Poszukiwany poszukiwana

Dobre długoterminowe prognozy dla Polski zachęcają inwestorów do poszukiwania nowych lokalizacji pod hotele. Najbardziej poszukiwane są grunty pod hotele w Warszawie i Krakowie. To z jednej strony najbardziej rozwinięte rynki, z drugiej mające nadal duże niedobory łóżek hotelowych. Te miasta zapewniają jednocześnie pozytywne wskaźniki w długookresowej analizie finansowej projektów. Rynek hotelowy chce skorzystać na lgnącym do tych miast biznesie. W Warszawie widać braki pod każdym względem, mimo że, jak podaje JLL, mazowieckie jest regionem zdecydowanie dominującym co do liczby pokoi hotelowych w Polsce. To jednak nie wystarcza. Na pewno brakuje dobrych hoteli czterogwiazdkowych i tych najbardziej ekskluzywnych, zauważa Colliers International. – Czego jeszcze w Polsce brakuje, to stricte designerskich hoteli – na Zachodzie jest ich pełno – dodaje Emil Domeracki, ekspert z działu doradztwa inwestycyjnego ds. gruntów w Colliers International. W Krakowie też wydawałoby się, że wystarczy już miejsc hotelowych, ale tam zdecydowanie znalazłoby się miejsce dla sieci znanych marek, zwłaszcza obsługujących biznes. Hoteli nastawionych na turystów oraz kameralnych, butikowych obiektów jest sporo. – Nie tworzymy nowej tkanki hotelowej, a jest wielkie zapotrzebowanie – dodał Emil Domeracki. Ale będzie coraz lepiej. Dynamiczny rozwój rynku hotelowego w 2015 r. miał przełożenie na wzrost zainteresowania gruntami pod tego typu inwestycje. – Naszym zdaniem ten trend będzie kontynuowany w 2016 r. – powiedział Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w JLL. Jaka ma być zatem działka pod hotel? Najlepsza byłaby tania, w centrum albo obok lotniska i gotowa pod budowę. Tylko że takich działek ze świecą szukać.

Główni nabywcy działek pod hotele to lokalni inwestorzy, częściej związani z miejscem inwestycji niż z konkretną siecią hotelową – podkreślają eksperci Hotel Professionals. Nadal jest to kąsek dla sieci – mogą potraktować taką firmę jako partnera w inwestycji. Dla nich jeden problem, czyli działka, już jest wtedy załatwiony. Działka pod hotel miejski powinna zmieścić budynek o powierzchni całkowitej naziemnej od 4,5 tys. mkw. do 10 tys. mkw., a w największych miastach nawet do 20 tys. mkw. – Poza centrum powinna być możliwość budowy parkingu naziemnego – wynika z analiz Hotel Professionals. – Częstym problemem przy znalezieniu działki w dobrej lokalizacji jest brak możliwości odpowiedniego wpasowania budynku hotelowego. Hotel nie może być dowolnie kształtowany ze względu na warunki doświetlenia pokoi, jak również niewielką, w porównaniu z biurami, głębokość traktu. W rezultacie nie zawsze da się optymalnie wykorzystać dostępną powierzchnię zabudowy, co niekorzystnie wpływa na relację ceny działki do kosztu całkowitego. Rozwiązaniem może być łączenie funkcji hotelowej z biurową, a w centrach miast również z powierzchniami handlowymi – wyjaśnia Jacek Tokarski z Hotel Professionals. Inni decydują się na przebudowy istniejących budynków oraz włączanie do swoich sieci prywatnych i niezrzeszonych hoteli. W tym schemacie rozwoju specjalizuje się np. Best Western.

Chcemy więcej!

– Postrzegam Polskę jako kraj ubogi w hotele. Na przykład w ogóle nie mamy hoteli luksusowych takich, jak Elite by Marriott – powiedział Emil Domeracki. Pierwszy luksusowy hotel ma powstać w 2018 roku w przebudowywanym obecnie dawnym Hotelu Europejskim. Będzie to Raffles Hotels & Resorts. Od dłuższego czasu krążą także, niepotwierdzone przez sieć, plotki o chęci wejścia na polski rynek Wyndhama. Tego typu obiekty mogłyby powstać w bezpośredniej okolicy przyszłego Raffles. Dlaczego więc nie powstają? Po pierwsze: koszt ziemi. – Owszem, są działki w centrum, ale jest jeszcze rachunek ekonomiczny inwestora. Innymi stopami zwrotu kieruje się rynek biurowy niż hotelowy. Tu należy patrzeć długookresowo. Hotele to często hobbystyczne zajęcie dla inwestorów. Ciężko pogodzić dobrą lokalizację z dobrą ceną. Są może teraz sieci, jedna czy dwie, które potrafią kupić grunt pod projekt hotelowy, pozostałe raczej poszukują na miejscu inwestora, który już ma grunt. Jeszcze inne chcą działać na zasadzie franszyzy. Nawet jeśli znajdzie się dobra działka w dobrym miejscu, proces przygotowania do budowy zniechęca inwestora – powiedział Emil Domeracki. Chodzi o biurokrację – pozwolenia, protesty, odwołania, przygotowania materiałów.

