„Zjamlia” obiecana

Z Białorusią mamy zazwyczaj niewiele skojarzeń, a jeśli już, to raczej nieprzyjemne: bieda, dyktatura, łapówki, kolejki na granicach. Wystarczy jednak wjechać na Białoruś Zachodnią, by przekonać się, że jest całkiem inaczej. A wjazd na Białoruś nie stanowi już takiej trudności jak dawniej. Rygor wizowy jest od lat stopniowo łagodzony, a prawdziwa rewolucja wydarzyła się 9 stycznia tego roku – prezydent Białorusi podpisał rozporządzenie umożliwiające obywatelom 80 państw bezwizowy wjazd do tego kraju. Na liście jest 39 państw Europy, w tym wszystkie kraje Unii Europejskiej, a także m.in. USA czy Japonia. Warunki są dwa: pobyt może trwać maksymalnie 5 dni, a wjazd i wyjazd musi się odbyć via Port Lotniczy Mińsk. Na biznesowy rekonesans wystarczy, na weekendowy wypad turystyczny także. Choć konieczne jest zastrzeżenie: nie jest to kraj dla każdego turysty i dla każdego przedsiębiorcy.

Handel na głowie

Dość niezwykle wyglądają na Białorusi realia rynku handlu wielkopowierzchniowego. Jedyny rynek w rozumieniu środkowoeuropejskim znajduje się w stolicy kraju, Mińsku. Ale i on jest daleki od realiów, do jakich przyzwyczaiły nas stabilne, rozwinięte rynki Europy. W pierwszej połowie 2016 roku w Mińsku nie otwarto ani jednego znaczącego centrum handlowego, choć zapowiedzi otwarć było kilka. Największy zrealizowany projekt miał charakter lokalny i niekompletny. W miejscowości Schtchomyslitsa przy trasie R1 Mińsk–Brześć powstaje wielofunkcyjny kompleks Globus Park, którego część handlowa ma liczyć docelowo 30 tys. mkw. powierzchni i oferować m.in. budomarket, centrum wystroju wnętrz, a także część gastronomiczną i rozrywkową. Na razie został otwarty supermarket Korona i sklep RTV-AGD Korona Techno. Za to klienci już mogą dojechać tu bezpłatnym autobusem, który kursuje między Globus Parkiem i stacją metra Malinovka. Oprócz handlu mają tu powstać także obiekty magazynowe, biura i agencja odprawy celnej. Kiedy? Nikt nie wie.

Niekompletność otwieranych projektów jest niemal znakiem firmowym miejscowych deweloperów. W grudniu ubiegłego roku w Mińsku z pompą otwarto śródmiejskie centrum handlowe Galleria Minsk. Obiekt o powierzchni około 54,5 tys. mkw. miał oferować 150 sklepów, hipermarket Euroopt i największy na Białorusi food court. Ale w dniu otwarcia obiekt był wynajęty… zaledwie w 40 proc. Ze znanych marek są Ryłko, Pandora, Mothercare i Sony Centre, sporo jest także marek lokalnych. Na wiosnę tego roku ma ruszyć duży salon Reserved. Także największa na Białorusi strefa gastronomiczna rozpoczęła działalność jedynie częściowo – na powierzchni prawie 4,8 tys. mkw. są czynne tylko punkty fast food, zaś sąsiednia część restauracyjna (obecnie oddzielona przepierzeniem) ma zacząć działać w marcu 2017 roku. Galleria Minsk przy prospekcie Pobyedityeley jest częścią kompleksu wielofunkcyjnego o łącznej powierzchni około 100 tys. mkw., który oprócz sklepów mieści hotel DoubleTree by Hilton oraz pięciokondygnacyjny parking o powierzchni 27 tys. mkw. na około 1 tys. samochodów.

