Biznes z odzysku

O długach mówi się zazwyczaj wtedy, gdy stają się problemem. W momencie zakupowej gorączki temat ten nie pojawia się na pierwszych stronach gazet. Podjęliśmy go, ponieważ płacz nad rozlanym mlekiem niewiele daje. Do legendy przeszły zakupy hiszpańskich czy irlandzkich inwestorów poczynione w szczycie ubiegłego boomu inwestycyjnego 2005-2007. Gros z tych inwestycji znalazło już kolejnych właścicieli, ale są i takie, które do tej pory leżą odłogiem i ciążą w bilansach wierzycieli, a tymi są zazwyczaj banki. Nie kwapią się one jednak do przejmowania nieruchomości za długi. – Jeśli chodzi o egzekucję z nieruchomości, banki są generalnie dość pasywne. W związku z tym starają się, żeby zagrożony projekt, który jednak jakoś funkcjonuje, zrestrukturyzować z udziałem swojego klienta i dążą do tego, żeby to klient sam próbował sprzedać nieruchomość – mówi Mira Kantor-Pikus, dyrektor ds. doradztwa strategicznego Cushman & Wakefield w Polsce. – Bardzo mało banków chce przejmować nieruchomości przez wykonanie przysługującego im tytułu egzekucyjnego, by dysponować pełną własnością nieruchomości. Banki nie chcą stawać się właścicielami, ponieważ brałyby na siebie wszelkie obciążenia publicznoprawne (np. podatki) i odpowiedzialność cywilną właściciela – dodaje.

Produkt jest

Jej słowa potwierdza rynkowa praktyka. Zimą tego roku byliśmy świadkami transakcji portfelowej przejęcia dziewięciu centrów o łącznej powierzchni 55 tys. mkw. przez Castlelake i Invel Real od Caelum. Przejęcie nieruchomości było finansowane przez bank BZ WBK, który występował wcześniej jako kredytodawca tego portfela. Transakcja ta nie dotyczy może bardzo eksponowanych nieruchomości, ale jest dość symptomatyczna, ponieważ zaangażowała dwa duże podmioty specjalizujące się w działalności na rynku obrotu zagrożonymi długami. Castlelake operuje aktywami wartymi ponad 7,4 mld dolarów, a wartość transakcji przeprowadzonych przez Invel przekracza 20 mld euro. Obie instytucje, przejmując zagrożony portfel, liczą oczywiście na zysk. – Jesteśmy przekonani, że sukces współpracy pomiędzy Invel i Castlelake, pozwoli nam odkryć i uwolnić potencjał kupionych nieruchomości z korzyścią dla naszych inwestorów – powiedział po dokonaniu transakcji Jonathan Fragodt, partner i portfolio manager w Castlelake i zaraz dodał – Z niecierpliwością oczekujemy możliwości maksymalizacji wartości pozyskanych aktywów i jednocześnie poszukujemy nowych okazji inwestycyjnych w regionie. Szans na nowe zakupy z pewnością nie zabraknie. Pod koniec czerwca Plaza Centers (od 2014 roku wprowadza w życie program naprawczy) poinformowała, że podpisała porozumienie z bankiem finansującym galerię Zgorzelec Plaza. Dotyczy ono poszukiwań podmiotu, który przejmie udziały w spółce prowadzącej obiekt. W poszukiwania ma się też zaangażować bank. Strony dały sobie czas na to do połowy września. – Porozumienie pozwoli na znaczne obniżenie poziomu zadłużenia – tłumaczył w czerwcu Dori Keren, p.o. CEO firmy.

