Fala kapitału

W pierwszym półroczu 2016 na rynku nieruchomości komercyjnych Europy Środkowo-Wschodniej zawarto transakcje inwestycyjne o łącznej wartości 5,1 mld euro – o 69 proc. wyższej niż w analogicznym okresie 2015 roku oraz stanowiącej najlepszy wynik za pierwsze półrocze od 2007 roku – informuje JLL. Polska nadal jest dominującym rynkiem Europy Środkowo-Wschodniej, choć pozostałe kraje z tego regionu także osiągnęły dobre wyniki. W Czechach wartość inwestycji w pierwszym półroczu 2016 sięgnęła 950 mln euro, a całoroczny wynik prognozowany jest na poziomie około 2,5-3 mld euro, jak można przeczytać w opublikowanym przez JLL raporcie „CEE Investment Pulse, H1 2016”. Co ciekawe, za ponad połowę wolumenu inwestycyjnego, zarówno w sektorze biur, jak i obiektów handlowych, odpowiada kapitał krajowy. Jednocześnie, według autorów raportu, kraj ten przyciąga coraz więcej nowych inwestorów globalnych. Wartość transakcji na Węgrzech wyniosła w pierwszym półroczu 910 mln euro i była wyższa od wyniku osiągniętego przez Węgry za cały 2015 rok. W miarę pojawiania się w kraju coraz większej ilości kapitału oraz coraz większej gotowości banków do finansowania transakcji, wzrasta poziom płynności. W ciągu nadchodzących kilku miesięcy spodziewane są dalsze transakcje związane ze sprzedażą portfeli oraz znanych budynków, dzięki czemu – według JLL – łączny wolumen transakcji za 2016 rok powinien sięgnąć około 2 mld euro. Tymczasem Słowacja w ciągu pierwszego półrocza wygenerowała całkowity wolumen inwestycyjny na poziomie około 310 mln euro, a specjaliści wyrażają się pozytywnie odnośnie perspektyw na pozostałą część 2016 roku, przewidując zaangażowanie inwestorów na poziomie wyższym od ubiegłorocznego. – W 2016 jest jasne, że Słowacja stała się ugruntowaną i atrakcyjną lokalizacją inwestycji. Warunki panujące na rynku tego kraju są wciąż korzystne, a ceny atrakcyjne w porównaniu z pozostałymi rynkami Europy Środkowo-Wschodniej oraz Zachodniej. Nowi gracze instytucjonalni oraz inni gracze międzynarodowi wchodzący na rynek odgrywają dominującą rolę na słowackim rynku inwestycyjnym, a ich obecność powinna nadal się zwiększać – czytamy w analizie JLL.

Dominująca Polska

Według danych opublikowanych przez CBRE, na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zainwestowano w pierwszym półroczu 2016 ponad 2 mld euro. Sektory obiektów handlowych, biurowych i przemysłowych odpowiadały, odpowiednio, za 48 proc. (1 mld euro), 40 proc. (0,8 mld euro) oraz 12 proc. (0,25 mld euro) wartości. W pierwszej połowie roku polski rynek inwestycyjny zdominowany był przez jedną transakcję korporacyjną – nabycie pakietu 75 proc. udziałów w Echo Prime Properties przez południowoafrykańskie Redefine Properties za 891 mln euro – stanowiącą 44 proc. całego wolumenu. Inwestorzy amerykańscy i niemieccy mieli udział w wartości transakcji zamkniętych w omawianym okresie na poziomie, odpowiednio, 21 oraz 16 proc. Zdaniem ekspertów CBRE, inwestorzy są w Polsce nadal najbardziej zainteresowani wysokiej jakości [tzw. core] obiektami handlowymi i biurowymi. Ponieważ jednak ich podaż jest niewystarczająca, nabywcy zwykle biorą również pod uwagę drugorzędne projekty zlokalizowane na rynkach regionalnych całego kraju. W ciągu kilku nadchodzących miesięcy spodziewane jest zawarcie transakcji dotyczących szeregu najlepszych obiektów biurowych, w tym m.in. warszawskich wieżowców Warsaw Spire i Q22. BNP Paribas Real Estate Poland szacuje, że całoroczna wartość inwestycji na polskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne powinna zamknąć się na poziomie około 4 mld euro. W opublikowanym niedawno raporcie „At a glance. Investment market in Poland, Q2 2016” firma poinformowała, że stopy kapitalizacji w najlepszych obiektach biurowych w Warszawie spadły w drugim kwartale roku do poziomu około 5,3-5,4 proc. Nieruchomości handlowe sprzedają się dużo poniżej 5,5 proc., natomiast dobrej jakości produkty logistyczne osiągają poziom ok. 6-6,25 proc.