Jeszcze bardziej zaskakująco wyglądało otwarcie centrum handlowego Dana Mall, które jest częścią wielkiego osiedla mieszkaniowego Mayak Minska. Zapowiedziano je na październik 2015 roku, lecz datę inauguracji wielokrotnie przesuwano. Wreszcie w październiku 2016 r. nastąpiło uroczyste otwarcie supermarketu Green. Tak jak w przypadku Gallerii Minsk, także inwestor Dana Mall liczył na klientów świątecznych, dlatego gdy w grudniu ubiegłego roku centrum otwarło swoje podwoje, na 100 sklepów funkcjonowały… cztery: drogeria Kosmo, jubiler 7 Karat oraz dwa sklepy dla dzieci: Buslik i Funtastik. Nie działały schody ruchome, a windy stawały tylko na niektórych piętrach. Większość sklepów była pusta i zamknięta, na niektórych wisiały enigmatyczne zapowiedzi otwarcia „wkrótce”. Kiedy w centrum pojawią się zapowiadane sklepy Zary, Mango, Stradivariusa, Bershki czy H&M, a także hipermarket, multipleks z pięcioma ekranami i food court – nie wiadomo. – Umowę najmu podpisaliśmy już trzy lata temu. Nie zliczę, ile razy termin otwarcia był przesuwany – mówi anonimowo jeden z najemców lokalnemu portalowi. – Dowiedzieliśmy się przypadkowo, że centrum zostało wreszcie otwarte. Przyjechaliśmy, wchodzimy, a w lokalu, na który podpisaliśmy umowę, działa jakiś inny sklep! Nie ma kontaktu z inwestorem, nie wiemy, kiedy możemy przywozić meble, i czy w ogóle możemy to zrobić – dodaje.

Nam także nie udało się skontaktować z inwestorem, firmą Dana Holdings. Udało się za to innym chętnym handlowcom – poinformowano ich, że wolnych powierzchni w centrum brak. – Niedawno władze ogłosiły program rozwoju handlu w Mińsku na lata 2016-2020, zgodnie z którym zaplanowano uruchomienie 500 tys. mkw. powierzchni handlowej, co w przeliczeniu na GLA daje od 900 tys. do 1,1 mln mkw. – mówi Denis Chetverikov, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa Colliers International Belarus. – Na początku 2016 roku nasycenie powierzchnią handlową Mińska wynosiło 607 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Popyt na wolne powierzchnie nie był duży, ale nie można też mówić o jego braku. Co cieszy, pojawia się u nas coraz więcej zachodnich sieci – uzupełnia Denis Chetverikov. A przyszłość rynku wydaje się rysować jeszcze bardziej różowo – w kwietniu 2016 r. nabór pracowników na Białorusi rozpoczął Inditex, a w czerwcu decyzję o wejściu na ten rynek ogłosiła sieć Jysk.

Od końca 2014 do początku 2016 roku czynsze najmu w stołecznych centrach handlowych spadały – w całym roku 2015 ich wartość w euro obniżyła się średnio o 20-25 proc., a w niektórych przypadkach o ponad 30 proc. Jednak w pierwszym półroczu 2016 r. stawki wyraźnie się ustabilizowały. Charakterystyczny jest olbrzymi rozdźwięk między najwyższymi i najniższymi stawkami najmu: stawki prime za bardzo małe powierzchnie w stołecznych obiektach sięgają 200 euro za 1 mkw. miesięcznie, zaś na drugim biegunie znajdują się powierzchnie wynajmowane za symboliczne stawki, porównywalne do kosztów wynajmu powierzchni magazynowych. W mniejszych miastach właściciele centrów handlowych, chcąc za wszelką cenę pozyskać klientów, często godzą się na ruchome stawki czynszu uzależnione od obrotu danego sklepu. Nic dziwnego, że klienci kluczowi mają silną pozycję negocjacyjną. Wcześniej normą dla hiper- i supermarketów były stawki 17-19 euro za 1 mkw. (czasem 20-21 euro), natomiast w pierwszej połowie 2016 r. właściciel mógł zaproponować stawkę najwyżej 12-14 euro za 1 mkw. Ale spadek czynszów ma swoje dobre strony – daje się zauważyć rosnący popyt, jako że najemców stać na wynajmowanie coraz większych powierzchni.