Zainteresowani za granicą

Zainteresowane takimi ofertami są zazwyczaj podmioty zagraniczne. Polskie instytucje finansowe raczkują jeszcze na tym rynku. Zaczynają się dopiero tworzyć małe fundusze sekurytyzacyjne, które rozglądają się za projektami. – Nasz rynek jest bardzo płytki. Brakuje dokładnych danych, ale portfelowe sprzedaże wierzytelności można policzyć na palcach jednej ręki. Oczywiście nie mówię tu o sprzedaży wierzytelności detalicznych, które są dosyć popularne. Polskie banki często wstrzymują się ze sprzedażą dużych wierzytelności, ponieważ chyba nie dotarły jeszcze do tego etapu, w którym bardziej zaakceptują sprzedaż z dużym dyskontem niż utrzymywanie tych nieruchomości ze złym długiem w portfelu. Zaledwie dwa, może trzy banki na serio zaczęły takie działania. Inne natomiast mówią: „Nie mamy jeszcze tak złego portfela, radzimy sobie” – przekonuje Mira Kantor-Pikus. To wygląda na zamiatanie problemów pod dywan i traktowanie ich jak wstydliwej choroby. Zachód Europy potrafił sobie jednak poradzić z tą kwestią i rynek obrotu wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie to bardzo ważny element układanki nieruchomościowo-finansowej.

Miliardy w obrocie... ale nie u nas

Choć pierwsza połowa tego roku nie była najszczęśliwszym okresem dla Unii Europejskiej, to obrotów na zachodnim rynku dłużnym w żaden sposób nie da się porównać do tych na polskim. Roczna wartość transakcji na zachodzie i południu (zwłaszcza tam) kontynentu liczona jest w dziesiątkach miliardów euro. – Mimo względnie spokojnego początku roku, spodziewamy się znacznego wzrostu aktywności w ciągu najbliższych sześciu miesięcy. Obecnie w toku są transakcje sprzedaży o wartości około 28,6 mld euro. Spodziewamy się, że wartość na koniec 2016 roku wyniesie 70-80 mld euro – zapowiadał pod koniec maja Federico Montero, dyrektor ds. sprzedaży wierzytelności w dziale Finansowania Korporacyjnego firmy Cushman & Wakefield w regionie EMEA. – Sukcesy na rynku sprzedaży wierzytelności w Hiszpanii i Irlandii są skutkiem wcześniejszego utworzenia agencji zarządzania aktywami oraz ustalenia realistycznych rezerw w przypadku niespłacanych wierzytelności. Choć Włochy zaczęły podejmować pewne kroki w kierunku likwidacji zagrożonych długów, niezbędne są dalsze reformy prawa dotyczącego postępowania egzekucyjnego oraz ustalenie odpowiednich poziomów rezerw w celu osiągnięcia zbieżności cen inwestorów i sprzedających – dodał.

Są zaszłości

O ile machina obrotu długiem na zachodzie i południu kontynentu rozkręciła się na dobre, o tyle nad Wisłą wciąż jest z tym problem. – Banki mają pewne zaszłości i jeśli dojdzie do przejmowania nieruchomości za długi, to dotyczyć to może tych projektów, które były wcześniej finansowane, zwłaszcza w latach 2007-2008, kiedy to bardzo popularne było finansowanie na poziomie 90 proc. LTV. Chodzi głównie o kredyty na 5-6 lat, które w latach 2012-2013 powinny być refinansowane. Banki nie chciały jednak finansować już nieruchomości na poziomie 80-90 proc. LTV i w zasadzie od tego czasu zaczęły się na serio problemy ze złymi długami – uważa ekspert Cushman & Wakefield. I problemy te występują zarówno po stronie banków, jak i dłużników. Bank nie chce przejąć własności, dłużnik nic nie robi z podupadającą nieruchomością i obie strony funkcjonują w zawieszeniu. Inwestorzy, którzy zainwestowali weń własne środki (pomimo wziętego kredytu) uważają ją za swoje własne przedsięwzięcie, nie zwracając uwagi na bank. Finansiści mogą wprawdzie zwiększać marżę – powoduje to jednak dalsze zwiększanie kosztów bez wprowadzenia działań naprawczych. Jeśli w bankach zaczyna występować problem ze spłatą, to takie projekty przechodzą do działów restrukturyzacji, które często nie są dobrze przygotowane do zarządzania nieruchomościami i wprowadzenia skutecznej strategii restrukturyzacyjnej. Banki dbają o to, żeby finansowanie bankowe jakoś się spłacało, podwyższają odsetki karne i naciskają na ich spłatę, kosztem spłaty kapitału. To sprawia, że dłużnik w dalszym ciągu jest na równi pochyłej i nikt mu realnie nie pomaga uzdrowić sytuacji w firmie. Z tego zaklętego kręgu jest jednak wyjście. Jeśli po próbie współpracy z dłużnikiem ta metoda nie działa, to należy szybko wprowadzić zdecydowane działania. Jeśli wierzyciel widzi, że ma problemy z danym klientem, to nie powinien czekać, aż sam będzie musiał wprowadzać restrukturyzację, tylko od razu sprzedać wierzytelność. Wtedy wchodzi do akcji podmiot, który jest profesjonalistą w zakresie nieruchomości i zaczyna traktować sprawę jak zwykły inwestor.