Ostrożny optymizm

Prognozy na kolejny rok są umiarkowanie pozytywne, mimo że inwestorów wciąż martwi szereg spraw. – Jak dotąd nie widać żadnych poważnych konsekwencji referendum w sprawie Brexitu czy niepokojów politycznych dla polskiego rynku inwestycyjnego, lecz tematy te są często poruszane i wykorzystywane jako wytłumaczenie opóźnień przy zawieraniu transakcji. Należy podkreślić, że krótkoterminowe perspektywy dotyczące stóp wzrostu gospodarczego zostały w Europie skorygowane w dół, co może mieć dla rynków inwestycyjnych szerzej zakrojone konsekwencje. Powszechne jest jednak przekonanie, iż sytuacja będzie się wciąż poprawiać, a gospodarki – w tym polska – będą się nadal rozwijać – czytamy w opracowanym przez CBRE raporcie „Poland Investment Market View, H1 2016”. – Współczynnik nastrojów inwestycyjnych – złożony wskaźnik uwzględniający ogólne warunki panujące na rynku inwestycyjnym – w drugim kwartale roku spadł do poziomu +4, oznaczającego nastawienie neutralne. Dla porównania, w pierwszym kwartale roku jego wartość wynosiła +15, co może sugerować, że rozmach aktywności na rynku inwestycyjnym maleje – przyznaje RICS w swojej analizie „Q2 2016: Poland commercial property monitor”. Rosnąca podaż skutkuje redukcją wartości kapitałowych obiektów. Pod koniec drugiego kwartału roku prognozy dotyczące wartości kapitałowych w perspektywie nadchodzących dwunastu miesięcy były mieszane – przewidywany jest umiarkowany wzrost cen najlepszych obiektów handlowych, podczas gdy prognozy dla najlepszych obiektów biurowych i przemysłowych są pozytywne w marginalnym stopniu. – Tymczasem przewidywana jest dalsza presja w kierunku obniżania cen nieruchomości w sektorze drugorzędnych obiektów biurowych – stwierdza RICS w swoim raporcie.

Badanie opinii

Przed monachijskimi targami nieruchomości komercyjnych Expo Real zapytaliśmy kilku wiodących doradców, inwestorów i pożyczkodawców sektora nieruchomości o opinię odnośnie perspektyw na nadchodzący rok dla rynków inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce oraz dla rynku Europy Środkowo-Wschodniej: czy wysoki poziom aktywności inwestycyjnej w Europie Środkowo-Wschodniej utrzyma się w 2017 roku, czy Brexit może mieć negatywny wpływ na rynki nieruchomości regionu? Poprosiliśmy również o identyfikację tych klas obiektów, które w najbliższej przyszłości będą cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów. Przedstawiamy odpowiedzi udzielone przez naszych respondentów.