Biura łapią pion

Znacznie stabilniej wygląda na Białorusi rynek biurowy, który – jeśli chodzi o nowoczesne powierzchnie na europejskim poziomie – też ograniczony jest do Mińska. W pierwszej połowie 2016 roku otwarto w stolicy siedem nowych centrów biurowych oraz jeden budynek w istniejącym biznes parku. Łączna powierzchnia GLA tych obiektów wyniosła około 66 tys. mkw. Sześć z ośmiu nowych budynków powstało w północno-wschodnim rejonie Mińska. Trafiają się także budynki wznoszone w systemie built-to-suit, w omawianym okresie dwa biurowce zamówił Belagroprombank. – Przez cały 2015 rok na rynku biurowym dawał się odczuć kryzys, który skutkował spadkiem popytu – zdarzały się przypadki odstępowania od zawartych umów najmu, a na porządku dziennym były przeprowadzki do mniejszych siedzib. Nie odnotowaliśmy ani jednej transakcji najmu powierzchni powyżej 1 tys. mkw. Za to pierwsze półrocze 2016 stało już pod znakiem normalizacji – mówi Denis Chetverikov.

Stawki czynszu ustabilizowały się na niskim poziomie, atrakcyjnym dla najemców. Za 1 mkw. powierzchni w biurowcu klasy A (najwyższej) najemcy muszą płacić 18-27 euro miesięcznie, za klasę B1 – 7-17 euro, za B2 – 5-10 euro. Co ciekawe, w pierwszych sześciu miesiącach ubiegłego roku poziom pustostanów w klasie A spadł praktycznie do zera, a w klasie B zmniejszył się z 17 do 14 proc., mimo oddania do użytku rekordowo dużej nowej powierzchni.

Z rządowym wsparciem

Także branża magazynowo-logistyczna jest skupiona wokół stolicy Białorusi. Transportowi kołowemu sprzyja rozbudowana sieć dobrze utrzymanych dróg oraz niskie ceny paliwa. Jednak sporym kosztem dla firm przewozowych jest system płatnych dróg BelToll, który obejmuje większość dróg tranzytowych i jest systematycznie powiększany. Powierzchnie magazynowe nie miały ostatnio na Białorusi najlepszego okresu – w pierwszym półroczu 2016 roku na rynek trafiła najmniejsza podaż nowych obiektów od roku 2009, kiedy to zaczęto aktywnie realizować przyjęty rok wcześniej Narodowy Program Rozwoju Sieci Logistycznej Republiki Białoruskiej. Program zakończył się w roku 2015 i wygląda na to, że z jego wygaszeniem branża straciła impet.

Ale z drugiej strony firmom logistycznym można pogratulować talentów lobbingowych, bo już w lipcu 2016 roku Rada Ministrów Białorusi zatwierdziła kolejny program rozwoju systemu logistycznego i tranzytowego kraju na lata 2016-20. W rządowym dokumencie zapisano, że powierzchnia magazynowo-logistyczna w 2020 roku powinna zwiększyć się 1,64 raza w stosunku do poziomu z początku 2016 roku. I słupki przedstawiające inwestycje planowane w tym sektorze poszybowały od razu do góry. W pierwszej połowie 2016 roku oddano do użytku tylko dwa godne uwagi obiekty, choć interesujące głównie ze względu na poziom usług, a niekoniecznie wielkość – we wsi Kalinino powstał budynek biurowo-magazynowy o powierzchni 4,4 tys. mkw., natomiast obiekt o powierzchni 2,7 tys. mkw. stanął w miejscowości Novaya Vioska. – Niepokojącym zjawiskiem jest z pewnością zmniejszenie udziału w rynku profesjonalnych operatorów logistycznych, co może negatywnie wpłynąć na podaż i popyt szczególnie w odniesieniu do projektów magazynowych klasy A – komentuje Denis Chetverikov. – Dla operatorów normą jest wysoka jakość usług i znaczny poziom automatyzacji nieruchomości magazynowych, za co z kolei niechętnie płacą mniejsi najemcy.