– Przejmowanie i sprzedawanie na własny rachunek nieruchomości nie jest dla banków korzystne ze względów podatkowych. Przychody ze sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu 19-procentowym podatkiem. Jest jednak inny sposób – sprzedaż wierzytelności. Jeśli odbywa się to na rzecz funduszu sekurytyzacyjnego, to przychody z takiej sprzedaży nie są poddane opodatkowaniu. Zazwyczaj mamy do czynienia ze sprzedażą pakietową wierzytelności, aczkolwiek są też sprzedaże pojedynczych wierzytelności, szczególnie o dużej wartości – twierdzi Mira Kantor-Pikus i dodaje – U nas rynek ten nie jest jeszcze tak rozwinięty jak w krajach zachodnich. Tam banki, widząc pierwsze oznaki problemów z danym klientem, tworzą z takich wierzytelności pakiety i próbują je zbywać. W Polsce niektóre banki też zaczęły myśleć w takich kategoriach, głównie ze względu na to, że mamy dwa elementy, które są obciążeniem dla banków. Muszą one ponosić koszty złych kredytów i zasilać Bankowy Fundusz Gwarancyjny (0,23 do 0,25 proc. rocznie od wartości aktywów). Obciążeniem jest też podatek bankowy, który wynosi 0,44 proc. rocznie od wartości aktywów. Trzeba go uiszczać niezależnie od tego, czy dłużnik spłaca kredyt, czy nie. W związku z tym banki zaczynają się rozglądać za rozwiązaniami, które pozwolą im pozbyć się ciążących złych długów. Duża liczba nieregulowanych kredytów zwiększa też koszty ryzyka i ma negatywny wpływ na współczynnik adekwatności kapitałów własnych – podkreśla Mira Kantor-Pikus.

Sprzedaż wierzytelności ma jeszcze jedną, szalenie ważną dla kondycji rynku zaletę. Ich nabywcy mają zazwyczaj dobrze rozwiniętą praktykę prawną. Przeważnie jest tak, że kredyt bankowy nie jest jedyną wierzytelnością obciążającą nieruchomość. Zazwyczaj bank jest największym wierzycielem, ale dochodzą do tego jeszcze np. urząd skarbowy, dostawcy mediów czy kontrahenci dłużnika. Celem funduszu sekurytyzacyjnego jest, po wejściu w prawa wierzyciela, doprowadzenie do pozbycia się innych wierzytelności i w efekcie otrzymanie nieobciążonej nieruchomości.

Finansiści ostrożniejsi, będzie mniej okazji?

Banki zdają sobie sprawę, że polski rynek jest już rozgrzany i przygotowują się na ewentualne zagrożenia. Oferują dużo mniejsze finansowanie, próbują nie udzielać większego kredytu niż wkład inwestora, zwłaszcza jeśli chodzi o starsze projekty, wymagające modernizacji. To zmniejsza zwrot dla inwestorów, więc może się zdarzyć, że stopy kapitalizacji będą się zwiększać.

