – w Poznaniu, Krakowie, Warszawie i Wrocławiu – powinny być gotowe do października 2018 roku. – Naszym celem jest stworzenie w ciągu kilku lat portfela obiektów w głównych miastach akademickich w Polsce, w którym będzie około 8 tys. łóżek – zapowiada Przemysław Krych, prezes zarządu Griffin Real Estate. Zapewnia także, że jest to biznes dochodowy, który daje firmie „ponadprzeciętny” zwrot z inwestycji. Co to znaczy? – Grubo ponad 20 proc. – mówi Przemysław Krych.

Jak wyjaśnia szef Griffina, ewentualna sprzedaż aktywów będzie polegała na upłynnieniu całej sieci akademików razem ze spółką Student Depot, która nimi zarządza. – Wielu graczy rynkowych mówi, że jest to dla nich sektor interesujący i będą się w nim rozwijać, ale do tej pory nie widzieliśmy nikogo, kto w sposób zorganizowany, instytucjonalny by to robił. Jest kilku deweloperów lokalnych, którzy próbują działać, ale to przeważnie my albo już kupiliśmy, albo właśnie kupujemy ich produkty – mówi Przemysław Krych. Konkurencja, której na razie nie widać, może się jednak wkrótce pojawić. – Chcemy rozwijać naszą sieć akademików Dwell Well w największych miastach akademickich, do których zaliczamy poza Warszawą także Kraków, Gdańsk, Wrocław, Lublin, Rzeszów oraz Poznań – mówi Leszek Stankiewicz, wiceprezes zarządu warszawskiego dewelopera, firmy Budner.

Na razie spółka ubiegać się będzie o pozwolenie na budowę akademika na warszawskim Słodowcu i przygotowuje projekt dla obiektu na Grochowie. – Prace budowlane w obu przypadkach rozpoczną się jeszcze w tym roku, tak aby docelowo w roku 2018 oddać do dyspozycji studentów 800 miejsc w nowych akademikach w Warszawie – mówi Leszek Stankiewicz.

Mniej polskich, więcej zagranicznych

Czy jednak jest pewność, że będą najemcy? Liczba studentów od lat drastycznie spada. Jeszcze 10 lat temu było w Polsce 1,95 mln studentów, dziś jest to już tylko 1,4 mln. Oznacza to średni spadek o ok. 50-60 tys. rocznie. Okazuje się jednak, że złe wiadomości dotyczące demografii nie robią wrażenia na inwestorach. – W Lublinie mamy dwa akademiki i 90 proc. naszych studentów to studenci uniwersytetu medycznego, najwięcej ich pochodzi z Tajwanu. Z kolei w Łodzi większość stanowią studenci medycyny z krajów skandynawskich i śródziemnomorskich. Wynika to stąd, że Polska jest bardzo atrakcyjnym miejscem do studiowania dla studentów zagranicznych. Szczególnie medycyna jest tym kierunkiem, który przyciąga. U nas jest taniej, jest bardzo dobra baza dydaktyczna, a dyplomy są uznawane na całym świecie – mówi Przemysław Krych.

Zagranicznych zaś studentów jest z roku na rok w Polsce coraz więcej. W ciągu ostatnich dziesięciu lat ich liczba wzrosła z 10 tys. do 56 tys., według fundacji edukacyjnej Perspektywy do 2020 roku ma ich być co najmniej 100 tys. – Biorąc pod uwagę, że zagraniczni studenci są naszymi głównymi klientami, ten współczynnik jest dla nas najważniejszy – wyjaśnia Andrzej Cytrycki ze Student Depot.

Według danych firmy REAS, w Polsce obecnie w akademikach jest ok. 137 tys. miejsc – Baza jest liczna, ale w stosunku do liczby studentów i tak miejsc jest za mało. Przy tym wymagania wobec ubiegających się o przyjęcie do akademików państwowych są znacznie bardziej restrykcyjne niż w prywatnych. A do tego z naszych doświadczeń wynika, że studenci przyjeżdżający z zagranicy poszukują znacznie wyższego standardu – tłumaczy Andrzej Cytrycki. Jak podkreśla Przemysław Krych z Griffina, w kontekście przejęć interesują go tylko takie obiekty, które umożliwiają tworzenie oddzielnych pokoi z własną łazienką i osobnym aneksem kuchennym. – Tylko taki standard dobrze się wynajmuje i ma dobrą cenę – tłumaczy Przemysław Krych. Choć sam Griffin nie tylko buduje nowe obiekty, ale także kupuje starsze, jak choćby hotel nabyty od Orbisu w Poznaniu, i podnosi ich standard. Co prawda oprócz jedynek znajdują się w nieruchomościach Griffina nadal pokoje dwu-, a nawet trzyosobowe, ale firma już przerabia je na „jedynki de lux”, które wynajmują się lepiej.