Jan Hospodáfi

partner, 108 Investment Advisory

Duża aktywność inwestycyjna, z jaką mamy do czynienia w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, powraca do poziomu odnotowywanego w latach 2007 i 2008. Widać jednak kilka różnic. Nastroje na rynku oraz zawierane transakcje inwestycyjne wynikają z dwóch głównych czynników: ogromnej ilości pieniędzy prywatnych dostępnych do zainwestowania w połączeniu z wyjątkowo niskimi stopami oprocentowania oferowanymi przez banki. Inwestowanie prywatnego kapitału w nieruchomości komercyjne ma z punktu widzenia inwestorów sens nawet mimo coraz wyższych stóp zysku oczekiwanych przez ich właścicieli. Przewidujemy, że tendencja ta powinna utrzymać się w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przynajmniej w ciągu pierwszych sześciu miesięcy kolejnego roku. Inwestorzy inwestycyjni będą nadal koncentrować się na najlepszych obiektach klasy A. Może to wpłynąć na poziom stóp kapitalizacji z powodu zmniejszenia liczby projektów oferowanych na rynku. Największym zainteresowaniem będą nadal cieszyć się większe inwestycje, powyżej 60-80 mln euro, w stolicach państw lub większe projekty w miastach regionalnych. Kluczowym celem dla takich inwestorów pozostanie sektor obiektów biurowych, przemysłowych oraz handlowych. Na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej można zaobserwować coraz większą aktywność inwestorów kapitałowych. Szczególnie w Czechach widać szybki wzrost inwestycji w segmencie nieruchomości komercyjnych. Zwykle inwestycje takie sięgają poziomu 10-30 mln euro. Inwestorzy z segmentu kapitału prywatnego lubią inwestować w obiekty handlowe, a także w budynki biurowe i obiekty przemysłowe. W ostatnim czasie zauważamy wzrost zainteresowania inwestycjami w budynki biurowe klasy B w Pradze, dla których WAULT wynosi około 3-4 lat, wielkość inwestycji to 15-25 mln euro, a stopa kapitalizacji to około 7,2-7,8 proc. Część z takich inwestorów jest również zainteresowana transakcjami sprzedaży i wynajmu w segmencie obiektów przemysłowych. Tutaj na kolejne 12 do 18 miesięcy przewidywana jest tendencja wzrostowa.

Martin Erbe

szef Działu Finansowania Nieruchomości Międzynarodowych na Europę Kontynentalną, Helaba Landesbank Hessen-Thüringen

Najnowsza prognoza dotycząca wolumenu inwestycyjnego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (z wyłączeniem Rosji) na 2016 rok jest więcej niż pozytywna. Po tym, jak w pierwszym półroczu odnotowano rekordową wartość nieco powyżej 5,1 mld euro – stanowiącą wzrost o 69 proc. w porównaniu z pierwszą połową 2015 – do końca roku przewidywane jest zawarcie kolejnych dużych transakcji. Kluczem do wyższego wolumenu inwestycji jest sprzedaż platform lub przynajmniej ich portfeli. Redefine nabyło znaczący pakiet udziałów w nowym, należącym do Echo funduszu dla sektora handlu i biur, natomiast CBRE GI ma kupić od Hillwood portfel 450 tys. mkw. powierzchni logistycznych. Na rynku jest już kolejna platforma: P3 ma zostać sprzedane przez TPG/Ivanhoe, co powinno sprawić, że wolumen osiągnie rekordową wysokość. Duża ilość powierzchni biurowych planowanych do realizacji w Warszawie pozwoli na osiągnięcie jeszcze wyższego wolumenu – prawdziwość tego założenia potwierdza już fakt sprzedaży dwóch projektów przez HB Reavis za ponad 300 mln euro, a także spodziewana sprzedaż takich projektów, jak Warsaw Spire czy Q22. Pozytywny wpływ na rynek inwestycyjny w bieżącym roku i być może kolejnych latach będzie miało pojawienie się graczy z takich krajów, jak RPA oraz z Azji. Czy tendencje te utrzymają się w 2017 roku? Z pewnością stopy procentowe zachowają niski poziom, co jest wymagane dla zachowania płynności na rynkach oraz wysokiego poziomu zainteresowania ze strony inwestorów. Co jednak miałoby być sprzedawane w 2017, skoro najnowsze i największe nieruchomości zostaną już sprzedane, jak również wiele platform i portfeli? Z tego powodu na 2017 przewiduję w Europie Środkowo-Wschodniej niższy wolumen inwestycji. Wynajęte w odpowiednim stopniu biurowce w Warszawie, ale także w miastach regionalnych będą w przyszłości stanowiły sporą część wolumenu. Dzięki silnemu wzrostowi PKB oraz planom realizacji niemal 700 tys. mkw. powierzchni handlowych w 2017 roku, centra handlowe prawdopodobnie wyprzedzą sektor biur. Być może w przypadku obu klas obiektów będziemy mieć do czynienia z transakcjami o terminie realizacji w przyszłości, dotyczącymi nieruchomości z terminem oddania w 2018, lecz sprzedawanych już w 2017. Jednak bez transakcji podobnych do tej dotyczącej Echo, bardzo trudno będzie osiągnąć w 2017 roku nowy rekord. Jest jeszcze jeden ważny czynnik, który może dla wszystkich rynków stanowić zagrożenie: sytuacja polityczna. Władze poszczególnych krajów powinny zapewnić właściwe warunki ogólne dla swoich rynków, a kraje powinny być w stanie wykazać, że Europa to o wiele więcej niż strefa gospodarcza, w której przetrwać mogą najsilniejsi.