Miesięczne stawki czynszów netto w budynkach klasy A wynoszą 5,5-9 euro za 1 mkw., klasy B – 2,5-7 euro (nie licząc kosztów obsługi technicznej). Poziom pustostanów od lat nie przekroczył 10 proc.

Mały popyt, niewielka podaż

Rynek inwestycyjny na Białorusi – najkrócej mówiąc – w zasadzie nie istnieje. – Transakcje sprzedaży zdarzają się tak rzadko, że co prawda śledzimy je, ale nie opisujemy w formie analiz czy raportów – mówi Denis Chetverikov z Colliersa. – Zdarzały się ostatnio lata, gdy na rynku nie było żadnej poważnej akwizycji w skali całego kraju. Nic więc dziwnego, że jedna, dwie transakcje „robią” wynik całego roku i trudno wyciągać wnioski dotyczące zachowań rynku czy panujących na nim trendów. – Białoruski rynek nieruchomości jest w fazie konsolidacji. Jego najlepsze czasy już minęły, a na Białorusi trwa kryzys gospodarczy, który znacznie ogranicza popyt bazowy – uważa Daniel Krutzinna, partner w estońskiej firmie doradczej Civitta, która ma swoje biuro także na Białorusi. – Ale to nie znaczy, że rynek nie jest godny uwagi. Warto np. zainteresować się transakcjami lease back w przypadku „przelewarowanych” obiektów handlowych.

Agent poszukiwany?

Zastanawiający jest brak na białoruskim rynku światowych korporacji doradczych specjalizujących się w nieruchomościach. Cytowany Colliers International Belarus jest jedyną agencją, która otworzyła oddział na Białorusi i to ładnych parę lat temu, choć jest to oddzielna spółka działająca w oparciu o franczyzę. Inne agencje operują na białoruskim rynku z terenu Rosji, która na Białorusi ma tradycyjnie duże wpływy nie tylko gospodarcze. – Jesteśmy obecni na Białorusi, świadczymy m.in. usługi zarządzania w kilku projektach z sektora powierzchni handlowych i hotelowych – mówi Natalia Kopeychenko, szefowa public relations w JLL Russia & CIS. – Nie zawsze jest konieczne otwarcie biura na miejscu. Nie mamy też oddziału np. w Kirgistanie, a prowadzimy tam sporo projektów.

Z kolei Olesya Dzuba, dyrektor z CBRE Russia, podaje, że „według jej najlepszej wiedzy” jej firma nie ma żadnych planów związanych z ekspansją na rynek białoruski. Co ciekawe, od lat w Mińsku ma swoje biura konsultingowa Wielka Czwórka, czyli EY, PwC, Deloitte i KPMG, jednak nie zajmują się one rynkiem nieruchomości komercyjnych.

Kto pierwszy…

Z perspektywy europejskich stolic Białoruś może wydawać się rynkiem kuriozalnym, chaotycznym, nieobliczalnym i bez większych perspektyw, a więc niewartym uwagi inwestorów. Wiele jednak zależy od wyznawanej filozofii. Jak w tym starym dowcipie o afrykańskim kraju, do którego pojechali na rekonesans dwaj szukający nowych rynków producenci butów. Jeden wrócił zrezygnowany: „Nie da się zrobić biznesu, tu wszyscy chodzą bez butów”. Natomiast drugi rozentuzjazmowany: „Zrobimy świetny biznes, tu wszyscy chodzą bez butów!”. Gdy kryzys gospodarczy wkrótce się zakończy (czego jest wiele przesłanek), a rygory wizowe zostaną znacznie poluzowane (co już się dzieje), może się okazać, że rynek białoruski stanie się kolejnym europejskim eldorado o niemal nieograniczonych możliwościach i niebotycznych stopach zwrotu z inwestycji. A jeśli tak, warto być na to przygotowanym.

