Małe nieruchomości, duże pieniądze

Według danych zebranych przez Cenatorium, wartość transakcji nieruchomościami inwestycyjnymi o cenie jednostkowej od 2 do 20 mln zł wyniosła około 20-22 mld zł (około 18 mld zł w 2014 roku). Ostateczne dane za 2015 rok nie są jeszcze znane ze względu na skalę i rozdrobnienie tego rynku – rocznie notuje się na nim około 30 tys. transakcji. – Na podstawie przeanalizowanych transakcji w 2015 roku o 4 punkty procentowe (zarówno w liczbie, jak i wartości nieruchomości) wzrósł obrót nieruchomościami mieszkalno-usługowymi, a o 3,5 punktu procentowego wzrósł udział lokali użytkowych w ogólnym obrocie – podsumowują eksperci Cenatorium. – Tak jak przewidywaliśmy w poprzednim roku, nieco spadła liczba sprzedanych mniejszych nieruchomości biurowych, o 2 p.p. Najpopularniejsze były inwestycje w nieruchomości handlowo-usługowe oraz mieszkaniowo-usługowe – dodają.

Głównymi rozgrywającymi są podmioty lokalne, które mają rozeznanie w lokalnym rynku, są w stanie zaakceptować nieco wyższe ryzyko takiej inwestycji, ewentualnie nie traktują zakupu nieruchomości stricte jako inwestycję, ale raczej lokatę kapitału czy zakup „dla dzieci”. W średnich i dużych miastach rynek ten wspomagają większe firmy i gracze międzynarodowi. W tym sektorze obraca się zarówno małymi lokalami handlowymi, jak i pojedynczymi budynkami biurowymi, handlowymi, magazynowymi czy hotelowymi. Szczególnie atrakcyjne dla większych graczy są nieduże obiekty handlowe. W marcu tego roku o swoim pierwszym, ale nie ostatnim, zakupie parku handlowego (o powierzchni 2,2 tys. mkw. w Tarnowie) poinformowało czeskie CPI. – To pierwszy z serii planowanych zakupów polskich obiektów handlowych. Uważamy, że portfel niewielkich obiektów handlowych w Polsce pomoże nam zdywersyfikować strukturę nieruchomości handlowych należących do firmy. Rynek polski jest stabilny i wspomniany portfel będzie dobrym dodatkiem do niedużych nieruchomości handlowych w Czechach i na Słowacji – mówił po zakupie Zdeněk Havelka, dyrektor wykonawczy CPI Property Group. Na rynku tym funkcjonują też bardzo duże, znane podmioty, ale zazwyczaj występują one w roli sprzedającego. Chodzi o firmy posiadające, głównie przez zaszłości historyczne, bardzo duże, rozdrobnione portfele niewielkich nieruchomości, które pozostają poza obrębem ich podstawowej działalności. To, co dla jednych jest ciężarem, dla innych może okazać się okazją. Jak zwykle jednak diabeł tkwi w szczegółach, a zarówno sprzedaż, jak i... kupno takich nieruchomości nie zawsze jest łatwe. W poszukiwaniu chętnych na zakup trzeba uciec się do innych sposobów niż w przypadku dużych budynków. Nabywcy z kolei powinni dobrze orientować się w lokalnym rynku, by nie kupić kota w worku.

Marcin Miazek

zastępca dyrektora w dziale occupier services firmy Cushman & Wakefield

Trudny segment rynku

Tomasz Szpyt: Jaka jest wielkość rynku i kto sprzedaje nieruchomości do 20 mln zł?

Trudno o dokładną ewidencję transakcji na tym rynku. Pracujemy dla specyficznej grupy klientów. Obsługujemy duże korporacje: banki, firmy z sektora telekomunikacyjnego czy energetycznego. W przeszłości najczęściej były to podmioty państwowe, które odziedziczyły po dawnym ustroju duży majątek, również nieruchomościowy, dziś natomiast nieruchomości te nie są już wykorzystywane dla ich podstawowej działalności i sukcesywnie trafiają na rynek. Tego typu instytucje mają bardzo zróżnicowane portfele – od kilkunastu do nawet kilkuset nieruchomości o pełnym zakresie funkcji – od budynków biurowych, przez handlowe, po hale magazynowe i obiekty wypoczynkowe. Nie jest to jednak z pewnością całkowity przekrój rynku – w tym segmencie przedmiotem obrotu są także nieruchomości sprzedawane przez instytucje państwowe i samorządowe, czy też podmioty indywidualne.

Kto kupuje takie nieruchomości?