Tomasz Trzósło

dyrektor zarządzający JLL w Polsce

Zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem nieruchomości utrzymuje się na wysokim poziomie. W samym pierwszym półroczu 2016 wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie nieruchomości komercyjnych przekroczyła 2 mld euro, a cały 2016 powinien zakończyć się bardzo dobrym rezultatem, zbliżonym do wyniku ubiegłorocznego. Co więcej, obserwujemy napływ nowego kapitału, czego przykładem jest tegoroczna transakcja pomiędzy Echo Investment a graczem debiutującym w Polsce – południowoafrykańskim funduszem Redefine Properties. W przyszłym roku nie spodziewamy się szczególnych zmian na rynku inwestycyjnym, co oznacza stabilny rozwój, bez rekordowych wolumenów, ale również bez znaczących spadków. W tym momencie trudno przewidzieć, jaka będzie konkretna wartość transakcji w 2017 roku. Zależy ona m.in. od dostępności właściwie wycenionych produktów na sprzedaż, skali ewentualnych transakcji portfelowych czy terminów finalizacji toczących się rozmów. Prognozy co do 2017 na rynku inwestycyjnym określiłbym zatem jako ostrożnie optymistyczne.

Dieter V. Knittel

dyrektor ds. finansowania nieruchomości międzynarodowych na Europę, Deutsche Pfandbriefbank

Z ponad 40-procentowym udziałem wynikającym głównie z dużych transakcji zawieranych przez inwestorów z Afryki Południowej, Polska jak dotąd wiedzie prym na rynku inwestycyjnym. Na kolejnej pozycji znajdują się Czechy. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej zawarto dość dużo transakcji, dzięki czemu w pierwszym półroczu 2016 całkowity wolumen inwestycyjny wyniósł około 5 mld euro, co stanowi wzrost o ponad 50 proc. Dobry wynik na poziomie ponad 10 proc. wszystkich transakcji osiągnęły Węgry, gdzie wartość była dwukrotnie wyższa w porównaniu z ubiegłym rokiem; Słowacja i Rumunia również cieszyły się zwiększonym zainteresowaniem. Dzięki solidnej bazie makroekonomicznej odczuwane na świecie niepokoje nie doprowadziły dotąd do zmniejszenia zainteresowania ze strony inwestorów. Widać dziś większe zróżnicowanie aktywnych inwestorów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Do uznanych inwestorów europejskich, amerykańskich i lokalnych dołącza kapitał z Afryki Południowej, Azji i Bliskiego Wschodu. Inwestorzy wkupują się w lokalne platformy i podnoszą krzywą ryzyka, biorąc pod uwagę dobre obiekty w drugorzędnych lokalizacjach (np. biura w regionalnych miastach Polski) lub wysokiej klasy inwestycje w stolicach pozostałych trzech dużych krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Przewidywany jest niewielki wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów w Polsce, przy jednoczesnym spadku w takich krajach, jak Węgry. Można to uznać za naturalną reakcję, ponieważ stopy kapitalizacji w najlepszych obiektach są już blisko górnego poziomu rynkowego. Środowisko finansowe jest korzystne; koszt zadłużenia przy umiarkowanym stopniu dźwigni finansowej jest niski. Patrząc w przyszłość na ostatni kwartał 2016 i pierwszy kwartał 2017 roku, można przewidywać, że liczby dotyczące poziomu inwestycji będą zbliżone do ubiegłorocznych.