Tak wygląda współpraca polskich firm ze wschodnim sąsiadem

Największe polskie firmy działające na rynku białoruskim:

Atlas (Atlas-Tajfun, nowy zakład produkcyjny pod Grodnem), Getin Holding (Idea Bank Białoruś), Black Red White, Mispol (zakład produkcyjny pod Grodnem), Unibep (projekty budowlane na Białorusi)

Sektory, w które zaangażowany jest polski biznes na Białorusi:

sprzedajemy na Białoruś głównie maszyny, tworzywa sztuczne, owoce i elektronikę. Białoruś zajmowała 25. miejsce wśród naszych rynków eksportowych

Potencjalne obszary współpracy:

energetyka, w tym odnawialne źródła energii i energoefektywność, transport, budownictwo, ochrona środowiska, sektor bankowo-ubezpieczeniowy i turystyka

Źródło: PAIiIZ

Tomasz Pisula

prezes Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych

Wykorzystajmy szansę

To pełen wyzwań gospodarczych moment we współczesnej historii Białorusi, a prawdopodobnie także punkt zwrotny w relacjach tego kraju z sąsiadami. Białoruś może zyskać na ochłodzeniu na linii Mińsk–Moskwa, zbliżając się gospodarczo do Zachodniej Europy właśnie poprzez Polskę. Prowadząca scentralizowaną politykę gospodarczą Białoruś potrzebuje dziś rzecznika na unijnej arenie, ale w pierwszej kolejności gruntownych reform: prywatyzacji i solidnego zastrzyku kapitału zagranicznego. Za inwestycjami powinny też iść nowe technologie i wzorce nowoczesnego zarządzania biznesem. Polska w roli przewodnika i partnera gospodarczego, który zarówno inwestuje, jak i otwiera drzwi do Unii Europejskiej, wydaje się naturalnym wyborem. Jesienią 2016 roku zrobiliśmy ważny krok w tym kierunku. Podczas XX Polsko-Białoruskiego Forum Gospodarczego „Dobrosąsiedztwo 2016” zapadła decyzja o utworzeniu Polsko-Białoruskiego Centrum IPO (Initial Public Offering). Ma to być profesjonalny ośrodek doradztwa prawnego ułatwiający białoruskim przedsiębiorstwom dostęp do nowoczesnych źródeł finansowania z wykorzystaniem polskiego rynku kapitałowego. W inicjatywę zaangażowały się m.in.: Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, Polsko-Białoruska Izba Handlowa i Przemysłowa czy Białoruski Uniwersytet Państwowy. Wspomniane Forum było bardzo ważne również z innego powodu. Przyciągnęło uwagę aż 150 polskich firm, czyli kilka razy więcej niż w poprzednich edycjach wydarzenia. Mówimy więc o dużym zainteresowaniu polskiego biznesu współpracą z Białorusią. Wiąże się ono z potencjałem inwestycyjnym naszego sąsiada w obszarze dużych projektów budowlanych, transportowych, energetycznych czy w sektorze finansowym, ale nie tylko. Po stworzeniu przez Białoruś, Rosję i Kazachstan Wspólnej Przestrzeni Gospodarczej, polskie firmy, które wejdą do tego kraju, zyskają swobodny dostęp do dwóch pozostałych rynków. Może to być szansa na kontrakty – zwłaszcza gdy sytuacja gospodarcza w regionie poprawi się. Zbliżenie między Polską a Białorusią poprawiłoby też spadające w ostatnich latach obroty handlowe. Ułatwieniem działalności u naszego sąsiada może być system finansowego wspierania eksportu ze środków budżetowych, którym objęta jest Białoruś.