Przestój w państwowej infrastrukturze

Państwowe uczelnie z podnoszeniem standardu domów studenckich na razie radzą sobie średnio. Kiedy w 2013 roku spółka zależna francuskiej firmy Bouygues podpisała z Collegium Medicum Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie pierwszą w Polsce umowę partnerstwa publiczno-prywatnego na przebudowę akademików z lat siedemdziesiątych, wydawało się, że proces ten przyśpieszy, bo pojawił się ważny precedens. Zgodnie z tamtą umową, dzięki której jeden z akademików już odnowiono, a kolejne mają być oddane w tym roku, deweloper przebuduje, wyposaży i przez 25 lat będzie utrzymywał trzy budynki w zamian za stałą miesięczną opłatę wnoszoną przez uniwersytet w okresie trwania umowy. Z kolei uczelnia zyskuje możliwość samodzielnej eksploatacji obiektów, wynajmowania ich studentom oraz czerpania z tego dochodu, i co może być ważne dla uczelni – prowadzenia własnej polityki cenowej. – Nam taki model by nie odpowiadał. Lepiej jest, aby to nasz partner odpowiedzialny był za zarządzanie obiektem i jego wynajmowanie – mówi Małgorzata Kozłowska, zastępca kanclerza Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego. Uczelnia obecnie prowadzi rozmowy z potencjalnymi partnerami, którzy w ramach PPP wybudowaliby dla uczelni Dom Młodego Naukowca, a także wzięliby na siebie ryzyko wynajęcia obiektu. Jak dowiedzieliśmy się, sprawa nie jest jednak przesądzona i uczelnia mimo toczących się rozmów, bierze jeszcze pod uwagę inne opcje niż PPP. – Trzeba podkreślić, że PPP to proces długotrwały i skomplikowany w realizacji. Najczęściej umowa PPP zawierana jest po przeprowadzeniu zamówienia publicznego w trybie dialogu konkurencyjnego – tłumaczy Michał Bisiorek, adwokat, wspólnik z kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy. Póki co jednak, wbrew pokładanym w tym modelu nadziejom, PPP nie upowszechniło się w segmencie akademików na tyle, abyśmy doczekali się podpisania choćby kilku kontraktów.

Polska liderem regionu

Jak informuje Savills, na Węgrzech jeden zagraniczny operator zamierza zbudować akademik na około 500 łóżek w Budapeszcie. Do tej pory jednak nic podobnego nie powstało. – O ile się orientujemy, nie ma prywatnych inwestorów na Węgrzech, którzy byliby właścicielami lub budowali akademiki. Ten segment nie jest jeszcze rozwinięty i nie traktujemy go jako oddzielny sektor – informuje Barnabás Tóth, szef biura marketingu CBRE w Budapeszcie. Podobną odpowiedź otrzymaliśmy z Rosji. – Ten rynek się nie rozwinął. Kampusy studenckie i wszystkie sprawy z tym związane pozostają pod zarządem szkół wyższych i uniwersytetów – mówi Mikhail Yakubov, menadżer projektów deweloperskich w dziale doradztwa strategicznego JLL w Rosji i Wspólnocie Niepodległych Państw. Dodaje także, że problemem dla deweloperów jest brak rzeczywistych przykładów z rynku, które mogłyby stanowić „case study” dla kolejnych inwestycji. Jaka będzie przyszłość tego segmentu najmu studenckiego w Europie Środkowej i Wschodniej, a szczególnie w Polsce? Alexandra Gumuchian z londyńskiego biura Savillsa uważa, że ten rozwój na pewno nastąpi, choć nie będzie tak szybki, jak w innych krajach zachodnich takich, jak np. Francja, Niemcy czy Holandia. W Polsce powinien jednak być szybszy niż w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. – Na razie tylko Griffin i Bouygues otworzyli nowe akademiki, ale widzimy coraz większe zainteresowanie tym krajem – mówi Alexandra Gumuchian. Sporo zależeć będzie także od samych uniwersytetów. Według wyliczenia przedstawionego w zeszłym roku przez brytyjski dziennik „The Telegraph”, studia w Polsce, wliczając koszty noclegu i utrzymania, kosztują co najmniej czterokrotnie mniej niż w Anglii. – Istotnym czynnikiem dla przyszłości tego rynku będzie to, w jakim stopniu uniwersytety układać będą swoje programy pod kątem studentów międzynarodowych, na przykład poprzez oferowanie kursów w języku angielskim – uważa Alexandra Gumuchian.