Marek Koziarek

dyrektor zarządzający, Departament Finansowania Strukturyzowanego i Nieruchomości Komercyjnych, Bank Pekao

Uważam, że wysokie wolumeny transakcji zostaną utrzymane. Nadal na rynku finansowym jest bardzo dużo nadwyżek gotówki, inwestorzy aktywnie poszukują sensownych inwestycji. Na tle Europy i świata, podlegających ciągłym zawirowaniom, Polska nadal jawi się jako miejsce relatywnie stabilne i bezpieczne, jednocześnie oferujące wyższe stopy zwrotu. Chociaż argumenty i punkty odniesienia się zmieniły. Inwestorów będą przyciągały wynajęte, nowe nieruchomości komercyjne oraz nieruchomości po renowacji i repozycjonowaniu, które już potwierdziły swoją pozycję rynkową. Segment nie ma tu większego znaczenia. W każdym segmencie takie obiekty można znaleźć. Jest to dobry czas dla deweloperów i inwestorów na sprzedaż udanych aktywów i rozpoczęcie kolejnego cyklu inwestycyjnego. Jeśli chodzi o wpływ Brexitu na sentyment inwestycyjny w regionie, to jest to trudne pytanie, bo wiele jest jeszcze znaków zapytania, zarówno jeśli chodzi o wpływ Brexitu na Wielką Brytanię i Europę, jak i o proces jego wdrożenia. Nie podejmowałbym się długoterminowego prognozowania. Krótkoterminowo natomiast efekt może być dla Polski pozytywny, zarówno pod względem napływu kapitału, który nie będzie plasowany w Wielkiej Brytanii, jak i szans dla Polski na to, by powalczyć z innymi krajami europejskimi o lokowanie w Polsce takiej działalności biznesowej, dla której strefa europejska jest wartością, jako alternatywy dla Wielkiej Brytanii.

Chris Bell,

dyrektor zarządzający na Europę, Knight Frank

Zamieszanie i spekulacje, jakie miały miejsce zarówno tuż przed, jak i tuż po referendum w sprawie Brexitu mogły wpoić w nas przekonanie, że Wielka Brytania i Unia Europejska stoją na krawędzi kryzysu gospodarczego, a nieruchomości znajdą się w samym oku cyklonu. Choć jeszcze za wcześnie, aby określić dokładnie skutki wyniku referendum, mamy coraz większą jasność odnośnie szeregu faktów i tendencji. W odróżnieniu od 2008 roku nie jest to kryzys finansowy, lecz raczej kryzys polityczny – szczególnie w Wielkiej Brytanii. Wraz ze sprawnym mianowaniem Theresy May na premiera oraz powołaniem dobrze przyjętego gabinetu, bezpośredni kryzys polityczny w Wielkiej Brytanii został rozwiązany w sposób szybki i skuteczny, i mimo wcześniejszych ponurych prognoz nie rozprzestrzenił się na Europę kontynentalną. Oczywiście, tuż po referendum w sprawie wyjścia z Unii Europejskiej poziom nastrojów i ufności wśród firm obniżył się, jednak najnowsze wartości wskaźnika aktywności finansowej (PMI) wskazują na poprawę w okresie od czerwca zarówno poziomu ufności, jak i ogólnych nastrojów, oraz ogólny wzrost nastawienia „trzeba iść do przodu” wśród firm. Jeżeli chodzi o nieruchomości, ponieważ stopy oprocentowania i stopy zysku z obligacji są rekordowo niskie, trudno jest dostrzec fundamentalną zmianę w tym okresie pod względem nieruchomości jako klasy aktywów. Rzecz jasna w centrum zainteresowania jest brytyjski rynek nieruchomości, na którym pod koniec 2015 roku wystąpiły szczytowe wartości – zwłaszcza w Londynie, a większość komentatorów przewidywała spadek wolumenów inwestycyjnych w 2016 roku oraz korektę o 5-10 proc. w tym okresie. Wynik referendum w sprawie Brexitu tylko przyspieszył tę korektę.

