Domy jeszcze na fali

– Jedziemy supersamochodem nową autostradą, jest piękna pogoda, nic nie ma prawa się popsuć – takiego porównania użyła Katarzyna Kuniewicz, partner i szefowa działu badania rynku i analiz Reas, opisując 2016 rok na rynku mieszkaniowym. W ostatnim kwartale 2016 roku w sześciu miastach o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedano 18,1 tys. mieszkań, o 25 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. W całym roku liczba transakcji osiągnęła tam poziom 62 tys. mieszkań i pobiła ubiegłoroczny historyczny wynik – ich wartość eksperci Reas szacują na 24,5 mld zł. – Co ciekawe, ok. 2/3 tych transakcji to transakcje gotówkowe. Boom sprzedażowy wcale nie spowodował boomu na kredyty hipoteczne, co może świadczyć o tym, że wykształciła się w naszym kraju klasa średnia, która ma odpowiednie zasoby własne – komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas.

Wielka szóstka rządzi

Choć nie we wszystkich analizowanych przez Reas miastach wzrost sprzedaży był tak spektakularny jak we Wrocławiu (28 proc. rok do roku), Warszawie czy Trójmieście (po 26 proc. rdr), możemy mówić o swoistym fenomenie rynkowym. Rosnący popyt był na bieżąco zaspokajany przez deweloperów, którzy w ostatnich 12 miesiącach wprowadzili do sprzedaży ponad 65 tys. nowych mieszkań (blisko 19 tys. w samym czwartym kwartale). Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań na 1 tys. mieszkańców, absolutnym rekordzistą – także na skalę europejską – okazał się Wrocław. – Ponad 20-procentowy wzrost sprzedaży był możliwy dzięki aktywności dwóch grup klientów: młodych nabywców pierwszych mieszkań, którzy dostawali dopłatę z programu MdM, oraz inwestorów indywidualnych likwidujących nisko oprocentowane lokaty bankowe i kupujących w to miejsce małe mieszkania przeznaczone na wynajem – mówi Kazimierz Kirejczyk.

U schyłku MdM-u

Eksperci prognozują, że w nadchodzących latach spadnie znaczenie programów wspierających rynek deweloperski. Program Mieszkanie dla Młodych ma obowiązywać do 2018 roku, ale środki na dopłaty w 2017 roku właściwie zostały już wyczerpane, a z pierwszej transzy na rok 2018 została połowa. A udział mieszkań z rządowym dofinansowaniem w rynku sięgał w minionych kwartałach nawet 25 proc. Liderem tego rynku był Poznań, w którym 27 proc. lokali w roku 2016 kupiono z rządowym wsparciem. – Co najmniej kilka tysięcy mieszkań – z tych, które zarezerwowano lub sprzedano pomiędzy październikiem a grudniem 2016 roku – zostało zakupionych z myślą o uzyskaniu dopłaty z MdM z puli uruchomionej na początku stycznia 2017 – twierdzi Kazimierz Kirejczyk. Spodziewany spadek znaczenia MdM-u znalazł już pośrednio odbicie we wzroście przeciętnych cen lokali wprowadzonych do sprzedaży. Deweloperzy uruchomili znacznie mniej nowych inwestycji uwzględniających wymogi cenowe programu i skupili się na uzupełnianiu oferty o lokale spełniające oczekiwania pozostałych dwóch grup nabywców. Zaowocowało to 6-procentowym wzrostem cen ofertowych w porównaniu z sytuacją na koniec grudnia 2015 roku.

Nieco chudsze lata

Z dobrych wiadomości: nadal mamy pozytywne prognozy dotyczące wzrostu PKB, który ma się ustabilizować w przedziale 3,0-3,5 proc. Mamy także stabilizację rynku pracy oraz dobre nastroje wśród nabywców. Jednak stopy procentowe od drugiej połowy 2017 mają rosnąć, by osiągnąć apogeum w roku 2019, a to w praktyce przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów, ale także na niższą atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem, przyniesie zatem stopniowy spadek popytu ze strony dwóch najważniejszych dotąd grup nabywców mieszkań deweloperskich. Z drugiej strony założenia nowego programu Mieszkanie Plus przesuną ciężar pomocy w stronę najmu, co pośrednio może wpłynąć na decyzje zakupowe osób nabywających mieszkania inwestycyjnie, a te, jak szacuje Reas, mogły stanowić w 2016 roku nawet 30 proc. całej sprzedaży.

– Kluczowe dla wyników sprzedaży w 2017 roku będzie zachowanie nabywców dokonujących zakupów w całości za gotówkę, czy to na własne potrzeby, czy w celach inwestycyjnych. Najprawdopodobniej obie te grupy będą nadal bardzo aktywne na rynku, zaś sprzedaż będzie niewiele niższa niż w 2016 roku – przewiduje Kazimierz Kirejczyk.