Problemy, problemy…

Ale największy problem leży jeszcze gdzie indziej. – Chodzi o złą planistykę miejską. Planiści nie identyfikują precyzyjnie funkcji hotelarskiej, pozostawiają ją w domyśle. Często wpisane są po prostu usługi. Hotel jest usługą, ale nie zawsze jest to oczywiste w interpretacji. Jako przykład podam projekt prowadzony przeze mnie przy ulicy Towarowej, którego właścicielami są osoby prywatne. Jest to zdewastowana działka, położona frontowo, niedawno odzyskana. Aż się prosi, żeby tam stworzyć piękny hotel. I my mamy na to pomysł. Mamy kontakt z zainteresowaną siecią, która chce otworzyć tam hotel trzygwiazdkowy. Podpisaliśmy list intencyjny i przeprowadzamy due diligence. Miasto natomiast nie jest w stanie zinterpretować, co urbanista miał na myśli, narzucając tam usługi. A urzędnicy przeważnie interpretują usługę jako biura. Nie potrafimy im wytłumaczyć, że hotel to też usługa. Widzimy też, że urzędnicy mają problem z podjęciem decyzji w momencie, gdy coś jest niejasne, boją się późniejszego audytu inwestycji – tłumaczy Emil Domeracki. Są też działki z innym przeznaczeniem niż usługi. – Zmiana przeznaczenia działki to zbyt długotrwały proces, zwłaszcza dla inwestorów hotelowych. Dziś inwestorzy nie mogą sobie pozwolić na lata zmarnowane na biurokrację. Jeśli chcą inwestować, spodziewają się, że procesy przebiegną w szybkim tempie – dodał szef działu gruntów w Colliers International.

I nadal są chętni

Międzynarodowe sieci hotelowe szukają nie tylko działek w prestiżowych lokalizacjach w największych aglomeracjach, o bardzo dobrej widoczności i komunikacji, ale również działek na obrzeżach miast (szczególnie regionalnych) pod niskobudżetowe projekty. – Specjaliści JLL z działu gruntów inwestycyjnych już w 2015 roku otrzymywali dużą liczbę zapytań dotyczących działek pod projekty hotelowe na Śląsku i w Krakowie – powiedział Daniel Puchalski z JLL. Firma szacuje, że w ciągu najbliższych 2-3 lat w największych miastach Polski powstanie około 30 nowych sieciowych obiektów hotelowych, z czego część będą stanowić hotele niskobudżetowe. – Mimo dużego popytu, działki pod cele hotelowe nie drożeją i drożeć raczej nie będą ze względu na analizę opłacalności projektu, gdzie koszt działki to ok. 12-18 proc. wartości całego projektu. W przypadku najlepszych lokalizacji zdarza się, że ten współczynnik jest nieco wyższy – powiedział nam Daniel Puchalski z JLL. I w przypadku tańszych hoteli łatwiej też o działkę, może ona być w nieco gorszej lokalizacji niż pięciogwiazdkowy kolega. – Prowadzę za rękę osiem brandów hotelarskich, które mają jasno skonkretyzowane cele: kupić jak najszybciej projekt hotelowy. Z ciekawostek – działka, która niedługo trafi na rynek to część Placu Defilad. Scaliłem tam, z wydatną pomocą dwóch kancelarii prawnych, działki kilkunastu rodzin – powiedział Emil Domeracki. A co na to miasto? – Miejscowy plan zezwala na funkcję hotelową i biurową – odpowiada prowadzący sprawę. – Może to będzie pierwszy nowy budynek na placu Defilad. To jest działka od strony stacji metra Centrum. Trzy największe niemieckie marki hotelowe są zainteresowane tym projektem i chcą wejść do Polski tylko dla tej działki – dodał przedstawiciel właścicieli. Gdzie znaleźć inne perełki? Np. teren przy ul. Oboźnej. – Mamy tam zebrane do reprezentacji osoby prywatne, scaliliśmy ich działki i teraz chcą tam postawić ekskluzywny butikowy hotel – dodał przedstawiciel Colliers International.

Niech żyje król

Kraków był i będzie stolicą Polski pod względem turystyki. Wydawałoby się, że hoteli jest tam w bród. – Kraków rozwija się szybko i ma znacznie więcej dostępnych działek w centrum miasta, również samo miasto jest przychylne inwestorom. Choć proces administracyjny wcale nie trwa krócej. Kraków ma probiznesowe podejście i wyczuwa się, że miasto widzi sens w budowaniu bazy hotelowej. W Warszawie tego do końca nie widać. W stolicy nie da się sprecyzować miejsca, w którym powinny powstać hotele. Miasto dopiero szuka wizji – uważa Emil Domeracki. Natomiast w Krakowie, oprócz wolnych działek dookoła centrum, pojawia się inna ciekawa propozycja inwestycyjna. Planowana jest rozbudowa zaplecza krakowskiego lotniska – donosi Hotel Professionals.

W walce o ziemię branża hotelowa przegrywa z branżą mieszkaniową. – Przedstawiciele branży mieszkaniowej są teraz bardzo agresywni. Nabywają grunty lawinowo od trzech lat. I jeśli da się plan miejscowy zinterpretować jako przewidujący mieszkania, to nie ma szans, by ten grunt się nie sprzedał. W porównaniu z nimi hotele to nisza. Sieci mają inne współczynniki ekonomiczne. To jest branża dla wytrwałych. Stopa zwrotu jest wyliczana na kilkanaście lat. W mieszkaniówce kapitał się zwraca nawet w trzy lata – powiedział dyrektor z Colliers International. Ale trzeba pamiętać, że, według ekspertów, akwizycja gruntów pod budownictwo mieszkaniowe zacznie trochę wyhamowywać, głównie w Warszawie, ze względu na niską dostępność nowych gruntów. Mimo problemów i zbyt małej podaży, jak na chęci inwestorów, zapowiedzi boomu w sektorze hotelowym wyglądają na prawdziwe.