Szereg otwartych funduszy brytyjskich od czasu referendum odczuwa znaczącą presję w zakresie wykupu udziałów; powszechnie mówi się o tym, że kilka z nich „zamknęło” wykup na początku lipca – i już rzadziej o tym, że kilka z nich tę możliwość wznowiło. Odpowiadają one za mniej niż 5 proc. własności nieruchomości komercyjnych w Wielkiej Brytanii, a rynek nie przywiązuje do nich szczególnej uwagi z powodu charakteru inwestorów oraz z powodu tego, że odegrały jedynie instrumentalną rolę w osiągnięciu wysokiego poziomu cen z 2015 roku. Po przetrawieniu początkowego szoku spowodowanego wynikiem referendum, wydaje się, że w całej Europie wszystko funkcjonuje jak zwykle, a wpływ wyniku referendum na rynki krajowe jest bardzo niewielki zarówno po stronie inwestorów, jak i użytkowników obiektów. Niektóre rynki, zwłaszcza Dublin i Frankfurt, są zainteresowane otwarciem drzwi dla firm z sektora usług finansowych oraz banków, które mogą być zmuszone do przeniesienia części swojej działalności z londyńskiego City. Przed referendum w centrum zainteresowania inwestorów znajdowała się Europa Środkowa, a zwłaszcza Polska; ewentualne niepokoje dotyczące sytuacji na rynku brytyjskim będą dla Europy Środkowej i Polski korzystne. Z zainteresowaniem zauważyliśmy, że HB Reavis w ostatnim czasie z powodzeniem sprzedał trzy spośród swoich najlepszych obiektów biurowych w Warszawie za kwotę przekraczającą 300 mln euro. Jeżeli chodzi o kwestie proporcji w zakresie inwestycji, to przewidujemy, że rynki europejskie powinny skorzystać na wszelkich niepokojach związanych z rynkiem brytyjskim. Z pewną dozą prawdopodobieństwa można stwierdzić, że inwestorzy brytyjscy zatrzymają się na chwilę, aby ocenić wpływ wyniku głosowania, tymczasem w Europie Środkowej wszystko przebiega tak jak zwykle, ponieważ inwestorzy i użytkownicy obiektów coraz wyraźniej widzą, że strach i spekulacje związane z finansowym Armagedonem, z jakimi mieliśmy do czynienia przed referendum, były w dużej mierze przesadzone.

Przemysław Felicki

dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, CBRE

Dobre wyniki rynku inwestycyjnego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pozwalają oczekiwać podobnego wolumenu transakcji inwestycyjnych w nadchodzącym roku. Brexit czy też polityczne niepewności w niektórych krajach nie powinny wywierać istotnego wpływu na decyzje inwestorów. Będą oni uważniej przyglądać się produktom inwestycyjnym, natomiast nie prognozujemy wstrzymania inwestycji. Sektor nieruchomości jest na tyle atrakcyjny dla inwestorów, że zawsze będzie kapitał gotowy do inwestycji, a naturalną konsekwencją tego jest powiększanie obszarów do jego lokowania. Sektor biurowy oraz handlowy może liczyć na największe zainteresowanie inwestorów, warto jednak zwrócić uwagę na rosnące zainteresowanie alternatywnymi produktami inwestycyjnymi takimi, jak: hotele, hostele czy domy opieki.