Na rynku finansowym są też duże obawy odnośnie poziomu stóp procentowych i kursu złotówki do euro. Widać też, że rosną kwoty zabezpieczane przez banki przed wzrostem stóp procentowych. Jeszcze niedawno wystarczało 50-60 proc., teraz wynosi to 80, a nawet i 100 proc. To zwiększa koszty związane z finansowaniem i pośrednio będzie wpływać na stopy kapitalizacji. – Banki wyciągnęły wnioski z tego, co się stało w 2008 roku i już od roku obserwujemy zmianę ich podejścia do finansowania nieruchomości komercyjnych. Gdy zaobserwowano kompresję stóp kapitalizacji (yield) w transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych, banki zaczęły zmniejszać poziom LTV, do którego finansują projekty. Jeszcze rok temu finansowały nieruchomości na poziomie około 70 proc., następnie poziom ten spadł na 65 proc., a pod koniec 2015 roku do 60 proc. i utrzymuje się taki do chwili obecnej. Banki zmieniły też schemat spłat – na bardziej agresywny. Dawniej do zaakceptowania były 40-letnie amortyzacje, teraz standardem jest 20-letnia amortyzacja, czyli średnio 5 proc. rocznie. Banki dosyć wybiórczo podchodzą też do finansowania projektów. Bardzo niechętnie finansują starsze nieruchomości – ze względu na koszty ewentualnych modernizacji oraz spore ryzyko wynikające z nowej podaży, która utrzymuje się na wysokim poziomie. Takie podejście może sprawić, że tym razem będzie mało złych długów generowanych przez nowe finansowanie – prognozuje Mira Kantor-Pikus.

Skupiamy się na bankach, ponieważ w Polsce, wbrew pozorom, nie ma tak wielu opcji wyboru. Jest leasing finansowy, gdzie leasingobiorca staje się właścicielem nieruchomości, są wyższe poziomy LTV, ale ten rynek jest bardzo mały. Finansowanie mezzanine też jest rzadko spotykane i wykorzystywane zazwyczaj dla projektów deweloperskich, budowanych bez umów przednajmu. Jest też junior loan. Problem w tym, że bardzo mało banków akceptuje drugi sposób finansowania projektu, nawet przy dobrze przygotowanej umowie. Wykorzystywane jest też joint venture. Powyższe formy sprawdzają się jednak przy niewielkich projektach. Duzi inwestorzy zazwyczaj nie chcą mieć partnera. Nasz rynek jest więc stosunkowo słabo rozwinięty pod względem finansowania nieruchomości, sektor bankowy jest na nim główną siłą napędową i to on będzie siłą sprawczą zmian. – Rynek jest mały i wiele banków jeszcze nie jest gotowych. Jeśli jednak zobaczą, z jakimi konsekwencjami wiąże się utrzymywanie zagrożonych kredytów, to zaczną bardziej systemowo podchodzić do tworzenia pakietów wierzytelności i ich sprzedaży. Jeśli do tego na rynku będzie działać więcej funduszy sekurytyzacyjnych, które dopiero powstają, i będą one odbiorcami tych pakietów, to rynek powinien ewoluować w tym kierunku, który widzimy na zachodzie. Może poczekać jeszcze ze dwa, trzy lata, zanim polski rynek zacznie kierować się standardami zachodnimi. W tym tkwi jednak wielki potencjał – przekonuje ekspert C&W.

Czy mimo ostrożniejszej polityki banków zabraknie okazji do kupna zagrożonych wierzytelności? Sytuacja na bardziej rozwiniętych rynkach wskazuje, że raczej nie powinniśmy się tego obawiać. Pytanie jest inne. Czy rynek obrotu zagrożonymi wierzytelnościami zabezpieczonymi na nieruchomościach komercyjnych rozwinie u nas skrzydła? Aby się tak stało, trzeba najpierw nauczyć się o nim głośno i otwarcie mówić.