W dużych miastach mamy i lokalnych graczy, i firmy o zasięgu międzynarodowym, w mniejszych miejscowościach rynek ogranicza się jednak głównie do graczy lokalnych. Oprócz rodzimych firm, które specjalizują się w nabywaniu nieruchomości, coraz częściej spotykamy przedsiębiorców, dla których nieruchomości nie stanowią podstawowej działalności, a na tym rynku lokują nadwyżki wypracowanego kapitału. W przypadku graczy międzynarodowych jedną z przeszkód w nabywaniu nieruchomości od korporacji jest brak bieżących przychodów – najczęściej są to starsze, w niewielkim stopniu wynajęte budynki bądź wręcz pustostany. Ponadto ograniczeniem dla graczy międzynarodowych są także procedury przetargowe, często zgoła różne od modelu transakcji, do jakich przywykli tego typu inwestorzy. Oni preferują złożenie oferty i po jej ewentualnej wstępnej akceptacji przechodzą do badania due diligence. W przypadku przetargu też jest czas na zbadanie nieruchomości, ale w wyznaczonym terminie potencjalny inwestor musi złożyć od razu ofertę wiążącą. To może blokować graczy, którzy nie są skłonni zainwestować swoich pieniędzy, nie mając pewności, że dokonają zakupu. W naszej praktyce spotykamy się także z restrykcyjnymi wymaganiami sprzedających w zakresie zrzeczenia się roszczeń przez kupujących – co dla graczy międzynarodowych bywa trudne do zaakceptowania. Tutaj pojawia się furtka dla firm lokalnych, które mają większą skłonność do podejmowania ryzyka, w tym także podmiotów spekulujących nieruchomościami, które startują w przetargach, a następnie starają się odsprzedać nieruchomość innym podmiotom. Grupą docelową dla tego typu nieruchomości są także podmioty dokonujące zakupu na własne potrzeby.

Czy widać na tym rynku ożywienie po stronie popytowej? Czy obrót mniejszymi nieruchomościami znacząco różni się od pośrednictwa przy sprzedaży dużych biurowców lub centrów handlowych?

Zainteresowanie takimi nieruchomościami jest widoczne, ale ten rynek rządzi się nieco innymi prawami niż te, z którymi mamy do czynienia przy dużych transakcjach prowadzonych przez nasz dział rynków kapitałowych. Przede wszystkim liczba graczy jest dużo większa. To nie jest wąskie grono wyspecjalizowanych podmiotów. Prowadząc sprzedaż mniejszych nieruchomości, należy liczyć się z potrzebą szeroko zakrojonych działań marketingowych. Ze względu na duże zróżnicowanie nieruchomości pod względem zarówno funkcjonalnym, jak i lokalizacyjnym, zaczynając transakcje trudno przewidzieć, kto zostanie finalnym kupcem. To podejście wynika z kilku powodów. Po pierwsze: procedury przetargowe sprzedających wymuszają bardzo szeroką ekspozycję. Po wtóre: specyfika samego produktu nie pozwala precyzyjnie określić, kto będzie nim finalnie zainteresowany. Jak już wcześniej wspomniano, w większości przypadków są to starsze budynki, wynajęte w niewielkim stopniu lub pustostany. Kupując takie obiekty, inwestorzy muszą podjąć spore ryzyko związane z ich komercjalizacją czy przebudową i zmianą funkcji. Wyzwaniem jest także pozyskanie finansowania dla nieruchomości, które nie przynoszą dochodu.

Jak sprzedać taką nieruchomość?

Jest to trudny segment rynku, wymagający indywidualnego podejścia i stałego monitorowania wielu rynków lokalnych. Najbardziej atrakcyjne nieruchomości szybko znajdują nabywców, jednakże pozostała część wymaga cierpliwości i indywidualnego podejścia do procesu sprzedaży. Istotna jest analiza potencjału – należy dokładnie zbadać uwarunkowania danego rynku lokalnego oraz szukać mocnych stron danego obiektu – zalety nieruchomości na pierwszy rzut oka nieatrakcyjnych są często zaskakujące. Dostępność mediów o określonych parametrach czy warunki planistyczne mogą spowodować, że dana nieruchomość dla inwestorów będzie bardziej atrakcyjna, niż początkowo się wydaje. Inwestorzy coraz częściej poszukują nie tyle nieruchomości, ile pomysłu na biznes, a to stwarza pole dla doradców rynku nieruchomości w zakresie odpowiedniego przygotowania nieruchomości do sprzedaży przed wyjściem na rynek. Alternatywną strategią może być komercjalizacja budynku poprzedzająca transakcję sprzedaży lub sale&leaseback.

Czy na tym rynku zdarzają się transakcje portfelowe? Czy można w takim przypadku liczyć na dyskonto?

Do tej pory sprzedawaliśmy nieruchomości pojedynczo, ale obecnie widzimy zainteresowanie transakcjami portfelowymi – szczególnie wśród graczy międzynarodowych, dla których pojedyncze nieruchomości mają zbyt niską wartość. Ze znacznymi upustami jednak może być problem – ograniczenia po stronie sprzedających wynikają często z wysokich wartości księgowych, a nierzadko właściciele nie godzą się na sprzedaż ze stratą. To może zablokować transakcję mimo wyraźnego zainteresowania rynku.

Jakie są stopy kapitalizacji przy takich inwestycjach?

Takie dywagowanie ma charakter teoretyczny, ponieważ jeśli nieruchomość jest pusta, to nie generuje dochodu. Ponadto inwestorzy, kupując takie budynki nie zawsze kontynuują dotychczasowy sposób użytkowania, np. biurowiec jest zmieniany na hotel lub na budynek mieszkalny. Część nieruchomości jest nabywana na potrzeby własne. Wielu inwestorów, zwłaszcza lokalnych, oczekuje stopy zwrotu na poziomie 10-12 proc., lecz każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.

Jak wyglądają prognozy dla tego segmentu nieruchomości?

Inwestorzy lokują środki z reguły w długoterminowej perspektywie. Te nieruchomości traktowane są często jako lokata zgromadzonego na innej działalności kapitału. To napędza ten rynek i taki trend prawdopodobnie się utrzyma. Rozwój małej i średniej przedsiębiorczości powinien także przyczyniać się do utrzymania popytu w małych miejscowościach.